用3.7%的经营贷置换5.88%的房贷！佛山人，这笔账你会算吗？

利率猛降，二手房不好卖，一些贷款中介又活络起来。

“贷款还一还，利息节省几十万。”看，这话说得多好听，很多拿着二手房的佛山业主就算不说心动，至少不会马上挂电话。

借用朋友圈中介的图，以贷款100万为例，在佛山如果通过商业银行转贷后，贷款时间从30年变成20年，月供还减少了，总计节约71万元利息。

真有这等好事？到底有没有风险呢？

房贷置换为经营贷的具体流程

具体操作流程是什么？一般来说，大概有以下几个步骤：

①首先联系银行申请二次抵押贷款（商业贷款），信息完整，两周左右批准；

②联系原抵押贷款银行申请提前还款，约定提前还款的具体时间（需要房产证）；

③大多数为了转移贷款，他们没有足够的能力提前偿还贷款，需要联系过桥资金提前偿还抵押贷款，财产可以解除抵押贷款；

④房地产二押给银行，经营贷款；

⑤收到贷款资金，清偿过桥资金，整个过程结束。

简单来说，就是先借钱还现在的房贷，然后再抵押，再开始还经营贷。而且，经营贷款的最高金额可以审批到房价的60%到70%，这样就可以覆盖之前的抵押贷款进行抵扣，利息也会下降。

但是，为什么要推这个产品呢？当然，个人没有免费的午餐。

办理经营贷款的若干成本

什么是商业贷款？是用于商业活动的贷款。近年来，国家一直鼓励资金流入实体经济。银行为中小企业和个体经营者推出了商业贷款，属于公司的政策红利，利率很低。

但前提是你名下真的有公司，经营正常，但是有多少人符合这个条件呢？

以民营发达佛山为例，最新统计市场主体121.76万户，即全市每千人拥有127个市场主体，但佛山总人口超过1000万。

6月底佛山市场主体情况表/图源：市市场监管局

所以，中介会帮忙找“壳公司”，会收取手续费，可能还要找个营业场所，这又需要费用。

办理不同名称的二押产品，也会有相应的办理费用，为贷款金额的1%-3%。

如果没有全额提前还款能力，需要过桥资金，市场一般收费1‰-1.5‰，按天计算，你没看错，10天是1-1.5%.

只要商业贷款没有下来，就会产生一天的过桥费，如果一个月没有贷款，到时候该怎么办？

此外，个人真实负债、收入流水、信用调查等，会根据质量是否高，看是否有额外费用，这可以拒绝吗？

算下来，其实费用并不多，几万元的中介费，过桥费是不可避免的，这只是早期的费用。

一两年后续贷的时候，银行要求先还本金，然后过桥。这是另一笔支出。你能不给吗？已经被处理死了。

你必须知道这些风险，

无论是商业贷款还是消费贷款，买房本身都涉及到违法行为，都会产生以下风险点。

第一个风险是抽贷。

经营贷的贷款合同白纸黑字，禁止买房和投资金融产品，虽然目前被抽贷的概率不高，但一旦被查到，贷款会被立刻终止，并要求几个工作日全额还款，去哪里可以凑到这笔巨款？

第二个风险，是续贷。

那些包装为10年、20年的经营贷，其实每1-3年就要去续签一次，银行又会重新审核公司的经营情况及个人资质，中介是否会持续帮忙做合规的流水呢？这些都要成本。

而且，续贷的利率是保证不变的。

第三个风险，过桥。过桥资金更多是通过民间借贷，里面的水是深不见底，要多点过桥费是一回事，更怕中间方跑路，钱没拿到，债更多了。

写在最后

所以啊，我们这些外行人想薅金融内行人的羊毛，简直是关公门前耍大刀。

转贷这件事，不适合所有人，要看透里面的得失利弊，资金雄厚的老板可以干，像我这样的普通打工仔，这么干了，可能就是在踩钢丝了。

说到这里，房贷人其实也挺无奈，眼巴巴看着现在佛山首套房贷利率最低做到4.1%，自己却站在低利率的山岗上。

如果银行可以对存量房贷利率“打折”，或者每隔一段时间调整一次，向现行的房贷利率看齐，相信很多人也不愿意搞经营贷了。

利率最低4.6%，兴业银行钻石客户可贷！佛山房贷“卷”起来

佛山首套房贷款利率一降再降！

今日，有中介表示，首套首贷利率只需要4.6%！

真降还是假降？小编也第一时间致电主流银行了解情况。

朋友圈截图

首套首贷利率4.6%？

主流利率仍然站稳“5字头”

