“车位贷”变换形式重出江湖，是否合规？

消失两年的“车位贷”，近期再现市场！

此前，为了防止信贷资金通过个人消费贷等渠道变相流入房地产，银行等金融机构已喊停车位贷，再次出现是否合规?

01

车位贷是否合规

近日，有记者发现，车位贷专属产品虽没有再次出现，但却换了一种形式出现在大众视野。

据某国有大行信贷经理介绍，目前主要有两种贷款模式，一种是大额消费分期；另一种是银行消费贷款。

其中，大额消费分期就是办一个大额的分期信用卡，但如果物业用的POS机是与房产有关，这个信用卡就不能直接消费。而消费贷则是直接放款到银行账户，既可以转账，还能取现，最高30万。

也就是，如果使用大额分期信用卡购买车位，物业就不能用与房地产有关的POS机刷卡。

如今市面上的相关贷款产品，一般是在1-5年的期限，利率在3.7%-4.7%之间不等，贷款的期限越长成本就越高。

那么，这类将消费贷用于购买产权车位的形式是否合规？

实际上，车位贷存在的意义就是解决购房者购买车位时的资金困难问题，其本身并不存在好坏之分，车位贷和装修贷一样，都属于消费贷。

之所以车位贷会被被监管叫停，是因为有部分贷款资金违规流入房地产市场，用来给房子付首付，甚至是炒房，并且在买房乱象中，有不少都和车位扯上关系，车位贷产品本身是合规的。

02

河北邢台鼓励“车位贷”

目前，河北等部分省份也有鼓励车位贷发展的表现。

今年9月19日，河北省邢台市住房和城乡建设局发布《关于进一步支持房地产业良性循环和健康发展的若干措施》。

其中提到，鼓励并支持商业银行推出年限较长的“车位贷”类型产品，以减轻购买人经济压力。

现阶段市场中，以上海来看，市内的车位价格一般集中在40万-80万之间，相当于是较小城镇的一套小居住宅的价格了，如果有相应的政策资金支持，确实可以在一定程度上减轻购买人的压力。

对于很多人来说房子是刚需，付完首付已经捉襟见肘，还要再拿几十万去买车位，是相当困难的。从客观上讲，提供车位贷，也能降低居民买房买车过程中的压力。

今年以来，房地产行业不景气，房企都在从各个方面想方设法加速去化和回款，车位就是其中最难去化的一部分，车位贷的鼓励政策亦为车位去库存提供了政策端的解决方向。

河北明确责任单位为中国人民银行邢台市中心支行、邢台银保监分局。这也是首次将“车位贷”写入政府政策中，由政府部门牵头，以金融手段，促进车位去库存化。

03

监管严防消费贷违规流入楼市

车位贷属于消费贷款，只能用于个人消费，不能用于买房、炒房。近年来，监管部门针对消费贷、经营贷违规流入楼市的监管持续加码。

近日，银保监会披露了8张罚单，其中有5张处罚原因涉及个人经营贷款、个人消费贷款违规流入房地产市场等，银行罚款总额超千万元，涉及银行包括招行、建行、交行等。

消费贷只能用于消费用途，在激发居民消费潜力、扩大消费规模、促进消费升级等方面发挥积极作用。

在“房住不炒”的主基调下，信贷资金违规流入房市，一直是金融监管部门查处的重点。部分省份鼓励车位贷政策，一方面为了促进房企车位去库存化；另一方面是为了减轻买房买车人的经济压力。

