房贷利率连续“松动”最低降至4.25%，能否刺激购房需求？

澎湃新闻记者陈月石

备受市场关注的5月LPR如期下调，但力度和方式超过了市场预期。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，与上月持平，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%大幅下调15个基点。

这是2019年8月LPR改革后是首次出现1年期不变而5年期以上下调，同时，15个基点的下调幅度，是5年期以上LPR的最大降幅。

“意外”的非对称降息

在经过前几次的非对称式下调后，1年期LPR利率与5年期以上LPR利率的差距明显拉大。自LPR改革以来，在5月LPR调整前，1年期LPR累下调55，而5年期以上累计下调25。

中信建投认为，1年期利率未降原因主要在于1年期利率主要锚定MLF利率，在海外紧缩、汇率压力背景下，MLF利率下调动力和空间不足。而5年期利率调整15在前期银行存款利率市场化调降10的基础上进一步调降，在房地产销售、开工、价格承压的背景下，显示了对房地产的支持。

作为中长期贷款定价的参考，5年期以上LPR的降低有助于中长期贷款的企稳回升。

光大证券指出，非对称“降息”的三点信号。第一，LPR出现5年期与1年期“一动一静”，体现出了较强的政策导向；第二，信号意义强烈，旨在降低居民债务负担，刺激固定资产投资，恢复购房和消费需求。一方面，进一步释放刺激购房需求、恢复销售的信号，降低固定资产投资利息支出。另一方面，在存量住房按揭贷款中，约90%为首套房贷款，但这部分居民却承担了最高的房贷利率（约5.5%），这不仅是对刚需的一种“误伤”，而且加剧了居民债务负担，我国居民的DTI指数逐年提升，对消费需求形成了较大抑制；第三，恢复正常的LPR曲线，降低期限利差。理论上，1年与5年期以上LPR理应维持一个相对合适的利差水平，这个利差能够充分反映两种利率的期限溢价。在对公贷款利率已明显下行的情况下，若继续下调1年LPR报价，则会推动银行对大型央企和优质国企的贷款利率进一步走低，进而加剧资金套利行为。

房贷利率连续“松动”

金融监管部门近期连续出手引导房贷利率下行。

在本月5年期LPR下调了15后，结合5月15日的房贷新政，后续居民首套房利率的下限将有望降到4.25%。

此前，央行和银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

央行此前公布的额数据显示，4月居民部门住房贷款减少了605亿元，同比少增4022亿元。

“与调整下限不同，本次对5年期LPR的调整可以涵盖所有的新增按揭贷款，覆盖面更广，预计有助于促进新增房贷需求的边际改善。但房地产销售存在‘买涨不买跌’的特征，相较于贷款成本而言，居民对房地产市场的预期对购房意愿的影响更大。不过从央行当前释放出来的态度来看，预期的改善可能只是时间问题。”华安证券指出。

光大证券指出，今年以来，部分地区按揭贷款利率下调、下调首套房利率下限20以及本次5年期LPR报价下调15个基点，已经进一步印证了本轮按揭贷款利率“松动”的信号，明确了按揭利率进入下行周期。后续来看，按揭贷款利率仍有大幅下行空间，在因城施策框架下，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均有望下行，房地产销售增速在今年三季度有望触底企稳。在按揭贷款定价调整过程中，受市场化供求力量驱动下的利率点差调整幅度会相对更大，且不排除后续5年期以上LPR报价仍存在下调的可能。

后续MLF或不会跟随下行

中信建投认为，货币数量方面，后续可能还有降准操作，随着国债、地方债（特别是地方专项债）以及潜在的特别国债发行，市场流动性可能在6月后还有紧张。此次LPR调降显示央行对于市场环境的维护。按照过去几轮货币宽松周期的经验，降息之后大概率还将配合降准继续释放宽松流动性。最后，疫情、房地产等风险因素能否稳定还需要观察，如果疫情持续，需要降准来释放维护稳定的预期，并提供稳定的流动性环境。

