房子贷款没结清还能二次抵押贷款吗？

抵押贷款顾名思义就是将房产作为抵押物向银行申请贷款，那如果房子按揭贷款还没有结清，一抵按揭银行对房产的抵押权还没有解除，还能再申请二次抵押贷款吗？

当然可以，但是有几个前提。

1.首先房子的剩余抵押价值得足够多，什么意思呢？举个例子，您有一套价值500万的房子，目前按揭贷款本金还剩300万，那这个房子的抵押价值就不够。因为按照银行的风控标准，贷款的总成数一般控制在房价的7成以内，500万的房子最多也就贷350万，这样即使未来房价出现30%以内的下跌，房屋的价值仍然足够偿还你在银行的借款。而对于二次抵押，银行会更加保守，贷款成数仅为房价的6成减去按揭贷款的剩余本金，按照这个公式来推算，5000000x60%-3000000=0,显然已经贷不出钱了。

2.一抵按揭贷款还款时间需要满一年，为什么要有这个规定呢？这个其实是为了合规的要求，为了调控房价，各地出台了限购限贷的政策，以北京为例，二套住房贷款最多只能贷评估值的4成，试想一下如果二抵没有还款满一年的时间限制，购房客户会在做完按揭贷款之后马上去另一家银行办理二次抵押，等于变相为按揭贷款增加乐成数。

3.有合理的借款用途，一抵的借款用途可以是个人消费也可以是公司经营，二次抵押的借款用途只能是公司经营。相比于前两项的硬性规定，这一项只是技术性问题，为了证明你的贷款用途真实，你需要向银行递交一系列的材料来佐证，包括营业执照，公司章程，个人的、公司的经营性流水，日常经营的上下游合同（采购合同和销售合同），办公场地的租赁合同，材料看似挺多，但都是日常经营中的常规材料，很好准备。

好了，如果以上条件都能满足，那该去哪办理，又该如何办理呢？

对于银行来说二次抵押贷款的债权优先级低于一抵债权，风险就比一抵大，因此很多银行不愿意受理二次抵押业务，以北京为例，目前只有三家股份制银行接受二抵业务，年利率3.7%-4.5%，最长20年等额本息还款。

流程上大体可分为五个步骤，具体如下：

1.银行面签：需要借款人及配偶带上个人材料：身份证，户口本，婚姻证明，房本，银行流水；以及上面提到的证明公司正常经营的材料，去银行签署借款申请表。

2.房屋评估：多数银行会委托评估公司去抵押的房产内拍照，然后估算出房屋的市场价，有的银行还要求客户经理实地走访，对房屋进行估值。

3.签署借款合同：很多银行在面签时会直接让申请人签署空白的借款合同，但是我劝你不要省事，最好等银行正式批贷后再签合同，这样你能清楚的看到借款金额，年利率，以及还款方式，掌握主动权。

4.公证处公证：去公证处办理强制执行公证，如果借款人后期还款出现问题，银行可以跳过漫长的起诉审判环节，直接拿着公证书直接去法院申请房屋拍卖，简直就是银行的尚方宝剑。

5.办理抵押登记，借款人以房屋作为抵押物为债权提供担保，不动产的担保需要设立抵押登记，以前一般都是去房管局设立抵押，现在一般可以线上抵押，流程更快。

至此贷款流程已经全部走完，从最初银行面签到银行放款整个周期预计三周左右，值得一提的是这里我们全篇讨论的只是股份制银行的二抵业务，非银行的金融机构的业务流程和进件条件均有所不同，下期我们再讨论。