银行机构在执行贷款业务流程时，要严格遵守相应规定，同时做好贷后资金流向监管，严防信贷资金变相流入房地产。

来源：且说金融

“商转公”的秘密！怎样才能贷满80万？

如今，“公积金把小黄车推走”的择客逻辑已经不复存在，多数楼盘均接受公积金贷款，也接受组合贷。

加上商贷利率的下调，为买房而支付的利息支出，已经降低了不少。

然而，2017-2019年，南宁房贷利率一度排在全国榜首，普遍上浮20%-30%的利率水平，让高位站岗的人直呼伤不起。

2022年，当公积金新政的春风吹来，不少人把“商转公”当成了降压稻草。

然而，商转公政策，看似宽松了，但实操起来，却发现，困难重重。

政策真美好

2022年，南宁公积金政策迎来了史上最猛利好。从字面意思看，政策很美好。

1、首套公积金利率5年期以上，下降至3.1%（此前是3.25%）。

2022年9月30日晚8点，中国人民银行发布通告：

这是时隔7年的下调，此前5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.75、3.25%。

此次公积金利率下调，更是近20年来，最低的利率水平。（最高峰值为2007年7月，5年期以上的利率为5.22%）

▲历年首套公积金利率情况

2、公积金可贷额度史上最高。首套最高80万，二套最高70万。（二孩家庭最高可贷90万，三胎家庭最高可贷100万）

3、调整计算公式，提高余额倍数，个人获得高额公积金贷款门槛降低。比如职工正常缴存5年以上，想要获得80万的额度，公积金账户余额保底2.14万即可。

4、9大银行支持商转公“顺位贷”。民生银行最新加入顺位贷阵营，这几大银行的商贷，意味着不用自筹资金解押。

▲图源南宁住房公积金管理中心

利率降了，可贷额度提升了，这样看，公积金政策是不是很友好？

不少人根据计算公式，算出了自己的可贷额度，信心满满的去申请商转公，却发现条条框框的限制，多到脑子转不过弯来。

比如，明明算出来自己可以贷款78万，却因为负债率无法通过；

比如，以为商转公后月供压力下降，事实却是还款压力陡增；

比如，以为可以贷满70万，结果只批了30万

……

实操阻力大

商转公有多难，以下几个案例告诉你。

案例一：

小蓝的公积金账户余额有26800元，已经连续缴纳4年多，按照贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数的公式计算，小蓝的贷款额度接近80万。

他在中国建设银行商业贷款的买的房子，还有62万的贷款，照理说，他可以商转公了。

然而，事实并非如此。

因为小蓝目前名下除了房贷，还有车贷，个人负债率为7000+。

而小蓝的公积金缴存基数为5500元，按照缴存基数大于还款额度的要求，小蓝的负债情况超过了缴存基数，没有办法商转公。

可见，贷款额度的计算公式之外，还有缴存基数、家庭负债率等因素，也是关键指标。

小蓝想要成功的商转公，有两个方案：

1、把车贷还清。

2、结婚，提高家庭月收入。

案例二：

小李的公积金账户余额有15000多元，已经连续缴纳5年多，按照计算公式，小李的贷款额度=公积金缴存余额（15000元）×缴存余额倍数（25倍）×缴存时间系数（1.5）×风险防控系数（目前为1）=562500元。

而小李的未结清的商业贷款大约是40万元。

按理说，小李的公积金贷款额度（约56万）也超过了未结清的商业贷款（约40万），又是商贷银行是工商银行，可以直接顺位贷。

然而，又是缴存基数成了拦路虎。

小李的公积金缴存基数仅为2500元。因为未婚，所以默认为小李的家庭月收入为2500元，

经过电话咨询，工作人员粗略计算小李的公积金贷款额度预计不到20万（具体要到公积金中心进行测算）。

那么，实际操作的逻辑是怎样的呢？

其实，即便是有新的计算公式了，但是缴存基数这个指标，却还是非常关键的指标。

按照政策，借款人每月还款额一般不超过借款人家庭月收入的50%，如无其他未结清贷款和担保债务可放宽至60%，但家庭收入扣除月供后剩余的40%不能低于本地当年基本生活费标准。（简单举例，假设家庭月收入为10000元，那么房贷等各种负债的总和（包含房贷、车贷等各种贷款），最高限制是6000元。）

所以小李2500元的月收入，如果负债只有房贷这一项，那么月还款不可以超过1500（2500元X60%）。但是又要保障基本生活（按1800元计算），那么允许的负债仅仅是700元。

