首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜

央行出手，存款基准利率退出历史舞台？

作者陈述看懂经济专栏作家

近期，人民银行发布《2022年一季度货币政策执行报告》。其中的专栏3《建立存款利率市场化调整机制》，阐述了人民银行存款利率市场化的最新进展。

按照专栏所述，今年4月，人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，该机制下，“自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。”

对机制的表述很短，同时这一专栏在当期《货币政策执行报告》中亦是最短的，但“字少事大”。这一机制的建立，标志着人民银行在推动利率市场化——尤其是存款利率市场化上，又前进了一步。

无论从短期还是中长期，这一机制都将对金融机构运营以及金融市场发展产生较大影响。

短期看，人民银行通过改革存款利率定价方式，引导存款利率稳中趋降，能够有效缓解银行业机构由于持续降低贷款利率所带来的经营压力，有助于稳定净息差。由于新机制以国债收益率和LPR作为存款定价的重要基准，短期内，存款定价将呈现“存款基准基准利率加点（定价方式1）”和“参考国债收益率（定价方式2）”双重定价模式。

中长期看，存款基准利率可能在不远的将来退出历史舞台，国债收益率成为更被市场和机构接受的存款定价基准。这一过程需要一条灵敏、可靠且可调控的国债收益率曲线，人民银行可能会在通过公开市场操作调整国债收益率的领域有更多新的实践，其作为以市场化方式形成国债收益曲线的参与方的角色和地位会越来越重要，这也会有助于构建更为完善的利率市场化传导框架。

利率市场化改革再下一城

利率是资金的价格，在金融资源配置中具有基础性、导向性意义。我国利率市场化改革过程中，先放开货币市场利率和债券市场利率，再逐步推进存、贷款利率的市场化。存、贷款利率市场化按照“先外币、后本币；先贷款、后存款；先长期、大额，后短期、小额”的顺序进行。按照这一路径，存款利率的市场化是“最后的硬骨头”。

2015年，存款利率市场化取得了突破进展。当年3月、5月，人民银行将人民币存款利率上限由基准利率的1.2倍依次扩大到1.3倍和1.5倍；8月放开一年期以上（不含一年期）定期存款利率上限；10月对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率上限，利率行政管制基本放开。

放开行政管制的同时，人民银行指导市场利率定价自律机制（简称利率自律机制）确定了存款利率自律上限，存款利率上限为“存款基准利率上浮一定倍数”，各自律成员可在上限内自主确定存款利率水平。这一方式减少了存款利率定价的行政色彩，但却导致自律上限存在杠杆效应，使得中长期存款利率偏高。

因此，2021年6月，人民银行指导利率自律机制优化存款利率自律上限形成方式，由存款基准利率乘以一定倍数形成，改为加上一定基点确定。从下表可以看出，这一确定方式较为明显的降低了中长期存款的利率水平，提高了金融机构降低贷款利率，让利实体经济的能力和空间。

表：2021年存款利率上限确定方法优化前后对比

资料来源：中国人民银行，《2021年三季度货币政策执行报告》

但由于存款市场竞争激烈，这一定价方式在实际执行中，很多银行的定期存款和大额存单利率普遍接近自律上限，并未实现市场利率向存款利率的有效传导。如下图所示，金融机构三个月定期存款利率与六个月国债收益率的变化显著不相关。

图：2019年以来国债收益率与大额存款利率

资料来源：wi

这种情况显然不是利率市场化所乐见的。因此，按照《建立存款利率市场化调整机制》披露的信息，“2022年4月，人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。”

存款利率定价方式展望

有媒体报道，2022年4月，利率定价自律机制将存款利率上限加点幅度下调了10个BP。结合此次人民银行披露的信息，我们倾向于此次加点幅度下调是存款利率定价“参考国债收益率”调整的一次尝试。

此次调整后，人民银行数据显示，4月最后一周（4月25日-5月1日），全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37％，较前一周下降10个基点，市场较为完整的反映了调整的期望。

由于目前“参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平”的具体机制和要求并未公开披露，且该机制尚属刚建立，“对银行的指导是柔性的”“银行可根据自身情况，参考市场利率变化，自主确定其存款利率的实际调整幅度”，因此笔者认为，短期内，银行在存款定价将呈现“存款基准基准利率加点（定价方式1）”+“参考国债收益率（定价方式2）”双重定价模式。