近日，小编获悉：房贷利率可以做到4.6%。

继兴业银行的首套4.9%利率之后，还能有更低的？

有中介透露，4.6%的利率属于中介公司和兴业银行合作的内部折扣，对客户资质要求非常高。

随后致电了兴业银行求证，个贷经理称：目前普遍对外低利率是4.9%。至于4.6%的利率，资质非常好的VIP客户，也可以申请。

个贷经理表示，所称的“资质非常好”，包括在兴业银行的往来资产，个人征信和流水等参与综合评分的项目评分要足够高，像钻石客户级别自然100%没问题。

示意图图源：图蜗创意，已授权

小编也查阅了兴业银行申请钻石客户的标准，申请人的月日均金融净资产需要达600万（含）以上才有资格。

兴业银行钻石卡申请条件图源：兴业银行

低利率虽然确实存在，但门槛确实也不是一般人能够得着。

小编也替大家咨询了其他主流银行的利率，对贷款客户的要求也相对“接地气”。

兴业银行首套利率为4.9%，是佛山目前最低的购房利率，而且对职业无特殊要求，但只接受准入楼盘，散客单基本不接。

利率第二低的汇丰银行首套利率为5.0%，对客户资质要求较高，需要是公务员、事业单位等职业，同样也只接受合作项目的客户。

目前工商银行、建设银行等四大行的购房利率普遍在5.3%-5.6%之间，基本上告别了“6字头”，额度也相较宽松，放款时间最快可以去到10天内。

首付来源仍要查，但审核放宽

银行提醒：贷款流水必须够2倍以上

除了房贷利率在时刻牵动买房人的心弦，首付来源更是买房人的一道门槛。去年4月开始，佛山严查购房首付来源执行至今，已经接近一年。

期间也有不少销售向小编表示：严查首付来源，对部分需要亲友支持首付的刚需客户来说并不友好。

日前，也有粉丝表示：佛山不查首付来源了。对此，小编也跟主流的几家银行经理求证。

粉丝群截图

其中主流银行中，大部分继续执行此前的首付来源审核，即首付来源部分来自父母的，需要查父母流水。

工商银行、顺德农商银行均表示，要看贷款人的资质，资质好的话，可以适当放宽，不一定查父母流水。

对于传得沸沸扬扬的“中国银行不查首付来源”一说，小编也从其他银行从业人员处打听到：中国银行对外口径仍然需要查首付来源，但在审核上会“从宽处理”。

最近，小编也从某个项目销售处了解到，首付需要父母“帮衬”的，现在有合作银行已经不用查父母流水了，可以松一口气。

另外，银行方面也明确，当下贷款人月均流水仍然要为月供的2倍以上，这个条件仍然在严格执行。具体买房操作情况如何，仍然需要看个人资质和项目合作银行。

重大消息！开发商送首付，仅2万购房！佛山广银原价13000 现价5888

项目所属的板块是三水区新城，佛山人民政府总投资预计100个亿打造的区域板块，区域属于广佛同城最后一个示范区三水与花都，广佛同城3.0时代最后的一个区域板块。

首先我们项目是广银集团打造的,广银开发商是房企排行前十的一个企业大品牌值得信赖。我们项目名称是广银海云台位于三水新城中心的一个板块,那么目前三水整个片区来说呢,我们三水新城是最具有潜力的。

现在佛山广银花园，推出首付只要两万，你没看错首付实实在在就只需要两万，没有任何欺骗，首付两万其余的贷款都走银行贷款有一个特别值得注意的点现在佛山贷款利率达到了近10年来最低的一个4.25%，过段时间这个利率会有一定高度回调每上一个点您可能就要多还7W～8W所以说今年是您买房的最佳的一个时期。

广银海云台，位于三水新城内，步行10分钟就能到达万达广场，方便你平时生活的休闲与购物，周围5公里范围内，坐拥五所知名学校，其中三水中学还出了个高考状元！！！！可见其雄厚的教育实力！！！也许下一个状元就是你的孩子！！

项目名称：广银花苑

开发商：广银集团

房屋单价：5880～6500元/㎡

在售面积：91㎡～113㎡

装修情况：毛坯/精装修

交房时间：现楼

产权年限：70年产权清晰红本

项目位于佛山市三水新城中心城区，配套非常成熟，超强交通路网TOD枢纽，地铁高铁，城轨，汽车站，有轨电车5分钟路程直达，地铁就在家门口，门口对面就是大型石湖洲综合市场，买菜做饭开门直达，6分钟到万达广场，天聚广场等，10分钟到狮山，30分钟到广州，工作生活两不误！

小区自带游泳池、亲子乐园、健身房、老人运动场所、中央草坪、包括商业步行街就在小区楼下。

商业方面:我们项目位于三水新城云东海街南丰大道是一条主干道来的。从我们项目出发经过门口南丰大道去到万达广场百达利广场就六到八分钟的车程,这两个广场已经是现有的了,那离我们最近的市场就在项目门口过马路就是石湖州市场,这里可以满足日常的买菜生活需求,平常休息娱乐方面可以去到万达广场。

教育方面:我们三水的师资力量可以是佛山教育方面最好的周边配备了十多所中小学包括有云东海学校三水实验中学,博文小学,广东财经大学,我们这个博文小学是一个省级的公办学校包括还有校巴车接送十分钟可以到达。所以购买我们项目教育方面是幼儿园小学中学一站式服务，让孩子赢在起跑线上。

休闲方面:我们项目周边有个政府打造的云东海国家湿地公园,是一个网红打卡点来的那平时周末休息的时候可以相约亲朋好友家里人过来野餐,散散步可以举行一些亲子活动,包括还有4级景点三水荷花世界。

看房提前预约，享有额外九五折优惠。本周活动清盘前50套送车位。咨询：15814546264【微信同号】点击上方关注私信我拿资料现在售91-99-113方，三房四房，现房不限购，外地人都可以买。仅2万首付！仅2万首付，给2万购房即可签约，剩下贷款，月供3000，绝无首付贷等其他金融贷套路。