夫妻俩买房遇征信问题想解除合同，他们的无理要求会得到法院的支持吗？

小夫妻俩买房遇征信问题，随心所欲地想解除合同，还想要回定金。他们的无理要求会得到法院的支持吗？

案情回顾

雨轩、袁洁都是90后，2020年初，两人相识后确定了恋爱关系。经过热恋后，两人办理了结婚登记，准备在成都购买一套房子作为婚房。说干就干，小夫妻俩立即把所有的钱全部集中到一块儿，算了算发现手头只有38万，首付款应该够了，小夫妻俩决定一边看房源一边再想办法。可所看的房源都不太满足他们的要求，户型好的价格又太高，价格低的户型又不好，就这样两人找来找去始终也没找到合适的房源。一天傍晚，小夫妻俩在路过一间房屋中介时，看见一则房屋出租出售的信息。

在吕霞的带领下，小夫妻俩看了房屋，这是一个套二的房屋，交通便利，位于5楼，户型方正，通风采光好，建筑面积近68平方米，出售价才89.5万元。小夫妻俩觉得这套房非常符合他们的要求，按揭购买的话首付款仅36万左右，便当场向吕霞提出愿意购买此房屋，随即，吕霞联系了房主谭玲。

雨轩：谭姐，我先讲明白，签订合同时支付给你5万元定金，过户当天再支付给你31.5万元，余款53万由我们的贷款银行支付给你，在此期间你不能出租房屋。还有，因我个人征信有瑕疵，需特别约定：到2020年12月15日我们贷款审批通过则合同继续履行，若贷款未审批通过或者贷款利率上浮高于30%,则双方和平解约且你退还我们4.8万元定金。你看这样特别约定一下可以不？

谭玲：这个我同意，但你们也要按时准备好申请贷款的资料，中介费我也帮你们承担6千，剩余1.25万中介费由你们自己承担，至于吕霞说他们公司可以给你们适当减少，那我不管。

当晚在房地产经纪公司办公室里，小夫妻俩与房主谭玲签订了房屋买卖合同。小夫妻俩支付给谭玲5万定金，没有支付中介费，谭玲支付了中介费6千元。第二天，吕霞通知小夫妻俩、房主谭玲如果在一周内准备齐全资料，在2020年12月15日前银行审批通过的机率就很大。收到通知后，小夫妻俩与谭玲各自准备资料去了。很快谭玲就将准备好的资料交给吕霞，而小夫妻俩却因“身网贷结清证明”卡壳不能在一周内提交。当吕霞将资料交给担保公司初审时，发现袁洁的其他征信有问题，需要补充提供另一贷款已结清的证明。但经过吕霞、谭玲多次催促，小夫妻俩仍旧不能提供结清证明。期间，小夫妻俩在征得谭玲的同意后，让吕霞进行了网签备案并打印了备案的存量房买卖合同。

当小夫妻俩将补充的结清证明拿给中介吕霞时，时间已经来到了2020年12月18日，虽然已经超出了合同的约定日期。但是到了2021年1月26日，银行贷款也没有审批下来。小夫妻俩一合计，就想退房，但是房主谭玲不同意。随后，经过多次协商，三方未就解除购房合同达成协议。小夫妻俩在2021年10月19日向人民法院提起诉讼，请求：确认《房屋买卖合同》已于2021年3月29日解除；谭玲退还购房定金4.8万元并承担资金占用费用2千元；本案全部诉讼费由谭玲承担。

法院审理后认为，本案中双方在合同中约定截止2020年12月15日，贷款审批未通过，则双方和平解约，谭玲应退还4.8万元。但双方在这之后仍就案涉房屋的买卖签订了《存量房买卖合同范本》并进行了网签备案。同时，在双方继续履行过程中，房地产经纪公司工作人员吕霞在2021年3月29日向小夫妻俩表示银行贷款审查严格，放款受限，并建议双方和平解约。但小夫妻俩、谭玲并未在当天就合同解除协商一致，因此合同并不当然解除。因此小夫妻俩请求确认合同在该时间解除，缺乏依据，法院不予支持。因双方协议并未在2020年12月15日解除，因此小夫妻俩适用约定的退还定金的条款主张退还定金并支付利息也缺乏依据，法院不予支持。最终，法院判决驳回小夫妻俩的诉讼请求，诉讼费减半收取，由小夫妻俩自己承担。

【文中人物均系化名】

解读嘉宾

成都市武侯区司法局局长苏靓

四川律军律师事务所律师谭钊

本案诉请确认合同的解除能否适用《民法典》？

根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定可知，本案合同签订在《民法典》施行前，履行过程持续到民法典施行后，所以应当适用民法典的规定。

