“先交楼再月供”下放楼市，这是什么神仙操作

时值年底抢收季，楼市营销活动不断，免首付、送车位、优惠特价房源持续放送……

见惯了以上常规性的楼市促销活动，“先交楼再月供”这一对购房者来说无疑是重大利好的举措你见过吗？

近日，东莞、佛山等地推出了“收楼再供楼”的销售政策，即购房者下订后不用马上支付月供，而是等到真正交付收楼时才开始供楼。

具体怎么执行？

房博士了解到，虽然很多地方都宣传“收楼再供楼”，但不同房企、不同楼盘在真正实行的过程中还是有所差异。

有的楼盘会限制户型和名额，部分房源已经临近收楼日期或已经收楼；

有的楼盘实质上是先交利息，收楼后再付本金月供；还有的则是延迟网签备案时间到交楼。

佛山保利某楼盘，“收楼再供楼”的具体操作就是首付长分期，等收楼后再办理按揭网签。

据了解，项目预计最近的交付时间是2023年6月，还剩半年左右，均价约30000元/平方米，套均总价约235万-439万元。

东莞保利某项目的“收楼再供楼”是等交房网签后开始月供，交付时间是2023年12月，99平方米户型优惠后的单价在26000元/平方米左右。

除了有影响力的品牌房企，佛山、东莞等其他多数楼盘也推行了这一政策。

某项目预计2024年初交楼，间隔时间较长。不过与保利项目不同的是，该项目的“收楼再供楼”在交房前每个月只偿还利息，收楼后再开始偿还本金，减少收楼前的月供压力。

对此，业内人士表示，“收楼再供楼”这类活动主要集中在总价较低的楼盘，对部分暂时资金或月供紧缺的购房者存在一定吸引力，不过这类活动绝大多数都是临时做法，不会长期、大批量推广。

此外，这还非常考验房企的资金流动性和实力，很多项目建设需要流动资金，卖得越多，收回成本越快，才能加速项目建成。

聚焦西安，近期楼市推出的“买房政策”也很给力。

前段时间，网上流传西安二套房的首付只要3成，房贷利率和新房相近，对此，房博士进行了求证。

浦发银行、工商银行“认贷不认房”，只要首套商品住房的商业贷款结清，便可享首套住房的贷款政策，即三成首付，4.1%的利率。

农业银行和建设银行在认贷的同时也认房。

建设银行以首套商品住房是否出售作为标准，若是已出售结清房贷的情况，便可按照首套房贷款政策执行；农业银行是二套贷款结清可享首套住房的低贷款利率。

交通银行则是具体楼盘、具体合作支行具体对待。

首付比例降低的用时，西安不少楼盘还推出了“首付分期”。

某大牌房企在蓝田的项目原来一次性需要首付2成，现在订房当天只需首付5%，住房交付前3个月付齐15%就可以了，首付仅用5万就能去买房！

泾河新城的滨江翡翠城也推出3大购房优惠：

两年租金补贴，5-7万元；

买房送家具家电6-8万，部分户型还要送车位；

首付分期10%，首付9.8万起即可买房。

房博士整理了近期西安一些房源的优惠信息，不乏万科、龙湖、绿城等品牌项目：

绿城春和印月，本月推出99折特价房源；活动期间成交送品牌家电；老带新10000元/套的现金回馈等优惠。

万科东望推出10套房特价秒杀，折后最高省7万+。项目位于长鸣路与东月路交叉路口东北侧，参考单价18845元/㎡，户型面积110-198㎡。

龙湖星河紫云台，项目位于大明宫万达广场东，推出10套一口价房源。

4套110㎡户型，总价约192-207万；3套108㎡户型，总价190-205万；2套127㎡户型，总价224-260万；1套129㎡户型总价256万。

金辉鹿鸣长滩，项目位于高陵鹿苑大道东侧渭阳三路南侧。户型面积98-139㎡，项目每天推出一套一口价房源，还有砸金蛋、家电抽奖、购物卡等。

至于开篇所提到的“先交楼再月供”，西安还暂未有楼盘涉及，因为该举措目前还只是停留于开发商为了快速推货的促销手段阶段，想要在西安真正实行，那么则需要从预售制的源头上解决问题。

从直接打折给出实惠到降低购房门槛的首付分期，从项目转介额度的提高到首付比例执行的逐渐宽松，这是各大房企在2022年年末的最后冲刺，更是楼市进入不平稳发展期的直接表现。

