房贷利率只有3.9%，工资4800元贷款80万，银行仍然能批下来吗？

在目前的房地产各种花式促销的大形势下，银行对于房贷业务的审查也非常宽松。工资只有4800元，想去银行借款80万去买房，公积金贷款和房屋按揭抵押贷款一定是能批下来的，说不定还有利率方面的惊喜呢。现在不但是三四线城市清远等地房贷利率低到了3.7%，就连省会城市武汉和贵阳，房贷利率也低到了3.9%。

现在全国大多数省份都已经出台了买房的优惠促销和各类的扶持政策。金融监管部门对于首付和房贷利率以及房贷风控审查严禁全面放松。在这个背景下，我们可以算一算，4800元的工资确实可以贷款买到100万的房子。现在的政策是就怕民众觉得钱不够不去买，只要民众下决心敢去买那么相关的，各类优惠都会给。

现在首付普遍都已经是两成了。也就是说100万的房子只要首付20万，就可以签约购买了。那么就需要贷款80万。在这种情况下，其实贷款完全可以做一个组合，贷款也就是说公积金贷款加上房屋按揭抵押的商业贷款。在不少的地方，公积金贷款最高限额都已经放到了单人40万到50万。如果未来公积金贷款不够，那么剩余部分再配上商业房贷，我们来计算这几种组合贷款方式下，贷款能不能批下来。

1.纯公积金贷款。现在单人最高能贷40万到50万，那么如果夫妻二人共同去买房，那么双人可以达到贷款额度80万到100万。原来的公积金贷款5年以上利率为3.25%，贷款30年，那么每月还款金额为3480元。此时单人工资为4800元，双人加在一起肯定远超于7000元，远远低于公积金中心要求的，每月还款额不能高于购房人工资一半的要求。

另外夫妻二人每月还向公积金中心缴纳公积金，如果按照单位和个人最高12%的共同比例，那么有可能在附加人工资4800元的基础上，每月最多可以上缴2300元公积金，那此时夫家人共同负担的还款额已经不足1100元了。对比夫妻二人工资，自然是可以负担得起每月的公积金还款。

现在在鼓励买房的大政策下，很多地方的公积金贷款利率也已经下调了。5年以上首套房住房公积金贷款年利率为3.1%，那么贷款30年，每月还款金额为3416元。那么更加符合公积金的贷款审批要求。所以结论是夫妻二人共同申请公积金贷款，其实已经无需商业贷款都可以全面覆盖并且顺利通过公积金中心的审批。

2.公积金贷款加上银行商业贷款。假如是单人买房的话，大部分地区的公积金贷款最高额度也只能用到50万，那么此时再加上银行商业房贷30万，就可以满足贷款需求。银行商业房贷利率现在普遍是在年化4%左右。那么按此计算，每月的公积金和商业房贷还款额大约为3608元。看起来好像是很难通过银行的商业贷款审批，但其实则不然。

因为每月的房贷还款额中，其中公积金中心还款额为2176元，而银行的商业房贷仅仅只需要1432元。而公积金中心的还款首先是用每月缴存的住房公积金来抵扣，那么此时假如4800元的工资，假如按照单位和个人最高12%来进行缴纳，那么每月可以缴纳1152元，剩余只需要自己筹不到1000元，此时再加上商业房贷需要缴纳的1432元，每月的总负担差不多2400元，这是完全符合银行房贷审批要求的。

现在德先生算的都是非常保守的，因为各个地方还有着不同的地方扶持政策。其中针对每月还款能力不够，还可以添加父母和成年子女作为保证人或者共同还款人，那么对于银行房贷审批来说，更加没有任何风险和障碍。

现在可以说，目前出台的各项鼓励购房的扶持政策和优惠措施，可以说是我国房地产业20多年来从未有过的时刻。购房人根本不需要担心自己的房贷申请会被拒绝，可能唯一需要考虑的，那就是现在是不是一个买房的恰当时机。

房贷利率：昨天，今天，明天

新加坡住建厅悬挂的杜甫名句“安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜”

先上干货：

首套个人住房公积金5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

不同贷款有着不同的利率类型，买房子商业按揭贷款是LPR浮动利率，而公积金贷款、抵押消费贷、经营类贷款就是固定利率，也就是固定利息合同；而如果是每年续贷的贷款方式，就会按照每年的贷款利率执行，一个授信期限可能有多个利率。

LPR:简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每月20号通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。

房贷一般分为公积金贷款和商业按揭贷款。

首先买房子公积金利率是不变的，因为个人住房公积金贷款利率没有与标准利率挂钩。2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

而商业按揭贷款以前是固定利率，现在是浮动利率，变化的时间点就是2020年。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

2020年8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR贷款市场报价利率，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。标志着各大行开始利率计算方式转换，2020年以前的每个房贷还款人都有且仅有一次更改的机会。

自从2020年以来，LPR一直降低

转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR固定点数”。举例来说，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%，即负88个基点。

