12月LPR继续“按兵不动”

12月20日，全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。业内人士认为，近几月LPR均“按兵不动”，主要与央行中期借贷便利（MLF）等政策利率维持不变有关，而展望未来，LPR仍存在下行空间。

招联首席研究员董希淼分析称，12月15日，央行开展6500亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均维持不变。LPR在MLF基础上加点而来，MLF维持不变，LPR下降的可能性较小。

董希淼也说，本月LPR维持不变，主要的考虑可能是市场利率已经较低以及内外均衡问题。今年以来，我国LPR已下行3次，市场利率处于相对较低的水平。央行第三季度货币政策执行报告显示，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降了0.59个百分点，处于有统计以来低位。但以美国为代表的发达经济体持续大幅度加息，在一定程度上影响我国货币政策调整的空间。

中国民生银行首席经济学家温彬也表示，12月5日，5000亿元降准资金落地，可以降低金融机构资金成本每年约56亿元。按照当前全年20万亿元的贷款新增规模测算，可支持全部贷款利率下调约3个基点。由于LPR报价调整步长至少为5个基点，仅靠0.25个百分点的降准带动LPR下调的可能性较为有限。

展望未来，东方金诚首席宏观分析师王青表示，近期存款利率较大幅度下调，有望令报价行压缩5年期以上LPR报价加点。9月15日起国有大行启动新一轮存款利率下调，其他银行也在跟进；整体上看，本轮存款利率下调幅度明显大于4月的年内首次存款利率调整。“这将有效降低银行边际资金成本，为报价行下调LPR报价加点提供动力。综合以上，我们判断2023年1月1日房贷重定价日过后，5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。”他说。

董希淼说，2023年降准、降息仍然具有较大的可能性。通过适时降低存款准备金率，将为金融机构提供长期稳定的低成本资金，优化金融机构资金结构，并向市场发出稳增长、扩内需的明确信号。同时，引导LPR适度下行，降低实体经济融资成本和个人消费信贷负担，进一步激发有效融资需求。

□记者张莫北京报道

来源：经济参考报

房贷百万月供利息可节省200多元

12月20日上午，2022年最后一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR报3.65%，5年期以上LPR报4.3%，均与上月持平。今年以来LPR共下调三次，其中与房贷利率息息相关的5年期以上LPR总计下调35个基点。由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，明年这些客户的利率将比今年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

LPR连续四个月保持不变

此次LPR按兵不动，并没出乎市场预料。MLF利率一直是LPR的风向标。12月15日，央行开展6500亿元MLF操作，操作利率为2.75％，与上月持平，这意味着当月LPR报价基础未发生变化。

在8月调降后，LPR已经连续四个月保持不变。今年以来，LPR于1月、5月和8月进行了三次调降，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。

百万月供节省利息200多元

与广大购房者的切身利益密切相关的是5年期以上LPR。早在2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。根据央行披露的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。

参考LPR定价的浮动利率房贷重定价周期一般为一年。北京青年报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。对于重定价日是每年1月1日的存量客户，2023年适用的新利率会以2022年12月的LPR为基础，因此会比今年的利率下调35个基点，这意味着他们明年的月供将会切切实实变少。

前些年房贷利率较高，很多客户的实际利率超过5%，甚至6%。这35个基点的下调会给大家节省多少利息呢？举例来说，100万元25年期的房贷，采取等额本息方式还贷，若今年利率为5%，每月月供为5845.90元，下调0.35个百分点后，明年的利率变为4.65%，月供降为5643.81元，每月节省利息202.09元。若今年利率为6%，每月月供为6443.01元，下调35个基点后，明年利率降为5.65%，月供减少为6230.78元，每月节省利息212.23元。

不难看出，35个基点的降息，大致可以为100万元25年期的房贷每月减少200多元的利息。当然每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。

今年房贷利率不断下调

对于准备出手购房的人来说，今年的房贷利率不断下降，越来越有吸引力。5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。9月29日晚间，央行和银保监会再次发布通知：符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。所谓“符合条件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整，全国范围内的房贷利率出现明显大幅下降。据融360最新发布的房贷利率报告，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7个基点；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5个基点。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140个基点，二套房贷利率累计降幅90个基点。

