排队四年多，这家银行突然撤回上市申请，发生了什么？最新回应来了

来源：证券时报网

A股排队四年有余，厦门农商行选择主动调整上市计划。

证监会披露的沪市主板申请首次公开发行股票企业基本信息情况表显示，已收到厦门农商银行撤回申请。这意味着，该行已撤回此次IPO计划。

对此，厦门农商行方面向券商中国记者回应称，该行调整上市计划是基于股权优化目的，意在利用调整期着力梳理并优化股权，为下一步稳健发展和再次申请上市筑牢基础。

据不完全统计，近年来已有盛京银行、徽商银行、哈尔滨银行、广州农商行等多家排队银行撤回A股上市申请，目前尚未重回排队序列；威海银行则在撤回A股上市申请后转向港股市场。

排队四年突然撤回，银行回应称“为优化股权”

证监会官网信息显示，已收到厦门农商行的撤回申请。在这之前，该行A股上市排队状态为“预先披露更新”。

据了解，厦门农商行于2012年7月由当地农信社改制而来，2017年5月在厦门证监局完成上市辅导备案，接受中信建投证券辅导上市。

2017年底，厦门农商行就向证监会正式提交IPO申请并获受理，成为第二家加入A股排队银行序列中的厦门本地法人银行。

招股书显示，该行拟于上交所上市，此次公开发行股票总数占发行后总股本的比例不高于25%，且不低于发行后总股本的10%。

目前，除厦门农商行外，于2017年提交申报材料，且尚未完成上市挂牌的排队银行仅有江苏大丰农商行，后者拟登陆深交所上市。

针对此次撤回申请的动作，厦门农商行方面向券商中国记者回应表示，该行主动调整上市计划，是基于股权优化目的，意在利用调整期着力梳理并优化股权，为下一步稳健发展和再次申请上市筑牢基础。

事实上，新冠肺炎疫情发生以来，中小银行的民营股东生产经营受疫情影响较大，流动性缺乏，股权质押率高，股权变动频繁。厦门农商行也未能幸免。

工行融购平台信息显示，中融新大集团持有的1.76亿股厦门农商行股权将于2月20日至23日在该平台进行公开拍卖，起拍价约9.72亿元，股权处置单位为上海市第二中级人民法院。

而据该行年报，中融新大集团在该行的持股比例为4.72%，为该行第六大股东，并拥有董事席位，为该行主要股东之一。此番拍卖的也是中融新大集团在该行的全部持股。

更早之前，厦门农商行第七大股东宏信伟业投资所持全部股份也在2021年12月被拆分成195笔进行公开拍卖，总起拍价达4.3亿元。此外，2020年9月、2021年7月，该行分别有4400万股、约2400万股股份被分别拆分为88笔、47笔进行公开拍卖。

从实际成交情况来看，前述被拆分拍卖的股权最终多由个人投资者出价竞得。

“继续申报上市的总体方向和决心不变”

与其他农商行相比，厦门农商行股权结构还有一个显著特征，即：国资股东持股比例较高。

据了解，改制时该行在厦门市政府的主导下，引入厦门当地四大国有企业作为股东，截至2021年9月末，厦门象屿资产、厦门港务、厦门国际会展、厦门国贸金控四大国有企业合计持股比例达27.72%。

中诚信出具的评级报告认为，考虑到地方政府在改制时股东引入、不良资产处置以及成立以来业务拓展等方面的支持记录以及该行在当地金融体系中的重要性，厦门市政府具有很强的意愿和能力在有需要时对该行给予支持。

根据中国货币网信息，截至2021年11月末，厦门农商行资产规模约1285亿元，较年初微降。1-11月，该行完成营业收入25.1亿元，实现净利润8.6亿元。

资产质量方面，截至2021年11月末，该行不良贷款率为1.29%，较年初升高0.44个百分点，但较9月末降低了0.21个百分点；拨备覆盖率则较年初下降60个百分点至193%。

此外，据券商中国记者了解，2021年以来，厦门农商行深化改革工作取得了较大进展。其中，上半年该行按照精简高效、前中后台分离、以客户为中心等原则，完成总行组织架构调整；下半年又举行大规模干部竞聘工作，为全行发展释放新红利。