所以反推回去，小李可以获得的公积金贷款额度，预计15万左右（按照30年按揭年限计算）。

而且，商转公后的可贷年限不能超过商贷的剩余年限，如果小李的商贷年限还有25年，那么，公积金的可贷额度，根本没办法达到15万元。

而且，商转公后，是不允许组合贷的。

所以，如果小李要商转公，就需要自筹25万元左右（需要把商贷剩余贷款减少到公积金可贷额度以下）。

从小蓝和小李的案例可以发现，在公积金贷款中，缴存基数，仍是公积金贷款的最大阻力。另外还有负债率、征信、可贷年限等问题。

政策表面看起来很美好，然而实操起来，条条框框的束缚，让人惊掉大牙。

案例三：

小潘虽然是成功的办理了商转公，但是结局和我们意料的，却大不相同。

小潘2015年买了一套房，总价约80万，首付付了40万，贷款40万，按揭25年，月供约2300元。

7年来，小潘也还了一部分商贷，目前未结清的商贷剩32万左右。

小潘换工作后，公积金已经连续缴纳了两年多，账户上余额近20000元。根据公积金贷款额度计算公式，小潘的可贷额度约为58万元，可以商转公了。

按小潘自己测算，商转公后，32万的贷款，按公积金3.25%的利率（调整之前），贷款17年，月供可以降到2000元左右（利息约96921元）

而且小潘的车贷、装修贷等都已结清，家庭负债情况仅有房贷这项支出。

然而，公积金中心根据小潘的家庭月收入、负债情况测算之后，只给出了5年或者7年两个贷款年限的选项，贷款期限大大的缩短了。

为何会这样呢？

原因是小潘的家庭月收入较高，负债较低，公积金管理中心会判定认为小潘的还款能力较强，所以降低了贷款年限。

最终，小潘选择了7年的贷款周期，成功商转公后的，小潘的月供就变成了4000多元，而利息则是38210元。

虽然月供比之前多了1700元左右，但是利息却省了58711元。

案例四：

老王的公积金账户余额约12万，已经连续缴存多年，按理说，公积金贷款额度达到70万、80万是不成问题的。

然而，这一次的拦路虎是年龄。

老王的公积金缴存基数是5000元，公积金已经多年没有取出来了，所以账上的余额比较可观，约为12万。

按照计算公式，老王的公积金贷款额度能达到450万以上。

当然，受限于首套80万、二套70万的政策，450万是不可能的。

但是，经过公积金管理中心的综合测算，

老王年纪已经40多岁，公积金缴存基数为5000元，最终审批的贷款额度为40多万元。离最高80万的额度，折了一半。

可见，公积金贷款额度计算公式只是参考，最终审批的额度，还是要根据缴存基数、偿还能力、年龄、负债、征信等条件综合测算的。

在公积金贷款这条路上，阻力太多了。

如何贷到80万？

通过几个购房者的案例，我们可以发现，公积金贷款额度计算公式，参考的意义更多。

在实际测算个人可贷额度时，缴存基数还是更为关键的指标。

根据缴存基数必须大于还款额度的逻辑，综合负债率最高不能超过家庭收入的60%的条件限制，我们估算一个可以贷到80万的理想情况（除房贷之外没有其他负债）：

按照公积金政策，男性和女性，最高可贷分别为60岁、55岁。

反推回来，想要按揭30年，那么女性的年龄，需要在25岁以下，而男性则是30岁以下。

年纪越大，可贷年限越短。

假设，李先生满足按揭30年的条件，80万的公积金贷款，月供为3416元。

李先生的收入的60%需要大于或等于3416元，即李某收入须达到3614÷060%=5694元（缴存基数也需要达到这个水平）。

▲贷款80万，按揭30年，月供为3416元。

假设李先生只能按揭20年，那么李某的最低缴存基数为4477÷60%=7461元。

▲贷款80万，按揭20年，月供为4477元。

缴存基数之外，我们还要看公积金账户余额、连缴年限这两个关键指标。

假设李先生也连缴了60个月以上，那么最低的账户余额=800000÷1.5÷25≈21334元。

总结如下：

李先生想要获得80万的公积金贷款，需要同时满足以下几个最基础的条件：

1、年龄在30岁以下；

2、购买首套住房；

3、个人公积金缴存基数5694元以上

4、公积金账户余额保底21334元（含一年内支取的部分）；

5、市直公积金连续缴纳60个月以上；

6、除房贷以外，没有其他负债；

7、个人征信良好

可见，即便是有了计算公式，缴存基数的影响力依然是更为关键是制约因素，其次就是账户余额。

如果缴存基数低于5694元，想要获得80万的贷款额度，基本不可能。

只要缴存基数够高，年龄、账户余额、缴存系数的要求都相应降低。

「写在最后」

公积金贷款利率调整，存量房贷也可以随之调整。所以，当5年期以上的首套公积金利率从3.25%降至3.1%的时候，使用公积金贷款的购房者，最迟2023年都能享受到这个下降福利，月供会减少一些。