毕竟，在西安楼市最红火的2018-2019年，很多人全款都不能“如愿”，更不要提有楼盘会愿意出来打折促销了。

如大家多见，受疫情、市场不确定性原因等多种因素影响，2022年，楼市风向发生变化，尤其是2022年下半年以来，楼市肉眼可见地“降温”。

各地也出台了一些列政策“救市”：

取消放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、中介奖励、买房送编制.....等等。

也许是这些举措都没有溅起楼市复苏的水花，终于，人民银行和银保监联合发文，贡献了一份史诗级的救市文件。

16项内容包括：

稳定房地产开发贷款投放；支持个人住房贷款合理需求；

稳定建筑企业信贷投放；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

保持债券融资基本稳定；保持信托等资管产品融资稳定；

支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

鼓励金融机构提供配套融资支持；做好房地产项目并购金融支持等。

对此，房博士认为以下几点值得关注：

1、2022年房地产供给端政策“救项目不救企业”的风向或有转变

2023年第一季度是房企债务到期高峰期，政策前置性的支持民营企业融资有利于预防年底民企风险事件继续爆发，进而预防需求出现进一步负反馈现象，帮助房地产行业在2022Q4筑底。

2、更多的“救市政策”即将倾巢出动

2022年楼市下半场开启，各地住房支持政策也在持续推进，但基本集中在三四线城市，在央行和银保监会此次出台“十六条”措施后，更多的一二线会闻风而动，首付、利率、公积金等各方面可能都会有动作。

3、16条的出台，意味着对房地产融资的大方向，从限制转向支持。

在此之前，对于房地产的融资，在信贷政策上主要是“三道红线”，在股票市场融资上是不鼓励，因此房地产特别依赖表外融资和非标融资，这也为今天的房地产企业债务危机埋下隐患。

同时，对于房地产市场的救助方向，此前是“救项目不救企业”，但是事实证明这对于保交楼和房地产市场纾困效果不明显，16条对此作出调整，未来的方向是“救项目与救企业并存”。

本轮房地产债务危机，部分房企因为自身激进对行业造成较大风险，但是应该正确分类，有些财务激进的企业是资不抵债，有些仅仅是流动性风险。

因此，16条出台是在正确的方向上，疏导房地产融资的各类管道，房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。