厦门农商行相关负责人也对券商中国记者表示，此次调整上市计划，只是调整了阶段性的工作步伐，该行继续申报上市的总体方向和决心未有变化。

该行新一轮五年规划显示，“十四五”期间全行发展的总体目标是努力打造“好地方的好银行”，实现成功上市，成为深耕本土、主业突出、经营稳健、快捷高效、特色鲜明、业绩良好、顾客至上、员工满意的社区银行和普惠金融实践者。

此前多家银行撤回A股上市申请

事实上，此前也有排队银行撤回A股上市申请的先例。其中：

2017年3月，盛京银行发布公告，鉴于该行A股上市申请在审期间，该行董事会核心成员及股权结构出现变动，根据近期与中国证监会的沟通及与该行A股上市申请相关中介机构的审慎研究及协商，该行决定撤回A股上市申请。

2017年2月、2018年2月，徽商银行两度公告称，鉴于该行“仍需就相关法律法规及证监会要求所涉及的部分事项与个别董事和股东进一步协商”，经与中介机构研究并经董事会审议通过，决定撤回A股发行申请；

2018年3月，哈尔滨银行公告称，鉴于该行“内资股股权结构可能发生变动”，经与保荐人研究及董事会审议批准，决定撤回A股上市申请，待股权结构变动完成后再重启A股上市申请。

2018年8月，在申请A股上市排队2年的威海市商业银行决定撤回A股上市申请。该行当时表示，“鉴于当时A股整体审批过程令上市时间表不确定，为了通过其他筹资方式补充资金，决定撤回A股申请。”

2020年12月，广州农商行更是在A股上会前一天突然撤回IPO申请。该行当时表示，鉴于“战略规划调整”，经审慎考虑及与相关中介机构研究，决定撤回A股发行申请。公告同时表示，该行业务运作良好，撤回A股发行申请将不会对该行造成重大不利影响，该行将根据实际情况择机重启A股发行申请。

整体来看，盛京银行、徽商银行、哈尔滨银行、广州农商行四家H股上市银行均是在“回A”过程中选择撤回，目前均未重新回到A股上市排队序列；威海银行则在撤回A股上市申请后转向港股，于2020年10在港上市。（来源：证券时报·券商中国作者：马传茂）

最高法：构成违法发放贷款罪的情况下贷款合同必然无效吗？

最高人民法院

构成违法发放贷款罪的情况下贷款合同必然无效吗？

裁判要旨

原《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……。”违法发放贷款罪主要涉及银行工作人员在发放贷款过程中是否违反国家金融管理制度问题，违反金融行政管理性规定，并不当然影响民商事合同的效力。

案例索引

《山东东岳高分子材料有限公司、交通银行股份有限公司青岛分行合同纠纷二审案》【（2018）最高法民终1352号】

争议焦点

构成违法发放贷款罪情况下的贷款合同必然无效吗？

裁判意见

最高院认为：本案二审争议焦点主要有六个问题：一、一审判决在认定《三方合作协议》合法有效的同时，又分析该协议无效的法律责任是否属于适用法律错误；二、本案是否应当适用担保法及其司法解释确定东岳高分子应当承担的责任；三、一审法院未等待案涉刑事案件终结即认定本案无恶意串通及以合法形式掩盖非法目的的情形，是否存在认定事实不清问题；四、一审判决认定询证函不会使东岳高分子产生错误认识是否正确，该认定是否影响本案的裁判结果；五、被上诉人、盛泉公司及李滨是否明知本案所涉基础交易行为不会发生，是否因此签订的《三方合作协议》、借款合同、购销合同均无效；六、东岳高分子是否已经履行了对盛泉公司的返还义务，该事实是否影响对本案各方当事人的责任认定。

