房贷利率高位站岗，网传的几种“转贷”方式是否行得通？
大河报·豫视频记者韩懿亭
“房子买了，但是却高位站岗了，看着现在4.1%的贷款利率，心里酸得不行。”一对2020年底在郑州购买了新房的小夫妻告诉记者。
8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，此前为3.7%；5年期以上LPR为4.30%，此前为4.45%。
随后，记者从银行方获悉，郑州部分银行已同步调整了房贷利率，首套房贷利率最低降至4.1%。在售的多个楼盘也表示“可以按照目前4.1%的贷款利率执行”。
1
高位站岗，
早两年买房月供竟多出千元
“我们是2020年10月买的房。总价165万，贷款100万，30年等额本息还款，当时5.88%的房贷利率，每个月月供是5918.57元。如果按照郑州最新的4.1%的最低房贷利率，每个月月供是4831.98元，足足差了近1100元！想想心里还是挺不平衡的。”男方小陈表示。
记者梳理数据发现，郑州房贷利率在今年开启了“过山车”模式，从年初的首套5.37%一路走低到4.25%，再到如今的4.1%。而前两年的房贷利率多稳定在5.37%-5.88%左右，甚至一度达到了6.37%，那些置业的购房者，凡是申请了房贷的，几乎都踩在了利率的高点。
据小陈介绍，他们购买的是期房，明年10月才能交房，这意味着每个月还贷的同时还得付每月1000多元的房租。如果5.88%的房贷利率能降到4.1%，这部分房租就算是省下来了，“所以每月多出的这1000多元，对我们来说是相当重要的。”
在这种情形之下，小陈夫妇开始寻找起“自救”的方法。“需要转贷吗？年利率直降到4%”，“不能帮你买宝马，但能帮你省一辆宝马”……以前看到这样的广告，他们都会直接无视，但现在却开始留心了。
打开微信好友列表，小陈向记者展示了他保存的几个号称可以“转贷”的中介联系方式，从“夫妻直接转贷”、到“经营贷”、“转公积金贷”，应有尽有、五花八门。
那么，这些“降利率”的方式，在现实中真的可行吗？
2
“经营贷”：属于违规行为，
一经查实后果严重
事实上，经营贷已存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。而中介口中的“以贷换贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.6%-3.84%的经营贷与年利率在4.9%，甚至5%以上的房贷进行置换。
为了解当前银行对于“房贷转经营贷”的审查情况，记者此前曾联系过郑州银行负责信贷业务的工作人员张先生。
据他透露，“监管部门明令禁止经营贷流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作一直都很严格，各家银行也都有对经营贷申请的风险防控措施，比如，为了防范部分借款人为申请经营贷临时成立虚假公司的风险，部分银行会要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持续经营记录，此外，在借款人申请经营贷时，银行会调查其名下公司的经营状况、资金流水、实际经营地点等情况，确保合法合规才会放款。”
而放款成功也并不代表“一劳永逸”。在贷后检查方面，银行工作人员会重点检查资金流向，也会通过下户等多种方式关注公司的实际经营情况，“一旦发现问题，银行将要求个人立即返还贷款资金，可能还会追究相关法律责任以及影响到个人征信，风险还是比较大的。”
3
“夫妻转贷”：属于假卖房套贷行为
“夫妻转贷”模式属于“转售”模式的一种，就是两方通过“假卖房”交易的形式，从银行套取贷款，先偿还了原有房贷，再用新贷款利率来向银行贷款。
据中介王先生透露，“夫妻肯定比普通亲戚更稳妥，而且还免除了过户契税，手续费更低。”当记者问及“夫妻之前买卖房产如何能办理房贷”时，王先生表示，“银行那边系统与民政系统不连通，他们查不到婚姻情况，我们做一个假的交易合同就可以，银行那边会按正规的房屋买卖贷款来走的。”