此外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平；有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

盘古智库高级研究员江瀚指出，从今年LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降比较多，呈现出长短期不同的下降安排。这对于房地产市场的影响是非常深远的。对于购房者，LPR的下降能够降低还贷压力，有助于提高个人可支配收入水平。而对于购房市场，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。

文/本报记者程婕

统筹/余美英

供图/视觉中国

存量房贷与新增房贷间利差达2.27% 降低存量房贷利率银行有“两难”

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本报记者杨洁

临近年末，不少手中攒下一笔资金的购房者，希望减轻房贷月供压力，“提前还贷”又被提上日程。

这一现象背后折射的问题之一，是当前存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差较大。

对此，招联金融首席研究员董希淼建议，应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担。

《证券日报》记者在采访中了解到，银行对于降低存量房贷利率“喜忧参半”，虽然此举会避免提前还贷现象，但同时也会降低银行利润空间。对于已购房者来说，有的“希望降低”，有的则表示会综合考虑房贷利率、资产及投资收益率等多种情况再做决策。

投资收益跑不赢房贷利率

“我于2021年6月份贷款买房，正好赶上高利率，首套房贷利率为6.37%。今年以来，房贷利率持续下降，起初还挺高兴，后来才知道与我们已贷款购房的无关，存量房贷利率不降，于是就选择了提前还贷。”家住河南省洛阳市的马女士告诉记者，目前洛阳首套房贷利率最低为4.1%，与她当时贷款利率之间的利差为2.27%。

东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，居民房贷重定价日大多为每年的1月1日。伴随今年LPR报价多次下调，新增房贷利率大幅下行，当前存量房贷与新增房贷之间的利差在明显扩大。这也可能是促成部分客户“提前还贷”的原因之一。

此外，投资收益与房贷利息之间的差距也成为部分房贷客户衡量是否提前还贷的指标。

对于当前提前还贷的情况，某国有大行北京地区一家支行客户经理坦言“很多客户表示想减少自身负债，提前还的人确实很多，现在申请大概需要等45个工作日。”

专家建议压缩存量房贷利率

对房贷客户而言，在自己能力范围内提前还贷，一定程度上可减轻自身压力，减少后续利息开支。对银行而言，客户提前还贷也随之带来“烦恼”。

某股份制银行一位个贷负责人告诉记者，“实际上，银行不太希望客户提前还贷，因为房屋按揭贷款在银行里属于优质业务，收益高，逾期贷款率和不良贷款率低，提前还贷某种程度上会影响银行今年贷款投放目标的完成。”

据中国人民银行日前发布的11月份金融统计数据报告，11月份居民短期贷款同比少增922亿元，居民中长期贷款同比少增3718亿元。

光大证券金融业首席分析师王一峰表示，受疫情影响，部分居民资产负债表受损，而高利率房贷按揭不仅降低居民资产负债表的安全性，也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。

个人房贷作为银行最重要的资产之一，某大型商业银行北京地区客户经理直言，“若压缩存量房贷利率，会加大银行息差压力，直接影响盈利情况。”

谈及对压缩存量房贷利率的看法，前述某股份制银行个贷负责人表示：“一方面，客户提前还贷对我们来说是存量资产负增，是有不利影响的，而且也面临后续放贷压力；另一方面，压缩存量房贷利率能减少提前还贷现象，但收益也会随之压缩。”

对于若存量房贷利率下调是否还会选择提前还贷，有房贷客户对记者表示，“如果利率下降，能减轻还贷压力，就会更倾向于将现金留在自己手中。”

也有房贷客户称，“房贷利率高低只是影响自己是否提前还款的因素之一，除此之外，还要看自己当前的资产情况，投资收益率，房贷已还款期数以及对未来收入的预期等综合考虑，不会只因为房贷利率浮动就直接决策。”

图片｜站酷海洛包图网制作刘睿智

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