一、一审判决在认定《三方合作协议》合法有效的同时，又分析该协议无效的法律责任是否属于适用法律错误

一审法院认为，假设本案《三方合作协议》无效，也应整体认定无效。由上述表述可见，一审判决并没有同时既认定协议有效又认定无效，而是在认定有效的同时，通过“假设”方式对《三方合作协议》无效的法律后果进行了分析，因此，该论述并不存在适用法律错误问题。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。基于《三方合作协议》对协议各方权利义务安排的整体性，交行青岛市北支行虽然扣划东岳高分子的3亿元回购准备金，但东岳高分子先行获得了盛泉公司3亿元的融资款，故东岳高分子和交行青岛市北支行之间所获利益相抵，交行青岛市北支行无需返还东岳高分子3亿元款项。东岳高分子并未向盛泉公司交付货物，交行青岛市北支行扣划东岳高分子3亿元回购准备金后，盛泉公司无需再承担偿还借款的责任，两者之间也不存在利益不平衡之处。一审判决既明确了合同有效情形下的法律后果，也对在假设合同无效情形下的责任承担进行了分析，是基于全面阐释裁判结果的合法性和公平性的考虑，具有合理性。

二、《三方合作协议》是否实为约定东岳高分子承担担保责任的担保协议，本案是否应适用担保法及其司法解释的规定认定东岳高分子的责任

东岳高分子与交行青岛分行签订的《蕴通财富产业链金融合作协议》约定，双方开展产业链金融合作，以东岳高分子为核心企业，交行青岛分行为其及上下游客户提供金融产品和服务，盛泉公司作为正式渠道供应商纳入东岳高分子销售体系。

本案所涉《三方合作协议》正是基于《蕴通财富产业链金融合作协议》，在双方全面开展产业链金融合作的基础上签订的。《三方合作协议》约定，交行青岛分行为盛泉公司提供3亿元融资贷款，代其向东岳高分子支付货款，用于购买东岳高分子的聚四氟乙烯产品。盛泉公司收到东岳高分子货物后，用销售货物的资金偿还银行融资款。为保障贷款资金的按时回收，东岳高分子在交行青岛市北支行账户存入等额的“回购准备金”，盛泉公司在交行青岛分行办理的流动资金贷款到期一旦出现逾期违约，该回购准备金用于偿还盛泉公司相应债务。该协议约定了东岳高分子用回购准备金进行回购的义务以及交行方在符合约定条件下扣划回购准备金的权利。基于货币这一特殊动产的特性，为避免该回购准备金与其他货币混同，保障交行方扣划回购准备金权利的实现，回购准备金被存入保证金帐户并进行相应的权利限制，但该限制并非表明当事人的本意是设定保证金质押。为安全回收贷款进行的制度安排不一定是担保方式。本案当事人在《三方合作协议》中约定的交易模式本意，是东岳高分子交货后，盛泉公司以出售货物所得款项归还交行方的贷款。如果盛泉公司不能销售货物获得款项归还贷款，则由东岳高分子用回购准备金清偿贷款。《三方合作协议》是基于贸易融资的特殊性，对合同三方主体之间权利义务进行的特殊安排，各方主体权利义务具有整体性和关联性，并不能单纯割裂评价和分析某两个主体之间的法律关系和权利义务，故本案不应适用担保法及其司法解释的规定认定东岳高分子的责任。退一步而言，即使从回购准备金实质为当事人为保障贷款安全回收进行的制度安排的角度分析，其具有一定的担保功能，可以认定为一种担保形式，该担保未经过东岳高分子的内部审批、亦未得到东岳高分子的事后追认而应当认定无效，但如前所述，依据《三方合作协议》对三方权利义务安排的整体性，不能仅对东岳高分子与交行方两方之间的法律关系以及依据担保法及其司法解释的规定认定两者责任。在《三方合作协议》对各方当事人权利义务进行整体安排的情形下，即使《三方合作协议》无效，由于东岳高分子占有贷款，交行方取得了东岳高分子的3亿元回购准备金，两者相互抵减，无需再互相返还，符合法理，也符合诉讼经济原则。

三、一审法院未等待案涉刑事案件终结即认定本案无恶意串通及以合法形式掩盖非法目的的情形，是否存在认定事实不清问题

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”依据该条规定，只有在本案必须以案涉刑事案件的审理结果为依据时，本案才应中止审理。本院认为，本案无需等待刑事案件审理结果。理由如下：

