40万借一周利息3万！买房炒股均可操作，“过桥贷”生意重出江湖

受疫情多地散发影响，部分用户因确诊、隔离等原因无法正常工作获得收入，一度让延期还款话题频频登上热搜。

北京商报记者近日调查发现，在此背景下，一些资金掮客再次卷土重来，不仅针对个人用户推出了经营贷置换房贷方案，还盯上了已经同银行建立贷款关系的小微企业主，做起了“过桥”融资的生意。

在提供“过桥”融资业务的过程中，另有多位资金掮客建议企业主重新申请信用贷、经营贷进行资金周转，并且声称炒股、买房均可操作。此类行为不仅可能引发银行信贷环节出现金融风险，更是将企业主推入了高负债还款“漩涡”。

壹图网

“过桥贷”融资业务重出江湖

众所周知，银行贷款不能借新还旧、以贷养贷，在贷款到期后，企业主需要先行将贷款还清之后再继续申请贷款，若中途无法还清贷款怎么办？这时市场上就出现了“过桥贷”。

“您好，您若有融资需求可以找我”“我可以为您提供各类银行贷款操作”……近日，一些资金掮客、贷款中介再次活跃起来，通过电话向用户推荐各类贷款业务，在接到贷款推荐电话后，北京商报记者以小微企业主的身份向多位人员咨询，多位人员均表示，若资金周转困难，可以提供“过桥”融资服务。

何为“过桥”融资？北京商报记者进一步深入了解后发现，“过桥”融资也就是俗称的“过桥贷”，例如，企业主从银行拿到了一笔贷款项目，后由于资金缺乏无法还款，这时过桥资金提供方入场先行将资金进行垫付，等待企业主重新申请贷款，银行资金到位后过桥资金提供方退出，这便形成了一个周转过程。

“过桥贷”的目的就是让企业主在短时间内实现信贷续展，参与主体一般包括三个部分，即银行、借款人、过桥资金提供方。

北京商报记者以资金周转困难为由提出需要办理一笔“过桥贷”缓解还款压力，一位资金掮客给记者出具了一套方案，由于有“过桥贷”需求的企业多数急于获得短期融资，因此其成本极高。假设用户在银行已经贷款30万元，还有40万元款项没有还清，但用户现在需要70万元资金周转，在向银行申请贷款时，银行会要求用户先将之前的贷款还清才可以进一步申请。

此时，先由过桥资金提供方将40万元提供给用户还清银行所欠款项，在贷款审批成功后再将过桥费返还给过桥资金提供方，剩下的钱就是用户所需资金周转的费用。

“‘过桥贷’垫资的费用为40万本金，借款一周的利息是3万块钱，这都是良心价。”这位人士说道。另一位人士也介绍，“一般情况下，操作‘过桥贷’的市场价不低，垫资金额越大，收取的利息费越高，100万的垫资金额在一个借款周期（一般为10天左右）收取8%的利息，大概是8万元左右”。

翻看公开报道可以看到，因过桥资金提供方垫付偿还银行到期贷款后，企业主账户突然被查封，导致出现不良征信记录为由未能收回过桥垫付款项产生损失而引发的纠纷屡见不鲜。更有甚者，一些银行员工利用自己银行员工的身份，在民间牵头“过桥贷”，谎称有客户贷款到期，需要借钱周转，从而实施诈骗的案例也时有发生。

北京商报记者在调查过程中也发现，一些资金掮客、贷款中介在推荐业务的过程中正是利用了银行的信用背书，在电话推销过程中均向用户介绍自己为某国有大行、某股份制银行渠道部经理、信贷部门经理，但当用户进一步询问业务操作流程时，全部改称自己仅为贷款中介。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受北京商报记者采访时表示，由于在购房过程中，部分群体等不及银行放款，选择过桥垫资加快交易进度，另外，与银行资金发放监管体系不完善也有一定关系，由于通过小额贷款、融资担保等机构，融资变得相对灵活，所以对于部分急需资金的企业或个人，可以由此快速获得资金支持。

助推贷款资金入楼市、股市

除了提供垫资服务之外，这些资金掮客也向不再符合申请新贷款条件的企业主提供解决方案。

“好多企业根本不符合再行申请新贷款的条件，我们就是让不符合申请新贷款企业申请到新贷款。”一位资金掮客介绍，“具体到操作流程来说，我们会先行给您垫资支付您未还款的费用，然后等银行征信刷新之后再重新给您匹配信用贷、经营贷等贷款，具体产品看您需要和银行审批情况，这样不仅能缓解您的资金周转问题，还能让您手里多一笔钱，服务费一般在银行放款金额的0.05%-0.1%左右。”

