贷款买房需要收入证明，单位为何不给开？

近日，浦东新区朱小姐拨通解放日报·上观新闻热线63523600，称其在某房产中介门店看中了一套二室一厅的二手房。因要办理银行贷款，就向自己所在单位申请开具银行要求的收入证明，却遭单位拒绝。朱小姐表示，自己符合本市购房政策，单位上述做法是否违法？

到底什么叫收入证明？用人单位有无开收入证明的法律义务？何种情况下，用人单位不愿开收入证明？无单位的如自由职业者，又该如何证明收入水平？记者就此联系本市劳动人事方面专家、上海市海华永泰律师事务所高级合伙人王蓓律师。

据王蓓律师介绍，收入证明系我国公民在日常生产生活、经营活动中所需要的用以证实自身真实经济收入的一种证明材料。一般在办理签证、银行贷款，信用卡等过程中会被要求出示。

目前法律上并无明文规定要求用人单位必须开具，但出于其社会责任和从用工关系考虑，如果员工要求开具的是“真实的收入证明”，用人单位就不应该拒绝。如遭拒绝，员工可和用人单位协商。如协商不成，则可向用人单位所在地的劳动监察部门投诉，也可和要求出具收入证明的银行等沟通，通过其它方式证明收入情况。

王蓓律师指出，用人单位不愿开具收入证明存在以下情形：如要求开具收入证明的员工，有的未与用人单位签订正式劳动合同，有的属于双方无真实劳动关系，还有的系用人单位存在未依法缴纳社保等不合规情况等。

此外，还有的员工为增加银行贷款额度或办理大额信用卡，会要求用人单位开具虚假不实包括空白收入证明等，对此用人单位完全可以拒绝。尤其是，用人单位一旦为员工虚开高收入证明，不仅可能面临员工事后以“单位未足额支付劳动报酬”等为名的仲裁与诉讼，甚至在员工拖欠银行欠款时还会面临银行诉讼，给单位自身造成信用、声誉形象等一系列危机。

法律人士表示，无单位人员无法开具收入证明，但可通过提供其他证明收入情况的材料加以证明。如个体户、私营业主，可通过提供工商营业执照、税务登记证、完税证明或近六个月的银行存款流水单等加以解决。

栏目主编：毛锦伟文字编辑：毛锦伟题图来源：图虫创意图片编辑：项建英

来源：作者：张家琳

如果发现收入证明是假的，银行还会贷款吗？专家给出答案

收入证明是作为贷款申请人一个重要的收入来源的证明，银行可据此收入来给申贷人做授信额度。先来了解一下什么贷款需要提供收入证明：通常是申请房贷、车贷、消费类贷款、抵押类贷款时，需要由工作单位出具收入证明。内容包括申贷人的基本信息、工作年限、月收入，职务、公积金缴存情况等。

如果连收入证明都要作假，那么贷款就基本没希望了，这等于否定申贷人的还款能力和还款意愿。除非申贷人能提供自己的房子、存款等资产实力雄厚，雄厚到银行不同考察还款意愿和还款能力了，否则收入证明作假的情况是很难被批下来的。即使收入证明作假被银行事后发觉，申贷人也要面临如下的风险：

第一，申贷人已经与开发商签了合同，并且向银行提供收入证明，结果被银行发现是假证明，如果申贷人不能提高首付比例，那银行方面就会停止放贷。而对于申贷人来说，银行停止放贷，自己与开发商签的购房合同就要违约，通常违约金是购房总额的10%，这样因造假而停贷的责任全都要由申贷人自己承担，这肯定是损失巨大的。

第二，即使银行没有查出收入证明是作假的，或者睁一只眼闭一只眼。但如果贷款人的收入证明比实际收入高出不少的话，这本身也会给贷款者较大的还贷压力。本来银行规定房贷占月收入不得超过四成的。现在造假证明后，房贷就有可能达到月收入的六至七成，这样有可能会导致房贷逾期和欠款的后果，不过，这个后果也只能由购房者承担。

第三，贷款买房开虚假收入证明，可能前期银行方面没有查觉，后来被发现了后，后期银行就会以合同信息不实为由，撤销贷款合同，在这种情况下购房者会非常被动。如果被银行发现，购房者提供不仅是虚假证明文件，还提供了虚假产权证明或者重复抵押的，甚至使用其他方式骗贷的，银行有可能还要起诉购房者，让其承担刑事责任。