（一）李滨是否构成挪用资金罪、职务侵占罪并不影响一审关于案涉《三方合作协议》各方主体责任的认定。1.《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《三方合作协议》系以东岳高分子名义签订，加盖东岳高分子的公章、法定代表人曾洪志的名章。向交行青岛市北支行申请开立银行账户，出具授权委托书，与交行青岛分行签订《蕴通财富产业链金融合作协议》等行为也系以东岳高分子的名义进行，分别加盖有东岳高分子公章、财务专用章、法定代表人曾洪志的名章等。东岳高分子对上述加盖的公章、专用章以及名章的真实性并未提出异议。本案所涉《三方合作协议》的签订正是东岳高分子与交行青岛分行签订的《蕴通财富产业链金融合作协议》约定的产业链金融合作业务的具体化。《三方合作协议》的签约主体是交行青岛分行，融资款项发放是经过交行青岛分行贷审会集体研究审批通过的。基于李滨身份的特殊性以及东岳高分子相关公章、专用章、人名章的真实性等事实，交行青岛分行有理由相信系东岳高分子与其开展贸易融资业务，并据此签订《三方合作协议》。一审判决是基于李滨以东岳高分子的名义签订《三方合作协议》的行为构成表见代理认定《三方合作协议》有效的，该认定正确。2.《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”退一步而言，即使认定李滨的行为不构成表见代理，系无权代理，但在《三方合作协议》履行过程中，2015年7月22日，东岳高分子向交行青岛市北支行出具《关于交通银行“欠息情况的函”的回复》表明该公司仍将会延续与盛泉公司及交行青岛市北支行的三方合作，该回复表明该公司对签订和履行《三方合作协议》项下的义务予以追认。3.李滨涉嫌前述犯罪相关事实，均为东岳高分子同李滨之间的内部法律关系所涉事实。李滨实施上述行为是否符合东岳高分子相关内部规定，不影响其对外签订《三方合作协议》的效力。即使认定回购准备金为担保方式，该担保行为因未得到公司的批准或者事后追认而应认定无效，但如前所述，该认定也不影响本案一审审理结果。

（二）交行青岛市北支行工作人员是否构成违法发放贷款罪和违规出具金融票证罪，并不影响一审法院关于案涉《三方合作协议》各方主体的责任认定。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……。”违法发放贷款罪主要涉及银行工作人员在发放贷款过程中是否违反国家金融管理制度问题，违反金融行政管理性规定，并不当然影响民商事合同的效力。本案中，《三方合作协议》的签约主体是交行青岛分行，该行贷审会成员是在相信东岳高分子与盛泉公司存在真实贸易背景的前提下，集体以投票表决的方式通过了案涉3亿元授信业务，该行并没有与其他当事人恶意串通、损害国家利益、集体和其他当事人利益的主观故意，不具有实施违法发放贷款行为的单位意志和以合法形式掩盖非法目的主观心理状态。东岳高分子主张《三方合作协议》系基于虚假的购销行为签订，但其和盛泉公司向交行青岛市北支行出具的回函中，均明确表示买卖双方因市场形势不好暂未开展业务，但愿意继续聚四氟乙烯的销售。《三方合作协议》是在东岳高分子与交行青岛分行约定双方开展产业链金融合作的基础之上签订的，系一种贸易融资方式，内容及目的并不违法。根据《三方合作协议》的交易模式设计和权利义务安排，东岳高分子已经取得了案涉《三方合作协议》项下款项，但并未交付货物。交行青岛分行依照《三方合作协议》的约定扣划3亿元回购准备金，并没有损害东岳高分子权益。《三方合作协议》客观上没有造成贷款损失和东岳高分子损失。违规出具金融票证案所涉事实为交通银行一方出具“询证函”的行为，该行为发生在案涉《三方合作协议》签订以及贷款发放之后，并不影响《三方合作协议》的效力。

（三）即使本案因属于《合同法》第五十四条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”或者“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，《三方合作协议》应认定无效，但如前所述，被上诉人仍无需返还东岳高分子3亿元回购准备金，审判结果并不改变。

