南充住房公积金贷款全解析

最近接待了好几个客户，都在询问南充的住房公积金贷款的政策，发现很多人对住房公积金贷款的政策不是很了解。南充市目前除了恒大的项目外几乎所有的新楼盘都支持住房公积金贷款，今天在这里给大家详细解答一下公积金贷款当中大家关心的十几个问题，我通过问答的形式来给大家解答。

一、问：我想在南充买房，单位给我买了住房公积金的，能贷多少钱？

答：南充公积金贷款额度区分单、双边缴存，由于新冠疫情影响，从2020年3月起南充市住房公积金管理中心对购买新建商品住房的贷款额度上限提高了20%，二手房不变。

双边缴存(夫妻双方均有住房公积金）最高贷款限额暂为48万元（二手房40万元），单边缴存（夫妻双方仅有一方有住房公积金或者单身的）最高贷款限额暂为42万元（二手房35万元）。

二、问：在南充购买商铺可以使用住房公积金贷款吗？

答：不能；住房公积金贷款只能用于购买住房，不能用于购买商铺、车库、公寓、写字楼等非住宅性质的房屋。

三、问：在南充购房需要满足什么条件才能使用住房公积金贷款？

答：首先购房人已连续正常缴存公积金6个月及以上，征信良好，具有完全民事行为能力，购买自住住房时可申请公积金个人住房贷款。

其次，需要区分二手房和新建商品房；二手房还需要满足购房人户籍所在地和公积金缴存地均在南充本地（大南充三区五县一市范围内）

购买新建商品房则需要购房人户籍所在地或者公积金缴存地其中任一一项在南充本地（大南充三区五县一市范围内）

四、问：使用住房公积金贷款利率是多少？比商业贷款能节省多少利息？

答：住房公积金贷款利率区分首套房和二套房。

首套房：贷款期限5年以上年利率为3.25%；5年以下2.75%。

二套房：在首套房的基础上上浮10%，即贷款期限5年以上年利率为3.575%；5年以下3.025%。

举例：购买一套总价为50万的房子，按首付三成15万，贷35万，期限20年。使用住房公积金贷款计算得出月供1985元，总利息12.64万元；使用商业贷款计算，目前南充各大银行执行的利率约为5.8%，得出月供2467元，总利息24.22万元；商贷比公积金月供高出482元，总利息高出近一倍11.58万元。

大家可以自行在手机上下载房贷计算器，计算房贷非常方便。

五、问：贷款额度如何计算？最高贷款成数是多少？

答：单笔最高贷款限额=最高贷款限额×缴存时间系数。

缴存时间系数：1、连续正常缴存时间小于1年，系数为0.5；

2、连续正常缴存时间在1年到2年，系数为0.9；

3、连续正常缴存时间在2年以上，系数为1。

缴存系数

这里需要强调的是，很多购房人缴存年限不足，担心贷款额度受限，可以教大家一个方法，南充的新房住房公积金贷款的办理对于工程的形象进度是有要求的，一般需要主体封顶以后才可以办理公积金贷款的手续。而开发商拿预售许可证一般只需要主体结构修到3、4层就可以了。所以从你签合同到办理公积金手续之间还有几个月的缓冲时间，这几个月你依然可以继续缴存公积金。公积金贷款申请时效为《商品房买卖合同》签订之日起一年内。所以只需要在签订合同之日起一年以内去办理公积金贷款的手续就没有问题。

贷款成数：首套房贷款成数为8成；二套贷款成数为6成(2020年3月起仅限新建商品房)

二手房贷款成数：首套房7成，二套房5成。

可贷额度：单笔可贷额度=房价×成数－提取金额

单笔可贷额度不得超过单笔最高贷款限额，即两者就低不就高，不得超过未付清房款。

具体贷款额度还可能受个人征信、缴存基数、贷款年限、还贷收入比等因素影响，最终以审批为准。

六：问：公积金贷款最长可以贷多少年？如何确定贷款年限？

答：公积金最长可以贷30年。最高只能贷到法定退休年龄，男60周岁，女55周岁（夫妻双方可按时间长的一方确定贷款年限）

计算规则为：法定退休年龄-实际年龄-1（不能超过30年）

七、问：住房公积金贷款对于购房人征信状况有什么要求？

答：公积金贷款对于征信状况比商业贷款更严格，要求近两年内逾期次数累计不超过4次，连续不超过2次。即连2累4。商贷一般是要求连3累6。

更不能有征信黑名单、呆账、冻结等其他异常情况，所以大家一定要重视自己的征信记录。要有节制地使用信用卡，支付宝借呗、微信微粒贷等借款平台都是要上征信记录的，能不借尽量不借，借了也要按时还款，养成良好的信用记录。

