怎么做资产盘活贷款

2022年10月25日，财政部出台《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（财资〔2022〕124号），其中第二章第八条“鼓励探索行政事业单位国有资产统一管理、市场化运营的盘活方式。有条件的地方财政部门可建立资产集中运营平台或者委托专业机构，整合行政事业单位低效、闲置资产，实行专业化、市场化运营和管理，提升资产资源统筹能力和资产运营收益。”

市场运营的盘活方式，是不是代表盘活后形成的收入属于市场化经营收入，市场化项目举债是不是不涉及新增地方政府债务，不涉及新增地方政府债务银行贷款是不是就可以介入。

针对于以上的贷款结构，代入一个具体的业务场景便于分析：在部分地市在棚改和旧改的过程中，剩余了一部分安置房，为发展当地的住房租赁市场，政府打算将安置房作为租赁住房对外运营。

一、安置房的权属安置房的所有权如果是建设单位的（比如平台公司），则不属于行政事业单位范畴，其处置收入无须上缴财政，参考的指导文件为《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委财政部令第32号）及《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39号）。

部分地方在安置房竣工后，都将产权移交给了各个街道，那么这些安置房则属于行政事业单位国有资产的范畴了，处置收入上缴财政，参考指导文件为《行政事业性国有资产管理条例》（国资委财政部令第32号）及《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（财资〔2022〕124号）。

按照资产权属分类，资产盘活贷款可以分为1）国有企业资产盘活贷款2）行政事业单位资产盘活贷款。

二、安置房的盘活方式（一）不动产权交易

国有企业资产盘活背景下，B公司购买A公司下属的安置房用于住房租赁，在同级国资委批准的情况下是可以采用协议转让的。

行政事业单位资产盘活背景下，B公司购买A街道下属的安置房用于住房租赁，可以通过公共资源交易平台公开竞标。

原文件中对于行政事业单位处置资产，措辞是“可以通过公共资源交易平台进行”，至于可不可以不通过交易平台，可不可以采用协议方式，文件没有提及。

（二）就房屋改造及运营设定特许经营，对外出让

国有企业资产盘活的背景下该方式并不适用。

行政事业单位资产盘活背景下，当地政府根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，对外公开出让，特许经营期限不超过30年，B公司参与竞标。

该方式下，无需缴纳不动产权交易产生的各项税费。

（三）租赁经营权

国有企业资产盘活背景下，B公司租赁A公司下属的安置房，取得经营权与收益权。

行政事业单位资产盘活背景下，B公司可以通过公共资源交易平台公开竞标的方式租赁A街道下属的安置房，取得经营权与收益权。

无论是不动产权交易、特许经营权出让还是租赁经营权，其目的是B公司合法合规地取得安置房的经营权与收益权

三、盘活贷款的用途银行以固定资产贷款的方式，按照一定比例用于支付不动产权交易资金、特许经营权购入资金、经营权租赁资金。

结合《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）第八条“探索促进盘活存量和改扩建有机结合。”可以在合规取得安置房的经营权与收益权后加以改建，并成一个租赁住房提升改造项目，银行则可以给予项目贷款。

值得关注的是：在行政事业单位资产盘活背景下，资产出租与处置收入上缴国库或纳入单位预算管理，B公司在银行贷款支付给了街道，街道上缴纳财政，相当于贷款资金最终进入财政，是否涉及新增地方政府隐债？

根据27号文（非公开）隐债的认定标准“政府隐性债务是指政府在法定政府债务限额之外直接或者承诺以财政资金偿还以及违法提供担保等方式举借的债务，主要包括国有企事业单位等替政府举借，由政府提供担保或财政资金支持偿还的债务；政府在设立政府投资基金、开展政府和社会资本合作（PPP）、政府购买服务等过程中，通过约定回购投资本金、承诺保底收益等形成的政府中长期支出事项债务、承担政府未来支付义务的棚改政府购买方服务等。”

在行政事业单位资产盘活的背景下，贷款资金流入财政，并不代表企业替政府举债，而是政策规定的流程手续，和采矿权、污水特许经营权等相同，出让方是政府，并不代表出让行为是非市场化的。

四、其它标的水电气热、仓储物流、港口码头、铁公机等等，具备合规取得经营权与收益权的前提，通过产权或者经营权的转移产生贷款需求，经营收入作为还款来源，从模式上来讲就是TOT或者TOO，如果结合改扩建就是ROT或者ROO。

