银行房产抵押贷款，按揭转低息，多久可以放款？可以贷多少年？

很多网友咨询贷款问题，排名第一的问题就是关于利息的，排名第二的问题是关于贷款期限的，多久能放款，客户着急除了是着急用钱，还有着急政策变动的，再一个能排上名的问题就是贷款的期限问题。每个人的情况各不相同，所以所担心的点也不尽相同。今日彤彤就贷款时效性的问题做一个详细的总结，全款房就不说了(很简单)，今日主要说说按揭房的问题。

按揭房做现房抵押贷款首先必须的是一定要有房产证，再者要有剩余价值，刚刚做了按揭贷款除非是单纯的置换低利息，其他没有剩余贷款额度也是不建议去做的。

“确定能贷出来的吧?因为我们得先凑钱把房子余款还了”当然客户的这种顾虑银行也是考虑在内的，按揭房都是先准备资料先审批，贷款百分百通过后，不管是利息、额度、贷款期限方面都确定了，百分百没问题，您也满意的情况下，才需要还尾款解押房产。如果真是先解押出来在办理，万一出现什么不可估量的问题，贷款被拒了，借款人就会非常被动(除非自己有闲钱，还尾款相对没什么难度)。

按揭房申请房产抵押贷款，前期先根据自身的贷款需求，确定好需要办理的银行，准备好基本的自出资料去行里签约申请，从这一刻开始银行贷款的时效性都开始“计时”了。只要大家相互配合，一般审批需要T+1的时间，审批通过后接下来对于按揭房最占用时间的就是垫资解押了。

垫资解押一般分为两种情况：①去原贷款行签还款申请，确定存上款后的扣款时间和出结清资料的时间，每个银行的情不同，有时候款存上一个月多才扣款，再等一个多月才出结清资料，这个时候才可以办理解押(对于这个时间觉得时间长的，也可以找黄牛解决问题，一般黄牛的时间可以把控在一周)。办理完解押后，新的贷款行约抵押时间，一般解押完快的话当天，慢的话第二天可以办理抵押，抵押完后，有的行是第二天放款，有的银行要隔一天。②走银行的赎楼提放，赎楼即把欠原贷款行的钱还给他，让你的房子成全款，还给你一个“自由”的房产提放：即提放放款的意思总的来说就是新的贷款行委托垫资公司帮你还给原贷款行钱，原贷款行把钱收了，扣除了，新的银行就直接给你放款，那些出结清资料，办理解押抵押等流程全部后置(当然有费用，不管用谁的钱都要出利息的)。能提前放款，整个流程的时效性就变的一周之内解决问题。

所以就按揭房贷款的时效性的问题，可以根据自身的尾款情况，自己的实际需求，核算好两种方式哪种更节省成本，做好前期预估，合理选择更适合自己的。

目前的贷款政策形势一片光明，不过也不能人云亦云，根据好自身的实际情况合理选择，贷款是为了帮助自己，千万不能陷入“坑”里。

银行开始求人贷款了……

最赚钱的行业，也开始发愁了？

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银行求你贷款

就在昨天，我接到一个来自某大型银行的电话。

电话接通后，传来一个小姐姐的声音，自称是该银行的客户经理，说鉴于我账户信用良好，给我特别申请了一笔大额专项资金。

她语速很快，可能是怕我挂掉电话。在得到我的明确拒绝后，她还是解释了好久，语气近乎恳求。

最终我还是残忍地摁掉了电话。不是咱心狠，这已经是我这个月接到的第5个类似电话了，不管是小姐姐还是大哥哥，他们的唯一目的就是让我贷款。尽管我很想给他们一个机会，但看了眼我的微信余额，我还是保持了清醒。

这不是个例，最近好几个读者也和我交流过这样的情况。在网络上，很多网友甚至想出了“反套路”来调侃银行业务员。

作为一个财经观察者，多年来我已经养成习惯，看到一个现象就想着分析背后的经济原因。

我查到的资料显示，刚过去的7月份，新增信贷、社融规模大幅低于市场预期。7月新增信贷6790亿，大幅低于市场预期的1.15万亿，相比去年7月，少增了4010亿，创下了2017年以来同期最低水平。

