新民快评｜信贷乱象之下，风险不得不防

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最近，不少朋友都反复接到贷款中介的电话，贷款名目越来越多，甚至还有人说可以贷到“空间贷”。

什么是“空间贷”？据说在南方某城市，现在房抵经营贷一般可贷出的成数是房屋的银行评估价七成左右，不参考官方二手房价，不赎回在房产“一押”的情况下，可申请空间贷三成，被称作“空间贷”。在中介的电话推介中，房屋抵押贷、消费抵押贷、信用抵押贷、资金过桥、用经营贷替换房贷等，名目繁多让公众“耳不暇接”。如此种种，中介是正常操作，还是与银行“合谋”违规操作？

适度负债正常，企图钻政策空子不当举债，不可控的风险就会变大。就“空间贷”，有记者咨询银行，银行称“二押”基本很难完成。贷款中介当然不会“出卖”合作银行，多称“空间贷”是独家产品，但又称会和银行签合同。问题是，如果房价稍有向下波动，中介公司的风险将相当高，试问这种风险不转嫁到贷款人身上，贷款公司难道自己吞？

当然，信贷中介在推销时，都是将贷款品种说得“花好稻好”，仿佛中介个个是神算，算着算着你的利息就省下了一个月的生活费。事实上，想节省利息的普通购房人将贷款转来转去的，倒不可能带来很大的风险。怕就怕有投资考虑，经不起中介的巧言推销而过度负债——如果投资失利，则可能房财两空。过度负债的风险，并非人人都能承受得起，贷期可能面对诸多变数。比如，有人通过中介，贷了“中长期经营贷”，但这款产品事实上只是额度授信，经营贷续贷一般每3至5年向银行递交一次申请材料，如果贷款期限与借款人的生产经营周期、资金收支规律不匹配，经不起审查，后续就可能不续贷。

一定要警惕过度负债的风险。也许有人说，如果能够办妥“空间贷”，全部把房子的价值套出来，还怕什么房价下跌？问题是，如果你有多套房，一套房不够低债，中介公司会否不肯承担风险，“变脸”要求你卖掉另一套？如果你只有一套房，那房子被折价拍卖后，失信的你又住到哪里？借贷一事，本身就有成本，其实质在于坚守契约。如果没有负责任的借贷意识，因过度负债毁掉一家人的生活，也就在一“念”之间。

‍赵红玲/文

银行贷款收益率下行 银行涉房类贷款风险提升

受LPR报价连续下调、信贷供需矛盾加大等因素影响，存量贷款重定价及新发生贷款利率下行。叠加对公贷款增长好于零售、企业中长期投资意愿不足，导致银行贷款收益率下行。在房企融资渠道收缩背景下，弱资质房企现金流压力突出，银行涉房类贷款业务风险进入释放期。

一、银行贷款收益率连续下行，拖累资产收益率

受LPR报价连续下调、信贷供需矛盾加大等因素影响，存量贷款重定价及新发生贷款利率下行，行业资产端收益率有所承压。再叠加对公贷款增长好于零售、企业中长期投资意愿不足，也会对资产端收益率形成挤压。2022年二季度上市银行生息资产收益率较一季度下降2至3.75%，各类银行降幅均在2左右。

企业贷款利率承压加大。受长三角地区疫情影响，私营部门企业资本开支需求短期内难有实质性改善，有效融资需求依然偏弱，二季度企业贷款定价进一步走低，根据人民银行披露数据，2022年6月末，新发放企业贷款利率为4.16%，较3月下降20，继一季度下行21后再度走低。同时，二季度低定价票据融资等贷款占比偏大，对资产端收益率形成拖累。7月份以来，新发放贷款定价继续呈现下行态势。

图1.2018年12月-2022年6月企业贷款利率走势

数据来源：人民银行

二季度新发放按揭贷款利率下行速度较快。5月份，央行同时下调了5年期LPR15和首套住房按揭利率下限，允许在LPR基础上减点20，用以减轻存量按揭债务负担和刺激住房市场需求。二季度以来新发放按揭贷款定价显著下行，根据人民银行《二季度货币政策执行报告》披露，2022年6月末，个人住房贷款利率为4.62%，较3月下降87，降幅环比一季度扩大73。贝壳研究院统计数据亦显示，2022年6月末，103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较3月末下降92、51，二季度降幅较一季度进一步扩大。