然而，个人住房商业贷款则大有不同。以前有过利率7折、8折、9折优惠的时候，享受到这波利率折扣的购房者，无疑是幸运的。

然而，2017-2019年这个期间购房的人，踩在了利率的高峰阶段，普遍上浮20-30%。所以即便是基准利率下调，但是上浮的利率会一直跟随。超过6%的利率，意味着月供压力巨大。

这群人，现在很受伤。房贷、装修贷、车贷等多种贷款背负一身，战战兢兢，如履薄冰。

商转公给了他们开了一道门，但似乎，又把不少人拦在了门外。

—————正文完—————

——————以下为科普部分——————

「商转公20问」

Q1：哪些人可申请“商转公”？

①南宁市直公积金中心正常缴存住房公积金的在职职工（南宁区直公积金已经暂停“商转公”的申请）；

②北海、钦州、防城港、玉林、崇左正常缴存住房公积金的，且户籍地在南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左范围内的在职职工。

换而言之，除以上6个城市之外，其他城市缴纳的公积金买不了南宁房子，自然也无法“商转公”。

Q2：“商转公”需要满足哪些条件？

①南宁市直公积金正常连续缴存公积金6个月(含)以上，且公积金账户处于缴存状态，最近缴存月份应与贷款申请当月的间隔不超过两个月。

②有合法有效的个人商业住房按揭贷款合同或协议，并且已取得不动产权证。

③申请“商转公”的商贷借款人和抵押人须保持一致。

④支持首套或二套公积金贷款。也就是说，在南宁市（含6县）有3套房及以上的，不能申请商转公。

在全国范围内，公积金贷款次数只有2次（第二次申请的前提是，第一次已经结清），不支持第三次申请。

简言之：公积金认南宁的房，认全国的公积金贷款。

⑤具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力，信用状况良好。

Q3、“商转公”对贷款申请人的年龄和贷款年限限制如何？

女士贷款年龄上限是55岁，男士贷款年龄上限是60岁。

Q4：家庭两套商贷房，能否选择其中一套商转公？

任选一套即可，现在不区分购买顺序。

Q5、已经有一套公积金贷款，第二套还可以申请公积金贷款吗？

可以。前提条件是，第一套房的公积金贷款已结清，才可以申请第二套房的公积金贷款。

Q6：自愿缴存人员能“商转公”吗？

不能。市直公积金不支持自愿缴存人员“商转公”，但支持自愿缴存人员在南宁市区购买首套或二套住房。

Q7：哪些银行支持“商转公”顺位抵押贷款？

截至目前，支持商转公顺位贷的银行有：建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、招商银行、北部湾银行、中信银行、民生银行，共9家银行承办商转公顺位抵押业务。

Q8、原商业贷款不在免自筹的银行里，可以申请“商转公”吗？

可以。这类型属于商转公非顺位贷款。需借款申请人自行筹集资金结清余下贷款，结清时间以银行通知时间为准，切勿先自行结清商业住房贷款。需审批通过后再进行结清，否则先行结清的，将无法申请商转公贷款业务。