综上，一审法院基于合同有效的法律后果和合同无效的法律后果进行全面论述后，认为本案审理无需等待刑事案件审理结果，并根据本案相关事实认定合同效力及责任，并无不当。东岳高分子关于一审法院未中止审理本案、认定事实不清的上诉理由不能成立，本院不予支持。

四、一审法院认定询证函不会使东岳高分子产生错误认识是否正确，该认定是否影响本案的裁判结果

东岳高分子向银行询证的账户名称为“交行保证金—山东东岳高分子材料有限公司缴存户”，交行青岛市北支行出具的询证函表明“无质押、用于担保或存在其他权利限制”确实与该账户的一般特性相矛盾。虽然询证函可能使东岳高分子产生错误认识，但该函的出具时间在《三方合作协议》签订之后，故该函所载内容不足以证明在《三方合作协议》签订时，交行青岛分行、交行青岛市北支行与李滨等人存在恶意串通的故意，也不影响一审法院关于本案各方主体的责任认定。

五、被上诉人、盛泉公司及李滨是否明知本案所涉基础交易不会发生，是否因此签订的《三方合作协议》、借款合同、购销合同均无效

如前所述，作为案涉《三方合作协议》签约主体一方，交行青岛分行并不知道基础交易虚假，因此，东岳高分子没有充分证据证明协议各方明知基础交易虚假而签订协议、《三方合作协议》和借款合同据此应认定无效。

六、东岳高分子是否已实际履行对盛泉公司的返还义务，该事实是否影响对本案当事人各方的责任认定

《债务清偿协议》是东岳高分子、盛泉公司及案外人三方在东岳高分子3亿元回购准备金被扣划后签订，交行青岛分行及交行青岛市北支行并不是该协议当事人，对上述协议的内容也不予认可，《债务清偿协议》各方对各自权利义务的安排并不影响《三方合作协议》的效力和权利义务内容，也不影响交行青岛分行、交行青岛市北支行依据案涉《三方合作协议》的约定享有的权利。东岳高分子是案涉3亿元款项的实际占有者，交行青岛市北支行扣划东岳高分子3亿元回购准备金用以实现其对盛泉公司的贷款债权。东岳高分子并未交付货物，其与盛泉公司之间的权利义务关系并未失衡。一审法院在未支持被上诉人要求东岳高分子返还3亿元贷款本息诉讼请求的同时，也未支持东岳高分子要求被上诉人返还3亿元回购准备金本息的诉讼请求，有事实和法律依据，亦符合公平原则。

来源:法门囚徒

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最高院：购房合同无效、撤销、解除后贷款怎么办？多角度多案例

过去几年因房价的飞涨，房产买卖纠纷及因此引发的贷款合同纠纷，一直处于持续增长趋势。如今在住房不炒的政策环境下，对此类纠纷的司法一致性与公正性尤为重要。须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。以下关于此类纠纷的多种情形，通过多个案例争取一次能讲明白。

一、不能按期交房导致购房合同解除，贷款合同解除房产纠纷中常因所购房产被抵押、查封、一房多卖、拆除等引发不能按期交房，从而导致购房合同解除。（2017）最高法民终683号、（2019）最高法民再245号、西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号判决认为：购房合同解除，借款支付购房款的目的已经无法实现，贷款合同也应解除。因买受人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，买受人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因房产公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：房产公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用买受人支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对房产公司、买受人的债权；买受人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在买受人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

河南省郑州市中级人民法院（2021）豫01民终7886号，云南省普洱市中级人民法院（2022）云08民终116号判决认为：开发商不能按期交房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。该解释第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，购房合同解除，依据前述解释第二十条规定，买受人请求解除个人贷款合同应予支持。

河北省承德市中级人民法院（2021）冀08民终3630号、（2021）冀08民终3631号、（2021）冀08民终2913号判决认为：房屋被拆、查封等导致合同目的无法实现，购房合同解除。依照最高人民法院关于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人，房地公司将收取的购房贷款本金及利息返还给购房人，购房人不负有返还义务。