另有多位资金掮客也向北京商报记者提到了在“过桥贷”垫资操作过程中另行申请信用贷、经营贷周转的提议，且建议的申请金额均在企业主负债金额的2倍之上，也就是说，若此时企业主需要40万元资金用来周转，那么资金掮客便会推荐企业主再另行办理80万元左右的贷款，在无形中也推高了企业主的负债压力。

“过桥”贷款的“过”，可以理解为“过渡性”，也就是此类贷款的“期限短”的特征，在银行正规业务中，也存在“过桥贷”，目的就是为了弥补借款人所需融资的时间缺口。一位银行人士向北京商报记者介绍，银行也会针对企业主推出企业申请贷款服务，银行首先要向企业主了解为何不能按时还款的原因，并撰写调查报告并上报审核部门，在企业主提供资金证明用途、资金过度的空白支票等一系列证明材料后才会发放贷款。

“‘过桥贷’事实上就是短期贷款，通常期限不超过半年，且只能专款专用，不能用于购房和炒股。”上述银行人士说道。不过，在调查过程中北京商报记者咨询后发现，多位资金掮客均表示，匹配后的信用贷、经营贷等贷款均可以用来购房、炒股。但当记者追问如何避免被查时，却收到了“不便透露，和银行有合作”的回应。

梁楠进一步指出，这些资金流入股市，或将影响股市的稳定性，较大的资金压力一定程度上会加大投资者，特别是散户入市的风险性，从而影响整个股市。对于楼市来说，“过桥贷”将产生一些投资性炒房需求入市，一定程度上会推高房价，提升了刚需及刚改群体的购房门槛，同时，“过桥贷”使得购房成本增加，购房者压力加大，风险系数更高。而对中小微企业来说，这种操作将影响政策对中小微企业的资金支持，致使政策不能完全落实到保障对象身上，小微企业将面临一定的经营压力，特别是在一些不可控因素下，如疫情等，企业生存压力将更大。

建立“黑名单”制度管控资金流向

在实际操作中，“过桥贷”往往可以解决部分企业融资环节的“燃眉”之急，但此类业务在为融资企业提供便利性的同时，确实存在着不容小觑的风险隐患，稍有不慎便会引发银行信贷环节出现金融风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时指出，对银行来说，应严查“过桥贷”“接力贷”等贷款产品，做好贷后资金管理，对资金流向如实申报、如实核查，如果确定此类资金已经进入房地产、股市等领域，应建立黑名单制度，加大对资金的管控。同时对一些资金掮客、合作的贷款中介公司违规行为进行严惩并取消合作。

应高度警惕银行通过资金掮客、贷款中介参与的“过桥贷”业务引发的信贷风险。正如梁楠所言，银行对于贷款的发放，应进一步加大审核力度，严查申请人信息的真实性及资金用途等，同时对于这种违规操作，建议制定并完善相关规定，查实查透，一经发现，严厉处罚。

北京商报金融调查小组

用经营贷还房贷，当心入坑

今年经济形式不太好，很多人生计受到影响，一旦店铺封了，工资断了，工作丢了，生活就会捉襟见肘，特别是每月还要雷打不动还房贷的人。

缺钱的人一多，放贷的就活跃起来了。

最近常有荔枝问装修贷和经营贷的事，多数是接到贷款销售员的电话，告诉他们现在有装修贷/经营贷可以贷，利息低，额度高，可以拿来提前偿还利率更高的房贷，节省利息开支。

装修贷利率3.6%，房贷利率5%-6%，利差那么大，简单操作一下，就能剩下大把利息，不香吗？

但长期看力哥文章的老荔枝可能会下意识警惕起来，觉得可能没那么简单。

装修贷

先来看装修贷。

装修贷，顾名思义，就是以装修房子为目的的贷款。

很多人光买房就掏空六个钱包，没钱装修，就会找银行申请装修贷。

推销装修贷的话术一般是这样的：您好，我行现在可给您提供低息装修贷，月息3厘，可贷15万，您看需要吗？

很多人一听“月息3厘”，也就是0.3%，下意识觉得年息就是0.3%X12=3.6%。

心想，这利息也太低了，不是真的吧？

当你表示怀疑时，销售人员会帮你计算：

“假如贷款15万，分5年还款，也就是60期，每期只要还450利息，加上2500本金，每月还2950就行了。”