Q9：装修贷、车位贷、消费贷等要结清吗？

商业贷款如捆绑附带装修贷、车位贷、消费贷等，属于非购房用途的贷款，不在“商转公”的受理范畴，需要自行筹集资金结清。

Q10、精装部分能不能用公积金贷款？

分两种情况看：

①签约的是毛坯精装二合一合同，则商品房总价（毛坯总价+精装总价）可以使用公积金贷款。

②毛坯、精装是分开签约的购房合同，那么住房公积金贷款仅支持毛坯房部分的贷款，精装部分金额不属于可以贷款的范畴。要办理“商转公”，需要先自筹结清精装贷款部分。

Q11、“商转公”可以申请组合贷款吗？

不可以。由于组合贷款涉及商业银行贷款政策，根据商业银行的相关规定，已经办理过商业贷款的住房不能二次申请贷款。

因此，管理中心现行政策中只有商业贷款转纯住房公积金贷款此项业务，没有商业贷款转组合贷款的业务。

Q12、家庭仅有一套住房，主贷人没有缴存公积金，配偶缴存市直公积金，可由配偶申请“商转公”吗？

不可以。“商转公”贷款只能由原商业住房贷款的借款人来申请。

Q13：家庭有两套住房，均为商业贷款，能否申请“商转公”？

可以。任选一套即可，现在不区分购买顺序，并按二套房贷款利率（3.575%）执行。

Q14、房贷超过80万元能申请“商转公”吗？

可以。

符合“商转公”免自筹业务办理条件的，可向公积金管理中心提出申请，贷款差额资金需自筹支付。比如，商业贷款总额剩余60万元未结清，商转公贷款批准额度为40万元，差额资金20万元要在约定时间里自行结清。

需要注意的是，申请人需在公积金管理中心审批通过后，再进行差额结清，否则先行结清，将无法办理商转公业务。

Q15、首套房为二手房可以申请“商转公”吗？

可以。房龄需要在30年内。

Q16、缴存的是崇左的公积金，在南宁市区商业贷款买了首套住房，并取得房产证，可以办理“商转公”吗？

可以。前提是户籍必须在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市这几个城市。

根据政策，在北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市正常缴存住房公积金的，且户籍在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市的，也可以向南宁市直住房公积金管理中心申请办理“商转公”。

Q17、交了两年的南宁市直公积金，但是今年6月份断缴，能申请公积金贷款吗？

一般情况下，断缴是会影响公积金贷款的。

如果是由于单位特殊情况导致断缴，可由单位出具相关证明并由公积金管理中心的审核部门审核，具体是否能贷款要以审核结果为准。如果是因为离职而断缴的话，那么需要从重新缴纳当月计算，连续缴纳6个月（含）以上才能申请。

Q18、夫妻双方均为南宁市直公积金缴存职工，那么公积金贷款可以合并贷款额度吗？

可以。以家庭为单位，符合条件的夫妻双方分别审批其贷款额度，合并的总数为最终贷款额度，首套最高不超过80万元，二套最高不超过70万元。

Q19、原来公积金账户上有3万元，但是去年12月提取了2万元出来，这会影响公积金贷款额度吗？

按照最新的政策，可追溯12个月内提取的公积金，并合并至个人账户余额。因此，今年12月份之前申请公积金贷款，已经提取的这2万元仍然作为账户余额计算可贷款金额。

Q20、商转公的贷款额度怎么测算？

计算公式如下：

需要注意的是，计算公式得出的是理论可贷额度，但是最终的审批贷款额度还要参考申请人的缴存基数、年龄、负债情况、还款能力、征信情况等。

文星辰

商转公问答参考来源邕有家

车位贷款办理的两种情况

购车愈来愈非常容易，停车位愈来愈供不应求，一个标准车位动则过10万，由此可见停车位的使用价值早已能够与汽车相匹。汽车能够做为日常日常生活的交通工具，也可做为处理资金不足的抵押物，愈来愈有使用价值的停车位是不是也能帮助我们申请办理到质押贷款呢。回答是能够的。那麼贷款有哪些规定呢，今日家产管加网就为大伙儿介绍一下车位贷款，在贷款的全过程中应当把握好哪些的方法呢？

一、新车位贷款

1、贷款规定：房地产商一般都是会有立即连接的金融机构，而大部分金融机构都规定务必是本住宅小区买房的小区业主才给做贷款，最少首付为总购房款的30%，最多可贷15年，利率上浮10%-30%。

2、备件原材料：买房合同正本、首付款的税票（收条）、结婚证书（单身证明）、户口簿、身份证件、企业出示的个人收入证明。

二、二手车位贷款

申请办理贷款分二种状况

A、两证的停车位（不动产登记证和土地使用证都是有）可立即与金融机构沟通交流，申请办理贷款。

B、报关单证的停车位（有不动产登记证，无土地使用证）须经与金融机构连接的融资担保公司贷款担保，即可申请办理贷款。

1、贷款规定：最少首付为评定额的50%，最多可贷10年，利率上浮30%之内。

2、备件原材料

买家备件：身份证件、户口簿、结婚证书（单身证明）、个人信用报告、个人收入证明、卡折水流、无房证明。

卖家备件：身份证件、户口簿、结婚证书（单身证明）、不动产登记证正本、原契税发票。

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