房贷AB面：从贷款额度“一万难求”到提前还贷“排队”

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道

从贷款额度“一万难求”到如今扎堆提前还贷，一年的时间房贷经历了魔幻折叠。随着不少地区房贷利率破4%，此前利率在“高位站岗”的业主越发倾向于提前还贷。据21世纪经济报道记者调查，目前部分银行确实存在提前还贷难的问题，还贷队伍可能排到明年二三月份，但多数银行表示目前仍可以正常预约提前还贷。

大行仍可以办理提前还贷

“目前提前还贷需要排队，正常情况要等30天到40天左右，比如现在申请还款，走完流程可能已经到了明年初。”一家总部在华南的股份行信贷部的负责人对记者表示，他还坦言，如果还贷的额度紧张有可能会继续延长。对于是否需要缴纳罚金，该人士表示，要根据当初的购房合同约定，按照该行此前的标准一般是贷款期内两年内还款，需要缴纳剩余贷款额1%的罚息，超过2年则可以免除这部分罚息。

另一家城商行在接受记者采访时表示，今年银行的贷款任务较大，银行需要完成一定的贷款额度，特别是在年底，银行都有贷款冲任务的要求，因此对于提前还贷较为敏感，过了年底，情况可能会好转。不过他也坦言，该行的房贷规模比较小，即使提前还贷，受到的影响也不大。

大行则对提前还贷保持开放态度，中国银行方面告诉记者：“目前我行提前还贷人数相较年初有一定幅度增长。客户申请提前还款后，我行将为存足资金，达到扣款条件的客户，依照申请先后顺序有序进行提前还款操作。提前还款是否需要违约金严格依照贷款合同相关条款执行。对于申请提前还款的房贷客户，我行逐笔沟通提还后计划，如客户有经营贷需求，在符合监管政策要求的前提下，我行将严格审查客户资质，为符合条件的客户提供经营贷服务。”

建设银行在接受记者采访时表示，目前可以前往贷款经办机构申请，正常情况下可以在年底前完成，建设银行的提前还款免除违约金。

工商银行也给出类似表述，“我行将继续坚持‘房住不炒’定位，优先支持刚需及改善型置业者需求，在符合监管要求的前提下，加速个人住房贷款的投放。”

看到目前提前还款难，王洁（化名）感到很幸运。去年她在广州购买了一套房，贷款约280万左右，其中60万为公积金贷款，220万为商业贷款。“当时房地产市场较为火热，贷款较难，一手房还好点，二手房贷款至少要等三四个月。我买的是一手房，开发商有合作银行，商贷的利率为5.15%，按揭期为10年，还款方式为等额本息。”

王洁告诉记者，她是2021年6月开始第一次还款，第一个月还款的金额是23282元左右，其中偿还本金1.4万元，利息9356元。以此计算第一年的贷款利息就超过10万。“主要是当时的利率也比较高，现在广州已经降到4.3%，谁也不愿意高位站岗”，王洁告诉记者。

因此在今年年初的时候，王洁就选择了提前还贷。还贷过程也非常顺利，大概三天就完成了还贷。

两方面原因促使提前还贷增多

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，提前还贷的原因主要集中在两方面，一是由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；二是今年理财产品的波动较大，收益也远不及预期，房贷和理财之间的收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。

严跃进还告诉记者，提前还贷的现象从今年7月开始逐渐增多，对于银行来说的确形成一定的压力，这在过去也比较少见。

部分银行提前还贷收补偿金甚至引发争议。据了解，今年8月初，交通银行发布公告，对提前还款补偿金收费标准进行调整。公告表示，11月1日起，个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。不过，8月2日该行就已经删除了相关公告。

严跃进认为，交行的公告和政策，虽然看似一则普通的公告，其实背后说明当前提前还款的现象是在增加，需要市场给予关注。

“此类公告简单理解其实是，银行不太欢迎提前还贷的行为。”他认为，这和今年银行贷款的投放任务等有关，若是提前还贷多了，某种程度上银行今年的信贷，包括房贷投放任务无法完成，这也反映了银行信贷部门的一种心态。尤其是各地明确督促银行加快房贷投放，类似提前还贷会使得贷款余额减少，客观上银行会抵触客户提前还贷行为。

市场热议的“提前还房贷”情况从上市银行2022年半年报中也可窥豹一斑。个人住房按揭贷款方面，42家银行中虽有28家银行较上年末有所增长，但增幅普遍维持在个位数，放缓趋势也较为明显。例如，6家国有银行个人住房按揭贷款金额增速均较上年同期收窄3个百分点以上。另有12家银行个人住房按揭贷款较上年末有所减少。

农行副行长林立在2022年中期业绩发布会介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，同时与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

工商银行副行长郑国雨也在2022年中期业绩发布会上表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，其实这种趋势并不十分明显。上半年，工商银行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款是2600亿元，与去年相比增长300亿元。

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利率历史最低了，贷款还是贷不出去，银行这次真是急了

大家好，我是郑小融，一名从业6年的贷款行业从业者，比你更懂银行，比银行更懂你！

想必大家都知道今年银行利息出奇的低，从朋友圈，银行广告，自媒体平台，短视频等各种宣传，降息了，降准了，但是从各大银行做的一系列动作来看，降息好像作用不大，贷款还是放不出去。