二、虚假意思表示导致合同无效虚假意思表示购房常见的有三种情况：1.银行不知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同。2.银行知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同。3.开发商伪造借款人签名的“假按揭”合同。但无论是有真实签名的“假按揭”，还是伪造签名的“假按揭”，借款人和开发商之间买卖房屋的行为意思表示不真实，其实质目的是恶意串通骗取银行贷款。此类案件部分判决认为假按揭的购房人不承担还款责任，部分判决认为应该在在开商不能履行部分承担30%补充责任。

成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初9970号判决认为是一种委托关系，房产公司是实际贷款人，应该承担还款义务。缺乏购房的意思表示，实际也未履行购房合同，应属虚假的购房合同关系，系以合法形式掩盖非法目的，故购房合同无效。案涉贷款所涉借贷双方当事人实际为银行与房产公司。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，房产公司应当按照个人购房借款合同的约定履行还款义务。

还有部分判决认为假按揭名义购房人有过错在开商不能履行部分承担30%补充责任。山东省济南市中级人民法院（2022）鲁01民终303号判决，未尽到贷款审核责任，未及时督促办理房产抵押登记，放贷以及设定抵押的过程中行为明显不合常理，特别是本案并非个案，结合一审法院受理的同类其他案情，认定银行知道实际借款人为房产公司，二者相互串通套取国家房贷市场资金，扰乱了国家金融管理秩序，损害了国家利益，故银行与名义贷款人签订的住房借款合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。名义贷款人对房产公司应返还款项不能清偿部分承担三分之一的赔偿责任。

三、名义购房人参与假按揭是否构成犯罪假按揭因有人保物保，银行的放贷风险降至最低。只要贷款有足额抵押，银行往往不会担心回款风险。在足额设立抵押权的情况下，在回款有十足的保证的情况下，原本损害银行信贷资金安全的风险极低。银行负责放贷的责任人员通过实地考察、委托第三方机构公允评估后，认识到抵押物价值足以覆盖借款，尤其是抵押物远超借款金额的情况下，他们压根就不会担心回款问题。实践中，银行人员往往明知借款人提供的贷款合同是假的、相关证明是假的，企业的业绩和实控情况是假的，但为了能够做成这一单在当时看来稳赚不赔的生意，他们甚至会手把手指导借款人的对接人员如何准备借款材料。在这种情况下，既借款人没有实施骗取贷款罪构成要件的“骗取”行为；银行充分评估风险以后也没有陷入认识错误。没有骗与被骗，也就没有“骗取”，所以名义购房人不构成犯罪。即便是假按揭行为构成何犯罪，名义购房人也是作为证人出庭。山西省垣曲县人民法院（2020）晋0827刑初77号、吉林省榆树市人民法院（2016）吉0182刑初334号判决认为房产公司以他人名义办理假按揭回笼资金的顶名贷款行为涉嫌犯罪，被顶名人为证人。

裁判文书中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2019）最高法民再245号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚，男，汉族，住青海省西宁市城西区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博，男，汉族，住青海省海东市乐都区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪宝，男，汉族，住青海省海东市乐都区。

以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：张晓东，青海同一律师事务所律师。

以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西宁市西大街59号。

负责人：梁世斌，该分行行长。

委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许婧，青海树人律师事务所律师。

一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市创业路22号。

法定代表人：韩志明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：田君，青海乾润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。

再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王忠诚等三人再审请求：1.撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。

建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求。

越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

建行青海分行向一审法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王忠诚等三人负担。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。

本判决为终审判决。

审判长胡瑜

审判员任雪峰

审判员杨卓

二〇二〇年十二月三日

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2017）最高法民终683号

上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西宁市西大街59号。

负责人：李振宇，该分行行长。

委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：王忠诚，住青海省西宁市城西区。

委托诉讼代理人：董明邦，青海同一律师事务所律师。

一审被告：青海越州房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市创业路22号。

法定代表人：韩志明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马强，该公司副总经理。

一审第三人：王琪博，系王忠诚之子。

一审第三人：王琪宝，系王忠诚之子。

上诉人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）因与被上诉人王忠诚，一审被告青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司），一审第三人王琪博、王琪宝商品房预售合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建行青海分行的委托诉讼代理人黄小伟、被上诉人王忠诚的委托诉讼代理人董明邦、一审被告越州公司的委托诉讼代理人马强到庭参加了诉讼。本案经依法延长审限，现已审理终结。