方正证券预计，LPR下行并不意味着后续MLF利率要下行，央行重点是推进宽信用，并且存在外部约束下，短期降MLF概率不高。从2019年8月LPR报价改革的经验来看，LPR和MLF利率变动不一定完全同步。本次5年期LPR大幅下行，并不意味着后续MLF要跟随下行。美联储进入加息周期，中美利差倒挂，人民币汇率贬值压力尚未释放完毕，这会对央行降低MLF/OMO形成约束。而且资金面也已经较为宽松，央行下调MLF的诉求减弱。央行重点在疏通货币市场利率向贷款利率传导的渠道，比如央行改革存款利率定价机制，降低按揭利率下限等。

中国民生银行首席研究员温彬指出，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。

责任编辑：郑景昕图片编辑：蒋立冬

校对：栾梦

首套房最高可贷80万元！济南上调住房公积金贷款额度

本报记者赵彬彬

济南年内第二次上调公积金贷款额度。根据济南住房公积金中心发布的《关于调整住房公积金贷款额度的通知》（简称《通知》），从11月14日起，上调公积金贷款额度，济南首套房申请公积金贷款额度最高可达80万元。

济南公积金贷款最高额度上调至80万元

《通知》提到，在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。

此外，《通知》明确，以上政策的实施以房屋网签时间为准，2022年11月14日之后网签的按新政策执行。政策有效期为1年。

山东财经大学房地产研究所副所长张振勇对《证券日报》记者表示，这是济南市落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”政策的重要举措。本次提高公积金贷款额度政策明确是针对“首套房”，且政策有效期为1年，这体现了济南市坚持“房住不炒”定位，“因城施策”调整公积金贷款额度，满足购房者的合理住房需求。

张振勇认为，济南此次将单人、两人及以上缴纳公积金家庭的贷款上限分别提高至50万元和80万元，不仅可以进一步降低购房者负担，释放购房需求，也有助于推动济南房地产市场平稳健康发展。

“此外，本次公积金贷款额度上调幅度较大，也说明济南目前公积金管理规模较大，能够匹配此次贷款额度上调。”张振勇表示。

多地调整公积金贷款政策

这是济南市年内第二次上调公积金贷款最高额度。在本次上调之前，济南市在今年5月份，将公积金贷款最高额度从60万元提高到70万元。

除了济南市之外，今年以来，山东省内青岛、东营、威海、泰安等多地也均上调了公积金贷款额度。比如，泰安市10月31日下发通知，明确提出要提高首套房贷款额度。对于购买首套普通自住住房，借款人夫妻双方均按时连续足额缴存住房公积金满6个月，贷款额度上限由60万元提高至80万元；借款人按时连续足额缴存住房公积金满6个月，单身（离异、丧偶）或借款人配偶未正常缴存住房公积金的，贷款额度上限由30万元提高至40万元。另外，对生育二孩、三孩的多子女家庭，使用住房公积金贷款在该市购买首套普通自住住房的，住房公积金贷款最高可贷额度为90万元。

今年以来，多地住房公积金贷款额度不断优化。据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，全国范围内已有超过130个城市发布过住房公积金贷款新政，合计频次超过150次。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，公积金贷款相比商业贷款，具有更低的贷款利息，多地调整公积金贷款额度，可以有效降低购房者购房成本，加快购房刚需释放。

值得注意的是，除了上调公积金贷款额度这个基本操作外，越来越多的城市也开始重视满足多孩家庭的合理购房需求。比如，日前厦门市将首次个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数上浮0.2，最高额度为96万元；多子女家庭首次申请个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数提高至1，最高额度达到120万元。

（编辑孙倩）

首套最低4.4%！房贷利率“打折”，你打算买房吗？

经济观察网记者胡艳明陈月芹5月15日，关于房贷的重磅政策来袭：全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。

目前全国房贷利率参考标准普遍为5年期以上LPR（贷款市场报价利率）。以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参考，下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。

该政策指5月15日央行联合银保监会发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发〔2022〕115号）》（以下简称《通知》）。