至于手续费，王先生表示，“我们会根据每家的情况做不同的方案，手续费在几千元到一万元左右不等。”
那么，这样的行为是否存在相关法律风险？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，这种做法是不合法也不合理的。虽然国家并不禁止夫妻之间的买卖，但是从实际操作方法来看，显然并不属于真正的买卖关系，实属为了骗取银行贷款，然后用最新的房贷利率来贷款。严格从法律角度来看，实际上是违法违规的。一经查实，这种买卖行为可能会被判无效，而且还可能面临银行解除合同，要求提前还款，追究违约责任。所以不建议大家采用一些违法违规的方式去降低房贷成本，也不要轻信一些中介的“诱人”建议。
4
“商转公”：方式较靠谱，
但门槛不低
“商转公”是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款，进行转换的目的在于公积金贷款的利率很低，转换完以后可以节省较多利息，属于官方认可的手段。但目前，“商转公”对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。
“郑州现在规定的是只有‘省直’公积金才可以享受‘商转公’，像我们这种‘市直’的就没办法办理。”市民楚女士向记者抱怨。记者了解到，郑州市目前缴纳“省直公积金”的单位不算很多，一般包括省政府、省发改委、省教育厅、省属大专院校等单位，而市属公积金的服务范围相对广泛，包括广大企业单位。
因为门槛较高，所以能成功办理“商转公”业务的购房者并不算太多。在这种情况下，就有中介打出了“3万元可办郑州市公积金贷款‘商转公‘业务”。
对此，郑州市住房公积金管理中心有关负责人表示，按照目前政策，从2019年3月开始，省直住房公积金可办理“商转公”贷款业务。对于郑州市住房公积金，2015年开始，因郑州市住房公积金的资金缺口较大，开始暂停“商转公”贷款业务。直至今日，“商转公”贷款业务也未放开。他提醒，若有房产中介声称“花钱可办”，均是假消息，也请广大市民加强防范，谨防上当受骗，造成不必要的损失。
5
“转按揭”：目前政策没有引导这种操作方式，
可行度不算高
“转按揭”，也成为了近期郑州楼市比较热门的词汇。是指跨银行间的贷款转接，比如借款人在甲银行按照房贷利率5.88%办理了住房按揭贷款，后来通过各种方式，结清了甲银行的贷款，后又在乙银行以当下的房贷利率重新贷款重新走贷款办理流程，目的就是降低贷款利率。
记者查询资料后发现，2008年，转按揭业务曾一度盛行，后被叫停。据当时的相关报道显示，“在2009年新年第一天，四大国有银行总行关于存量房贷优惠利率措施松了口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利率。而其他中小银行也开始陆续跟进，为争取市场份额制定相应规则。”
时隔多年，转按揭这一业务再度被利率高位站岗的月供族们提起。近日，有不少市民在网络上呼吁：“希望能放开银行‘转按揭’政策，让老百姓自由选择利率和银行，让利率真正实现市场化。”
不久前，有消息称，某银行在河南郑州开放了小范围存量房转按揭降利率渠道，并称只是选取部分优质客户，只针对原来按揭银行是这家银行，银行内部转，不能跨行。据网传聊天记录显示，该业务每月有办理名额限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，这个是做兴业(银行)的优质客户。
针对上述网传消息，8月29日上午，兴业银行总行有关人士回应称，“假的，郑州分行已发起投诉。”
有业内人士表示，在当前经济环境下，各部门应该创造条件，让存量房贷客户和新增房贷客户享受同等的利率优惠，这对于房地产市场交易的恢复、房地产市场情绪的回暖都会产生积极作用。
不过，也有另一种观点认为，存量房贷客户应当尊重契约精神，遵守与银行之间的房贷合同约定，试图“转贷”的行为是不正确的。
对此，你怎么看？
来源：大河报·豫视频编辑：李飞
现在银行政策越来越好，贷款是否更好办理？
