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过桥垫资在抵押贷款中的实操和注意点

垫资过桥可以理解为一种过渡资金，期限一般在一个月内，企业和个人在融资交易中通过过桥资金的介入，达到银行放款条件。

需要过桥垫资的场景例如：5年前张先生用一套市值900万的房产，在A银行申请且批复了抵押贷款630万（房产总价七成），而房产总价现今已经上涨至1300万。

.现在张先生需要资金周转，在B银行申请且批复了抵押贷款910万（房产总价七成）。

.放款前房产要转抵押给B银行，因而张先生需要先结清在A银行的贷款630万。这时候就需要过桥垫资的介入，除非自己有足够的现金结清原贷款。

.张先生在A银行申请提还后，过桥资金在约定日期出款到还款账号。一般在20—25天后A银行涂销撤押成功，同时房产抵押到B银行，然后在B银行放款后再结清过桥资金。

垫资过桥抵押贷款条件1、申请人有合法的身份，年满22周岁

2、贷款申请人有稳定的经济收入，有偿还贷款担保本息的能力；

3、贷款人征信无不良信用记录；

4、贷款人有合法有效的购房合同、购车合同或其他有效财产证明。

过桥垫资的办理流程1、提交审批材料:B银行审批批复，房产证，借款人夫妻双方(身份证、户口本、结婚证、征信报告)，营业执照，原抵押合同。

2、根据在A银行的原贷款余额，确定垫资金额。

3、风控经理面谈背调核实。

4、垫资款出批复

5、夫妻面签，控借款人还款卡、第三方收款卡+U盾。

6、按约定时间出款到A银行还款卡结清贷款余额。

7、在A银行涂销撤押后，房产入押B银行，B银行放款后结清垫资款。

注意：

1、虽然资金方不抵押客户的房产，但垫资过程中客户名下产证和身份证要由他们代为保管。

2、在客户办理银行抵押时，资金方要把银行用途合同中第三方收款人的身份证、银行卡、U盾都代为保管。目的是防范客户资金挪用。

过桥垫资的关键点1、关于费用：

实际上真正的过桥垫资费用，在广州最低也要万6/天或包月1.6%，这取决于客户自身条件，以及对接的过桥垫资渠道是否一手资金方。

2、关于时间：

过桥垫资一般都是短期的，短则10来天，长则1个多月。时间计算是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点，到B银行放款后结清过桥资金为终点。

3、关于风险：

因为过桥垫资业务不需要客户抵押房产，客户不用担心房产被资金方“套路”。反而资金方自身的风险要比客户的风险大很多，风控只能依靠调查核实借款的真实性和客户负债情况。

像结清按揭转成经营贷、消费贷；房屋置换先买后卖、全款买房再抵押等等，这些交易中的过桥垫资，风险相对可控。

温馨提示我们要清楚过桥垫资的目的是“桥梁”，而不是“终点”。

1、垫资之前，确保找到靠谱的贷款顾问：

①顾问能否事先预估好银行抵押贷款的批复额度，帮我们梳理还款来源和预计垫资时间。

②如果方案A不能及时还款，顾问是否提供备用方案。

③顾问是否了解清楚业务流程，不为了利益而拖延时间。

2、确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，有些放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。

3、条件允许下，宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资但增加不确定性。

专业的事，请交给专业的人，关于垫资的任何问题都可以留言或私信~

借钱成立公司“巧”过桥虚报注册资本不合法

刘总是一家塑料制品公司的负责人。前几年，因为产品质量好远销海外，企业经营状况不错，一片欣欣向荣。不过，这两年受疫情影响，经济低迷，产品出口销量直线下滑。而国内市场同类产品较多，竞争激烈，利润不断压缩，营收连年下降，面临困难。刘总一面感叹于实体经济难做，一面想寻求新的商业机会。

他的弟弟小刘总多次建议他不要做实体，改做金融，走“脱实向虚”的发展路径。具体就是开办一家融资担保公司，为资信好的中小企业申请贷款做担保，收取担保费等收入。

刘总觉着这个行业倒是可以，正好以前做实体跟不少银行打过交道，关系不错，也能用的上。

“但是，根据本省的对于担保公司注册资金的要求，至少要10000万元，我们的资金也不够啊”，刘总提出实际问题。

此时，小刘总不大的眼睛里闪烁出精明的光芒，“哥，我早都想好了。咱们这些年的经营积蓄凑凑有3500万，塑料制品公司账面资金能借出来2500万，其余4000万元我可以找开小贷公司的朋友运作，承担一点资金成本。这样担保公司审批注册下来，钱都返还掉，用自有资金3500万运营足够了。”

