降息！​LPR再次下调冲上热搜，这次又能省下多少房贷？

来源：【嘉兴日报-嘉兴在线】

8月22日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。本次1年期LPR和5年期以上LPR双双下调，分别下调了5个基点和15个基点。

此消息一出，多个与LPR相关的话题随即登上了微博热搜，不管是线上还是线下，大家都在讨论LPR下调的消息，特别是房贷一族讨论得尤为热烈。

“这是今年第三次下调了！这个节点要是买房办理贷款，是不是能比去年便宜很多啊？”今天下午，市民董小时第一时间咨询了我市某国有银行从事房贷业务的工作人员。

房贷利率和LPR息息相关，它是由LPR为定价基准加点形成，可以说，LPR是房贷利率的风向标。今年5月，央行还曾发布调整差别化住房信贷政策，通知中提到：“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”

LPR此次下调，再加上住房信贷政策，无疑让房贷利率迎来“折上折”。那么，此次LPR下调后，购买首套房的“房贷一族”究竟可以拿到怎样的利率呢？昨天，记者采访了我市国有银行从事房贷业务的工作人员。

“如果按5年期以上LPR4.3%来算，那么减20个基点，房贷利率就是4.1%。当然，这是最低报价，具体的房贷利率还要综合考虑。”我市某国有银行从事房贷业务的工作人员告诉记者。同时他表示，目前他们银行的房贷利率在4.25%左右。

另一家国有银行的工作人员也告诉记者，他们银行的房贷利率在4.25%至4.45%之间，此次LPR调整之后，房贷利率也将下调，最低达4.1%。

从去年3季度以来，我市房贷利率基本处于“小碎步”下行的状态。去年3季度可以说是峰值，我市房贷利率高达6.2%左右，今年年初下行到5.7%左右，目前在4.25%左右。

许多“好奇宝宝”已经按捺不住了，想要知道房贷利率下降后，究竟能省下多少房贷。记者按照部分银行目前房贷利率4.25%为大家算了一笔账，假设后续我市首套房贷利率下调至4.1%，那么按照贷款100万元，分20年等额本息来算，购房者可以省下近2万多元利息，每月月供少了80元。

值得注意的是，个人住房贷利率采用的是“全国+地方+银行”三层确定机制，也就是说，每家银行的房贷利率可能都不相同，具体还要看城市政策下限和银行具体执行利率。

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四因素影响12月LPR降息落空，明年初5年期LPR或下调

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

因为9月存款利率下降叠加12月降准落地，市场预期12月5年期LPR有单边调降的可能，但最终LPR保持不变。其原因在于：一是12月MLF利率未变；二是单次降准尚不足以驱动LPR下行；三是新利率传导机制下，9月降低存款利率的目的主要是维持利差稳定；四是近期市场资金利率，尤其是同业存单利率出现上行，银行负债成本有所承压。

不过，市场认为，在中央经济工作会议防范化解房地产风险的要求下，房地产需求端“造血”能力亟待恢复，而降低5年期LPR是提振购房需求的重要举措，明年初5年期LPR或再度下调。

12月LPR降息为何落空？2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

12月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日人民银行开展6500亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求。其中MLF期限为1年期，利率为2.75%，持平于上次。

LPR利率与MLF利率挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，12月LPR报价的定价基础没有发生变化，意味着12月LPR大概率保持不变。从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调。在MLF利率不变时，LPR有过两次下调，主要因为降准降低资金成本及存款利率下调。

但12月降准尚不足以驱动LPR下降。11月25日晚间，央行公告称，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次降准将释放长期资金5000亿元，可降低金融机构资金成本每年约56亿元。

“LPR以5个基点为最小调整步长。这种机制下，LPR不会因为个别银行报价的随机变化而出现频繁的波动，一旦调整就有比较强的方向性和指导性。此次降准后，部分银行可能已下调了自身报价，但尚未达到使LPR整体下调的阈值，所以LPR保持不变。”某股份行资产负债部人士解释称。

由于9月存款利率下调，再叠加12月降准，一些市场人士认为，12月5年期LPR存在单边调降的可能。比如今年4月下旬存款利率下调后，5月，5年期LPR单边调降15BP，但1年期LPR保持不变。

9月15日五大行存款利率出现下调。其中，活期利率下调5BP；三年期整存整取利率下调15BP，其余期限利率下调10BP。此后股份行、城商行、农商行存款利率也出现下调。此次操作后，央行似乎构建了一个新的利率传导机制，即“MLF—LPR”与“10年国债—存款与贷款”。换言之，9月存款利率下调主要受MLF利率下调影响，存款利率的调整主要是为了保持银行利差稳定。

