北京贷款律师：民间抵押房产借贷合法吗？

在抵押贷款中，并不是所有的贷款银行都会选择通过，有些信誉不好，银行不会同意，那么私人抵押财产贷款合法吗？为了帮助您更好地了解相关法律知识，北京金标律师事务所整理了相关内容，让我们一起了解。

一、民间抵押房产借贷合法吗？

(1)评估风险。

随着经济的发展，可以作为抵押品的资产越来越多，行业跨度也越来越大。因此，银行利用评估机构对抵押品进行评估。但在利益的驱使下，一些评估机构毫不犹豫地出具了虚假的评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可以故意提高财产评估价格，使贷款申请更多贷款；当银行拍卖抵押财产时，评估机构会故意降低财产评估价格。

（2）租赁权对抗风险。

首先，抵押品很难处理。按照买卖不破租赁的原则，如果借款人不能按时偿还贷款，信用社很难处理抵押财产，因为租赁仍然有效。

第二，很难获得租金收入。借款人与银行签订贷款合同前，与抵押房地产承租人签订长期租赁协议，要求承租人一次性支付租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，即使信用社获得产权，也很难获得偿还贷款的租金收入。

(3)登记风险。

一是虚假登记。抵押贷款向主管部门登记是保证贷款合同生效和优先赔偿的必要条件。但目前存在重复登记和登记部门个别人员出具虚假登记证的问题。当贷款发生纠纷时，信用社无法对抗第三人，权益无法得到保护。

二是一物多抵押的风险。中国民法典规定：财产抵押后，财产价值大于担保债权余额的，可以再抵押，但不得超过其余额。借款人将财产抵押给多家银行后，一旦破产，抵押财产将难以处置和实现。

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私下用宅基地做抵押有效吗？

我们都知道宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。简单说来就是，农村的农户或个人用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于集体建设用地。农村宅基地作为我国的一种特殊的土地政策，宅基使用权的流转受到了十分严格的限制甚至禁止。那么，农村的农户或个人可以私下用宅基地做抵押吗？这样的抵押能产生法律效力吗？

宅基地的抵押合同是否有效？

宅基地是不能抵押的，所以抵押宅基地签订的抵押合同无效。根据我国《民法典》第三百九十九条的规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

宅基地使用权取得、行使和转让是怎样规定的？

《土地管理法》中规定宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

宅基地上的房子可以抵押却难以执行

根据我国法律的规定，农村宅基地不能抵押，但是宅基地上的房屋可以用来抵押，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权。宅基地使用证从性质上属于不动产的权属证书，并非可抵押或质押的财产，即使以宅基地房屋进行抵押，也必然会涉及宅基地使用权，导致宅基地使用权一并抵押。一旦债务人不能清偿债务，法院也难以强制执行。因为，当被执行人只有农村一处住房时，法院不能执行其住宅。如果将其住房予以强制执行，则有可能使农民永久地丧失宅基地使用权，导致其基本的生存权得不到保障。

温律说法：

在生活中有的人可能会遇到在借钱给他人的时候，对方用其在农村的宅基地证作抵押，并在借条上写了用宅基地抵押。农民虽然有宅基地的使用权，但是宅基地是不可以自由买卖、抵押的。因此，所谓的借款抵押合同，本身就是没有法律效益的。如果大家遇到这样的事儿，还要多注意一下，避免吃亏上当。

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温霏霏律师：

重庆立源律师事务所执业律师。

中共党员，重庆市律师协会第三届团代表。

西南政法大学法学专业，法学学士。

主要业绩：

为重庆晨报/上游新闻提供律师解读，受聘上游新闻帮帮频道特约律师。为重庆科技报、重庆法制报等媒体供稿。为重庆市渝地资产经营管理有限公司、重庆建工威特物业管理有限公司、交通银行股份有限公司重庆市分行等企业提供法律服务。

「强制执行」帮助他人隐藏财产涉嫌犯罪

【判决摘要】妨碍人民法院查明其财产情况，致使人民法院判决无法执行，应以拒不执行法院判决、裁定罪论处

【基本案情】2015年1月17日，江枫委托他路仲远为江枫、花月奴夫妻拆除位于养殖用房，在工作过程中路仲远摔伤，之后在医院治疗。2015年2月期间，江枫、花月奴见路仲远伤势严重需大额医药费，并发现路仲远家人在打探自己房产的消息，为了避免房产在之后的民事诉讼中被法院拍卖执行，江枫、花月奴多次找到朋友燕南天，劝说案外人帮忙，由江枫出具了共计300万元的借条给案外人，同时案外人出具了一张300万元的收条给江枫、花月奴，以抵销该300万元的债务。后江枫、花月奴及燕南天以该笔虚构的300万元债务，于2015年2月25日办理了抵押登记，燕南天为江枫所有的涉案房产的抵押权人，债权数额为300万元，抵押期限自2015年2月15日至2033年2月14日。2015年4月15日路仲远死亡，共花费医药费20余万元，江枫、花月奴前后共支付路仲远家属约20万元，其他损失双方未达成协议。2015年10月8日作出民事判决，判决江枫、花月奴赔偿路仲远家属因路仲远死亡的各项损失共计375526.66元。2015年11月16日路仲远家属向法院申请执行法院立案受理，法院在对该案执行过程中，查询到江枫、花月奴夫妻名下存款仅数千元，但江枫名下有一房产，已于2015年2月25日抵押给燕南天，导致涉案民事生效判决无法执行到位。2016年4月5日，法院以江枫等人伪造证据涉嫌刑事犯罪将案件移送公安。公安局于同年5月3日立案侦查，在2016年4月至10月期间，多次找江枫、花月奴、燕南天作询问及讯问笔录，三人仍坚称300万元的借款真实存在，直至2016年10月15日后燕南天、江枫、花月奴开始如实供述。2017年1月，江枫、花月奴履行了涉案民事生效判决确定的全部义务，江枫、花月奴取得了路仲远家属的谅解。

