上周南京二手房成交1576套，央行明确下半年信贷政策方向

一周楼市

8月第1周，南京二手房成交1576套，市场因高温天气影响，环比有所回落；江宁、浦口、鼓楼仍排名前三，仅雨花台区交易量环比小幅上涨；二手房新增挂牌量、价持续稳定。市场端，央行会议明确因城施策实施好差别化住房信贷政策，南京地铁、商业传多项新利好。

P.1交易概况

1、成交量1576套，环比下滑19.8%

8月首周（8.1-8.7），南京全市二手房成交量1576套（含高淳、溧水），环比下滑19.8%，其中主城9区成交1477套。从成交走势来看，7月市场高位收官，进入8月以来，因持续高温天气影响，市场需求有所减少，且购房者看房意愿也明显减弱，交易量环比出现回落。高温天气持续辐射，预计8月上半个月二手房交易会相对低迷。

2022年南京二手住宅周成交量及环比情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

2、江宁、浦口仍领跑，仅1区环比上升

从各区成交来看，上周江宁成交280套，仍排名第一，浦口成交268套，排在第二位；鼓楼稳居第三位，成交量174套。环比来看，仅雨花台一区交易量上升，上周成交153套，环比上涨7.7%；栖霞、六合、江宁降幅都达30%。

7.18-8.7南京各区周二手住宅成交量情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

3、新增挂牌2058套，挂牌价小幅上涨

据我爱我家南京研究院统计，上周南京二手房新增挂牌量2058套，环比基本持平；周新增挂牌均价35498元/㎡，环比小幅上涨1.9%。从市场供给端来看，6月中旬以来，南京逐周新增挂牌量都十分稳定，挂牌价则因不同房源影响存在小幅波动，整体维持在3.5万上下。

2022年南京二手住宅周新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套，元/㎡

P.2市场动态

1、央行：因城施策实施好差别化住房信贷政策

央行召开2022年下半年工作会议，部署下半年重点工作。其中提到：因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

释放了2个重大信号：一是因城施策，针对城市具体情况实施对应政策，意味着各城有更多自主性，房贷政策的操作空间更大。二是差别化住房信贷，即针对拥有不同套数房产的购房者实施不同的贷款政策。在当前的市场环境下，购买二套房或者是改善置换，有望迎来机遇。

2、城北2条在建地铁迎重磅新进展

7号线：南京7号线工程（北段）召开项目工程验收会。按照此前的工程建设计划，验收之后即是不载客试运行，北段有望今年底通车试运营！

1号线北延：根据地铁建设计划，在建1号线北延线工程即将接入既有1号线迈皋桥站。受新建线路割接施工影响，地铁1号线迈皋桥站、红山动物园站将于8月12日至8月16日临时停止运营服务。

3、桥北再迎重磅商业体！9月底正式开业

金象城购物中心官微宣布，项目将在9月25日盛大开业。项目位于桥北长江大桥旁，与华润万象汇隔桥相望，购物中心商业面积达14万㎡，自带江北首家5星级酒店——皇冠假日酒店，引进了超300家品牌，其中多家为江北首店。

4、南京C地块正式成交！落地江宁方山

开市客的位置位于方山南板块，吉印大道以南、丽泽路以西。开市客（C）集团与江宁高新区签署投资协议，全国首家包含开市客全部会员服务的旗舰店超市项目落户江宁。项目总投资约1亿美元，总建筑面积约5.4万平方米，根据最新的消息，预计2024年竣工交付。

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说明：本文市场数据均由我爱我家南京研究院统计，如有引用请标注来源，谢谢合作！

南京二套房首付比例下调？各家银行进度不一：有的已降至四成，有的暂未接到通知

每经记者：宋戈每经实习记者：宋钦章每经编辑：廖丹

近日，有消息传出，南京多家银行二套房商业按揭贷款的首付比例下调。

12月9日，《每日经济新闻》记者从多家大型银行南京地区支行了解到，目前各家银行进度不一，有的二套房首付比例下调至四成，有的则表示没接到上级通知。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，之前南京二套房首付比例偏高，部分改善性住房需求被抑制。本次结合当地实际情况，做出政策优化，符合因城施策的要求。未来，房地产迫切需要与经济复苏相匹配，逐步恢复，回归合理发展状态。