那么，由于收入不高，虚开收入证明，而被银行查出来该怎么办呢？其一，增加共借人，增加共借人的流水以满足银行的审核要求。比如用夫妻两个人的工资流水来贷款。其二，延长贷款期限，可降低房贷要求。在贷款额度不变的情况下，月还款额会变低，这样对流水要求也可降低。或者降低贷款额度，在期限不变的情况下，月还款额度会变低，对流水要求也要低低。其三，一次性存大数额的资金，以证明自己还款能力。其四，添加其他收入证明，例如，可增加房租收入、理财收入等，以满足对收入流水的要求。

如果银行刚开始就发现申贷人出具虚假证明，那贷款基本就没希望了。如果申贷人已经与开发商签了购房协议，银行如果为此而停贷，违约金只能由购房者自己承担。如果用贷款已经买了房子，银行则需要贷款人补缴其他收入证明，以满足银行的流水要求，实在不行，银行就只能以合同信息不实为理由，撤销贷款合同。所以，在银行业监管日渐严格，今年又是持续整治金融市场乱象，如果购房者没有还款能力就少贷点款，这样人对已都是好的，千万不要弄虚作假，这样后果会很严重。

签订借款合同，但贷款人不能证明交付贷款，该借款是否生效？

假如原告仅有借据，但并不能证明已实际交付贷款，那么原告的诉讼请求是难以得到法院支持的。

2017年3月11日，王某向张某出具一张10万元的借据，但张某未实际向王某交付借款。后张某起诉王某要求偿还10万元借款。法院适用小额诉讼程序审理，王某认可借据系其本人书写，但坚持称没有收到张某的10万元借款。张某称其是以现金形式给付王某的。法院最后判决王某向张某支付借款10万元，王某不服申请再审，再审法院认为“原审原告对其主张提交了借条，原审被告认可借条系其出具，原审被告作为成年人应明知出具借条的法律效力，且其主张未收到借款没有提交证据证明，原审认定双方民间借贷关系成立合法有据。”而驳回王某的再审申请。

1999年10月1日起施行《合同法》第二百一十条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”案涉借据是王某书写的，这仅能证明王某与张某之间具有借贷的合意，但此时双方之间的借款合同成立但不生效，只有张某提供借款时，方才生效。从《合同法》第二百一十条分析，构成自然人之间借贷关系成立的要件有二：一是合法的借款合同，二是贷款人实际交付借款。而该两个构成要件中，核心是借款的实际交付，也因此民间借贷合同属于实践性合同。但王某称未交付，张某称现金交付的情况下，根据举证责任的分配，应当由张某继续举证证明其已实际交付，而不应当由王某承担举证证明没有收到借款。在处理民间借贷纠纷案件中，有人认为借据既是借款合同，又是实际交付的凭证的观点，已不适宜当下民间借贷的复杂性和多样性。

下面我们结合民法典，接着分析该案件，进而来理解《民法典》对自然人之间的民间借贷的立法变化。《民法典》第六百七十九条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立。”民法典将原来合同法规定的自贷款人提供借款时“生效”变成“成立”，进一步突出了自然人之间的借贷合同实践性，没有提供贷款既使签订了书面合同也不成立。结合上面的案件，是否“提供贷款”已成为案件审理的核心问题。如果不把借据视为贷款的交付凭证，张某是否能够证明已“提供贷款“将是本案胜败的关键，法官也会将庭审的重心转移到查明是否实际“交付贷款”的事实上来。

在此立法背景下，假如原告仅有借条，并不能证明已实际交付贷款，那么其诉讼请求是难以得到法院支持的。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的决定法释〔2020〕6号第九条“自然人之间的借款合同具有下列情形之一的，可以视为合同成立：（一）以现金支付的，自借款人收到借款时；（二）以银行转账、网上电子汇款等形式支付的，自资金到达借款人账户时；（三）以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；（四）出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；（五）出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。”也将原《民间借贷司法解释》第九条中的“成立”修改成“生效”。这样就与《民法典》保持一致。

结合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的决定法释〔2020〕6号第三十二条“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。”之规定，即使是以前签订借款合同，只要在2020年8月20日以后起诉的，也应当适用新的《民间借贷司法解释》予以审理。