八：首套房、二套房如何界定？公积金最多可以使用几次？可以提前还款吗？

答：1、购房人名下无住房贷款记录或者有住房商业贷款记录但已结清即为首套房；

购房人名下有一套住房贷款（不论商贷还是公积金贷款），且未结清，算二套房；购房人名下已经有一次公积金贷款记录，算二套房。

2、公积金贷款购房最多只能使用2次，且需上一次住房公积金贷款结清满一个月才能再次使用。

3、可以提前还款，借款人带身份证去公积金管理中心申请即可。

九、问：现在还可以商业贷款转公积金贷款吗？

答：从2017年开始南充市已经停止商业贷款转公积金贷款，由于近年来公积金新房按揭贷款业务大幅增长，短期内不会开展商贷转公积金贷款业务。待以后资金充裕、条件具备，再报经批准后开展。具体恢复时间待定。

十、问：办理公积金贷款后，我公积金账户余额里面的钱可以提取出来吗？

答：申请审批贷款前，可以先支取公积金；申请人及配偶公积金账户各留1万元备扣。

十一、问：南充购房如果住房公积金贷款额度不够，不足部分可以使用组合贷吗？

答：目前南充不支持组合贷，要么全部用公积金贷款，要么用商业贷款。

十二、问：等额本金和等额本息两种还款方式有什么区别？应该怎样选择？

答：等额本息还款方式是目前最常用的方式，也就是每个月还款金额相同。这种还款方式适合每个月有固定收入或收入不高的购房人。总的利息比等额本金会高一些。

等额本金还款方式用得较少，这种还款方式前期还款金额比较高，然后逐月递减，后期还款金额小。由于前期还款金额多，所以比等额本息的总利息要低一些。这种方式适合在还款初期收入高，后期收入会降低的购房人，比如即将退休的人。

大家可以使用房贷计算器计算出两种还款方式每个月的还款金额。

另外需要说明的是，由于住房公积金贷款办理程序多、流程复杂、放款周期长，虽然在政策上购买二手房也可以使用公积金贷款的，但是在实际操作过程中，从以往办理的二手房公积金贷款手续来看，二手房公积金贷款整个流程办下来一般需要4到6个月左右时间。所以导致大部分的房东是不愿意配合买家使用公积金贷款的，时间拖得太长了。

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在武汉，买车位是一件很亏本的生意

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：新人首问，房姐好。我刚刚买了一套二七滨江区长江十里的房子，自住。贷款首套房，付了30%首付买的。买完现在手上还剩80万。我现在纠结：1.我应该再买个那个盘的车位吗？（30-40万，车位比1:1.11，70年产权，车位开盘后只有第一天可以保证买到一个）2.还是再贷款（需要50%首付，现在钱不多了，很多光谷的二手房付不起首付）买一套光谷东的？(左岭那边的还买得起，不过生活会有压力)3.还是把剩余的钱提前还款减少月供？（因为贷款利率很高，剩下的钱买理财所得的利息不还款如利率）4.还是先存着这些钱，攒多点了再投资？

回答：你好，现在的市场上，任何一手新盘，绝大多数自住买家，在车位开售时，都会买至少一个。如果你不买，就是非主流。但非主流一定就不好吗？也不一定。

自住，可以租好位置的车位，甚至比买的位置可能还要好。我有多个产权车位，但我自己租的车位就比在其他小区买的位置还要好，电梯一下来就是，而且很宽敞。

现在很多新一点的小区都能达到1:1车位，这个车位比下，车位其实不那么紧张，完全有机会租到好位置。

投资，租客是否需要车位，要根据房子本身的性质而定。小户型很少需要车位，大户型分租也不需要，大户型整租通常需要。为什么这么计较买不买车位呢？因为有买车位的钱，可以在武汉再付一套首付了。

如果要精打细算一点，通常可以不买车位。如果以后卖房前想再买车位配上，对于1:1车位的小区而言，也完全做得到，卖的人多得是。

当然，如果预算充足，买一个车位也没什么大不了的。和房子相比，车位的总价并不高，而且其实也可以付清后倒做贷款，至少5成是贷得到的，利率现在也不超过6%。

提问：房姐你好，新人首问。坐标武汉，名下庙山名湖豪庭按揭房一套自住，106平，总价200，纯公积金贷款还剩38，看了房姐圈子后也想对资产最优化裂变，是出手庙山按揭房再光谷东入手还是截断抵押再入手二套呢

回答：庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。江夏目前的发展重点是文化大道和黄家湖板块，庙山一般都是跟着市场喝汤，属于最后的补涨板块。本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。除非自住，投资是回避的。可以考虑出手裂变。建议裂变2套低价潜力盘，白沙洲和光谷东都不错

