时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，百万贷款月供少81元

央行时隔7年再次下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点。

9月30日，据中国人民银行网站，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向，也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

对于此次下调公积金贷款利率，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年5月及8月，央行两次大幅度地下调贷款市场报价利率（LPR），同时商业银行也在下调个人按揭贷款利率。按照贝壳研究院监测数据，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。从支持个人刚需及换房需求而言，公积金贷款利率肯定也会随之下调。

严跃进表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降。此次，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

举例而言，按照公积金贷款100万元、贷款期限30年、等额本息计算，利率为3.25％的话，每月应还4352.06元，利息总额约56.67万元；若公积金利率（5年以上利率）调整为3.1％，每月还款4270.16元，利息总额约53.7万元；利率变化后，月供减少约81.9元，总利息减少约2.97万元。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，这次是时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，上次下调还是在2015年8月，本次下调后，5年以下（含5年）和5年以上公积金贷款利率分别降至为2.6%和3.1%。央行接连两日出台降低首套房贷利率的政策，商贷、公积金贷款全方位推进，预计将有效带动刚性住房需求释放。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，自去年9月30日以来，全国首套房贷款利率和二套房贷款利率均有所下调。然而，到今年三季度末，房地产市场仍旧较为低迷，全国商品房销售出现两位数下跌，房地产投资罕见出现负增长。因此，有必要进一步实施宽松政策，随着房贷利率进一步下调，相信四季度房地产市场有望逐步企稳。

10月1日起首套房公积金贷款利率下调0.15个百分点，最佳购房时机来临？

21世纪经济报道记者包慧杭州报道稳房市动真格了。继9月29日下调首套房贷利率，让各市“因城施策”可自主确定当地首套住房贷款利率下限之后，9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。

9月30日发布的政策明确，自第二天，即2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

此次政策是近期央行房贷利率下限自由下调、财政部换房免个税政策后的第三个大招。而上一次调整公积金贷款利率还是在7年前。这是继今年5月商业贷款利率下调后又一重要的金融政策，主要针对刚需购房需求首套个人公积金贷款，体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

易居研究院智库中心研究总监严跃进9月30日对21世纪经济报道记者表示，“此次公积金政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。”

此次政策充分说明公积金也落实了更为宽松的政策导向。首先，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。其次，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。最后，公积金此次政策，也可以和其他政策叠加，比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的公积金优惠政策，对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。

今年5月，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对首套住房贷款利率下限调整为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。在此基础上，各城市政府按照“因城施策”原则，自主确定当地首套住房贷款利率下限。银行和客户可在当地政策范围内，协商确定具体的贷款利率水平。

9月29日晚，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

根据统计局公布的70个主要城市数据，符合通知中提到的“针对部分城市”条件（即连续三个月房价环比、同比均下降的城市）的城市有23个，分别是天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

当地城市政府调整利率下限后，首套住房贷款利率会进一步下行。据推算，如果降低0.5个百分点，对于一笔100万元、25年的房贷，利息总额将减少超过8万元，每个月可少还约270元。

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公积金贷款利率调到3.1%了，但这还不够

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国庆前夜，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

只要是首次使用公积金贷款，就能享受到超低利率，只限首房、不限首贷，言下之意，即便首套是商贷，二套使用公积金贷款，也能按3.1%的利率来执行。

西安夫妻两人贷款额度最高不超过85万元。对于现在房价来说显然不够。

1、利率下调还不够

这次公积金利率下调，可以说是创下了利率最低了。

这其实意味着，风向标开始动了。

楼市调控就是这样，刚开始，投石观水。

如果溅不起水花，那么接下来还会继续搬出更大的石头往水里扔。

所以不出意外，预计公积金额度会提高，适用范围会更广，审批时间也会更短……

这些年，公积金制度因为效率和公平，一直被广为诟病，而现在寒风习习，利益者集团选择退而求其次，公积金的改革环境就出现了。

我查了一下，目前全国公积金缴存余额还有8万亿，操作空间较大。

“跨省通办”和“跨省住房公积金异地互贷”可能是改革的重点。

届时会刺激一批需求出来。毕竟很多人的公积金账户一直处于躺平状态，对市场也算是一个增量。

此外，呼声很高的商转公预计也会出台。这对于购房者来说可以降低很大的负担。

2、经济环境依然不好

现在无论是国际局势还是国内局势，都不明朗，大家都不知道下一步该如何发展。

9月15日以来至今（10月10日收盘），上证指数已累计跌近一个月，不仅频刷阶段新低，也让其时隔数月再度跌破3000点关口。接下来除个别在“宣泄式”行情中一路下跌外，往往会有行情的反复，期间常出现整数关口激烈争夺的“持久战”。

在这个层面上看，股市的能量又一次败给了楼市。

2007年沪指第一次站上3000点，现在还是3000点左右，而楼市的2022年显然是2007年不能比的。

今年以来央妈财爸拼命给楼市放水，对股市却是不闻不问，亲儿子与干儿子，再一次的淋漓演绎。

年底的任务很重，似曾相识疫归来，疫情的苗头又开始乱窜，对各方面都是激烈的挑战。

楼市、股市、汇率、民生，四方保卫战已经打响，而这又恰恰出现在艰难的“冲顶时刻”。

古今中外，没有一次“复兴”是轻松的。过去的韬光养晦，时光不再，漂亮国盯上了我们，势必是一场史无前例的鏖战。

只要底层逻辑不变，未来一切都还有讨论的意义。

3、楼市依然未见企稳

西安楼市今年政策不少

528政策，不过是拨回去年的330政策之前，即落户一年可购房，限售五年变两年；

819新政，通过租赁置换的方式，来释放有房无购房名额改善人群的再置业需求，是一次限购、限贷政策的定向宽松，支持改善需求入场，促进新房市场的活跃度；

青年人才驿站，又是一次定向小规模的限购宽松，市场端的热度表现，也足以证实政策力度并不够。

市场成交也是不尽如意

近期意向登记的10个楼盘中，仅有三个摇号，其中竟然已经有两个项目核验人数为0

自行开盘的项目首开去化率也仅仅百分之二三十。

没有高性价比楼盘集中入市的带动下，大家的置业热情并不高，

持币观望或者延后置业计划是当下普遍的心态。

▲西安近期住宅意向登记情况

▲西安近期住宅开盘情况

4、或导致政策进一步放松

当前经济面临的下行压力较大

房地产作为稳增长的关键因素，无论宏观层面还是城市层面再次受到关注

当前房地产行业处于出清转型关键期，再加上疫情的持续反复，对房地产及上下游产业链供应链造成了较大的压力，整体信心不足。当前经济面临的下行压力较大，后续政策进一步放松的预期仍存在。

目前在西安获得购房资格，十分容易

但之后呢？四成起的二套首付、近5%的二套利率，都是劝退真正想要改善的家庭。

知道在预期不好的情况下，5%甚至3%以上的贷款利率没有太大诱惑。

想要出清首套，现在二手房市场又不景气，不去置换，手中的名额、预算总归有限

主动降低成本限制，更多家庭才有二次上车的动力。

希望政策需要落脚降低刚性及改善性需求的购房成本上。

（1）降低首套和二套首付比例；

（2）降低贷款支出，商业贷款降低利率，公积金贷款增加额度，尽快放开商转公；

（3）减免交易税费，一二手房如契税、印花税及维修基金、二手房增值税及个人所得税能减的减能免的免，能退的退；

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