坐标郑州，6年银行个贷经验，平时负责银行产品对接，公司产品培训，客户情况匹配银行。我们从新媒体上都了解到，银行政策越来越好，对大家也造成一种误解，那就是贷款也会越来越好办。其实这个就是最大的误解，伍月2016年毕业就从事银行贷款业务，做过的客户数不计数，每家银行的消息也是一手知道，所以贷款难易程度的发展史，还是可以给大家说一下的。
1、坏账率的问题以前的时候，那真的是只有你有一张身份证，就可以贷款，再加上网贷平台的不合规化，正规机构的平台漏洞，那简直就是公司的业务员包装客户，坑公司的平台的钱，那这就造就一个问题，很多黑户也可以贷到款，黑户多黑了，贷款肯定是不还的啊，那公司的坏账率高了，肯定会找纰漏，流程也就越来越细致化，让你找不到漏洞。
2、国家扫黑除恶
是的，有一部分原因就是这，以前的时候，很多平台放出去的钱就不怕收不回来。那个时候平台用放贷款来洗钱也是司空见惯的事，所以合作的催收部门也是猖狂，不怕你不还钱，经历过的人应该都深有体会。归家对这块监管的也不到位，所以就造成了很多平台，狠毒人都敢私自放贷，不还款违约金都不少。2018年国家开展扫黑除恶之后，很多做车贷和信贷的人都进去不少，所以这就造成了现在没人敢顶风作案，回收有问题，放贷自然就慎重
3、房地产的不景气
目前很多城市的房地产行业都是不景气的，就拿做现房抵押来说，以前征信本金逾期，连续几年逾期，只要有房，行里都敢给你放贷，那个时候房地产势头很猛啊，你不还了，立马都可以挂出去卖掉，但是现在呢？不还款了，挂出去拍卖都不一定有人拍，本金回不来，就会影响新的贷款业务挣利息，自然会慎重筛选客户。
4、疫情的原因
各个媒体宣传银行政策越来越好，那是国家下的任务，抚慰民心，利息低了，行里自然会要求优质客户，但是疫情之下，各行各业都坚持不下去，用网贷多的，逾期多的客户群体自然而然就增加了，不符合银行优质客户群体，自然就觉得贷款不好办了
5、科技与狠活
以前的借款平台或者银行的流程是有很多缺陷的，比如查不出来客户的涉诉信息，大数据信息等，但是现在的流程很完善化，银行也在与时俱进，不定时更改自己的系统，为本行更好的服务，优化客户群体。
纵观贷款业的发展史，伍月是觉得，一定要保护好自己的征信，政策肯定会越来越好，但是你一定要符合，这样才能让好的政策为已所用。
最后，我是在郑州做贷款的伍月，希望你们都用不到贷款，万一用到，祝你们得遇良人！
兴业银行郑州分行：落地河南首笔“专精特新贷”投贷联动业务
2022年5月30日，兴业银行郑州分行为河南省省级专精特新企业——郑州华英包装股份有限公司落地河南首笔“专精特新贷”投贷联动业务1000万元，标志着该行在服务“专精特新”企业高质量发展方面取得新进展。
郑州华英包装股份有限公司是一家集专业研发、制造和销售各类绿色水印、预印、胶印等高强瓦楞包装产品、彩盒包装产品和工业包装产品的国家级高新技术企业、省级专精特新企业，公司及下属公司拥有各项专利150余项。
“专精特新贷”投贷联动业务是由河南省工业和信息化厅等七部门联合推出服务“专精特新”企业的专属金融产品，支持对象为国家级专精特新“小巨人”企业、省级专精特新中小企业和创新型中小企业，由“专精特新贷”合作银行对河南省工业和信息化厅天使风投创投基金合作库中的投资机构投资入股的高成长性科创企业给与一定融资支持。
据悉，自今年3月河南省“专精特新贷”业务推出以来，作为首批10家入围的河南省“专精特新贷”合作银行之一，兴业银行郑州分行已为省内国家级专精特新“小巨人”企业、省级专精特新中小企业提供贷款支持1.5亿元，投放金额居首批10家合作银行前列。
近年来，兴业银行立足国家科技创新发展战略，充分运用“商行+投行”转型优势，着重培育优质“专精特新”客群，引导中小企业向专业化、精细化、特色化、新颖化的方向发展。依托总行战略导向，兴业银行郑州分行着力提升“专精特新”等科创型企业服务水平，旨在打造多元化的“专精特新”中小企业专属金融服务模式，为行业水平领先、具有核心竞争力的企业加速成为“小巨人”和“隐形冠军”注入金融动能，为国家科技创新战略贡献“兴业”力量。(杜红涛)