南京部分银行下调二套房首付比例至四成

记者以购房者身份致电南京多家银行得知，部分银行的二套房首付比例下调至四成，但也有银行仍然是六成首付。

工商银行南京某支行的个贷经理告诉记者，目前二套房付四贷六，即首付四成比例，而此前二套房需要首付六成，改成四成是前两天的事情。“征信有房贷就是二套房，不认房认贷。”

建设银行南京某支行的个贷经理表示，二套房的首付比例是本周才调整的，“名下有房贷没有结清的话，首付四成，利率是LPR加60个基点。”

类似地，邮储银行南京某支行房贷部门的工作人员也透露，近两天接到上级通知，二套房的首付比例调整至四成。如果是首套房，对方表示基本上是三成首付比例。

不过，也有大型银行表示没有收到降低二套房首付比例的通知。某国有大行南京一支行的个贷经理表示，“你名下在南京如果有一套房没结清房贷，首付会达到六成，贷四成，利率4.9%。”

对于其他银行下调二套房首付比例的消息，该工作人员也有所耳闻，“有的银行，它（首付比例）是反过来的，但我们没接到通知。”他告诉记者。

据悉，今年8月12日，《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》（下称《决议》）被多家媒体报道，《决议》称对新发放商业性个人住房贷款执行政策调整。

《决议》显示，对南京市区（不含溧水区、高淳区）范围内，有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，或有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%；对南京市区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于60%。

专家：房地产未来需要与经济复苏相匹配

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉在接受每经记者微信采访时表示：“实际上，杭州在11月份已经率先把二套房首付比例降到了四成，南京跟进也是顺理成章的事，并且符合国家的政策要求。”

据了解，今年11月份，杭州市对个人住房按揭贷款政策进行了调整，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%，政策调整范围为杭州市限购区。

“金融十六条提出因城施策支持刚性和改善性住房需求。之前南京二套房首付六成偏高，一些有改善性住房需求的家庭，因承担不了首付，而被挡在门外。本次南京结合当地的实际情况，作出这样的政策优化，符合因城施策的要求。虽然我们一直坚持‘房住不炒’，但对于正常的自住需求，我们还是要支持的，满足这类家庭的信贷需求。”张辉告诉记者。

在张辉看来，房地产由于受到持续调控和经济下行影响，目前处于过度收缩状态，未来迫切需要与经济复苏相匹配，逐步恢复，回归合理发展状态。“这几年的房地产调控都在挤泡沫。现在泡沫已经基本破除，投资投机性需求在需求结构中已经基本没有了，剩下绝大部分是自住需求，已经很健康了。在供给端，由于市场调整，开发企业也越来越理性，现在基本上都是以销定产，理性开发。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期各地方版本的放松还会有很多。从政策放松的内容看，涉及取消限购限贷、降低首付和房贷利率、公积金层面给予放松、给予契税补贴和购房补贴。应该说此类政策内容都是比较传统或经典的内容，也说明各地政策放松的空间还是很大。

“此类政策放松，或与近期国务院督导工作有关。当前督导组比较重视房地产市场信心提振的内容，各地也要把提振交易需求作为一项重要工作去抓。各地的地方版本有助于活跃房地产市场。”严跃进表示。

11月以来，信贷、债券、股权三箭齐发受益房地产行业。“第一支箭”为房企提供银行信贷支撑；“第二支箭”支持民营房企发债融资；“第三支箭”支持房地产企业股权融资。

从住宅成交量来看，11月南京楼市出现回暖迹象。据安居客南京站统计，11月，南京楼市共计成交新建商品住宅4549套，较10月涨42.7%；共计成交二手房7297套，较10月涨28.9%。而11月之前，南京楼市单月成交量已出现持续数月下跌。

每日经济新闻

继续下调！最低4.95%！南京最新房贷利率出炉

今天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，LPR依然维持不变：

2022年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

针对近期南京最新的房贷利率，我们也进行了摸底。「房产南京」咨询了南京14家银行的房贷利率最新情况，总结出来以下几点信息：

1、与上月相比，本月房贷利率继续大幅度下降，最高下调90个基点。

2、所摸索的银行当中，本月房贷利率，首套房和二套房均为“5”字头。首套房利率在5.0%-5.4%上下，已经低于去年最低水平。

3、银行审批时间进一步加快，客户资质良好材料齐全，基本都可以1-2个星期下款，最快1个礼拜。

4、多银行表示，对于不同人和不同楼盘、房源，房贷利率差别会比较大。

注：以下信息仅供参考，具体以各大银行网点为准。

最低仅有4.95%

本月南京房贷利率大幅度下调

「房产南京」摸底咨询了南京14家银行发现，与上个月相比，大部分银行房贷利率本月大幅度下调。

1、所摸索的银行当中，首套、二套房贷利率继续降，首套房和二套房都稳定在“5”字头。首套房利率在5.0%-5.4%上下（LPR+40/80个基点）；二套房贷利率中，基本在5.4%-5.6%（LPR+80/100个基点）。