好啦，就说这么多，更多贷款问题欢迎在评论区留言，关注我，带您了解更多贷款资讯，下期见！

负债70万网贷30万信用卡20万，以贷养贷还款两年，负债却没有下降

收到粉丝私信说自己负债70万，其中网贷30万，信用卡20万，剩下的是在朋友那里借的。辛辛苦苦坚持还款两年，缩衣节食倾其所有收入都拿去还贷款，可是两年了负债不但一分没少，反而还有上涨趋势。最近疫情又爆发了，生意实在做不下去了。实在是没有能力偿还了，逾期了。问我应该怎么办。到底是咋回事，为什么那么努力的还款，负债不但没有减少反而还会增加。下面我们就详细地剖析一下原因，希望借此文章能帮助更多深陷网贷泥潭，痛苦挣扎上不岸的朋友。

他这70万负债，其中网贷信用卡50万是每天都会产生利息的。剩下借朋友的20万不会产生利息咱暂且不提。就说欠的网贷和信用卡的50万。我们先来说一下欠的30万网贷吧。首先来说一下网贷利息，如果按日计息基本上网贷都是万五起步。也就是说借一万块的网贷，使用一天就会产生5元的利息。30万每天利息就是150元，一个月三十天时就是4500元，一年12个月就是54000元。不算不知道一算吓一跳，三十万网贷一年下来就是五六万利息，两年下来就是十来万利息。这个利息够惊人吧。

有的小伙伴就说了，你这样算得不对。因为是等额本息还款，按日计息。还款半年之后30万贷款本金应该还剩下15万，本金每个月都在减少，利息也应该逐月递减才对。15万贷款万五日息一天才75元利息。你说得没错，你贷的这三十万本金和利息，都会逐月递减。可是你别忘了，半年的时间你确定能挣到这15万。没有挣到这么多钱，还要每个月还贷款怎么办，只能以贷养贷，还进去就得立马贷出来。不然下个月就得逾期，甚至当月还完款身上一分钱都没有。还进去又贷出来是不是还是按30万计息。

如果你按月计息也是一样，提前还款还有违约金。按月计息等额本息也是差不多。年化利率18%左右甚至更高。暂且按照18%计算。30万一年的利息=30万*18%÷12。也就是一年总利息54000元，除于12个月每个月要还4500元的利息。等额本息还款方式，你就是还款到最后一期，此时本金只有25000元，但是这个月利息你照样还4500元。这样算起来利息高得更加令人不能接受。你说这样一年收入得多高，才能抵挡得住网贷产生的高额利息。

说完网贷再来说一说，他这20万的信用卡。能欠七八十万贷款的，几乎都是到了以贷养贷，一卡养卡的地步了。和网贷一样到月就还，还了就刷。饥不择食慌不择路，到了这个地步就怕逾期，都是想着先保住征信，不逾期再说。却忽略了高额的手续费利息。信用卡刷卡套现手续费千分之六。手续费0.38的机子不能大额套现的。二十万一次性刷出来，需要1200元手续费。每个月刷一次，一年12次就是一万四千多。

信用卡还有问题就是频繁的大额套现，很容易被金融系统封控。处罚相当的严重降额封卡。为了不被封控，再加上自己实在没有多余的资金来回地倒腾了。无奈只能选择分期还款，分期还款手续费就来了，转换成利息和网贷差不多，基本都在日息万五左右。而且是等额本息还款方式。所以无论是以贷养贷，还是一卡养卡。都是不可行了，长时间这样下去，会越陷越深的。

知道为什么努力的还款两年，他这网贷和信用卡50万的负债，纹丝不动的原因了吧。每年50万负债产生的利息就接近20万，你就是一年收入二十万，你负债也不会降低。顶多也就是持平。假如你的年收入达不到二十万，可想而知肯定是越还越多的结局。长期负债居高不下的话，平台检测到你有逾期风险，会给你把额度关闭了。关闭了额度你会立马没钱全面逾期的。这个网友现在就是全面的逾期了。

网贷利息很高，高出银行正规的贷款利息好几倍。在使用网贷过程中，收入不是很乐观的话，很可能就会被套牢。而恰恰这两年因为疫情的原因，导致收入锐减。造成很多人疲于以贷养贷一卡养卡，最后无力支撑全面逾期。拆东补西方法不可行，扬汤止沸不如去薪，溃痈虽痛胜于养毒。快刀斩乱麻立马停止以贷养贷。主动积极申请延期还款，你才可能有上岸的可能。最后还是那句话，理性消费远离网贷。