提问：新人首问，你好房姐，请问一下子弹170左右，北京房票，看到十里堡，和石佛营的小区，京棉新城，石佛营东里，康家园，请问单价控制在多少合适上车，还有一个问题满二和满五唯一，选择那个，中介说差不了多少钱，可以做到贷款里面去，首付还是这些，其余可以多贷款，我感觉有点不对，再一个中介如何找链家还是我爱我家，和业主压价也是一个问题，有什么注意事项吗，请房姐帮帮忙，给我们一些指点，购房小白，十分感谢帮助

回答：你好，感谢付费！满二唯一满五唯一的区别在于：满二唯一有增值税优惠或减免，满五唯一不但有增值税优惠或减免，还可以免征个人所得税。满五唯一的房子会相对贵一点，要计算综合成本。如果单价相同，优先满五唯一。

说说几种常用的砍价策略：

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。

6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。

最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。

提问：厉害的房姐好，请问您一下，重庆江北区的次新房值得购买么？了解了恒大御龙天峰1.8单价和珠江太阳城1.6万的两房，重庆投资两房更有价值还是三房以上的？或者重庆哪里投资更合适？

回答：你好，北滨路买到笋盘评估价比成交价高2000元很正常，比如恒大御龙天峰，买到17000元，评估价20000元也是正常操作的，金融属性好。但是入手单价尽量控制在1.7左右。珠江太阳城算得上重庆绝佳的位置了，长远看投资没问题，长性好，租金也不错，但是盯着人太多，热度太高，导致笋盘极少，杠杠一般。单价1.5左右可入。这2个都是还不错的选择，多淘一淘。

提问：新人首问，房姐你好，本人目前在福建三线城市，有三套房，1.2016年购入，公积金贷款余30万，市值185万，2.2019年9月摇号购入，买在母亲名下，月供6800元；3.2018年购入，公寓42平，月供1800元，装修后可租1500元，目前市值39万，在汽车站旁目前人气不够不大好出手(买时总价及税费34万)，贷款余14.5万。目前三套均未装修。我与老公在单位上班，年收入22万左右，公积金每月5800元，现有现金10万。想把公寓出手，再去摇号买套90平的住宅，首付30几万，月供3000多元，可是老公更倾向于将2016年那套装修了自住。美丽的房姐能帮我出个主意怎样配置更优吗？

回答：你好，你的思路正确，公寓涨幅非常弱，不属于优质资产。但是房产配置建议去确定性更大的一二线城市。福建能淘到性价比高的笋盘，有确定收益也可以入手，只不过房价天花板略低了一些。

以上为“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选

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我在业委会的日子（40）：地下车库的产权（一）

地下车库是谁的？这是TJ花园的业主与开发商HTA，以及他们的物业公司HDA争论的另一问题。也是TJ花园业委会与积极分子不愿意与HDA续签的重要原因。

TJ花园有三个地下车库，一、二期车库已经启用，第三期车库已经建完，但直到现在也未启用。一期车库由开发商进行管理，二期车库在小区自治期间由二期业主进行管理，但HDA公司入住之后，二期车库有其管理，二期车库也就变向地归为了开发商进行管理。

地下车库的产权归谁？在我刚参与小区事务时，一位大爷就给我说过，小区地下车库是人防工程，开发商没有产权，既然他们没有产权，就应该归业主所有（实际上后来有文件规定，即使人防工程，谁开发，谁管理，这是后话）。如果开发商主张地下车库归其所有，应该拿出相应的产权证明。

在换物业期间，有一个著名的判例在微信圈里多次被转载。这个案例发生在南京，由业委会起诉开发商的地下车库案，第一次判决之后，双方不服，进行了第二次判决。判决如下:

法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。综上，2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车库出售款500000元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。

这个案例第一次判决依据业主的公摊面积，即小区业主的公摊面积是否将地下车库计算入内。如果计算入内，应该是属于业主的。第一次判决业主委员会胜诉。在二审时，依据最高法院的司法解释，以及南京市的地方规定。也就是开发商需要拿出证据，尤其是当初规划车位的证明，然后再根据相关规定进行判决。

TJ花园业主委员会的意见也是如此，地下车库归谁与个人的利益没有多大关系，比如我自己就没有地下车位。甚至因为维权，后来有些业主遭到了开发商的报复，阻止他们的车进入地下，把他们在地下的车位取消，将车位转让给拥护他们的业主。但是业委会是代表业主利益的，需要向业主交待。如果开发商能够拿出相关证据，符合国家和天津市的法律相关规定，业委会就承认地下车库是开发商的。相反，如果拿不出证明，但强说是他们的，并坚持继续在小区进行物业管理，只能说明吃相太难看。