2、根据数据显示，4月份这14家银行中首套房利率最高的是建设银行为5.40%（LPR+80个基点），最低的是农业银行，利率为4.95%（LPR+35个基点）。二套房房贷利率最高的是农业银行，为5.90%（LPR+130个基点），最低的是中国银行和平安银行，可以做到5.20%（LPR+60个基点）。

3、环比数据中，本月房贷利率与上月相比，几乎都在大幅度下调。14家银行进行了不同程度的下调，其中下调最多的是交通银行，下降了90个基点；二套房方面，除了紫金农商行不变之外，其余银行都进行了下调，其中交通银行下调了80/90个基点。

房贷利率持续走低

个人差别大，最快1个礼拜下款

今年以来，南京整体房贷利率呈现出逐月下降的走势，银行个贷经理直言：“每个月都会调降，一个月一个样。”并且，我们还了解到，相比于之前，近期对于房贷的具体利率，多银行表示因为资质等原因，每个人可能相差的会比较大。（以下为房产南京采访，引用请注明出处）

中国银行：我们有合作和不合作的区别，二手房当中合作的首套房可以是+40个基点，正常+60个基点，二套房合作的+60个基点，不合作+80个基点。

工商银行：现在不同的房屋和楼盘以及个人都要具体来谈，比如新房涉及到具体楼盘，二手房涉及到房龄、个人征信等情况，会有所不同，目前也不承诺具体贷款利率和下款时间了。

邮储银行：新房跟合作楼盘有关系，会有些折扣。

兴业银行：新房一般开发商是统一的要求5.4%，这样可以平衡所有银行的利率。

南京银行：现在不管是新房还是二手房，对外的房贷利率都不同，具体要看楼盘和二手房以及买房人资质。

关于贷款额度以及下款等待时间问题，得到的回复是，额度宽松，不用排队，材料齐全最快1-2个礼拜就可以下款。

交通银行：材料齐全一般1-2个礼拜下款。

建设银行：现在比去年低很多，最快1个礼拜下款。

平安银行：新房二手房一样，现在有额度，审批结束即可放款。

紫金农商行：纯商业贷款最快2个礼拜下款。

房贷利率一路走低，这个月几乎已经成为去年以来的新低，后期还会不会继续走低？我们也询问了个别银行的个贷经理。

交通银行：后期房贷利率是否还会一直走低不好说。

招商银行：现在确实比以前利率要低不少，而且额度相对宽松，利率应该不会再低了。

紫金农商行：利率下行，后面还会不会继续不知道。

农业银行：现在房贷利率真的很低了，去年高基点买房的人心里会比较难受，未来会不会还降不能预判到，但此前也有更低了，现在不好说。

去年高利率买房的人

要多付多少利息？

回顾去年的南京房贷利率，真的是一路上扬。以市场平均数据来看，最低时候首套房房贷利率是5.4%（LPR+80个基点，LPR为4.65%），最高的时候达到6.25%（LPR+160个基点，LPR为4.65%）。

目前南京首套房房贷利率基本上是在5.2%（LPR+60个基点，LPR为4.6%）上下。

去年最高房贷利率时候买房的人，到底要比现在多付多少利息？我们来简单算一下：假设纯商业贷款，贷款金额为200万，贷款年限为30年，等额本息。

2021年11月份：利率6.25%，需要支付利息：约243.3万，每月还款12314元。

2022年4月份：利率5.2%，需要支付利息：约195.4万，每月还款10982元。

多支付利息47.9万，每月还款多还1332元。按照目前的利率，每半年可以多买个ih手机，30年就是15部ih手机。

可惜的是，对于买房人来说，每个月的还款和利息，只会随着LPR变动，自己买房时候的基点数是不会变的。

近期，市场针对房地产市场，也不断放出利好消息。

4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。其中指出：因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

市场环境真的放松了，是机会也是机遇，这个时候买房人可以去淘一些自己心仪的房源，多比较一些银行的房贷利率。