多地执行首套房贷款利率4.25%，刚需购房成本降至近十年低点

澎湃新闻记者计思敏

在降低首付、放开限购限售的同时，多地落实差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率下调至4.25%。

据澎湃新闻不完全统计，继5月20日5年期以上贷款市场报价利率（LPR）超预期下调15个基点后，多地房贷利率也随之下调。截至目前，至少包括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特、河北唐山、江苏南通、广东惠州等地的首套房贷利率降至4.25%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，5月15日，央行、银保监发布差别化住房信贷政策，提出首套房贷款利率下限下调20个基点，各地可因城施策，随后时隔5天，5年期LPR下调15个BP至4.45%，叠加此前的政策，也就意味着各地的最低利率可达到4.25%。

以惠州为例，惠州市房地产业协会消息显示，据不完全统计，截至5月底，惠州33家各大分行中，已有工行、建行、中行、农行、交行、广发、邮储、平安、招商、广大、华夏、龙门农商、浦发等至少13家银行的首套房贷利率降至4.25%。

而在去年5月，惠州首套、二套房贷利率分别为6.5%、7.0%。

《惠州日报》显示，从去年年底开始，惠州房贷利率开始下降。今年1月底下调至5.2%、5.35%。到5月初，首套最低执行5.0%-5.2%，二套最低执5.3%-5.4%。随后，央行又下调房贷利率，惠州首套、二套最低降至4.8%、5.2%。一年来持续降低利率，大大降低了置业者的购房成本。

济南市住建局消息显示，继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。目前济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%，该调整是对支持刚性和改善性住房需求的重大利好，减轻了购房者还款压力。

从全国范围内来讲，在利率调整前，首套个人住房LPR此前最低为4.6%，利率调整后，首套房贷款利率最低降至4.25%。以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.6%，此时月供额为5126.44元。利率调整后，首套房贷款利率最低4.25%，此时月供额为4919.4元。以此计算，月供额减少了约207元，贷款总利息减少约7.45万元。

“首套房房贷利率已低至4.25%，已经是近十年来的利率水平低点，可以看出中央从金融层面拉动居民购房信心的力度明显增强。”58安居客房产研究院分院院长张波说。

陈霄认为，整体来看，首套房贷款利率下调，可以减轻购房者的还款压力，一定程度上有利于缓解观望情绪，提升购房意愿，虽然短期内政策效应可能尚不显著，但是长期来看，预计后续市场修复进程将会加速，尤其是下半年市场有望加速回升。

此外，上海易居房地产研究院总监严跃进指出，各地对于一手房和二手房、首套房和二套房、小户型和大户型、限购区和非限购区、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都会形成不同的利率政策。即便是相同的条件，不同银行甚至不同银行网点也会有不同的贷款利率区别，这都是需要注意的地方。当然房贷利率的政策，有时候也会因为房地产其他政策的变动而变动。比如说，有些城市为了鼓励改善型购房需求，会有明确规定，即偿还了首套房的房贷，那么就可以不执行“认房又认贷”，而改为执行“认贷不认房”。此时若是认购第二套房的时候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的极低利率。换言之，低利率也会因各地的购房政策调整而调整。对于这种差异，需要购房者自己结合实际来甄别。

责任编辑：刘秀浩图片编辑：胡梦埼

校对：刘威

5年期LPR再下调，首套房利率最低可至4.1%，百万房贷每月省88元

记者黄昱

编辑

今年内LPR迎来了第三次调整。

8月22日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.7%下调为3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。

与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR，该数据在今年1月前已维持20个月不变。今年1月20日，5年期LPR从4.65%下调为4.6%；5月20日，5年期LPR从从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点（）。

此番5年期以上LPR再次下调15个基点，符合市场预期。

下调五年期以上LPR，最大的作用是稳定预期，对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款等有积极作用。

对于按揭购房者来说，5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。

假设从银行等额本息贷款300万、房贷利率为LPR+0基点、贷款期限30年，LPR下调后，月供将从约15111元减少为14846元，每月还贷减少265元；总利息从244万元降至234.5万元，将减少大概9.5万元。

对于此次LPR的下调，市场早有预期。明显的信号是，8月15日，央行开展4000亿元1年期MLF操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

方正证券分析师认为，央行缩量降息既有主动主动因素也有被动因素。历史经验上，按揭贷款利率领先商品房销售大约两个季度，货币条件是房地产市场重要影响因素。

今年以来，房贷利率进入持续下降通道。5月15日，央行、银保监会更发布通知，将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。

如果按首套房贷利率下限LPR减20个基点计算，此番LPR下调后，等额本息贷款100万、期限30年，月供将从4919元下降至4831元，每月节省88元。

贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

天风证券分析师孙彬彬认为，考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”，需要进一步降低住房贷款利率、向历史低点靠拢。

天风证券研报指出，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（在5.94%的基础上打7折），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，后续分别需要至少降低10、28个才能达到历史低点。

方正证券分析师也认为，据央行二季度货币政策执行报告，6月新发放个人贷款加权平均利率快速下降87至4.62%，对比企业贷款已降至有统计以来低位，个人住房贷款较低点还有30的空间。

为了稳定房地产市场，房贷利率下调的同时，陆续有城市放松限贷政策。

据克而瑞统计，今年以来，已有83城放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，例如兰州、贵阳、南通等；33城二套房首付下调至30%，如南宁、西宁、绍兴等。