这些都是稀缺资产，贷款不进去ABS和REIT就会进去，占一笔少一笔。

在贷款展业过程中，相关合规性政策可咨询当地国资及财政部门。

工行大同分行配齐重火力冲刺个贷旺季营销目标

旺季营销以来，工行大同分行个人信贷业务紧紧围绕全面打造“第一个人金融银行”战略目标，出台“2023年度个贷专业旺季营销方案”，明确工作目标、活动指标，完善机制措施，运用总行提出的工作方法，以市场为导向，坚定信心加快信贷结构调整力度，打造新的增长点，推动增贷提质，配齐重火力冲刺个贷旺季营销目标，夺回个贷同业增量、余额“双第一”。

一手二手双轮驱动。坚定发展住房按揭贷款核心地位不动摇，积极开展“2023年度个贷专业旺季营销”活动，坚持“三重原则”，加大一手房按揭市场渗透，对全市楼进行梳理，聚集总、省行及房地产集团客户开发的优质楼盘项目，根据区域进行网格化营销，重点营销他行已介入楼，抢抓市场，及早介入；加快二手房贷款业务发展，发挥网点是营销的主阵地地位，加强二手房贷款业务的宣传营销。同时走出去，进市场、找客户，介绍我们的产品优势，解决客户的资金需求，实现双赢共进。从“增量房”向“存量房”交易的市场转变，实现快速上量，提高“大个贷”竞争力，实现二手房贷增量进位。

市区县域双管齐下。针对个贷业务市区支行总体业务发展较好，但县域支行个贷业务发展整体较弱。按照分类指导和梯度发展的原则，选择部分实力强、管理好、有潜力的多家支行作为重点县支行，优先发展带动县域支行整体个贷业务共同发展。市分行强化对重点县支行的直接指导，优先保障其个贷人员需求，在信贷资源上给予更多的投入，锁定重点县域做好“三重”扩容，使县支行形成踊跃争先发展个贷业务的大好局面。

房贷非房贷协同发展。把个人房屋抵押组合贷款、个人金融质押贷款作为个贷的发力点，大力发展个人消费经营贷款。结合开展的“促消费、助小微”个贷行动月活动，抓住当前消费市场反弹的机遇，做好贷款的推广落地服务，对私行客户、个体工商户等重点客户有消费、经营融资需求和以个人房产作抵押有贷款需求的客户，精心组织营销团队，主动深入交易市场、贴近重点目标客群。锁定目标加快营销，做实与商会、行业协会等机构的联合批量拓客，实现“住房+非住房”协同发展。

考核激励同步发力。该行按照《大同分行个人信贷业务费用挂钩考核办法》，明确了一、二手房贷款、个人房屋抵押消费与经营组合贷款、个人金融资产质押贷款等产品的计价，充分调动基层客户经理的接单积极性，加快贷款投放，提升同业竞争力；通过健全完善双向奖惩机制，转变基层行营销的理念，引导网点主动去营销个贷产品，让个贷客户经理、客服经理、大堂经理等全员参与竞争，更好地发挥考核激励的战略导向和激励约束作用。

支行中心无缝对接。市分行个贷营销中心统筹兼顾，既是指挥者又是战斗者，积极协助督导支行的营销工作，对支行介入的楼盘，从关系、技术、人员给予全方位的支持，持续跟进直至成功营销。同时个贷中心营销团队人员分组进行业务宣讲，业务帮扶，对支行全面提升个人按揭贷款业务发展能力给予最大的支持。同时积极发挥个贷业务受理团队快接单、快投放、多接单的作用，做大房贷规模。强化开发商、和不动产部门的营销，盯住重点开发商重点项目的接单份额。提升合作机构、按揭项目准入效率，提高办抵进度，协调疏通业务环节中的堵点，加快贷款投放，做到靠前投放、能投尽投。

数量质量齐头并进。该行着力使营销及调查人员的数量、质量与业务量的增长相适应，增加价值创造能力，确保个贷业务稳健合规发展。确保人员数量符合业务发展的需求，建立并锻炼一支敢打敢拼、能打胜仗的客户经理队伍。加强培训学习，进一步提高个贷客户经理持证率和业务素质，建设培养懂业务、会营销的管理人员和客户经理队伍，提高个贷客户经理队伍凝聚力。