▲图源东海期货研究所

整个贷款市场，陷入一种低迷状态，也难怪银行要着急了。经济观察报采访到的一个银行小微业务总经理更是直言——

已经到了8月中旬，但部门距离年初定下的放贷目标只完成了40%。

银行的这种焦虑，也体现在了它们的产品上。在各大银行的页面粗略一查，涌现了很多没听过名字的贷款产品——

房抵贷、助业快贷、网捷贷、链捷贷、随薪供、连连贷、融资易、浦供赢……

更夸张的，还有彩礼贷、墓地贷、接力贷。此前，在杭州某银行，买房的按揭贷款最长可贷到80岁，且父母和子女两代人可以接力还款。网友调侃这是——

贷贷相传，传宗接贷。

不止产品多样，贷款的门槛也变低了。真叫卢俊分享过一个案例，上海某银行一款针对个体工商户的产品，过去查得很严格，可能还要有房子抵押，现在——

有个营业执照就可以了。

以前半年才能放款，现在一个星期内就搞定了。

此外，贷款的利率也在降低。从上市银行数据来看，2021年大部分银行个人贷款平均收益率都在5%至8%，相较上年均有所下降。

就在几天前，贷款市场报价利率（LPR）再度下调，其中——

一年期LPR下调5个基点至3.65%，五年期以上LPR下调15个基点至4.3%。

▲图源网络

从房贷基准利率来看，这已经是历史低点，而且未来有可能会更低。银行体系的这波操作，就差把几个大字刻在脑门上——

你们快来借钱吧，求求了。

2

有人不想借，有人借不到

我们先看看银行当下的处境。

一个明显的趋势是，现在人们更不愿意借钱了。官方统计数据显示，刚过去的7月份，人民币存款余额251.1万亿元，同比增长11.4%——

增速分别比上月末和上年同期高0.6个和2.8个百分点。

时间再拉长一点来看，今年上半年人民币存款增加了18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中——

住户存款增加10.33万亿元。

不但此前经济学家们预测的“报复性消费”没有到来，人们反而开始了“报复性存钱”。说到底，疫情叠加经济不确定性，谁也不敢乱花钱。

不仅不乱花钱，人们还千方百计想着省钱。一大批购房者开始提前还贷，搞得一些银行赶紧出台新规——

提前还贷要收取补偿金。

你想想，他们存钱都来不及，还会去问银行借钱增加负债吗？一众房企倒是想借钱，可惜雷声隆隆，银行反倒不敢借给它们。

以招商银行为例，根据独角金融的梳理，截至2021年末，该行对公房地产不良率达1.39%，较2020年末上升1.16个百分点，创下近年新高。这些年，招商银行还卷入到泰禾、华夏幸福、恒大等暴雷房企的风险当中。

受到房地产拖累的不止招商银行。据《棱镜》统计，2021年工农中建四大行房地产不良贷款余额超过1100亿元，同比新增408.12亿元，房地产不良贷款占全部不良贷款的比例为10.87%。

从房地产不良贷款率变动来看，12家主要上市银行中，只有交通银行一家出现0.01%的下降，邮储银行持平，其余10家银行均有不同程度上升。

▲图源棱镜

有人不想借，有人不敢借，这就是银行面对的现状。长此以往，银行的高利润如何维持？

国内银行的暴利是出了名的。前段时间，远川研究所旗下的有数DVii做了一个统计，工商银行一家的净利润就相当于——

18个小米=19.5个宁德时代=32个中芯国际=87.5个比亚迪。

▲图源有数DVii

最新的《财富》世界500强的榜单中，中国有10家银行入选，这10家银行的利润——

占全部上榜136家中国大陆企业利润总额的41.7%。

而这些银行的利润来源，很大一部分正是依赖于放贷收利息。当收入面临威胁，银行怎么能不急呢？

3

银行正在“瘦身”

更大的变革，还藏在人们看不见的角落。

银保监会金融许可证信息平台的数据显示，截至2021年12月24日，年内以来商业银行机构共有2459家银行网点终止营业。仅12月24日一天，就有29家商业银行网点选择关门。

中国银行业协会的数据也显示，2018年至2020年，中国银行业的网点数量已连续三年出现下滑，去年关门的网点也逼近3000家。

网点的关停背后，是离柜业务率的走高。中国银行业协会公布的数据显示，2019年银行业金融机构平均离柜率达到89.77%，相较2018年的88.67%提高1.1个百分点。

而在2013年，银行业平均离柜业务率只有63.23%。

换句话说，需要去线下银行网点办理的业务，越来越少了。取而代之的，是越来越普及的网络业务。

除此之外，渐增的不良率和暴跌的净利润增速，也一度让商业银行的压力增大。2016年，一段山西长治漳泽农商银行公开暴打员工屁股进行“业绩考核”的视频曾在网上流传。这背后，正是银行业绩考核压力越来越大的缩影。