本案合同约定“2020年12月15日，贷款审批未通过，则双方和平解约”是否是附期限和附条件的合同？

根据《民法典》第一百五十八条关于“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”以及《民法典》第一百六十条关于“民事法律行为可以附期限，但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。”的规可知，附期限或者附条件是针对合同生效或者失效的明确规定，而本案是已经签字生效并正在履行的房屋买卖合同，不存在生效或失效的情形，故“2020年12月15日，贷款审批未通过，则双方和平解约……”的约定是对合同解除事由发生时解除权人可以解除合同的约定。而不是附期限和附条件的合同。

什么是合同解除，民法典关于合同约定解除和法定解除是怎样规定的？

合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始至终或向将来消灭的一种行为。

约定解除规定：《民法典》第五百六十二条的规定如下：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

法定解除规定：《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

本案中三方继续履行合同的行为该如何认定？

根据《民法典》第五百六十二条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”的规定可知，在解除合同的事由已成就时，解除权人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，但是解除权人只能择其一而行之，否则将使三方当事人的合同法律关系处于一种不稳定状态。就本案而言，小夫妻俩、房主谭玲、房地产经纪公司在明知解除合同的事由已成就后，还自愿放弃该解除条款，选择继续履行合同，这就是三方均弃了解除权。若此后，原告小夫妻俩因此再主张合同的解除权，那就是违约，就是不履行债务。

本案被告房主谭玲应否退还定金？

根据《民法典》第五百八十七条关于“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定可知，本案原告小夫妻俩自愿放弃该解除条款，选择继续履行合同后，其已丧失了合同解除权，若再以该条款来解除合同那就是违约，就是不履行债务，不履行债务就无权请求返还定金，况且本案合同并未在2020年12月15日解除，所以本案被告谭玲不用退还定金。如因小夫妻俩违约履行合同给房主谭玲造成更大损失的，谭玲还可依据《民法典》第五百八十八条第二款关于“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”的规定向原告小夫妻俩主张超过定金的损失。

原告小夫妻俩主张合同已于2021年3月29日解除能否得到支持？

根据《民法典》第五百六十五条关于“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定可知，原告小夫妻俩在2020年12月15日已经明确得知无法取得银行贷款的情况下，仍要求继续履行合同，也实际在继续履行合同，是就继续履行达成了新的合意，在三方继续履行过程中，房地产经纪公司员工吕霞也仅仅在2021年3月29日向小夫妻俩表示，因银行审核严格，私人放贷额度受限，贷款尚未审批，建议和平解约，但小夫妻俩并未依法主张解除合同，且三方也并未就此进行协商，故合同并不当然解除。所以小夫妻俩主张确认合同在2021年3月29日解除缺乏依据，不予支持。

《民法典》有关合同解除的法律后果的规定是什么？

依据《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除的法律后果是：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

什么是资金占用费，被告谭玲应否支付资金占用费？

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第28条第二款关于“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十四条关于“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。”的规定可知，小夫妻俩主张资金占用费实际就是主张利息。而本案中三方所签房屋买卖合同并未在2020年12月15日解除，不存在资金占用利息一说，其利息的主张也缺乏依据，所以被告谭玲不支付资金占用费。

编辑：盖丹阳

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公积金贷款未通过想退房，绿地新里格林公馆却拒退1万元定金

开发商核算家庭财务时表示冯先生可以办理公积金贷款后，冯先生交了定金与首付，并签了定购协议，可等他到银行办理公积金贷款时，却被告知不符合办理条件。

2019年10月，冯先生看中了位于西咸新区绿地新里格林公馆的房子，“置业顾问和财务人员对我的家庭收入进行核算后，告知我可以办理公积金贷款，于是我交了1万元定金后，陆续交了房子首付，共38万多元。”

今年1月，冯先生前往银行办理公积金贷款，银行人员表示他不符合办理公积金贷款的条件，“工作人员说我的公积金额度覆盖不了，询问后我发现银行与开发商财务核算的方式不同，开发商多核算了我爱人的个体收入，而银行只认工资进账。”

办不了公积金贷款，冯先生买房经济压力较大，于是他想要退房，却被开发商告知之前所交的1万元定金不能退，首付退款时间也需3个月至6个月，“开发商说可以办商业贷款或改全款购房，如果可以全款买房，为什么要办公积金贷款呢？”

3月6日，冯先生收到开发商绿地集团西咸新区源北置业有限公司发的催签函，函上称，冯先生已与开发商签订《定购协议》，应按约定时间签订正式《商品房买卖合同》，如3日内不办理相关手续，开发商将采取措施并解除协议，所交定金也不退还。

9日，华商报记者联系冯先生买房时的置业顾问张某，张某称，她当初已跟冯先生说过无法办理公积金贷款，随后称自己正在忙会稍后再回复，截至发稿，记者未得到其回复。

记者联系开发商另一工作人员崔某，崔某称，工作人员向银行咨询过，冯先生同样无法办理混合贷，建议冯先生可以办理商贷或转为一次性全款购房，“冯先生因个人原因退房，是无法退定金的，并且冯先生已签《定购协议》，应按合同执行，如有疑问可走法律程序解决。”

