投资精算（5）| 住宅临街商铺的价值计算，如何判断能不能买？

稳定的价格是市场长期平衡的结果，具有重要参考意义。

在郑州，过去10年，主城区住宅底商的租价中位数在120-150元/月/㎡区间波动。纯一层主力商铺价格区间：2.2万-3.5万元/㎡。市场售租比一般为150-200，投资回报率5%-8%，人均商业面积为0.7-0.91㎡/人。

但住宅临街商铺不是标准化产品，受所在区域（1000㎡以内）的居住人口、消费购买力、商业面积，以及业态经营能力等诸多因素影响，用市场一般价格去衡量具体产品时，自然就会产生很大偏差。

商铺投资，占用资金大加之流转成本高，对于许多普通投资者来说，一旦投资失败，可谓“一铺毁所有”。所以本文结合具体案例，简化计算方法和数据，利用租金营收比，以及预算区域内居民日常消费总额等数据，推算预期营收、租金水平，以判断现售价是否值得投资。具体如下，抛砖引玉。

计算逻辑：

1、估算区域日常消费总额

消费总额=居住户数*日常消费均值*社区商铺消费占比

备注：

√日常消费均值指：每户用于日常用品（早餐、日常用品、洗衣、洗车、理发、烟酒、服饰等）的消费，由走访抽样所得。

√社区商铺消费占比：指在周边消费占总消费的比例

2、商业面积统计

商铺面积总和=区域内所有商铺合计面积（不含大商业）

3、计算商铺单位面积营收

单位预期营收=消费额/总面积

4、商铺预期租金

预期租金=预期营收*⅓

备注：采用普遍流行的房租占营收的⅓的市场惯例

5、倒推商铺可投资的最高价格

商铺可投资的最高价格=月租金*（售租比=150）

为了使投资趋于谨慎，采用了售租比是150

案例一

谦祥城市花园，3200户，商铺49套，总面积7210㎡，实际售价：一拖二1.8万元/㎡，纯一层2.4万元/㎡。经市调，居民日常消费抽样户均1550元/月，由于周边无大商业，本区域社区消费占比达90%以上。

试算：

1、区域日常消费总额

月消费总额=3200*1550*90%=446.4万元

2、商业总量

商铺总面积=49套面积之和=7210㎡

3、单位面积营收

单位面积营收=446.4万/7210=619.1元/㎡

4、单位预期租金

单位预期租金=预期营收*⅓=206元/㎡/月

5、可投资的价格上限

价格=206*150=30900元/㎡

综上，谦祥城市花园社区商铺可投资的最高单价为30900元/㎡，大于其优惠后单价2.4万/㎡，因此该商业比例可投资。

案例二

农业路某龙中心，居民4300户，商品270套，面积2.2万㎡，售价为1.8-2.2万元/㎡，居民消费抽样1720元/㎡，社区消费占比80%。

则：

1、区域日常消费总额

月消费总额=4300*1720*80%=591.68万元

2、商业总量

商铺总面积=2.2万㎡

3、单位面积营收

单位面积营收=591.68万/2.2万=268.95元/㎡

4、单位预期租金

单位预期租金=预期营收*⅓=89.6元/㎡/月

5、可投资的价格上限

价格=89.6*150=13440元/㎡

综上，升龙中心社区商铺可投资的最高单价为13440元/㎡，小于其优惠后单价1.8-2.2万/㎡，故投资需谨慎。

说明：

一、郑州主城区临街主力商铺月租金为120-150元/㎡，部分小商铺，由于面积小总租金相对低，可以月租金到300-600元/㎡。但不具有普遍性。

二、影响整体商铺租金的重要因素：1、区域内日常消费总额（不同区域差异较大，建议参照值1500-5000元/月）；2、商业总量（建议参照标准0.7-0.9㎡/人）；

三、即使整体租金较高，租售比低于150，也并非所有商铺都值得投资。同一片区的商铺，可能会因为动线、朝向、小区出入口、广场、学校、菜市场等都会产生影响，要具体问题具体分析，以上测算只是整体判断。

四、试算用的居民消费收入，建议要每个小区都有数据，按照人口权重进行加权平均，建议300-800组。

五、未采用售楼部常用的最高租金试算，而是用长期商户能经营下去的租金。（这样更合理）

作者：Jk

投稿及合作，请发送稿件至：xfw@126.，喜欢此文，欢迎转发

临街商铺怎么选？临街商铺有哪些优势？商铺回报率怎么算？

现今投资是绝大部分人哪怕没做也在考虑的事情，毕竟工作赚钱是有上限的，且一旦停止工作就意味着没有了收入，而投资是一件钱生钱的事情，不仅没有上限，且我们不一定要时刻关注、时刻付出精力，只要挑选得当，管理得当，甚至可以躺着赚钱。

而好的商铺，有着“一铺养三代”的号称。如今商铺形式有多种多样，而临街铺则是其中兴久不衰的一类。那么投资临街商铺要怎么选呢?如何才能选到好商铺呢?下面我们就一起来探寻一下