对于如何促进银行采用“定价方式2”，人民银行也有政策安排，对于存款利率市场化调整及时高效的金融机构，人民银行给予适当激励。这些激励，笔者认为可能包括但不限于：提高机构合格抵押品的质押率、给予定向的更低成本的SLF或MLF支持、通过利率掉期提供一定补贴，乃至于更具力度的定向降准等。在当前市场利率总体有所下行的背景下，新机制有利于银行稳定负债成本，促进实际贷款利率进一步下行。

长期看，“定价方式2”的影响将不断上升，在不远的将来，“定价方式1”可能会逐步不被采用。如果这一推测成真，则意味着存在了多年的存款基准利率事实上退出，正如贷款定价以LPR为基础后，贷款基准利率事实上再无参考意义一样。

“定价方式2”亦有挑战

为何当下人民银行选择“存款基准基准利率加点（定价方式1）”+“参考国债收益率（定价方式2）”共存的方式，甚至新机制目前“对银行的指导是柔性的”？

其背后有深刻的现实约束条件。

目前我国市场化的利率形成和传导机制，主要是通过货币政策工具调节银行体系流动性，释放政策利率调控信号，在利率走廊的辅助下，引导市场基准利率以政策利率为中枢运行，并通过银行体系传导至贷款利率，形成市场化的利率形成和传导机制，调节资金供求和资源配置，实现货币政策目标（易纲，2021）。其具体运行示意图如下：

图：利率市场化传导渠道

资料来源：易纲，中国的利率体系与利率市场化改革，金融研究2021.9

从这一传导方式可以发现，人民银行在“定价方式2”的控制力上尚有一定不足，主要体现为人民银行目前只能间接影响国债收益率的变化，进而可能导致“定价方式2”实现过程中，政策意图到市场实现的传导存在一定阻滞。更进一步，“定价方式2”的形成，需要一条灵敏、可靠且可调控的国债收益率曲线。

我国目前国债收益率曲线虽然初步建立，但其市场基础还相对较为薄弱。国债每日交易量较小，如2022年3月，银行间市场国债现券交易量仅有4.3万亿元，平均每日交易量不足2000亿元；此外，近年来，中美两国国债收益率相关性持续提高，中国国债收益率的定价夹杂了更多国际政治经济因素。

下一步如持续推进“定价方式2”落地使用，可能意味着人民银行通过公开市场吞吐国债，将国债收益率曲线向其预设方向调整的操作实践将逐步增多，人民银行作为以市场化方式形成国债收益曲线的参与方的角色和地位会越来越重要，这也会有助于构建更为完善的利率市场化传导框架。

本文源自看懂经济

创LPR改革以来新低！企业贷款利率降至4.05%，意味着啥？

近日，中国人民银行货币政策司发布文章称，贷款市场报价利率（LPR）改革以来，企业贷款利率从2019年7月份的5.32％降至2022年8月份的4.05％，创有统计以来最低水平。文章提到，目前我国定期存款利率约为1％至2％，我国贷款利率约为4％至5％，真实利率略低于潜在实际经济增速，处于较为合理水平。

企业贷款利率创有统计以来最低水平，有何背景？贷款利率创新低对企业和居民有啥影响？贷款利率还会继续降吗？一起来看本期快问快答↓↓↓

问：企业贷款利率创有统计以来最低水平，有何背景？

答：利率是资金的价格，是重要的宏观经济变量，决定着资金的流向，对宏观经济均衡和资源配置有重要导向意义。党的十九大以来，按照党中央决策部署，人民银行持续深化利率市场化改革。重点推进贷款市场报价利率（LPR）改革，建立存款利率市场化调整机制，以改革的办法推动实际贷款利率明显下行。

一方面，推动贷款市场报价利率（LPR）改革。2019年8月，人民银行推动改革完善LPR报价形成机制。改革后的LPR由报价行根据对最优质客户实际执行的贷款利率，综合考虑资金成本、市场供求、风险溢价等因素，在中期借贷便利（MLF）利率的基础上市场化报价形成。

目前，LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分贷款已参考LPR定价。LPR由银行报价形成，可更为充分地反映市场供求变化，市场化程度更高，在市场利率整体下行的背景下，有利于促进降低实际贷款利率。LPR改革以来，企业贷款利率从2019年7月的5.32％降至2022年8月的4.05％，创有统计以来最低水平。