这也是2019年8月25日，商业性个人住房贷款利率机制调整后，监管部门首次更改相关规定。

“降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示，4月29日中央政治局会议提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

下限调整房贷可以“打折”

在此次调整前，关于房贷的政策，要回溯到2019年的房贷利率机制调整。

2019年8月25日，央行发布的〔2019〕第16号公告中，规定“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”

关于什么是相应期限贷款市场报价利率，因为目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。

1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

因为我们的房贷大都是中长期贷款，所以大多参考“5年期以上LPR”。

按照当时的规定和LPR价格：全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按2019年8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按2019年8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

LPR每月公布一次，一般在20号公布（如遇节假日顺延到工作日），受宏观环境和资金面环境影响会出现浮动，有时高有时低。

从2019年至今，LPR一直在下行。截止到今年4月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

而本次《通知》对上述定价政策进行了调整：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，《通知》发布后，现在全国政策是：首套住房的房贷为【不低于5年期LPR-20BP】，按照4月20日5年期以上LPR为4.6%，现行利率下限为4.4%，二套房利率【不低于5年期LPR+60BP】为5.2%。

“原首套全国层面政策下限为4.6%，115号文（注：《通知》）降为4.4%，相当于给利率下限打了个95折。”光大证券首席固收分析师张旭表示。

按贷款金额100万元、期限20年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，按照原先最低4.6%的利率，每月还款6380.6元；若改为4.4%，每月还款6272.64元，平均每月可减少月供支出约108元。累计还款额由153万元降为150.5万，20年共减少利息支出2.5万。

如果5月20日公布的“5年期以上LPR”价格下调，那么房贷利率可能还要低于4.4%。

根据《通知》，二套房利率仍维持最低5.2%不变，但包括郑州、苏州等地近期纷纷发文放宽认贷政策，比如直接的首套认定放松或者和二套挂钩认定放松等，变向降低二套房利率。

各地因城施策

不过，《通知》也规定了，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

张旭表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

在全国层面，此次《通知》发布后，将全国下限调整。

在城市层面，张旭认为，央行各省分支机构按照“因城施策”原则，指导省级自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的加点下限。这是本城市范围内都要遵守的下限。在实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。

在银行层面，张旭分析，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

杨畅也谈到，因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

全国房贷已开始降价潮

在本次《通知》公布前，今年全国已经有多个城市银行自主下调房贷利率。4月14日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

以广州地区为例，5月上旬，广州大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%-4.8%左右的利率标准；同时，有银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6%的最低线。二套房方面，大部分银行的按揭利率在5.2%-5.4%之间。

一位建行个贷人士计算，目前广州市场报价利率五年期为LPR+80，如果下调20，购房者100万元的房贷，每月能少还124.2元，利息减少4.47万元；而500万元、30年期的房贷，每月能少还621元，利息相应减少22.36万元。

该建行个贷人士也提醒，《通知》仅针对新购房人群，存量房贷（已经在月供的房贷）没有变。

除了下调房贷利率，多地区也下调了首套房贷比例。例如，4月底河北廊坊地区，有银行首套房贷首付比例由30%降为20%，二套房根据客户资质不同首付比例在30%-50%之间。

据贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点；4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。

但从全国数据来看，房贷增长依旧乏力。5月13日，央行公布的4月份金融数据显示，4月全国住房贷款不增反降，减少605亿元，比2021年4月少增长4022亿元。

这已是3个月来代表居民按揭贷款的中长期贷款第二次减少，且减幅在扩大。2月份这一数值减少459亿元，同比减少4572亿元，是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。3月份环比新增3735亿元，扭转了2月净减少的颓势，但同比仍少增2504亿元。

杨畅认为，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

中原地产首席分析师张大伟认为，从直接的政策影响看，此次政策并非直接降息，因为之前最低4.6%的利率水平，全国也很少城市能执行这个标准，且并非全部执行，只是针对首套房贷。具体仍要看各地细则。