固定利率阶段其实银行的自主权限大一些，拥有打折权限，利率可以做到比LPR低到将近100个几点BP，而改革之后房子商业按揭贷款利率原则上只能高于LPR，不能低于LPR。这也就是为何LPR从2020年的4.65%降低到现在的4.3%，但有的人的贷款利息没有减少，反而变多了。

2020年之后购房客户房贷都默认执行LPR了，没有固定利率这个选项了，而改革后的LPR浮动利率计算方式为：房贷利率=当期LPR+X（BP，银行规定）。贷款1年LPR为3.65%，贷款5年以上LPR为4.3%（2022年11月数据）。X（BP计量单位）是由各家银行根据自身需要和当地情况加的利润点。但一般银行是在央行给定的指导政策之上再加点。实际上LRP会每月发布新数据，但按揭贷款合同中的LPR只能是发生变动的次年的贷款发放日或者次年1月1日才变，贷款日变动还是一月一日变动签合同时客户会自己选择。

5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就是说商业贷款现在为了刺激楼市，针对现在买首套房可以做到加-20个基点，相比于以前可以打折的固定利率来说降息区间收窄了。

而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套加105个基点。2022年11月5年期LPR是4.3%，也就是说各大银行商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

各主要国家和地区房贷利率水平

即使今年央行1月、5月、8月三次降低LPR,LPR下降意味着房贷利率有下降的基础，但具体执行时间要看贷款重定价日；例如你的房贷是3月15号发放的，要等到明年3月15号，或者是明年的1月1号。

房贷利率按理来说是降低的，可是和其他主要经济体和地区相比，我国现有房贷利率还是处于高位的。至于原因大家可以自己自行考虑下。

2020年以后买房默认只能选择LPR浮动利率，客户无法选择。至于2020年以前的客户是否选择固定利率转变为浮动利率也要综合考虑。在利率下行周期，LPR利率原则上会同趋势下降，降低利息支出和还款压力。但是如果发生短期内LPR的剧烈波动，尤其是上升，会导致还款压力剧增，加剧了资金链的脆弱性。

比如美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍，这也是导致很多人只能无奈中止继续还贷，导致大面积违约，两房的次贷危机引发金融危机，影响一直波及到今天。

结合目前的经济形势，现有LPR浮动利率计算方式，银行政策空间如何变化，大家可以拭目以待，顺势而为，做出适合自己的选择。

房贷利率4.9%，抵押贷利率3.65%，转贷后能省多少利息

2020年北京的王先生通过按揭贷款的方式，买入竹杆胡同一套南北通透的两居室，房子总价828万，按揭贷款400万，年利率4.9%，上个月王先生全额结清了按揭贷款，后通过抵押经营贷的方式，从银行又贷出来400万，年利率3.65%。显而易见，贷款的额度几乎没有发生变化，贷款期限也都是25年，但是年利率却从原来的4.9%降至3.65%，通过这一番操作能省多少利息呢？我们用房贷计算器算一下。

转贷前年利率4.9%月供23151元，累计利息2945342

转贷后年利率3.65%月供20348元，累计利息2104451元。

不难算出，月供减少了2803元，累计利息减少了840791元，怎么样，是不是有点出乎你的意料，居然能省出来一辆豪车的钱！

但是这里有个问题，由于要先结清按揭贷款，才能办理抵押贷，那结清按揭贷款的钱从哪儿来呢，毕竟不是谁家里都放着几百万现金啊。其实这倒不用担心，因为市面上做这种过桥业务的垫资公司多的是，成本也不高，一般十天0.6%，真正值得注意的是，一定要先确定好下家银行能贷款，才能去还上家银行的按揭，不然从垫资公司借款结清银行贷款后，后面却贷不出来了，那就真的掉坑里了！

一般操作流程是，您先拿着材料去银行做抵押贷款申请，等银行审核完成后，会给您出具批贷承诺函，书面同意你的贷款申请，这时候您才可以放心的去预约上家银行还款，确定好还款时间，就可以找垫资公司过桥，替您偿还上家银行的按揭贷款，从垫资结清按揭贷款到下家银行抵押贷放款，整个周期也就十天左右，是不是很简单。

更有意思的是，有些银行还可以接受二次抵押贷款，就是在按揭贷款不结清的条件下，直接办理抵押经营贷，然后拿着二次抵押贷款的钱去还按揭，这样连过桥的费用都省了，是不是很神奇？

但是抵押经营贷也有一个弊端，既然是经营性贷款，那您就必须持有一个公司，这个公司在整个贷款周期内都不能注销，如果在贷款时您是作为法人代表或者股东，那后期您的法人或者股东身份也不能撤销，也就是说在贷款结清前，您得一直养着这个公司。即使是空壳公司也需要按时做纳税申报，因此您还需要找人做代理记账，这一项每年也有1000左右的成本。

好了，关于转贷的问题就聊这么多，你也可以结合您目前的按揭贷款利率看看值不值得操作，更多贷款问题欢迎在评论区留言，也欢迎您把文章分享给有需要的朋友，点个关注呗，下期见!