提前还贷一定划算吗？
原标题：今年选择提前偿还房屋贷款的客户数量相比以往有明显增加
提前还贷一定划算吗？
“我今天去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。”某银行客户张先生对自己见到的情景感到不可思议。近日，北京青年报记者从北京多家银行了解到，今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。
提前还80万少还利息111万
提前还贷省利息
李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。
在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。
央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。
“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。
房贷利率低于5.7%
提前还贷可能并不划算
房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。
居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。
通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。
不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。
不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。
有人提前还了却后悔
提前还贷要综合考量
北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。
因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”
某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。
此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。
提示
提前还贷要预约
北京地区普遍不收费
北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。
不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。
提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。
本组文/本报记者程婕
来源：北京青年报
不是任何时候提前还贷都划算
图片来源：视觉中国
来源：中国人民银行官网
广经观察
文、表/广州日报全媒体记者王楚涵
近期，交通银行的一则“提前还贷需支付补偿金”的消息，令“提前还贷”话题再度受到关注。“提前还了30万元房贷，省了50万元的利息。”“提前还贷之后月供降了3000多元，压力小了些。”记者关注到，近期不少市民在网络平台上分享了自己提前还房贷的经历。那么，提前还贷是否一定划算？选取哪种还贷方式更好？还贷过程中，又有哪些风险需要规避呢？
现象：居民提前偿还房贷意愿提升
市民简女士表示，购房贷款100多万元，房贷利率5.19%，3年期间共计还贷25万元，查询明细后才发现，其中本金约5万元，利息高达20多万元，于是在手头有余钱的情况下，选择缩短年限的还款方式，提前还了30万元贷款，算下来节省了50多万元的利息。
人民银行数据显示，今年4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；今年2月，分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，中长期贷款减少459亿元。“手头有余钱，找不到好的投资渠道”“想减轻还贷压力”“目前理财收益率不及房贷利率”等，成为市民选择提前还房贷的主要原因。
“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。
从当前房贷利率和银行理财收益率的情况对比来看，贝壳研究院统计数据显示，7月30城房贷主流利率下调，至此已有74城（6月58城）房贷利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率标准。与此同时，普益标准的最新数据显示，8月1日至8月7日，新发银行理财产品中，固收类其封闭式净值型产品的平均业绩基准为4.02%，环比下跌0.04个百分点。银行理财子公司新发开放式产品的平均业绩比较基准为4.15%，环比上涨0.26个百分点，新发封闭式产品的平均业绩比较基准为4.34%，环比下跌0.07个百分点。
分析：在贷款早期提前还贷才节省利息
提前还贷一定划算吗？“一般而言，不管是等额本金还是等额本息，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义，而当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析道。
事实上，提前还贷除了考虑还贷时间，还要考虑利率水平等因素。肖文晓表示，如果有的市民购房时贷款利率上浮标准显著高于现时的商业贷款利率，就可以优先考虑提前还贷。与之对应的是，公积金贷款执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。
在提前部分还贷过程中，市民有两种还贷方式可以选择：月供不变、减少期数和月供减少、期数不变。哪种还贷方式更为划算呢？记者计算发现，相较而言，月供不变、减少期数的方式节省的利息更多。具体来看，假设居民在2018年10月购房，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，若在今年8月份提前还贷50万元。采用月供不变、减少期数的方式，节省利息76万元，而采用月供减少、期数不变，节省利息46万元。“如果市民每月还贷压力较大的话，可以考虑月供减少、期数不变的方式来减轻每月压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进补充。
提醒：用消费贷、信用贷等还房贷不合规
部分银行近期纷纷下调消费贷产品利率，年化利率甚至跌破4%。较低的年化利率也“滋生”了一些违规乱象，因流动资金贷款违规流入房地产领域等，大连银保监局对浦发银行连开9张罚单，6张处罚对象为浦发银行大连分行，合计罚款290万元，3位相关责任人同时被罚。