结语：

官方“救市”的决心坚定，唱衰楼市的言论可适可而止。

开发商于此时推出的优惠促销活动及特价房源，确实是在给购房者实实在在“省钱”，有合适的，可以捡漏。但也要把特价房源和正常房源做对比，以防损失自身利益。

贷款买车，利息太高，买来就后悔了，到底有多高

车子要用很久的，也不是小东西，买车一步到位是最好了。买车选择贷款的朋友越来越多，贷款有没有套路？肯定是有的。

销售1支笔、1张纸，写的好像很清楚，但如果我们不会算、看不懂，以为自己懂，也许就被忽悠了，差价上几千、上万的都有可能。

前面辛辛苦苦还来的价，费尽口舌要来的赠品，全部都白搭，力气全白费。

今天聊一下，单子上的各种项目到底什么意思？具体怎么算？让我们普通的朋友，不是汽车专业的、从来没买过车子的，也能够明白一二三。

报价单复杂看不懂，都是什么意思报价单里有首付、月供、利率、总利息报价单上面，一般无非就是几样：首付多少啊？月供多少啊？利息多少啊？总利息。

首付好理解，一般买车贷款首付就30%左右，10万块钱的车子，3万块钱，我们贷款7万。

月供就是每个月要还的钱，一般车贷就是2到3年左右，也就是24期，或者36期，长一点的，最多能到5年60期。期基本上就可以理解为月。

销售说的利率百分之几，是什么意思然后就是利率，相对就有点复杂了。

有的销售说：“我们这个利息是多少厘，3厘5。”这个指的是月利息，1个月0.35%的利息。

有的销售习惯说“几个点”，比如说3个点的利率，这个是年利息，1年3%的利息。

如果说的百分比比较大，比如说利率14%，一般讲的是综合利息。总共，一股脑儿，一共要付14%。

我也和杭州以及周边几个城市，几家不同品牌的4S店朋友们聊一聊，综合来看，目前利率普遍基本上都是3厘到4厘左右。

听着稍微有可能有点晕，很多销售就是知道我们不会算，容易搞混淆，所以就故意让这个东西听起来觉得很便宜、利率很低。

其实他们说的利率，和有的朋友比较熟悉的房贷利率，算法不一样的，实际利息会高不少。

河南广播电视台百姓315栏目，就有一个报道的：杨先生买了台哈弗H6，买之前，销售跟他说利息是5厘，于是他就办了个贷款。

等车子买完了，杨先生叫他的朋友算一下，才发现实际利率已经到了1分了，贵了不少。

这样的事情其实不算少见的，而且贷款办都办了，想要毁约，还有违约金，更亏、更麻烦。

现在我们自己也都签字，说不定视频还对着我们拍：“你是不是都明白了？对着摄像头说你明白了，然后签个字。”是不是都被人家这样下套过的啊？

怎么整明白贷款的利息是多少我们怎么弄明白，自己的贷款利息到底是有多少呢？

其实挺简单，我们只要看好“总利息”那一行是多少，一般来说，就不怕被销售员坑了，除非他还有各种其他的条款或花招。

报价单里有总利息，按这个算最容易总利息的意思，就是办贷款总共“多还了多少钱”。

我们也帮各位朋友来算算看：10万块钱的车子，首付3成，按照3年来还，按照前面的3厘来算的话，正常的总利息是7500块钱左右。

20万的车子大概是15100块钱，30万的车子22600块钱这样。各位朋友可以参考一下，各地有所不同。

当然了，大家买车的价格本身就不太一样，没有10万块钱那么准的，其实还有一个办法。

手机APP里面，小程序或者是其他软件里面可以搜一下，有个叫做“车贷计算器”的东西，输入贷款金额、期数、利率，自动会算出来一个总利息。

供我们参考，它可不负法律责任。

办贷款、签字之前，我们先按一下，如果相差了几十块钱，有可能就还好，相差的大几千，甚至上万，防止被坑。

金融服务费其实也算利息除了正常的利息，不少4S店听起来利息是很便宜，总利息也很低。还有一个东西叫做“金融服务费”，这个东西其实也应该算到利息里面去的。

一般来说10来万的车子，所谓的“服务费”，1000块钱以上是比较常见的了。如果说是免息贷款，服务费有可能就会更多，2、3000，4000的都有。

所以说，“免息贷款，嗯~挺好。”它不是真的免息，就换了个方法，还提前把利息都收掉了。

就有点像是点外卖，显示免费配送，菜有可能变贵了，还要加上打包费，想要免掉打包费，有可能还要买一个会员卡，道理差不多。

当然了，现在免息贷款确实比较流行，很多朋友都是想一步到位，或者说有社交需求，或者说待自己好一点。

有的情况，就算是有服务费，总利息算下来还是比较低的，真的有可能还能可以考虑的。

我举几个例子，很多厂家都有这样的情况，我就拿一个说说，这不是做广告。

长安汽车有一个叫“厂家金融”的，汽车厂自己来做这个金融，部分车型是提供36期免息贷款的，贷款4万块钱，相比普通贷款利息少了4300左右。

就算4S店使个阴阳法子，还出了2000块钱的服务费，不是也比正常贷便宜了2300块钱吗？

当然，这个时候还要小心，有可能厂家是为了把车子卖给我们，好卖点，提的这个政策。它的优惠幅度，车价本身，也要留心看。

我想首付低一些，利息会多多少除了想要比较简单的免息贷款，销售有可能还会提供一些低首付、低月供，各种各样的贷款方案。到底划不划算呢？我们也一并来聊聊看。