建行青海分行上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.驳回王忠诚针对建行青海分行的全部诉讼请求；3.诉讼费用由王忠诚承担。事实和理由：一、在我行与王忠诚签订的借款合同中明确约定，该借款合同效力独立于《商品房预售合同》，故越州公司违约与否，系越州公司与王忠诚之间的纠纷，不应因王忠诚与越州公司合同解除而解除我行与王忠诚之间的借款合同。二、本案借款合同的当事人是我行与王忠诚，借款合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，应当由王忠诚返还借款本息。一审判决仅依据抵押合同判令越州公司承担返还责任显属错误。

王忠诚辩称，其向越州公司缴纳了足额购房首付款，并向银行抵押贷款。因越州公司违约未交房，《商品房预售合同》应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条的规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也应予以解除。一审法院判决越州公司承担向建行青海分行还本付息的责任正确，未损害建行青海分行的抵押权。一审法院已对案涉房产进行了财产保全，未损害建行青海分行利益。请求驳回建行青海分行的上诉请求，维持一审判决。

越州公司述称，同意王忠诚解除《商品房预售合同》的请求，愿意承担向建行青海分行还款的责任，但对建行青海分行的上诉请求不发表意见。

王忠诚向一审法院起诉请求：1.判令解除王忠诚与越州公司于2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王忠诚、王琪博、王琪宝与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》（以下简称《房地产抵押合同》）；4.判令越州公司返还王忠诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王忠诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王忠诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定：以147,953,124元的价格购买越州公司开发的青海省西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房（以下简称66-16商业用房），建筑面积3736.19平方米；王忠诚于2015年7月15日首付73,983,124元，剩余7397万元办理按揭贷款；买受人逾期付款60日之内，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；待买受人与银行签订的贷款划至出卖人账户及买受人交清规定应支付费用、工程竣工验收合格后，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金等。

2015年8月14日，借款人王忠诚、王琪博、王琪宝与贷款人建行青海分行、保证人越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚、王琪宝、王琪博向建行青海分行借款7397万元，借款期限为2015年8月25日至2025年8月25日；贷款利率按年利率6.215%计息；借款人采取等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额829,227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为66-16商业用房，建筑面积3736.19平方米，抵押财产价值147,953,124元。

2015年8月14日，借款人、抵押人王忠诚与抵押权人建行青海分行、建设单位越州公司签订《房地产抵押合同》约定，由王忠诚将其购买的66-16商业用房(建筑面积3736.19平方米,土地使用权面积16459.85平方米)提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款利率按年利率6.215%计息；建设单位应按预购房合同规定的时间向购房者交房，交房时须经建行青海分行书面同意；抵押合同签订后三十日内，合同双方当事人应共同向青海省西宁市房地产产权产籍管理处办理抵押房地产的登记申请手续。未经登记的抵押合同不受法律保护；建设单位不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，建设单位应代替购房者承担赔偿建行青海分行损失的责任。

2015年8月18日，建行青海分行将王忠诚购买的66-16商业用房办理他项权利证书，债务履行期限为2015年8月25日至2025年8月25日止。

另查明，截止2015年8月13日，王忠诚共向越州公司支付73,983,124元购房款，越州公司出具相应收据。2015年6月21日，王忠诚通过建行青海分行借款分8笔向越州公司支付购房款7397万元。

截止2017年3月21日，王忠诚累计向建行青海分行偿还本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；尚欠建行青海分行借款本金64,799,004.19元。

一审法院认为：一、关于《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》是否解除的问题

王忠诚与越州公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。越州公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房预售合同》第八条“交付期限：越州公司应当在2015年10月30日前交付房屋”及第九条出卖人逾期交房的违约责任中“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，买受人有权解除合同”的约定，截止2015年10月30日越州公司并未按约定向王忠诚交付案涉房屋，越州公司已违约，王忠诚据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州公司亦同意解除合同，因此《商品房预售合同》应予解除。