房贷利率高位站岗，网传的几种“转贷”方式是否行得通？

“房子买了，但是却高位站岗了，看着现在4.1%的贷款利率，心里酸得不行。”一对2020年底在郑州购买了新房的小夫妻告诉记者。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，此前为3.7%；5年期以上LPR为4.30%，此前为4.45%。

随后，记者从银行方获悉，郑州部分银行已同步调整了房贷利率，首套房贷利率最低降至4.1%。在售的多个楼盘也表示“可以按照目前4.1%的贷款利率执行”。

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高位站岗，

早两年买房月供竟多出千元

“我们是2020年10月买的房。总价165万，贷款100万，30年等额本息还款，当时5.88%的房贷利率，每个月月供是5918.57元。如果按照郑州最新的4.1%的最低房贷利率，每个月月供是4831.98元，足足差了近1100元！想想心里还是挺不平衡的。”男方小陈表示。

记者梳理数据发现，郑州房贷利率在今年开启了“过山车”模式，从年初的首套5.37%一路走低到4.25%，再到如今的4.1%。而前两年的房贷利率多稳定在5.37%-5.88%左右，甚至一度达到了6.37%，那些置业的购房者，凡是申请了房贷的，几乎都踩在了利率的高点。

据小陈介绍，他们购买的是期房，明年10月才能交房，这意味着每个月还贷的同时还得付每月1000多元的房租。如果5.88%的房贷利率能降到4.1%，这部分房租就算是省下来了，“所以每月多出的这1000多元，对我们来说是相当重要的。”

在这种情形之下，小陈夫妇开始寻找起“自救”的方法。“需要转贷吗？年利率直降到4%”，“不能帮你买宝马，但能帮你省一辆宝马”……以前看到这样的广告，他们都会直接无视，但现在却开始留心了。

打开微信好友列表，小陈向记者展示了他保存的几个号称可以“转贷”的中介联系方式，从“夫妻直接转贷”、到“经营贷”、“转公积金贷”，应有尽有、五花八门。

那么，这些“降利率”的方式，在现实中真的可行吗？

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“经营贷”：属于违规行为，

一经查实后果严重

事实上，经营贷已存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。而中介口中的“以贷换贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.6%-3.84%的经营贷与年利率在4.9%，甚至5%以上的房贷进行置换。

为了解当前银行对于“房贷转经营贷”的审查情况，记者此前曾联系过郑州银行负责信贷业务的工作人员张先生。

据他透露，“监管部门明令禁止经营贷流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作一直都很严格，各家银行也都有对经营贷申请的风险防控措施，比如，为了防范部分借款人为申请经营贷临时成立虚假公司的风险，部分银行会要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持续经营记录，此外，在借款人申请经营贷时，银行会调查其名下公司的经营状况、资金流水、实际经营地点等情况，确保合法合规才会放款。”

而放款成功也并不代表“一劳永逸”。在贷后检查方面，银行工作人员会重点检查资金流向，也会通过下户等多种方式关注公司的实际经营情况，“一旦发现问题，银行将要求个人立即返还贷款资金，可能还会追究相关法律责任以及影响到个人征信，风险还是比较大的。”

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“夫妻转贷”：属于假卖房套贷行为

“夫妻转贷”模式属于“转售”模式的一种，就是两方通过“假卖房”交易的形式，从银行套取贷款，先偿还了原有房贷，再用新贷款利率来向银行贷款。

据中介王先生透露，“夫妻肯定比普通亲戚更稳妥，而且还免除了过户契税，手续费更低。”当记者问及“夫妻之前买卖房产如何能办理房贷”时，王先生表示，“银行那边系统与民政系统不连通，他们查不到婚姻情况，我们做一个假的交易合同就可以，银行那边会按正规的房屋买卖贷款来走的。”