图2.2019年8月-2022年7月按揭贷款利率走势

资料来源：贝壳研究院

二、银行涉房类贷款风险有所提升

2022年上半年，在房企融资渠道收缩背景下，弱资质主体现金流压力突出，银行涉房类业务风险进入释放期。同时，经济下行压力加大叠加疫情多地散发，对居民收入及就业产生负面影响，债务偿付能力有所下降，按揭贷款风险也略有提升。从上市银行披露数据看，按揭贷款和对公房地产贷款不良率较年初均有所提升。四大行中，除农行按揭贷款不良率较一季度末持平，工行、建行、中行较一季度末分别提升7、5、9；开发贷不良率平均增幅在75左右。

但房地产业务仍处于风险释放期。一方面，在银企协调下，部分地产企业债务得以重组和展期，推迟了风险释放进程，部分NAV为深度负值的企业尚在连续运营，未来可能需要逐步出清；另一方面，当前微观主体对房地产信心不足，房地产销售整体仍然低迷，缺少增量资源化解存量风险。从目前形势看，房地产业需要承受过去以来粗放发展的阵痛，从高杠杆、快周转、资金池模式向健康发展和良性循环构建的过程中，长期以来存在的存量风险或水落石出，部分企业项目涉及资金“硬缺口”需要债权人分担风险，房地产企业债务风险仍处于风险释放期和化解期。

表1.部分上市银行涉房类贷款不良率

数据来源：各银行公告

三、银行手续费表现偏弱

2022年上半年，上市银行净手续费及佣金收入同比增长0.7%，较2021年同期下降7.7，季环比下降2.8。其中，国有行、股份行、城商行、农商行净手续费及佣金收入分别同比增长1.2%、-1.0%、7.9%、-21.0%，季环比分别变动-1.1、-5.7、-4.3、1.6。

手续费增速承压下行，主要受以下几方面因素拖累：（1）开年以来资本市场波动加剧，对代销基金等手续费收入形成拖累，例如招商银行代理基金收入34.7亿，同比下降47.0%；平安银行代理基金收入16.8亿，同比下降29.3%。（2）4月份以来疫情散点多发，叠加进一步推动减费让利，银行卡、投资银行等业务收入受到一定影响，例如建设银行银行卡收入85.1亿，同比下降18.5%、顾问和咨询费78.8亿，同比下降7.6%；工商银行投资银行收入129.8亿，同比下降14.1%；（3）部分银行主动调整业务方向，例如招商银行压降代理信托业务量，代理信托计划收入22.9亿，同比下降49.5%。

信用贷款的优缺点有哪些？

现在很多年轻人中，大部分人会选择办理信用贷款，信用贷不需要任何抵押物，只需身份证明，收入证明，住址证明等证明材料，这是很多人选择的原因。虽然房屋抵押贷款也不少，但抵押贷主要适用于资金需求大的客户，并且利率较低，下面我主要来说说信用贷款的优缺点。

信用贷款优势

优势一、门槛低

个人信用贷款不需要任何的抵押物品，大大的降低了贷款的门槛，很多刚工作或收入一般的人并没有什么抵押物，无需抵押物即可申请方便了绝大部分人。

优势二、审批快

抵押贷款需要走评估、抵押等手续，所以放款速度较慢，而无抵押贷款办理程序简便，只要借款人符合贷款要求，且能提供完整的贷款手续，最快当天便能获贷。

优势三、种类较多

各商业银行既有个人消费类贷款，也有个人经营类贷款；既有自营性个人贷款，也有委托型个人贷款；既有单一性个人贷款，也有组合型个人贷款。这些产品可以多层次，全方位的满足客户的不同需求。

优势四、贷款便利

客户可以通过各商业银行营业网点的个人贷款服务中心、网上银行、电话银行等多种方式了解，咨询银行的个人贷款业务；客户可以在银行所辖营业网点、个人贷款服务中心、金融超市、网上银行等办理个人贷款业务，为个人贷款客户提供了极大地便利。

优势五、还款方式灵活

还款方式较多，有等额本息、等额本金、组合还款、大额分期等等多种灵活的还款方式。

信用贷款缺点

缺点一、期限相对短

一般来说，个人信用贷款期限最长为五年，通常3个月到24个月内居多，如果借款用户有长期使用资金的需求，那显然不适合此项贷款。

缺点二、额度相对低

由于信用贷款门槛低，贷款机构为了控制信贷风险，给予的贷款额度都比较小，一般在个人月收入的十倍左右，所以有大额资金需求的客户，还是建议选择抵押贷款。

缺点三、审批较严格

因为没有抵押物作担保，贷款机构为了保障贷款的顺利回收，所以对借款人的个人资质审批较严，尤其是对借款人的信用情况审核。

最后温馨提示，虽然信用贷的门槛相对较低、审批快等优势，但要求借款人的信用良好，无不良记录，希望大家好好保持自己的良好信用记录。