刘总被说的有些心动，脑海中飞快地打着用3500万撬动10000万投资的如意算盘。

不过，他想起来公司法律顾问王律师曾经提醒过他，“企业经营者可以没有法律知识，但不能没有法律意识”，遇到重大经营决策，一定要进行可行性分析和法律风险评估。这件事决定了今后的事业版图，事关重大，还是问问王律师的意见吧。

他拨通王律师的电话，讲明了缘由。王律师听后表示，此举不可。这样操作可能触犯虚报注册资本罪。如果资金不足，建议与他人合作开办，实缴持牌经营。

法律分析

虚报注册资本罪是指申请公司登记个人或者单位，使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段，虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记，虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的行为。

2013年，《公司法》取消了注册资本最低限额，将注册资本实缴制改为认缴制（在认缴制度下，出资人不是不交，而是缓交，仍需对出资情况真实性、合法性负责）。这样，对于大多数一般公司的股东而言，已经不再符合虚报注册资本罪以及虚假出资、抽逃出资罪的犯罪主体要件，不具有入罪可能。

但是，对依法实行注册资本实缴登记制的公司仍应真实出资验资。目前，这类公司包括27种：采取募集方式设立的股份有限公司（《中华人民共和国公司法》）、商业银行（《中华人民共和国商业银行法》）、外资银行（《中华人民共和国外资银行管理条例》）、金融资产管理公司（《金融资产管理公司条例》）、信托公司（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、财务公司（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、金融租赁公司（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、汽车金融公司（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、消费金融公司（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、货币经纪公司（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、村镇银行（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、贷款公司（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、农村信用合作联社（《中华人民共和国银行业监督管理法》）、农村资金互助社（《中华人民共和国银行业监督管理法》）15证券公司（《中华人民共和国证券法》）、期货公司（《期货交易管理条例》）、基金管理公司（《中华人民共和国证券投资基金法》）、保险公司（《中华人民共和国保险法》）、保险专业代理机构、保险经纪人（《中华人民共和国保险法》）、外资保险公司（《中华人民共和国外资保险公司管理条例》）、直销企业（《直销管理条例》）、对外劳务合作企业（《对外劳务合作管理条例》）、融资性担保公司（《融资性担保公司管理暂行办法》）、劳务派遣企业（2013年10月25日国务院第28次常务会议决定）、典当行(2013年10月25日国务院第28次常务会议决定)、保险资产管理公司(2013年10月25日国务院第28次常务会议决定)、小额贷款公司（2013年10月25日国务院第28次常务会议决定）。

刘总计划开设的是融资性担保公司，属于法定要求实缴的公司类型。如果骗取审批登记后抽逃出资，数额巨大，可能会触犯《刑法》的规定，构成虚报注册资本罪。

实际案例

2014年6-9月，吉林省兴某集团实际控制人王某在注册广某担保公司时，让其控制的兴某酒店和经贸公司为其注资。因注资公司不符合申报条件，王某指使王乙制作虚假的申报材料，指使会计刘某制作虚假的账目，指使时任某经济园区副主任张某负责联系借款1亿元及协调各部门，兴某酒店法人冯某出具借款协议及在申报材料上签字确认。某成会计师事务所负责人郑某等人受托违规出具了审计报告、验资报告。

王乙在王某的指使下，明知注资公司不符合申报条件，制作不真实的申报材料，并提供给吉林省工业和信息化厅，从而使得广某担保公司于2014年9月29日取得“中华人民共和国融资性担保机构经营许可证”。在广某担保公司的相关执照办理完毕后，1亿元的注册资金被抽走还给了华某贷款公司。2014年12月15日至2014年12月26日，广某担保公司为王某掌控的兴某集团担保，在某县农联社贷款12笔，共4600万元。

法院认为，王乙在兴某集团实际控制人王某的指使下，明知道注资公司不符合申报条件，编造虚假的申报材料提供给公司登记机关，取得公司登记，数额巨大，其行为已构成虚报注册资本罪。刘某身为财务人员，明知注资公司不符合申报条件，在王某指使下制作虚假的财务账目，帮助其完成虚报注册资本犯罪，其行为已构成虚报注册资本罪。

本案例来源于（2020）吉03刑终203号刑事裁定书。

法律依据

《中华人民共和国刑法》：第一百五十八条【虚报注册资本罪】申请公司登记使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记，虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚报注册资本金额百分之一以上百分之五以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。