“9月存款利率降息应该更多理解为‘补降’，按照‘贷款决定存款’的调节机制，不能简单从此次存款利率降息直接得出随后下调LPR的判断。”前述股份行资产负债部人士表示。

此外，近期市场资金利率，尤其是同业存单利率出现上行，银行负债成本有所承压。Wi数据显示，1年期AAA同业存单利率已快速上行至2.72%，基本接近1年期MLF政策利率水平。银行边际资金成本上升较快，使得负债端成本改善的空间消失。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，居民房贷重定价日多为每年1月1日，要依据上年12月5年期LPR报价，确定当年全年的存量房贷利率水平。由此，也不排除报价行从维护2023年资产收益角度考虑，推迟到明年初下调5年期LPR报价的可能。

明年初LPR或非对称下调中央经济工作会议指出，要有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时，要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。

值得注意的是，以往房地产的问题一般是放在民生保障等部分，而此次则放在了防范化解风险部分。如果将金融机构当前的支持比喻“输血”，那么房地产市场的复苏则是“造血”。现在“输血”已经来了，但要房企好起来，“造血”功能能否改善才是影响房地产行业下一步的关键，市场预计后续需求端仍会有政策支持。

中央财办有关负责人表示，要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

民生银行首席经济学家温彬表示，为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖，并有利于消费回升，2023年LPR仍存在下调空间。时间点上，考虑到明年初银行面临“开门红”任务，在信贷亟待发力的情况下，LPR调降可有效带动实体融资成本下降，推动信贷扩张。因此，明年一季度LPR调降存在可能，且以能够更好支持实体的5年期LPR调降最为必要。

王青表示，接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。

王青认为，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。央行最新数据显示，10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月创下的有历史记录以来的最低水平（4.34%）。但无论是与同期企业贷款利率对比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。“综合判断，2023年1月1日房贷重定价日过后，5年期LPR报价有可能下调0.15个百分点。”王青称。

央行副行长刘国强12月17日在2022—2023中国经济年会上表示，明年货币政策总量要够。总量要够就是货币政策的力度不能小于今年，需要的话还要进一步加力，除非经济增长和通货膨胀超出预期。这也是有可能的，到时候中央还会适时作出部署。相关表态公开后，市场对明年初LPR调降的预期大幅上升。

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央行再降息：百万房贷月供再降近百元，购房者将获更大优惠

8月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。

作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示：“由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。”

百万元房贷月供减少88.48元

由于房贷利率的定价基准是参考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下调对于房贷来说有怎样的影响？

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了今年1月下降5个基点，5月和8月都下降了15个基点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。”

不仅如此，LPR下调也将惠及正在还贷的家庭。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“存量购房者可能要2023年才能开始减少利息。在2020年8月的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月开始调整。这意味着2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。”

北京首套房商贷利率“破5”

基于“因城施策”的政策导向，各地在LPR的基数上加不同的基点形成各地实际的房贷利率。

就北京而言，银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。那么，此次调整后，北京首套个人住房商贷利率是4.3%加55个基点，下限就是4.85%；二套房商贷利率是4.3%加105个基点，就是5.35%。这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房商贷利率首次跌破5%。

根据此前央行、银保监会的最新规定，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这也意味着一些城市的首套房贷款利率最低可以达到4.1%。

从7月全国各地的房贷利率来看，不少城市积极下调了房贷利率。据贝壳研究院数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房贷款利率为4.35%，二套房贷款利率为5.07%，分别较上月下降7个基点、2个基点。同时，在统计的全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、西安首套房贷款利率降至4.45%；而中山、佛山、贵阳等城市首套房贷款利率降至4.25%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空间将再扩大。

业内：降息符合预判，力度超过预期

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次央行降息在预料之中，但力度超出预期。此前市场普遍预计，8月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。”

8月15日，MLF（中期借贷便利）利率下调10个基点，同时7天期逆回购利率也同步下调10个基点。当时，业内人士普遍认为，由于MLF利率是LPR的定价基准，所以后续出炉的LPR大概率会同步下调。

随后，国务院总理李克强在8月18日主持召开国务院常务会议，其中提出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

此外，央行降息还有另外一个背景，那就是7月社会融资的下滑。据央行数据，7月，社会融资规模增量为7561亿元，比去年同期减少3191亿元，也创下6年新低。

那么，此次央行降息能否起到拉动楼市的作用呢？对此，张大伟表示：“降息肯定是楼市最重磅的利好。从现在来看，部分一线、二线城市等的首套房贷利率仍然维持5%及以上，这也说明当下市场需要更多的稳楼市政策。”

“这次降息对刚性需求、改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”李宇嘉补充说。

对于房企的影响，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟分析称：“此次降息有利于降低房企短期内的融资成本，减少其融资压力，是对房企‘保交楼、稳民生’的重大金融利好政策。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对王心