融资规模通常反应市场主体对未来发展的信心，而7月居民新增信贷规模持续低迷。

据央行数据，7月居民中长期贷款新增1486亿，虽维持正增长，但同比减少2488亿，同比降幅高达62.6%。1-7月，居民新增中长期贷款17084亿元，创近年来同期新低，同比下降56%。

克而瑞研究中心表示，目前许多城市的房贷政策呈放松趋势，但当前居民部门杠杆率偏高，叠加信用危机下居民对期房交付信心不足，又因疫情冲击对未来预期收入偏悲观，多数对加杠杆购房呈谨慎观望态度，按揭投放低迷下房企销售回款进一步承压。

可以看到，当前楼市仍未出现明显好转。

国家统计局发布2022年1-7月全国房地产开发投资和销售情况显示，7月销售面积9255万平方米，同比下降28.9%（上月为同比下降18.3%）；开发投资金额为1.11万亿元，同比下降12.3%（上月为同比下降9.4%）。

另克而瑞数据，TOP100房企7月单月业绩规模环比降低28.6%，降幅与往年30%左右平基本持平。百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅，也仍保持在49%的较高水平。

中银国际分析师指出，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度和购房需求放松都有望进一步加强。

房贷利率从5.65%到4.1%，站在高点的人怎么办？

就在上个月，央行宣布最新5年期以上LPR为4.3%，相比7月下调15个基点。

这是今年第三次降息，甚至直接把房贷基准利率降到了历史低点。

随后经房小妮对日照主流银行的调研，发现日照首套商贷利率降至4.1%，二套商贷利率普遍调至4.9%。

N.1从5.65%到4.1%

日照利率“跳水式”下跌

正所谓是，几家欢喜几家愁。

房贷利率再次下调，对于没买房的人来说，是重大利好。

但去年上车的买房人，经历了最难贷款一年，放款周期延长、严查流水证明，甚至部分银行直接暂停了二手房贷款业务，好不容易等到银行放款，不少首套刚需只能接受高利率。

在每每发出最新利率摸排的稿子时，日照楼市后台、文章互动评论都会收到网友们对房贷利率的大倒苦水，无外乎就是自己买在房贷利率高位，而现在4.1%的利率，让他们觉得亏大了。

@刘*东：去年买的5.5的情何以堪！！！

@Ei：我就是那个5.65的怨种

@夜-PiiCh：5.88的我，现在想跳楼……

@漫步：以前加点的5.5的也不给降了，又高位接盘了

@尼克杨：LPR利率下行有啥用，去年加的基点又没法降了

@当时只道是寻常：我是最肥的韭菜

@℡磐石：换两年再给涨上去

今年以来，5年期LPR连降三次，再加上银行BP不断下调，目前日照各大银行基本上都执行不加点，对比去年高位加点100，部分人首套房高达5.65%，现在最低能够做到4.1%。

利率不说腰斩，但也确实出现了大跳水，同样贷款100万，30年还清，算下来5.65%和4.1%的两个利率，利息差了近34万，每月可以少还940.37元。

好在是，对于选择浮动利率的购房者来说，LPR的下降意味着房贷利率的下降，但是具体执行时间要看自己的利率调整日。到利率调整日时，你的贷款利率将根据最新一期的LPR报价进行调整。

N.2利率大幅下调

以前站在高位的人怎么办？

但对于去年高位接盘的“房奴”来说，真的要打碎了牙往自己肚子里咽，毫无回转的机会吗？

房小妮根据最近各类信息，收集了几种可以使高房贷利率下降或降低的方法。（仅供参考，不是每个人都能实现，且每种都伴随着不同的风险和劣势，大家自行斟酌。）

1.提前还贷

这是目前市场上的主流方式，但门槛较高，前提是你手里有钱。

不过对于“提前还贷”，也有很多专家建议年轻人没必要提前还贷。

2.商转公

顾名思义，就是把商贷转为住房公积金贷款。但是，日照现在并不支持办理商转公业务。

此外，商转公也存在一定的限制，像贷款额度限制，目前日照公积金个人最高额度40万，夫妻双方最高60万。

3.等额本息转等额本金

如果现阶段收入比较稳定，可以更换还款方式为等额本金。等额本金前期还的本金多、利息支出少，因此适合提前还款。

以执行利率为4.9%，贷款时长30年，贷款100万元计算，等额本金要比等额本息，大致节少还17.36万元的总利息、总还款。

4.转售

这种方式一般是将房子卖给自己可信赖的人，可以是亲戚或朋友，确保交易真实可靠。

值得注意的是，这种方式会浪费对方首贷资格，还会产生税费等成本，最好提前计算，以免不划算。

5.带押过户

带押过户的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。简单说，是存在抵押的房产需上市交易的，可不必提前归还原来的房贷，便能完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

但是，目前日照尚未出台“带押过户”政策，济南、青岛二手房市场已全面推行。

N.3央行宣布降准

房贷利率有望再次下调吗？

9月5号，央行宣布降准：9月15号起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，从现在的8%，下调至6%，这是央行今年第二次下调外汇存款准备金率。

直白点说，降准意味着减少商业银行存在央行的钱，增加商业银行的钱。银行用于放贷的钱变多，因此向银行贷款也更容易。

在市场上流通资金变多的环境下，间接对楼市也会有一定影响。

除了央行降准之外，9月5日下午，人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示：引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。

这意味着，下一步房贷利率还有继续下降的可能。

目前日照主流银行首套商贷利率为4.1%，若房贷利率继续下调，会来到“3字头”时代吗？一起期待。

以上为正文，日照楼市稿件，欢迎转发，谢绝转载

E