至于手续费，王先生表示，“我们会根据每家的情况做不同的方案，手续费在几千元到一万元左右不等。”

那么，这样的行为是否存在相关法律风险？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，这种做法是不合法也不合理的。虽然国家并不禁止夫妻之间的买卖，但是从实际操作方法来看，显然并不属于真正的买卖关系，实属为了骗取银行贷款，然后用最新的房贷利率来贷款。严格从法律角度来看，实际上是违法违规的。一经查实，这种买卖行为可能会被判无效，而且还可能面临银行解除合同，要求提前还款，追究违约责任。所以不建议大家采用一些违法违规的方式去降低房贷成本，也不要轻信一些中介的“诱人”建议。

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“商转公”：方式较靠谱，

但门槛不低

“商转公”是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款，进行转换的目的在于公积金贷款的利率很低，转换完以后可以节省较多利息，属于官方认可的手段。但目前，“商转公”对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。

“郑州现在规定的是只有‘省直’公积金才可以享受‘商转公’，像我们这种‘市直’的就没办法办理。”市民楚女士向记者抱怨。记者了解到，郑州市目前缴纳“省直公积金”的单位不算很多，一般包括省政府、省发改委、省教育厅、省属大专院校等单位，而市属公积金的服务范围相对广泛，包括广大企业单位。

因为门槛较高，所以能成功办理“商转公”业务的购房者并不算太多。在这种情况下，就有中介打出了“3万元可办郑州市公积金贷款‘商转公‘业务”。

对此，郑州市住房公积金管理中心有关负责人表示，按照目前政策，从2019年3月开始，省直住房公积金可办理“商转公”贷款业务。对于郑州市住房公积金，2015年开始，因郑州市住房公积金的资金缺口较大，开始暂停“商转公”贷款业务。直至今日，“商转公”贷款业务也未放开。他提醒，若有房产中介声称“花钱可办”，均是假消息，也请广大市民加强防范，谨防上当受骗，造成不必要的损失。

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“转按揭”：目前政策没有引导这种操作方式，

可行度不算高

“转按揭”也成为了近期郑州楼市比较热门的词汇。是指跨银行间的贷款转接，比如借款人在甲银行按照房贷利率5.88%办理了住房按揭贷款，后来通过各种方式，结清了甲银行的贷款，后又在乙银行以当下的房贷利率重新贷款重新走贷款办理流程，目的就是降低贷款利率。

记者查询资料后发现，2008年，转按揭业务曾一度盛行，后被叫停。据当时的相关报道显示，“在2009年新年第一天，四大国有银行总行关于存量房贷优惠利率措施松了口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利率。而其他中小银行也开始陆续跟进，为争取市场份额制定相应规则。”

时隔多年，转按揭这一业务再度被利率高位站岗的月供族们提起。近日，有不少市民在网络上呼吁：“希望能放开银行‘转按揭’政策，让老百姓自由选择利率和银行，让利率真正实现市场化。”

不久前，有消息称，某银行在河南郑州开放了小范围存量房转按揭降利率渠道，并称只是选取部分优质客户，只针对原来按揭银行是这家银行，银行内部转，不能跨行。据网传聊天记录显示，该业务每月有办理名额限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，这个是做兴业(银行)的优质客户。

针对上述网传消息，8月29日上午，兴业银行总行有关人士回应称，“假的，郑州分行已发起投诉。”

有业内人士表示，在当前经济环境下，各部门应该创造条件，让存量房贷客户和新增房贷客户享受同等的利率优惠，这对于房地产市场交易的恢复、房地产市场情绪的回暖都会产生积极作用。

不过，也有另一种观点认为，存量房贷客户应当尊重契约精神，遵守与银行之间的房贷合同约定，试图“转贷”的行为是不正确的。

对此，你怎么看？

最后，你的房贷利率“高位站岗”了吗？你觉得还款压力大吗？欢迎来留言区说一说你的心声。