网点大瘦身和业绩困境，直接体现在了银行员工的数量变化上。对比2021年的半年报与2020年年报，仅2021上半年，四大行的人员就减少了22325人——

工行由440000人减少至430000人；

农行由459000减少至454081人；

中行由309084人减少至305594人；

建行由349671人减少至345755人。

而且，这个数据还不包括那些银行外包的员工。一个残酷的现实是，不止互联网、教育和房地产，银行也在裁员。

更关键的是，随着银行数字化变革的深入，智能机器人将取代大堂经理，ATM机正在沦为虚设，90%以上业务，用一个手机就可以搞定……银行需要的员工，可能会越来越少。

这样的趋势不止发生在中国。

2021年初，德国第二大银行德国商业银行就曾宣布，将加快向数字化转型，业务重心向网上银行和无现金支付倾斜。为此，公司计划到2024年，将在德国的分行从目前的790家缩减至450家，这也就意味着将裁员1万人左右，约占其德国员工总数三分之一。

更早的2020年，彭博社数据显示，当年全球有50多家银行宣布裁员，计划裁员人数77780人，创下2015年以来最高。

全球知名会计师事务所毕马威更是大胆预测——

2030年银行及其服务可能“消失”，类似于Sii的人工助手将接管客户的生活与金融服务。

曾经的“金饭碗”，真的有可能迎来破碎瓦解的一天。

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尾声

中国人见证了银行的暴利时代。

仅2003年到2013年，国内商业银行的净利润就从63.05亿元飙升为11356亿，增长了180倍！

水涨自然船高，2019年各大上市银行人均薪酬情况显示，平安银行的人均薪酬达到60.02万，浙商银行的人均薪酬也达到59.6万，杭州银行、江苏银行、南京银行、招商银行等的人均薪酬也超过50万元。

要知道，那一年，全国城镇非私营单位就业人员年平均工资也只不过9万块钱左右。从平均薪酬来看，银行绝对算是超级高薪。

除此之外，在老一辈银行人的记忆里，各种福利补贴更是拿到手软。交通补、通讯补、餐补、住房补、年终奖……平均一个月多3000元，很简单。

高薪、稳定、有面子、福利好……过去的这些年，银行就像一块闪闪发光的金色招牌，吸引着无数年轻人扑上前去。

但现在的年轻人也许不知道，上世纪90年代，在我们的东北地区，无数人世代笃定的国企“铁饭碗”，曾在一夜之间土崩瓦解。

说到底，这世上从来就没有什么绝对的铁饭碗。

上海：房贷放款速度大幅提升 最快隔天可放款

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自本月初以来，上海房地产市场正在逐步复苏，由于当前各家银行额度充足，房贷审批和放款时间均有所提速，有的银行甚至在产证出来后、最快第二天即可放款。

上午一开门，这家房产中介就以放款提速为卖点尝试在线上获客。从去年最长半年放款，到今年年初的两三个月，再到当下，缩短至几天，放款从过去抑制房产过热的手段，变成了刺激需求的利器。

宝诺地产工作人员陈锦福说：“现在的话，审批大概是在三周左右，放款像工行这里是3天到5天。还有就是招行这边，前面跟银行老师咨询了，就是最快隔天可以放款。”

客户也很惊讶这样的速度，一方面是由于前两个月房贷的停滞，现在额度充足，另一方面，则是响应监管要求，银行必须加大信贷投放。不过，硬币的另一面，是购房需求尚未恢复到正常水平。记者询问多家国有大行和股份制银行了解到，6月前三周，房贷申请总量普遍在年初的40%到60%不等。

目前，新增信贷主要来源于新房。上周，上海新房成交量超过20万平方米，已基本恢复至正常水平。

上海中原地产市场分析师卢文曦说：“尤其是（单价）十万加的这种新房，它的价格还是跟周边的二手房有一个优势，甚至有一些周边二手房的挂牌价格都要超过新房，因此在这样一个情况下面，大家对新房的青睐度就更高了。”

而在二手房市场，一些中介表示，目前置换客户的影响较小，大量暂缓购房的实际上是房价在七八百万的首套房客户。

宝诺地产工作人员游良洲说：“他们可能会担心在以后的工作中，收入会有所减少。普遍存在有点小观望的状态，要入手，重新再定位、控制一下自己的总价。”

今年以来，五年期贷款市场报价利率两次下调，首套利率从去年最高时的5%已下调至4.8%，二套则在5.5%。

（看看新闻Kw记者：马婕陆骏编辑：夏定伟）