责编：孙明月

工行大同分行火力齐开奋力冲刺个贷旺季营销目标

旺季营销以来，工行大同分行个人信贷业务紧紧围绕全面打造“第一个人金融银行”战略目标，出台“2023年度个贷专业旺季营销方案”，明确工作目标、活动指标，完善机制措施，运用总行提出的工作方法，以市场为导向，坚定信心加快信贷结构调整力度，打造新的增长点，推动增贷提质，火力齐开奋力冲刺个贷旺季营销目标，夺回个贷同业增量、余额“双第一”。

一手二手双轮驱动。坚定发展住房按揭贷款核心地位不动摇，积极开展“2023年度个贷专业旺季营销”活动，坚持“三重原则”，加大一手房按揭市场渗透，对全市楼进行梳理，聚集总、省行及房地产集团客户开发的优质楼盘项目，根据区域进行网格化营销，重点营销他行已介入楼，抢抓市场，及早介入；加快二手房贷款业务发展，发挥网点是营销的主阵地地位，加强二手房贷款业务的宣传营销。同时走出去，进市场、找客户，介绍该行的产品优势，解决客户的资金需求，实现双赢共进。从“增量房”向“存量房”交易的市场转变，实现快速上量，提高“大个贷”竞争力，实现二手房贷增量进位。

市区县域双管齐下。针对个贷业务市区支行总体业务发展较好，但县域支行个贷业务发展整体较弱。按照分类指导和梯度发展的原则，选择部分实力强、管理好、有潜力的多家支行作为重点县支行，优先发展带动县域支行整体个贷业务共同发展。市分行强化对重点县支行的直接指导，优先保障其个贷人员需求，在信贷资源上给予更多的投入，锁定重点县域做好“三重”扩容，使县支行形成踊跃争先发展个贷业务的大好局面。

房贷非房贷协同发展。把个人房屋抵押组合贷款、个人金融质押贷款作为个贷的发力点，大力发展个人消费经营贷款。结合开展的“促消费、助小微”个贷行动月活动，抓住当前消费市场反弹的机遇，做好贷款的推广落地服务，对私行客户、个体工商户等重点客户有消费、经营融资需求和以个人房产作抵押有贷款需求的客户，精心组织营销团队，主动深入交易市场、贴近重点目标客群。锁定目标加快营销，做实与商会、行业协会等机构的联合批量拓客，实现“住房+非住房”协同发展。

考核激励同步发力。该行按照《大同分行个人信贷业务费用挂钩考核办法》，明确了一、二手房贷款、个人房屋抵押消费与经营组合贷款、个人金融资产质押贷款等产品的计价，充分调动基层客户经理的接单积极性，加快贷款投放，提升同业竞争力；通过健全完善双向奖惩机制，转变基层行营销的理念，引导网点主动去营销个贷产品，让个贷客户经理、客服经理、大堂经理等全员参与竞争，更好地发挥考核激励的战略导向和激励约束作用。

支行中心无缝对接。市分行个贷营销中心统筹兼顾，既是指挥者又是战斗者，积极协助督导支行的营销工作，对支行介入的楼盘，从关系、技术、人员给予全方位的支持，持续跟进直至成功营销。同时个贷中心营销团队人员分组进行业务宣讲，业务帮扶，对支行全面提升个人按揭贷款业务发展能力给予最大的支持。同时积极发挥个贷业务受理团队快接单、快投放、多接单的作用，做大房贷规模。强化开发商、和不动产部门的营销，盯住重点开发商重点项目的接单份额。提升合作机构、按揭项目准入效率，提高办抵进度，协调疏通业务环节中的堵点，加快贷款投放，做到靠前投放、能投尽投。

数量质量齐头并进。该行着力使营销及调查人员的数量、质量与业务量的增长相适应，增加价值创造能力，确保个贷业务稳健合规发展。确保人员数量符合业务发展的需求，建立并锻炼一支敢打敢拼、能打胜仗的客户经理队伍。加强培训学习，进一步提高个贷客户经理持证率和业务素质，建设培养懂业务、会营销的管理人员和客户经理队伍，提高个贷客户经理队伍凝聚力。

责编：孙明月