不论选什么商铺，首先都是看地段，看人流。

一、地段选的好，人流量才会大

目前赣州很多道路、项目都在规划和建设中，虽然看不到已经建好的样子，甚至因为施工等因素我们也很难考察真正的人流量，但我们可以从数据层面去分析。首先可以看商铺周边街道的宽窄，一般路修得越宽自然是因为人流车流的需求，其次可以看道路的走向，通往的地方也就意味着有哪些人会通过这里，他们就是商铺潜在的客流。

作为临街铺，最主要的客流当然还是就近的居民、学生等，所以人流量的多少还要看商铺自身项目有多少户，周边临近有哪些楼盘、学校，有多少居民、学生等。

如果临近一些旅游观光地点，节假日也会带来不少的客流量。

二.周边商业是否丰富

有人可能会觉得周边商店多、商场多岂不是会形成很大的竞争力，但从另一方面考虑，如果周边只有少量商铺，不仅商品种类有限，价格也无对比性，如果不是确定要买这些商铺中的某类产品，很少会有人进店。但如果周边商业完善，商品种类繁多，那么一方面会吸引更多的客户前来，另一方面琳琅满目的商品也会促进客户的购买欲。

最后：投资是件长期的事，我们不仅要考虑商铺及周边目前的情况也要考虑到该地段未来的发展。

临街商铺的优势：

1、近距离，方便快捷

周边社区居住人数多，社区商铺与消费客群拥有得天独厚的近距离优势，住户都是潜在客户。相较于大商场，下楼即购，更方便，更快捷。

2、业态多样，不可替代

社区商铺拥有与人们生活密切相关的业态，如便利店、银行等，客群稳定，经营比较容易持续。购买社区商铺，自家门口当老板，生活事业两不误。

3、转手出租快

商铺出租，社区铺的租客范围会更加广泛，除了一般的投资者，周边小区的全职太太、退休居民、以及经济宽裕的人，也会优先考虑自己小区的商铺。

商铺的投资回报

一般商铺可以在8年左右收回投资

此后的年出租收益率一般可以达到8%

好的商业旺铺可以达到16%以上

不同商铺情况不同

商铺投资回报率计算公式

1、主要适用于没有贷款的一次性投资

(税后月租-每月物业管理费)×12=年租金收入

而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率

反之：用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限

2、主要适用于贷款投资的收益计算

(税后月租-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入

(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限

反之：用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率

编辑：赣州楼盘网小编

商铺出租租金回报率怎么算？商铺出租怎样征税？

商铺出租租金回报率怎么算呢，有具体的计算的方法和标准。那么商铺出租怎样征税呢，出租方式需要交纳一部分费用的，具体如何交纳如何计算，还是需要多了解的，一起来看看吧。

商铺出租的时候是需要考虑回报率的问题，利润和成本是成正比的，所以很多商户都会考虑自己的盈利方面的问题，那么商铺出租租金回报率怎么算呢，有具体的计算的方法和标准。那么商铺出租怎样征税呢，出租方式需要交纳一部分费用的，具体如何交纳如何计算，还是需要多了解的，一起来看看吧。

商铺出租租金回报率怎么算？

1、租金回报率＝每月租金收益×12／购房总价

分析：2013年7月底，张先生在北京通州买下了一套面积约40平方米的商铺，价格大约160万元，目前周边商铺的月租金大约350元／平方米左右，现在张先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的租金回报率是多少呢？根据来计算一下：租金回报率＝14000＊12／1600000＝10.5％

优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。

不足：由于只考虑了租金和房价，而对于按揭贷款购房的回报情况则不能使用，此种计算方法应用范围局限较大。

2、租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价。

优点：分析法公司涉及到租金、房价及两种因素的相对关系，是选择＂绩优地产＂的快捷方法，这种公式比值越大，就表明越值得投资，否则不值得投资。

不足：对按揭付款不能提供具体的分析，没有考虑全部的投入与产出以及资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

3、内部收益率法房产投资公式：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

优点：内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4、租金回报率公式＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

分析：如果王先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。该商铺的租金回报率＝（14000－4277）＊12／（1000000＋1026682）＝5.76％

优点：考虑到前期主要投入、价格和租金，这种可估算资金回收期长短，适用范围广。

不足：没有考虑前期的其他投入、资金的时间效应，而且不能解决多套投资的现金分析问题，这种方法一般不作为理想的投资分析工具。

商铺出租怎样征税？

1、营业税：月租金收入不足20000元的，免征营业税；月租金收入超过20000元的，按“服务业－租赁业”依5％的税率，缴纳营业税（同时缴纳城建税、费附加、防洪费和地方附加）。

2、个人所得税：按“财产租赁所得”每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％费用，其余额为应纳税所得额，依10％的税率计算缴纳个人所得税。

取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。

3、房产税：按租金收入12％征收房产税；印花税：按租赁金额千分之一缴纳印花税，税额不足一元地按一元计算。

4、城镇土地使用税：以土地使用证确认的面积为计税依据。尚未核发土地使用证或实际占用面积超过土地使用证确认面积的，纳税人应据实申报，由地方税务部门核实计税。

上述的内容介绍了商铺出租租金回报率怎么算这个问题，其实回报率要看收益以及购房总价的比例来综合计算的，这些内容大家可以多参考一下，对于知道回报率来说会有一定的参考。商铺出租怎样征税呢，具体的一些费用以及计算的方法给大家介绍了相关的内容，有一定的参考价值，希望能帮助到你。