华商报记者尤洁

男子挖洞三小时盗走几十万元金饰，被抓时正抱着布娃娃睡觉……

对我们这些刑侦民警来说

其实各式各类的作案方式有很多

但是现在采取这样粗暴方式的

是比较少的

被挡住的洞口

福建泉州，一金店内价值几十万元的黄金首饰被盗。该金店是一个方形的开放式大厅，店中央有两组方形的金饰展柜，被盗的黄金首饰就存放在这两组展柜中。

警方勘查时发现，金店的卷闸门没有被撬动的痕迹，现场也没有陌生人的指纹和其他有效信息，盗贼应是从其他地方进入或早已藏在店内。

店内公共视频显示，事发当天凌晨3:35左右，靠近墙壁的一个柜子被打开。十几分钟后，一男子头戴黑色塑料袋，从柜子里爬出，在收银台前翻找一阵后，他走入监控室关闭了电闸。行窃过程没能被完整记录。

经查，该柜门内有一高度约40厘米的洞口，可塞下三块半砖，被几排红色包装盒挡住。金店的后墙上也有一处明显破损的地方，破损处被人用砖块堵着。窃贼采取挖墙的方式，进入金店实施盗窃。

布娃娃里藏赃物

勘查完洞口后，警方调取了金店附近的公共视频，持续追踪男子行窃后的路线。

视频显示，该男子盗窃后骑行至晋江岸边，半小时后离开。离开时，车筐里原有的黑色包裹不见了。该男子很有可能在晋江岸边处理了作案时的工具。

之后，该男子向西北方向骑行两公里到达一小区附近。通过对周边居民进行走访，锁定一外地租户为重点排查对象。

据其房东描述，该租户姓唐，身高约1米65左右，体貌特征与盗窃金店的男子高度相似。事发当天，他匆忙退租，驾车离开了泉州。

警方立即对其展开追缉。历经10个小时，在湖南邵阳的火厂坪服务区，终于找到了正在车中熟睡的唐某，迅速将其控制。

唐某驾驶的车辆被塞满了行李物品，却未见失窃的黄金首饰。警方突然想到，在抓捕唐某时，他紧紧抱着一个布娃娃，这个行为十分可疑。于是，他们打开娃娃背后的拉链，发现黄金首饰就被藏在娃娃的腹内。

挖墙凿洞实施盗窃

据唐某供述，案发前两天，他到金店附近买宵夜。因为曾经做过建筑工人，他判断出金店所在的楼栋墙体不结实，很容易被挖空。当时的唐某刚失业，手头拮据，就产生了盗窃黄金首饰的想法。

事发当天，唐某先找到金店后墙的位置，用了两三个小时，挖通了厚度约为30厘米的墙，再把柜子的木板凿出一个洞，而后爬入店内偷盗。

作案后，唐某拿6个赃物去黄金回收店销赃，换得4万多元。最终，警方将唐某销赃的4万多元和追回的38件黄金首饰一并还给了金店老板。

经查，黄金回收店老板没有按照相关规定如实登记唐某的身份信息、物品特征和来源，而是直接收购了赃物并加工出售。

2022年4月，福建省泉州市鲤城区人民法院依法作出判决，唐某犯盗窃罪判处有期徒刑四年两个月，并处罚金人民币一万元，黄金回收店老板犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪判处有期徒刑一年，缓刑一年，并处罚金人民币五千元。

普法时间

Q1：构成掩饰、隐瞒犯罪所得罪的条件是什么？

A1：掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪的构成要件，在客观上是窝藏、转移、收购或代为销售，在主观上表现为明知。但是这里的明知不要求行为人非常具体地知道是通过什么犯罪、怎么获得这些财物的，只要求可能知道，也就是说主观上是否明知窝藏、转移、收购或代为销售的是犯罪所得是构成犯罪的关键。

Q2：如果回收店的老板不知道所收购的是赃物，是否也会构成犯罪呢？

A2：在本案当中，如果回收店的老板不知道收购的是盗窃的赃物，就不构成犯罪。但还需要进一步确定主观上是否明知这种主观认识状态。司法机关会根据案件情况，依据一般的生活经验、常识、逻辑进行司法推定。综合考虑的因素包括交易的时间、地点，交易的方式、价格，是否有合法的手续，卖主是否熟悉或者是了解，物品的性能状态等。比如说，如果是交易价格明显低于市场价格，而且又没有正当理由或者卖主说不清这些物品的性能状态而又急于脱手等类似的情况，就可能推定行为人是明知的。

案件来源《今日说法》节目《金店盗洞》

记者李莉

来源：石家庄普法