没错啊，本金15万，每月利息450，算下来的确“月息3厘”，听到这番解释，很多人笑开了花，于是赶紧贷出来，有钱也先还利息更高的房贷，好省点利息。

但是打开房贷计算器，贷款15万，5年还清，哪怕按照二套房贷6%的惩罚性利率计算，每月也只要还2900元，比装修贷还便宜！

显然，你被套路了。

装修贷套路并不新鲜，本质和银行这些年疯狂安利客户的信用卡分期还款一样。

如果你的还款方式是“先息后本”，每月只还利息，本金直到最后一个月一次性还清，销售的算法才是合理的。

但实际上，你采取的是“等额本息”还款法，每月偿还的既有利息，也有本金。偿还时间越久，你的未偿还本金越少，但银行依然按照最初的全部贷款本金计算利息！

比如最后一个月，未偿还本金只剩2500，还要还450利息，月利率高达18%！

先告诉你一个虚假的看起来很低的月息，让你低估真实利率，这是贷款销售最常用的套路，屡试不爽。

因为大多数普通人，缺乏金融知识的专业教育。

那实际利率该怎么算呢？

实际年利率=（月费率*12）*2/（+1）

代入上面说的案例，实际年利率=（0.3%*12）*24/13=6.65%。

不算不知道，一算吓一跳！

实际年利率，比我们以为的3.6%竟然高了将近一倍！

一般情况下，你真实承担的利率水平，是贷款销售宣称的近两倍，大差不差。

你想，这年头赚钱那么难，无利不起早，你每天接到那么多陌生骚扰电话，有几个是真心实意关心你的？还不都是用各种话术，拐外抹角要你掏钱吗？

电话销售也要吃饭，银行也有销售成本，利息如果真那么低，这些销售喝西北风去？

总之，现在经济不太好，理财收益也越来越低，除非实在囊中羞涩，万不得已，否则别轻易借装修贷。

就算要借，也要货比三家，找到真实利率最低的，底线是装修贷利率不能比你房贷利率还高，那就太郁闷了。

哪怕装修贷真实利率低于房贷，也不建议借装修贷还房贷省利息。

首先，装修贷是规定用途的，只能用来装修房子。

申请时要准备你买房的资料，严格一点的业务员还会去现场看你的房子，贷款下放后，你相当于拿到一张信用卡，但刷卡有商户限定，只能买装修相关的东西，如果你想把钱套出来，得私下找关系，还得花点手续费。

其次，装修贷额度不高，一般也就在十几二十万，也有大额装修贷能贷50万，但一般也需要你拿出更多财力和房产证明，这点钱和动辄几百万的房贷比，节省利息效果有限。

最后，装修贷期限不长，一般最长5年，而房贷能借20-30年，前者对现金流的压力更大。

经营贷

经营贷是个长期存在的贷款产品，为中小企业提供融资支持。

当企业需要资金时，可将法人或股东名下房产抵押获取周转资金，又叫“抵押经营贷”。

因为都有房子做抵押，通常情况，抵押经营贷利率和房贷差不多，4.5%-6%之间。

近两年，受疫情影响，为支持中小企业发展，多地出台了降低经营贷利率，甚至政府直接贴息的优惠政策，不少银行的经营贷利率破天荒降到4%以下，加上贴息，短期甚至可以低至2%。

这个利率，和房贷比起来，非常有吸引力。

于是在某些房产大V的鼓吹下，很多人用这个法子套取低息经营贷，转头就去炒房。

具体做法是，成立一家空壳公司，将个人名下房产用作抵押，以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，一般可贷出房产评估值的七成。

但有些人房贷都没还清，无法二次抵押，这时，就会有中介提供高息过桥资金，帮客户周转。

等房贷还清，经营贷下放后，归还过桥资金，购房者再慢慢偿还经营贷。

中介收取服务费，购房者得到低成本贷款，看起来很美好。

且不说这种方法钻了国家政策的空子，而且容易杠杆套杠杆，助推房价泡沫，与房住不炒国策相悖，就从个人角度而言，也风险巨大。

风险一：银行抽贷

国家三令五申，经营贷不能用于买房，一旦银行发现客户利用经营贷资金购房，会马上收回，并将客户拉入黑名单，影响个人征信。

这不是吓唬人，类似的悲剧，这两年屡见不鲜。

张先生3年前按中介要求注册了一家空壳公司，贷了一笔经营贷买房，去年银行严查，发现问题，要求张先生1周内还清200万余额，否则将面临诉讼和强制执行（收房）的风险。

当时中介说得花好稻好，万无一失，如今早不见踪影，张先生只能哑巴吃黄连，自己认栽。

问题是，普通人哪有本事把原本分20年（5年X4个周期）慢慢还的几百万贷款，在短时间内凑齐呢？即使降价急卖房产，也不一定来得及变现。

风险二：短贷长投

房贷一般都是二三十年，虽然中介拍着胸脯跟你保证，经营贷也可以贷这么久，但实际上不可能，尤其是新办的营业执照，一般要先办一笔短期的先息后本的经营贷，到期后再转长期，中间账户上需要“一进一出”，难免要用到过桥。