最高人民检察院、公安部《关于严格依法办理虚报注册资本和虚假出资抽逃出资刑事案件的通知》公经[2014]247号：根据新修改的公司法和全国人民代表大会常务委员会立法解释，自2014年3月1日起，除依法实行注册资本实缴登记制的公司（参见《国务院关于印发注册资本登记制度改革方案的通知》（国发[2014]7号））以外，对申请公司登记的单位和个人不得以虚报注册资本罪追究刑事责任；对公司股东、发起人不得以虚假出资、抽逃出资罪追究刑事责任。对依法实行注册资本实缴登记制的公司涉嫌虚报注册资本和虚假出资、抽逃出资犯罪的，各级公安机关、检察机关依照刑法和《立案追诉标准（二）》的相关规定追究刑事责任时，应当认真研究行为性质和危害后果，确保执法办案的法律效果和社会效果。

最高人民检察院、公安部《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》公通字[2010]23号：第三条[虚报注册资本案（刑法第一百五十八条）]申请公司登记使用虚假证明文件或者采取其他欺诈手段虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：（一）超过法定出资期限，实缴注册资本不足法定注册资本最低限额，有限责任公司虚报数额在三十万元以上并占其应缴出资数额百分之六十以上的，股份有限公司虚报数额在三百万元以上并占其应缴出资数额百分之三十以上的；（二）超过法定出资期限，实缴注册资本达到法定注册资本最低限额，但仍虚报注册资本，有限责任公司虚报数额在一百万元以上并占其应缴出资数额百分之六十以上的，股份有限公司虚报数额在一千万元以上并占其应缴出资数额百分之三十以上的；（三）造成投资者或者其他债权人直接经济损失累计数额在十万元以上的；（四）虽未达到上述数额标准，但具有下列情形之一的：1.两年内因虚报注册资本受过行政处罚二次以上，又虚报注册资本的；2.向公司登记主管人员行贿的；3.为进行违法活动而注册的。（五）其他后果严重或者有其他严重情节的情形。

房贷可转贷降息？银保监会提示：违约违法隐患、高额收费陷阱

南都讯记者叶霖芳12月20日，银保监会发布警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示。

“近期一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。”银保监会指出，这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

对此，银保监会消费者权益保护局提醒广大消费者，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

违规转贷包括以下四大风险：

风险一：中介违规操作给消费者带来违约违法隐患。根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。此外，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。

风险二：中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻。不法中介所谓的“转贷降息”，需要消费者先结清住房按揭贷款，再以房屋作抵押办理经营贷。不法中介为牟取非法利益，往往怂恿消费者使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，消费者“转贷”后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。即使最终申请经营贷失败，消费者仍将被中介要求承担上述各项高额费用，同时还将承担高息过桥资金的还款压力。

风险三：“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。

风险四：“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。消费者选择“贷款中介”的“转贷”服务，需要将身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息提供给中介。部分中介获取消费者个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害消费者信息安全权。

银保监会提出，银行机构要加大金融知识普及力度，向消费者充分提示风险，并进一步完善内部管理机制，加强中介机构管理和贷款审核，防止房贷违规置换经营贷风险。同时，银保监会消保局也提醒广大消费者，认清转贷操作的不良后果和风险隐患，增强风险防范意识，维护自身合法权益。

一是防范不法中介虚假宣传，提高风险识别能力。要警惕不法中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的虚假宣传欺骗和误导消费者。所谓的“转贷降息”看似利息更优惠，实际却隐藏违法违约隐患、高额收费陷阱、个人征信受损、资金链断裂、信息泄露等风险。

二是选择正规金融机构咨询，警惕不法中介的套路陷阱。要合理评估个人或家庭实际情况，若有提前还贷或者其他金融业务需求，应向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况。要了解金融常识，保护自身合法权益。

三是认真审核合同内容，按约定使用贷款。金融机构和消费者都应本着公平自愿、诚实守信的原则，金融机构应合规放贷，消费者要理性借贷。申请贷款时，提供真实有效的贷款申请材料；在合同签署时，认真阅读条款,重点关注利率、费用、权利义务、风险提示等重要内容，谨慎对待签字、授权环节；借贷后，注意按照约定用途使用贷款，避免挪作他用，产生违约责任，影响个人征信。

四是注意个人信息保护，避免造成财产损失。在办理金融业务时，不随意透露身份信息、银行账号、财产情况等个人信息，防止信息泄露的风险；不轻易登录不明机构网站和转发链接；不轻信自称某金融机构的陌生来电，避免个人信息被不法分子利用，甚至造成财产损失。