以工商银行为例：

以前的工行是国际大行，贷款审批比较严格，放款慢，利息高，今年不一样了，企业贷款成本3厘2，最高一千万，审批也很宽松，抵押贷款更是低到2厘9，比其他商贷还要低，不敢相信这是工行的政策。

还有建行：

更是来了一波蜜汁操作，商户贷噌噌放款，放的我们都搞不明白审核方式到底是什么？有个体户营业执照，有个二维码收款，就这样就可以了，最高300万，利息3厘2，最快当天放款，谁敢信这是建行的产品，很多用款的商户收到款以后都不敢相信，以前贷款抵押房产还不好批呢，现在什么都不用，当天还能放款，利息又那么低，想想心里都是美的。

最近4.1的低利率房贷置换也是比较火，以前的房贷只要比较高都可以置换4.1的，3.6的，利息每个月能省2000多。

今年为什么利息那么低贷款还是贷不出去呢，有几个原因，今年疫情影响实体生意很难做，一年关门三个月，做生意的都不敢再拿房抵押了，看看今年郑州的法拍房都已经几万套了。

第二个原因房地产市场不景气，下游行业受到很大影响，交房交不了，下游材料商款结不上，买房的也少了，房贷也批不出去了，等等就是利息低也没办法，大家都紧衣缩食了，不贷款了。

疫情现在也快结束了，各行业都呈现报复性消费的势头，和房地产公司今年也少大幅度增加融资，各大银行给房产公司授信大额度资金，明年的房产市场还会不会恢复以往的生机勃勃呢，明年的金融市场还能不能恢复到18年那样排队签约呢，2023年咱们拭目以待！

我是郑小融，一名8年金融从业者，如果你有企业、个人贷款方面的问题，都可以‬咨询我‬！

如何破解银行首贷难？

作者李凤文系中国知名财经评论员

当前，小微企业融资难的主要表现是首贷难。破解小微企业首贷难，一直是各级政府、监管部门以及金融机构等社会各界关注的重点和难点问题。解决小微企业首次获得贷款这一难题是打通小微企业融资难的“最后一公里”。

近年来，金融监管部门加强引导，采取评估考核、政策激励、尽职免责等多项有力措施，促进银行业金融机构提高小微企业首贷率，提高普惠金融覆盖面，以缓解贷款难问题。各地也在积极探索，出台举措，推进破解小微企业融资难工作深入开展。尤其是深圳市创新推出的首贷贴息政策力度更大。日前，《深圳市2022年“首贷户”贷款贴息项目实施细则》印发，对2022年6-12月从深圳辖内商业银行首次获得贷款的企业，给予2%的贴息补助，单户企业贴息金额最高20万元。

不难看出，深圳市在推动缓解小微企业融资难、融资贵方面真正亮出了实招、硬招，对首贷户通过“银行减免+政府贴息”方式，进一步发挥财政金融联动作用，让首贷小微企业收到了真金白银，有满满的获得感。此举不仅切实降低了首贷企业实际融资成本，提升首贷户服务效能，也能够有效促进商业银行将敢贷、愿贷机制落到实处。截至2022年10月末，深圳普惠小微贷款余额1.45万亿元，同比增长24.7%，余额在各主要城市中排名第一。如此成绩的取得，与政府各部门的共同协作和大力支持是分不开的。

目前，各地都在想方设法破解小微企业融资难，但却仍有地方在破解小微企业融资难尤其是首贷难问题上，有想法没政策，或者是有政策没落实。在涉及小微企业贷款贴息和建立风险补偿金问题上，有的地方政府不是以财政收入欠佳没有能力筹集资金为由，就是以不好操作为借口予以搁浅。在破解小微企业融资难问题上，银行几乎成了孤家寡人，没有形成大兵团作战的合力。事实上，政府在贷款贴息和风险补偿金上给予大力支持，会起到四两拨千斤的效果。如果政府能够及时出台贴息、担保政策，建立风险分担补偿机制，银行的风控压力就会降低，贷款投放积极性就会提升。

虽然各地情况不同，但深圳市的经验确实值得借鉴。破解小微企业首贷难，一方面，地方政府及各部门要真正重视起来，一是根据本地实际情况制定可操作性强、能够得以落实的具体措施；二是舍得花钱，拿出真金白银，为首贷企业实施贴息，在降低融资成本上让企业真正有获得感；三是应建立风险分担机制，充分调动银行贷款投放积极性。

另一方面，对于银行机构来说，要深度应用金融科技手段。各银行机构应针对小微企业存在的风控成本高、服务成本高，缺乏足值抵质押物和政策支持，以及融资“短小频急”等特点，充分发挥金融科技支撑作用，运用大数据、云计算等多方面获取数据和信息，为企业进行精准画像。同时，应创新信用评价方式，提升风险管理水平，为更多首贷企业提供信用贷款，提高服务效率并降低运营成本，切实增强小微金融服务可得性和商业可持续性，努力破解首贷难。