想要首付低一点，哪些合适哪些不合适有的朋友手里预算的确是比较明确的，销售有可能就会推荐低首付的方案了。

比如说首付20%，每个月的月供，就稍微要多一点。这个就比较适合存款相对比较少，但是工资比较高而且稳定的朋友。

如果销售说：“没问题，我们这个车，这个店搞活动，0首付。”要注意，因为可能实际的利息会很高的。

不代表一直就是这样，或者说其他厂家没有，举个例子。

雪佛兰官方的0首付金融方案，196000的迈锐宝，相比首付30%的普通贷款，3年下来总利息多了18000多块钱。每年要多花6100块钱左右，不便宜，偏贵了。

只还利息的贷款，多多少利息还有一些厂家官方的低月供方案，只还利息不还本金，利息也高的。

比如说大众的弹性信贷，听起来很厉害，是吧？丰田的轻松融资，好像马上就能拥有汽车，都是这种方案。

以11万的丰田雷凌举例子，分期1年，每个月只要还733块钱，才700多块钱。

但是1年的总利息比普通贷款多了4300块钱。而且，1年一过，有个尾款，大头是要一次性来还的。

我们就得考虑了：到时候尾款是不是一下子能拿出来这么多啊？

有的朋友，车子都卖掉了，还欠着银行钱，就是做的这种贷款。当然，有些4S店为了避免这个情况，抵押先做掉的。

所以说，各位朋友，量力而行，理性消费。一定的提前还可以，但是超前消费，真的不太推荐。

还有其他灵活的贷款方案贷款的方案很多，刚才讲的很多，也只是举个例子，我不是说要黑哪个厂家。有让人头疼的，当然就也有划算的，有些灵活方案，也可以想一想的。

刚才我们觉得丰田有一个比较奇怪，我们再来举个丰田好一点的，它有个叫做“跳跃贷”的东西，每年指定一个月多还一点。

比如说，在12月或者1月份，什么时候？发年终奖的那个月，那个时候可以多还一点，有意思吧？

还有一个叫做“无本贷”，第1年只还利息，月供是比较低的。从第2年开始，变回普通贷款，开始还本金，这样就能降低第1年的资金压力了。

也许你职业发展上有安排、有预期，或者理财过了这一年，明年可以拿到比较多的钱了。

当然了，办之前，我们还是要看一下总利息的，看看能不能接受，不能光看方案很好，就签字交钱。

尤其是人家拿着手机对着我们拍的时候，你不要：“哦哦，好的好的，我都知道，我都同意。”你说了还就真当是你同意了。

买车办贷款的时候，报价单要看仔细所以总得来讲，买车办贷款的时候，销售给的报价单，真的要仔细看一看。

必要的时候，拍张照片发给朋友帮忙算一算，月供、利息我们先看懂，然后自己算一下。

这些东西，怎么说呢？现场买有可能会觉得很尴尬，人家有可能觉得你很烦，有可能自己心里觉得：人家是不是觉得我很抠抠搜搜的或者怎么样。

统统不要管，这可是买车，这可是花钱，这钱可是自己辛辛苦苦赚来的，不要买完、签完之后再后悔，没必要。

存款10万，可以贷款买20万的车吗超前消费有风险，理性消费更推荐，什么叫理性？

比如说我有10万块钱存款，贷款买台20万的车，这算冲动还是算理性呢？

月薪6000块钱，买1台30万的车子，是不是就真的叫做“名正言顺的冲动”了？

贷款还真的给我确实办下来了，后面压力会不会是真的很大？

4S店不是喜欢推荐贷款买车，优惠力度也很大吗？

落地价格好像确实比全款都还要低，他们图什么啊？搞福利？搞慈善？他们是在哪里赚我们的钱的呢？

关键词：贷款想知道这些很简单，关注「备胎说车」，回复关键词「贷款」就可以了。

每天会给你一段汽车实用小干货，文字版、音频版、视频版都有，挑你自己喜欢的版本就可以了，「备胎说车」等你来玩哦。

参考文献

[1]毛豆网买新车，说好的利息5厘成10厘！退车要付违约金？河南广播电视台百姓315栏目

百日行动|贷款先缴保证金？妥妥诈骗没商量！

百日行动贷款先缴保证金？妥妥诈骗没商量！

近日，大英县金元镇的小伙李某富需要一笔钱周转。但是担心正规平台的利息高，手续也麻烦，他便想到找一个来得快的平台。他在QQ群里咨询，便有人给他发来了一个叫34APP安装包，说是到账快，手续简，利率低，反正好处一大堆。李某富不疑有他，马上在手机上安装。

但当李某富贷款时，却遇到了意想不到的问题。他本想贷款1万元，可是他写完基本信息后，发现自己想借贷的1万元自动变成了2万元。两万就两万吧，李某富没有纠结太久。然而当他填写完银行卡号后，平台又显示他的银行卡错误，借贷的2万元被冻结。李某富核对了几次，他分明记得自己输入了正确的卡号，不知怎么显示出来就错了。平台要求他交6000元保证金进行解冻，之后才会将2万元贷款发放给他。李某富觉得有哪里不对，但用钱的需求让他暂时放下了这一丝丝不安，准备想法转保证金了。这时金元派出所的电话打了过来。

李某富到派出所和民警一番交谈，得知李某富还未转账时，民警松了一口气。此时李某富才明白，原来这是一场诈骗。民警告知他，警方接到了反诈预警，立即与他进行联系。李某富也万分庆幸，正是安装了国家反诈中心APP，才保证了自己的财产安全。

大英公安‬温馨提醒‬：

办理贷款一定要到正规的金融机构，正规贷款在放款之前不收取任何费用！任何网络贷款，凡是在放款之前，以交纳“手续费、保证金、解冻费”等名义要求转款刷流水、验证还款能力的，都是诈骗！