《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》同时解除。

二、关于王忠诚诉请越州公司返还房款、贷款及赔偿损失是否成立的问题

依照《商品房预售合同》第九条“出《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房预售合同》解除后，越州公司应向王忠诚返还首付房款73,983,124元，并赔偿王忠诚因此所产生的损失。卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按已付款的0.5%承担，即73,983,124元×0.5%﹦369,915.62元。王忠诚认为双方之间对违约金损失的约定过低，诉请按年利率24%计算。依据《商品房买卖合同司法解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，对王忠诚而言，其为获得利益，出资购买商业用房，由于越州公司逾期交房的违约行为，本应于2015年10月30日前交付的房屋未能如期交付，致使王忠诚投资资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成王忠诚重大损失，其请求增加违约金损失的主张应予支持；对越州公司而言，其违约行为致使王忠诚的合同目的未能实现，但作为同地段的商业用房价格环比上涨，其同意解除合同的同时，亦获取了房屋涨幅的利润。庭审中，越州公司抗辩王忠诚诉请的违约金过分高于造成的损失，要求调整。一审法院认为，王忠诚诉请越州公司按年利率24%的标准计算首付款损失虽符合民事法律应予保护的相对额度，但其诉请的数额明显高于造成的实际损失，应予以调整，据此，王忠诚诉请房屋首付款73,983,124元的赔偿损失可从2015年8月13日最后付款之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，王忠诚的此节诉请应予支持。

《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》生效后，建行青海分行即向借款人王忠诚支付借款7397万元。合同履行中，截止2017年3月21日，王忠诚累计向建行青海分行偿还借款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元，尚欠建行青海分行借款本金64,799,004.19元。当《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》被解除后，越州公司应向王忠诚返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》已还的贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；应向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》剩余的贷款及利息，即借款本金64,799,004.19元及利息（按合同约定的利率计算利息）；待越州公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行青海分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《商品房买卖合同司法解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除2015年8月12日王忠诚与越州公司就66-16商业用房签订的《商品房预售合同》；二、解除2015年8月14日王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》；三、越州公司于判决生效之日起十日内向王忠诚返还房款73,983,124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向王忠诚返还贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；四、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自越州公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，建行青海分行办理66-16商业用房上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601,773.88元，由越州公司负担。

本院二审查明，王忠诚向一审法院提出的诉讼请求第七项“判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息”的含义是，王忠诚所欠建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息应当由越州公司负责偿还，王忠诚本人不负有偿还责任。这样，王忠诚的诉讼请求完整的表述是：1.判令解除王忠诚与越州公司2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王忠诚、王琪博、王琪宝与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同》；4.判令越州公司返还王忠诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王忠诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王忠诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令王忠诚不承担偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息的责任；9.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。

本院另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定：“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或者采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”

二审查明的其他事实与一审查明的一致。

本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除；二、越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任。

一、关于《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除的问题

建行青海分行认为，《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款规定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；第四款规定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。由于王忠诚诉讼请求之一是由越州公司承担借款合同项下剩余贷款本息的还款义务，免除自己对建行青海分行的还款义务，故其请求违反了上述合同约定，《个人住房（商业用房）借款合同》不能解除。

王忠诚认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除。

本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王忠诚请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。建行青海分行的这一上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。

关于《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款和第四款的特别规定，本院认为，该两款约定的含义并非《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》不得解除，而是约定《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，王忠诚应立即返还其所欠建行青海分行的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托越州公司直接将上述款项归还建行青海分行。故即使依据这两款规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也可以解除。

在主合同《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。

二、关于越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任的问题

建行青海分行认为，《商品房预售合同》解除后，即使《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，借款人王忠诚仍然应当承担还款责任。王忠诚认为，《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，其对建行青海分行不再负有还款义务，还款义务人是越州公司。

本院认为，王忠诚在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。

综上所述，建行青海分行的上诉请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决第一、二、三、四项；

二、驳回王忠诚的其他诉讼请求。

一审案件受理费601,773.88元，由青海越州房地产开发有限公司负担。二审案件受理费365,795元，由王忠诚负担185,795元，中国建设银行股份有限公司青海省分行负担18万元。

本判决为终审判决。

审判长杨永清

审判员汪国献

审判员李涛

二〇一七年十一月二十八日

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