银行全面收紧房贷，购房者刚需被误伤｜回眸2021

2021年，银行客户经理、中介和买房者对于房贷的看法出奇的一致，一个字：难。

新春伊始，楼市仿佛着了火一般，上海二手房1小时调涨40万元、“人肉马甲”增加摇号概率等新闻频频被爆出，给买房者和卖房者都“踩了一脚油门”。随后，上海监管八部门联合发文，楼市迎来最强调控和一整年的寒冬。

申请房贷：难熬的等待2021年年初，薛让个人经营性贷款自查结果。此次广东银保监局自查银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。也就是说，7843亿元贷款中，排查出问题的比例是0.035%。值得一提的是，广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，涉及到305户，折算下来户均约48万元。

3月18日上海市银行同业公会官微发布消息，上海地区商业银行根据2021年1月29日印发的《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》要求，对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。截至目前，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作。

对于各家银行在贷前贷后的不规范操作，银保监会也进行了严厉处罚。11月23日，银保监会官网显示，某国有银行湖北荆门分行因存在“贷后管理不慎”“个人贷款违规流入房地产领域”和“转嫁经营成本”“贷款‘三查’不尽职”等违规行为，被处以95万元罚款。另一家国有银行辽宁分行、山东分行也因个人经营贷流入楼市、二手房贷业务调查核实不到位等行为，合计被罚90万元。

对此，易观高级分析师苏筱芮表示，一方面，银行业机构内控机制存在缺陷，内部审核环节有漏洞；另一方面，部分银行业从业人员合规意识不足，没有抵挡住外部诱惑，面对监管存在侥幸心理。银行业机构要从源头开始预防，完善内部合规制度，强化内部从业人员合规意识培养，把控贷前风险。同时，银行应加强自查自纠，定期抽查贷款业务，建立起完善的贷中监测机制。

本文源自国际金融报

明年起，银行全面收紧房贷，房价是不是还要往下跌？专家道出实情

除了日常的生活用品价格趋势会受到大家的关注之外，房子的价格也是备受老百姓们关注的。之前因为房子的价格上涨得过于离谱，国家出台了一系列的政策来进行调控整治。就此导致很多城市的房价都在直线下滑，无论是新楼盘还是二手房，价格都在下降。于是有很多的购房者开始蠢蠢欲动，趁房价大跌赶紧贷款买房子。最近一段时间有消息称，银行将从明年开始全面收紧房贷。有人表示疑惑，往后的房价是不是还会要下跌？专家爆料实情。

关乎房贷

银行从明年开始全面收紧贷款这个消息，事实上还没有得到证实。距离二零二二年还剩不到一个月的时间，面对这个消息有专家表示，只是有少数的银行暂停了购房贷款的措施，并不是所有银行都会这样做。而银行实施这种措施无非就是以下几个原因：第一，银行之前不断的持续发放贷款，导致到年底各项的房贷指标都用完了，就算是想贷也没有办法了。第二，国内一些热门城市的房价上涨趋势过于“火爆”，为了控制这一局面，部分商业银行就选择了暂停房贷的方式。

有多方面的消息可以看出，房地产的辉煌时刻即将结束。央行的原副行长说过，在泡沫中狂欢的日子没几天了，要准备好潮水退潮的准备。因为新冠疫情的原因，国内的经济发展状况不太乐观。银行也就放松了放贷，但现在国内的经济发展正渐渐地恢复，总体来说还是较为可观的。从明年开始国家要注重恢复实体经济了，房地产市场终究是不能挑大梁的。现阶段国内各个城市的楼市风险都在增加，这个时候再提供大量的房贷资金是会存在一定的风险的。就算银行全面收紧房贷，也是情理之中。

未来趋势

那么就有人提出疑问了，要是银行真的将房贷全面收紧了，以后房价是不是要下降了呢？人民群众手里的资金是有限的，房价一味地提高的话，能买得起的人会越来越少。如果这时候，银行再把房贷收紧，那么只有很少的人买得起房子了。可以说，只要银行不将资金流向房地产市场，房价就是必跌无疑的。

我国的国土面积本就不小，而我国目前的房地产市值远远大过了西方的美国和欧洲国家。房地产里没有泡沫是不可能的事情。未来的事情谁也说不清，房价具体的变化趋势谁也不能肯定。但明年最大的可能性会是，政府鼓励刚需购房者购买房产，而那些手中本就有好几套房产的购房者，会停止他们的购房需求。这样一来炒房客的成本就逐渐上升，房价也会处于一个稳定的状态。

小结

现在房子的价格都可以和奢侈品的价格相提并论了，而真正需要买房子的大多都是年轻人。房子和成家立业脱不了关系，不是买房子结婚，就是要在工作的城市扎根。而那些想要依靠房子赚钱的炒房客，明年起，银行对他们收紧房贷的力度很有可能会加大。这样一来，他们也炒不动房价了。要知道，实体经济才是一个国家的重中之重，未来房价肯定能达到大家心理的预期。

隐性收费、影响征信……经营贷换房贷暗藏诸多风险

原标题：存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？记者对此展开了调查。

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。（记者张守坤记者陈磊）

来源：法治日报