肖文晓提醒，用消费贷、信用贷等其他资金来提前还房贷，最大的风险是这种做法并不符合银行的资金用途规范，一旦被查处，就有可能因为银行要收回资金在短期内给借贷人带来巨大的偿债压力，并记录成为借贷人的信用污点。此外，尽管在某些时期消费贷和信用贷的利率可能会比较优惠，但是其贷款年限一般只有几年，与房贷最长可达30年的还款期限是不能比拟的，平摊到每个月的月供高低也截然不同，并不适合非高收入人群。
“如果银行的按揭合同中明确约定了提前还款需收取违约金，相关标准如未超出政府监管部门规定的要求，该规定对合同双方具有法律约束力。”广东法制盛邦律师事务所合伙人戴小红表示，因为合同是银行出具的格式条款，所以该条款应该特别提示。银行按合同约定收取违约金合法，但是从情理上来说是有点不合情理，因为银行作为强势的放贷主体，消费者对于这一条款往往是只能无奈接受的，所以建议政府监管部门如银保监会出台相关政策对银行的该条款加以限制。
戴小红提醒，在实务中，很多银行为了维护客户关系和业务竞争力，往往会免予收取提前还款违约金，建议贷款用户可尝试向银行申请免除相关违约金。此外，对于还未贷款购房的市民，签订合同时建议重点关注利率标准及适用类别（如固定利率或浮动利率）、供款计算方式（如等额本金或等额本息）、各类违约金标准等条款，并及时按规定金额月供还款。
算一算：理财收益率为3.5%，与5.7%房贷利率提前还款节省的收益基本打平
方正证券研究报告中举例指出，假设居民在2018年10月购房，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。
居民面临两种选择，方案一：将现金用于一次性还清房贷；方案二：购买理财产品。
那么哪种选择能带来个人效益最大化？
方案一：提前还房贷。通过房贷计算器算得最后一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。
方案二：购买理财产品。以94.94万元用于理财(3%-4%)，一年的收益能达2.85万～3.8万元。
方正证券指出，当理财收益率为3.5%时，这与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。同时，方正证券指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。
LPR双降，专家称有闲钱提前还房贷较划算，相当于8%收益率理财
LPR双降今天早上，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。也即，本月一年期LPR下调了5个BP，五年期LPR下调了15个BP。
五年期LPR利率下调15BP的原因，一方面是央行上周一下调七天逆回购利率和MLF利率10个BP，LPR利率一般会跟着下调；另一方面是7月份经济复苏力度减弱，由于停供事件影响，房地产市场景气度再次大幅回落，为了降低居民还贷压力，刺激信贷需求。
截止到8月，一年期LPR已经下调了两次，从3.85%下调到3.65%，五年期LPR已经下调了三次，从4.65%下调4.30%。道理也很简单，从去年下半年开始我国宏观经济就逐步进入到下行周期，而疫情又加重了经济下行趋势，为了稳住经济增长，就需要用放水、降息等政策来刺激社会总需求。
存款、理财收益率也在降其实，不仅是贷款利率，存款利率、银行理财利率也在下跌。有数据表明，进入2022年4月后，已有多家国有银行和股份制银行将大额存单利率进行了下调。例如，对于3年期的存单来说，利率再破新低，最低已低至2.9%。
至于银行理财，我们以余额宝为例，国泰利是宝货币7日年化收益率已经跌到了1.459%，一年期定期存款利率是1.5%，也就说余额宝收益率已经不如一年期定期存款了，要知道余额宝收益率最高的时候能有4%。
余额宝是货币基金，主要是投资定期存单、同业存款、央行票据、国债等短期货币市场工具，由于存单、存款利率在下降，货币基金收益率自然也会下降。
理财产品除了货币基金外，还有信托产品、债基、股票基金，信托理财产品以前主要是投资房地产项目，现在房地产自己都不行，信托理财产品收益率也在下降，不少都暴雷了。股票基金今年也不行，开年A股来了四个月的熊市，五月、六月份有一轮反弹，进入到七月份又不行了。债基相对好一些，债券是衰退期相对受益的品种，利率下降反而利好债市行情。
资产荒下提前还房贷较划算实际上，今年我们已经进入了严重的资产荒，所谓“资产荒”就是社会整体收益率下降，难以找到收益率高而风险又相对可控的资产。
逻辑上也很好理解，理财产品的收益率来源于社会各类资产的增长，过去我国GDP增速较高，房地产和互联网快速发展，能够接受以相对高的利率来融资，所以理财产品也能拿到较高的收益率。但是近两年房地产和互联网遭受严监管，行业景气度大幅下滑，行业扩张欲望和能力都在下降，大家都不当冤大头了，资金也找不到好的底层资产，收益率自然下降。
除了刚需买房的朋友，对于投资房地产的朋友来说，以前以5%、甚至6%的利率买房是为了啥？肯定是觉得投资房地产的收益率能够会高于贷款利率，就相当于一笔理财。但是，现在指望房价快速上涨不太现实，能稳住都不错了，这笔理财就不划算了。
2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%，如果算上今天的降息，首套房和二套房贷款利率分别为4.25%和4.97%。
现在摆在我们面前的是，年利率4.25%的房贷和普遍低于4%的理财收益率。如果理财收益率高于4.25%，那我们可以把闲钱拿去理财。但现在理财收益率大幅低于房贷利率，如果我们把闲钱拿去提前还房贷，不就是少了一笔年利率为4.25%的支出，就相当于这笔钱投资了年利率4.25%的理财。
甚至是，在当前各种贷款利率下行的情况下，如果我们能搞到利率低于房贷利率的贷款，拿来提前还房贷也是划算的。
当然，我们这里强调的是闲钱（找不到更高收益率）或者是合法合规的贷款，如果大家是刚需买房，那就以刚需为先，毕竟现在买房也比过去要划算。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，提前还贷主要有两种情况：第一种情况，对于很多人来讲，如果找不到比银行房贷利率更高的理财产品，再加上机会成本、房屋折旧、物业管理费、按揭成本等因素影响，有机构算过，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右。所以，还不如把房贷还掉，还掉的贷款就相当于是理财了。
另外一种情况就是，现在消费贷，特别是经营贷，又开始有所松动。很多人会通过借贷过桥一次性还掉房贷，再拿房屋去抵押办经营贷。其实经营贷利率还是比较低的，基本上做十年期没有问题。
最后，根据南方网报道，在签订贷款合同时，很多银行都规定了提前还贷的期限，如果在规定期限前(一般是1-2年)还款，需要按照合同约定向银行缴纳违约金。