一笔200万，利率4%，5年期的经营贷，等额本息，每月还3.68万，还款压力非常大，基本都会选先息后本，5年后一次性偿还本金。

这时找中介要过桥贷款，可能日息就要千分之一，过桥几天，就得大出血。

最怕的是，到时万一政策变了，银行收紧房贷门槛，再次审核时，不给你续贷，贷款“只进不出”，那你就等着原地爆炸吧……

风险三：利率不稳

这两年经济不好，银行在政府要求下，为扶持中小微企业，才给出那么优惠的经营贷利率。

但经济会一直不好吗？疫情会永远结束不了吗？

一旦经济困难期过去，经营贷的优惠利率大概率就会消失，毕竟是中短期贷款，这笔贷款生意结束后，再要循环贷，利率也要那时候再定。

这道理和前几年银行5年期存款利率还有5%、6%，等5年到期后，你再要续存，利率就只有3%、3.5%，你一点没办法。

但房贷不一样，一签就是20-30年，约定好的利率不会变（在LPR基数上加或减多少个基点），就不存在这种风险，

问题四：费用繁多

中介那么热衷推销经营贷，因为整个流程，有不少油水可以赚。

对普通人来说，代理注册公司，上手就是几千块注册费，公司得像真的一样，还得有财务做账年审啥的，一年又是最少几千块，还有中间的过桥贷，也是一笔额外支出。

你说这公司开在那里，就是个吞金无底洞啊。中介会安慰你说，没事，一年后把公司注销，就没成本也没风险了。

可注销之后，如果银行发现经营异常要抽贷，你不又傻眼了吗？

总之，如果你本身就是自己做生意，有资金需要，现在低利率的经营贷的确是很不错的融资选择。

如果你有其他“想法”，经营贷也不是完全碰不得，但得先了解其中的猫腻和风险，小心谨慎，把风险控制在自己能承受的范围内。

房贷利率5.3%个体经营贷款3.7%，不要从中套利，会后悔的

有一个朋友说，他的房贷利率高高在上，还是5.3%，而银行在大力推销的个体经营贷款利率仅3.7%，问我可以用经营贷置换房贷吗？

我听了之后的第一句话就是：千万别从中套利，否则你会后悔的。

目前，有一些贷款中介机构为了赚取中介费用，在大力搞经营贷置换房贷的营销，而且把这种套利说得很容易。

从表面来看，房贷利率5.3%，个体经营贷款利率3.7%，两者似乎有1.6%的套利空间。以100万元房款来说，一年可省下16000元的利息。

但事实上是不是这么容易的呢？我们可以先从两个方面来看待这个问题：

1.目前5.3%的房贷利率会下调

因为LPR利率下调了，房贷利率也会跟着下降，只是还没有到下调利率的时间。房贷利率的下调，有2个时间，一是次年的1月1日，二是次年的对月对日。因此，稍安勿躁，静心等待房贷利率的下调。

2.个体经营贷款是有条件的

办理个体经营贷款是有条件的，其中一个重要的条件就是借款人必须是个体经营户，必须是真实的经营，不是办一本营业执照就能申请贷款。而且，而且贷款的资金必须用于经营，而且银行还会根据个体工商户的经营规模核定一个贷款额度，并不是房子评估抵押后的最大额度。

例如，你房子评估200万元，银行按60%贷款，额度是120万元。但如果你经营的是一个小卖铺，根本需要不了这么多的经营流动资金，所以银行绝不会给你120万元的贷款，可能只给你二三十万元。也就是说，你还清了100万元房贷，结果可能只贷出了30万元的贷款，这个70万元的缺口如何解决？

如果你这100万元的还贷资金是过桥贷款，70万元的资金缺口将会面对高额的利息，这是一个不可忽视的问题。何况，这其中还有一笔不菲的中介费。

因此，千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：

1.违规风险银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。

我听说了一个案例，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点。二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。

2.中途转贷风险个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。

3.一次性还款风险我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？

因此，综上所述，由于存在诸多的风险和麻烦，告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

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