另一方面，建立存款利率市场化调整机制。2021年6月，人民银行指导市场利率定价自律机制优化存款利率自律上限形成方式，由存款基准利率浮动倍数形成改为加点确定，消除了存款利率上限的杠杆效应，优化了定期存款利率期限结构。2022年4月，推动自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。

随着存款利率市场化机制的逐步健全，2022年9月中旬，国有商业银行主动下调了存款利率，带动其他银行跟随调整，其中很多银行还自2015年10月以来首次调整了存款挂牌利率。这是银行加强资产负债管理、稳定负债成本的主动行为，显示存款利率市场化改革向前迈进了重要一步。

问：贷款利率创新低对企业和居民有啥影响？

答：当前，经济恢复基础仍不牢固，宏观政策要在扩大需求上积极作为。如何扩需求？具体到货币政策，就要加大金融支持实体经济力度，在支持信贷有效需求回升上下功夫。其中，企业综合融资成本和个人消费信贷成本是两个有力的抓手，一边事关上亿市场主体的“血脉畅通”，另一边关系到千千万万居民家庭的消费意愿。

作为深化利率市场化改革的重要一步，贷款市场报价利率（LPR）已逐渐替代贷款基准利率成为贷款利率定价的“锚”，决定着银行贷款利率的水平和走向，直接影响各类市场主体的融资成本。改革完善LPR形成机制，就是要坚持用深化改革的办法促进实际利率水平下降，努力解决“融资难”问题。同时，LPR报价较好地反映了央行货币政策取向和市场资金供求状况，已成为银行贷款利率定价的主要参考，并已内化到银行内部资金转移定价中，原有的贷款利率隐性下限被完全打破，货币政策传导渠道得以有效疏通。

今年以来，LPR已下降3次，1年期LPR累计下降20个基点、5年期以上LPR累计下降35个基点。1年期和5年期以上LPR下行，将有力提振短期和中长期的信贷需求。一方面，可引导金融机构继续降低市场主体融资成本，减轻企业和居民负担，激发融资需求，增强信贷总量增长的稳定性；另一方面，又有助于稳定企业和居民的信心和预期。特别是5年期以上LPR的大幅下降，将利于降低购房者成本，与支持房地产企业融资等措施形成组合拳，对于稳定房地产市场具有积极意义。减轻大多数贷款购房者负担，也有助于提高居民消费意愿和能力。

问：贷款利率还会继续降吗？

答：展望未来，专家认为，LPR仍有调降空间。原因主要有：国内经济保持复苏态势，银行经营质效不断提升，银行部门整体保持盈利；利率改革一定程度打开了存款利率市场化调整空间；货币政策保持灵活适度等。但LPR调整需要综合评估实体经济融资需求、房地产复苏情况和银行净息差等情况。

专家表示，疫情发生以来，尽管我国宏观政策加大逆周期和跨周期调节力度，但总体而言货币政策仍然比较稳健，并未实施“大水漫灌”等宽松手段。下一步，我国货币政策仍然还有发力的空间。货币政策应从多个方面加大实施力度，更有力地提振信心和预期，更有力地促进经济增长，持续助力经济社会全面恢复。

另外，专家认为，鉴于未来一段时间国内通胀形势温和可控，在经济基本面回暖支持下，人民币汇率出现脱离美元走势的快速贬值风险不大，年底前下调政策利率并不存在实质性障碍。

人民银行表示，我国货币政策始终坚持以我为主，以静制动，引导市场利率水平稳中有降，效果较好。目前我国定期存款利率约为1％至2％，贷款利率约为4％至5％，真实利率略低于潜在实际经济增速，处于较为合理水平，是留有空间的最优策略。当前我国的经济增长、物价水平、就业状况、国际收支平衡等货币政策调控目标均运行在合理区间，从实际效果上也充分验证了我国当前的利率水平总体上处于合理区间。

下一步，人民银行将继续深入推进利率市场化改革，持续释放LPR改革效能，加强存款利率监管，充分发挥存款利率市场化调整机制重要作用，推动提升利率市场化程度，健全市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，发挥好利率杠杆的调节作用，促进金融资源优化配置，为经济高质量发展营造良好环境。