【一审判决】江枫、花月奴、燕南天互相串通，以虚构债务、抵押可供执行财产的方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行，是对人民法院的判决有能力执行而拒不执行，情节严重，其行为均已构成拒不执行判决、裁定罪，且属共同犯罪。公诉机关指控的事实成立。在共同犯罪中，江枫、花月奴起主要作用，是主犯；燕南天起次要作用，是从犯，应当从轻处罚。

江枫、花月奴、燕南天归案后如实供述自己的罪行，当庭自愿认罪，均可从轻处罚。江枫、花月奴已依法履行执行义务，且取得申请执行人的谅解，花月奴无犯罪前科，均可从轻处罚。

江枫犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年；被告人花月奴犯拒不执行判决、裁定罪，判处拘役五个月，缓刑六个月；燕南天犯拒不执行判决、裁定罪，判处拘役三个月，缓刑四个月。【二审判决】江枫、花月奴在其雇佣的路仲远摔伤后，二人正是考虑到日后可能会面临民事赔偿诉讼，涉案房产会被人民法院拍卖用以执行，才起意、预谋转移该房产，以达到抗拒人民法院执行的目的；为此，二人多方游说燕南天，串通案外人虚构了双方之间存有高额债务的事实，以此为由将房产抵押给案外人，还吩咐案外人帮其隐瞒真相以应对人民法院的调查核实。

2015年11月，路仲远家属向法院申请强制执行，法院对该案立案后，执行法官多次找二人核实财产状况，二人虽表示愿意和解，但一直隐瞒其有能力执行却以虚构高额债务为名将涉案房产转移的真相，又指使燕南天按事先预谋在执行法官面前作伪证，妨碍人民法院查明其实际财产状况，致使涉案判决长期无法执行。直至江枫等人涉嫌犯罪被立案侦查，交代了相关犯罪事实后，才于2017年1月履行了涉案判决所确定的赔偿义务。

江枫、花月奴按其事先预谋、精心设计的方式转移财产，还指使他人作伪证，妨碍人民法院查明其财产情况，致使人民法院判决无法执行，拒不执行人民法院判决的故意和行为显然，应以拒不执行法院判决、裁定罪论处；财产转移的时间不能成为二人构罪的阻却因素，事后的履行行为仅可作为量刑情节予以考虑。相关上诉意见，不予采纳。

【法律参考】《刑法》

第二十五条【共同犯罪的概念】共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。

二人以上共同过失犯罪，不以共同犯罪论处；应当负刑事责任的，按照他们所犯的罪分别处罚。

第二十六条【主犯】组织、领导犯罪集团进行犯罪活动的或者在共同犯罪中起主要作用的，是主犯。

三人以上为共同实施犯罪而组成的较为固定的犯罪组织，是犯罪集团。

对组织、领导犯罪集团的首要分子，按照集团所犯的全部罪行处罚。

对于第三款规定以外的主犯，应当按照其所参与的或者组织、指挥的全部犯罪处罚。

第二十七条【从犯】在共同犯罪中起次要或者辅助作用的，是从犯。

对于从犯，应当从轻、减轻处罚或者免除处罚。

第六十七条【自首】犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。

被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。

犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。

第七十二条【适用条件】对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：

（一）犯罪情节较轻；

（二）有悔罪表现；

（三）没有再犯罪的危险；

（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。

宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。

被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。

第七十三条【考验期限】拘役的缓刑考验期限为原判刑期以上一年以下，但是不能少于二个月。

有期徒刑的缓刑考验期限为原判刑期以上五年以下，但是不能少于一年。

缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。

第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

《关于中华人民共和国刑法第三百一十三条的解释》

刑法第三百一十三条规定的“人民法院的判决、裁定”，是指人民法院依法作出的具有执行内容并已发生法律效力的判决、裁定。人民法院为依法执行支付令、生效的调解书、仲裁裁决、公证债权文书等所作的裁定属于该条规定的裁定。

下列情形属于刑法第三百一十三条规定的“有能力执行而拒不执行，情节严重”的情形：

（一）被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；

《关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》

第二条负有执行义务的人有能力执行而实施下列行为之一的，应当认定为全国人民代表大会常务委员会关于刑法第三百一十三条的解释中规定的其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形：

（一）具有拒绝报告或者虚假报告财产情况、违反人民法院限制高消费及有关消费令等拒不执行行为，经采取罚款或者拘留等强制措施后仍拒不执行的；

（二）伪造、毁灭有关被执行人履行能力的重要证据，以暴力、威胁、贿买方法阻止他人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证，妨碍人民法院查明被执行人财产情况，致使判决、裁定无法执行的；