利率低至4.45%，买房记得先咨询这几家银行

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利率又降了，首套低至4.45%

本周，有媒体从渣打银行及汇丰银行了解到，目前这两家银行的首套最低利率为4.45%、二套5.1%，较4月份的首套4.7%、二套5.25%下降显著。但范围仅限于二手房，且只能纯商贷。

与此同时，建行等国有银行的利率也在下调，首套从上个月的5.0%降至最低4.7%。

有业内人士认为，杭州的房贷或许还有进一步下探空间。

因为根据中国人民银行、银保监会发布的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。以5月20日公布的5年期LPR为4.45%来计算，下限为4.25%。

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新政后，已有家庭用上了新增“房票”

上周，杭州“5.17新政”出台，明确符合条件的三孩家庭可多一个购房名额，且在报名参与新房摇号时被视为“无房家庭”，可优先摇号。

随后，杭州市卫健委也对“符合条件的三孩家庭”进行解答，明确申请人双方应具有合法的夫妻关系，已共同生育或合法收养三个子女（现有子女数），且第三个子女的出生或收养日期应在2021年5月31日（含）以后。

海潮望月城展示中心图源：杭报房产

新政公布当天，望江新城的海潮望月城领证，80套房源中有24套向无房家庭倾斜，精装均价69141元/平方米。据透露，最终入围的748户家庭中，已出现符合要求的三孩家庭报名。

这也是新政后首批使用新增房票的三孩家庭。

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多盘公示项目规划，

涉及艮北、下沙、滨江等板块

本周，包括绿城东冠项目、绿城大学城北项目、大家牛田项目、万科良渚项目等多个楼盘进行了规划公示。

公示信息显示，绿城东冠项目位于冠新佳苑北侧，规划建造9幢21-26层高层，外立面由涂料、铝板和石材组成，精装限价40000元/平方米，与周边二手房基本持平。

绿城东冠项目规划图

距离最近的在售新盘为金成滨玺云筑，精装限价38000元/平方米，迄今为止只有1次开盘记录，160套房源仅有1组家庭登记。

同一天，绿城大学城北项目也进行公示，拟建造6幢26层的高层，社区中央还规划有880平方米绿地和室外活动场地等。项目精装限价27500元/平方米。

绿城大学城北项目规划图

另一个关注度比较高的，就是大家的牛田项目。地块位于艮北新城南部，与中海翠揽云境相邻，与钱二板块仅一路之隔，精装限价44400元/平方米。

规划信息显示，项目建筑面积约16.7万平方米，拟打造17幢13-16层的高层，中心还有一个小型景观水系。

大家牛田项目规划图

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第五批未来社区创建名单发布

近日，浙江省住房和城乡建设厅官方公布第五批未来社区创建名单，共涉及186个项目。其中仅有13个为新建类，其余均为旧改项目。

名单中，杭州项目有33个，但仅萧山临空社区和淳安千岛珍珠社区为新建项目。旧改项目中，上城区占比较大，有11个，西湖区2个，滨江区1个，萧山区3个，余杭区2个，临平区2个，钱塘区6个，富阳区2个，桐庐县1个，淳安县1个。

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上海恢复一批次地块出让，

将于6月1日进行现场竞拍

5月26日，上海发布恢复第一批次地块出让的通知，将于5月31日发布现场交易活动安排，6月1日正式进行现场竞拍。

根据通知，公告地块均采用挂牌方式出让，取消先前“招挂复合打分入围”方式，有效申请人即为竞买人。

据悉，此次共有36宗住宅地块出让，总面积199.71万平方米（2995.6亩），总建筑面积425.19万平方米，总起始价806.5亿元。

从供地区域来看，临港新片区有8宗，松江区和青浦区各有4宗，闵行区、嘉定区、奉贤区、宝山区各有3宗，普陀区、浦东新区、金山区各有2宗，杨浦区和徐汇区各有1宗。

购房成本又降了！昆明已有多家银行房贷利率低至4.1%

8月22日上午，全国银行间同业拆借中心发布最新贷款市场报价利率（LPR）。根据最新报价，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

来源：中国人民银行

今年5月15日，央行发布差别化信贷政策显示，各地首套房的利率可低于报价利率的20个基点。也就是说，此次LPR下调后，按最新的5年期以上LPR4.3%计算，首套房利率可低至4.1%，购房成本将进一步降低。

昆明至少已有8家银行执行最新房贷利率

最新LPR刚出，微信朋友圈里就有项目置业顾问和渠道发出消息：“即日起，首套利率4.1%，二套4.9%”，也有项目发出相关海报。

置业顾问发布的朋友圈和项目海报

那么，昆明市场上已经按照最新房贷利率执行了吗？根据记者了解的情况，昆明目前至少已有8家银行执行最新房贷利率，即首套最低4.1%，二套最低4.9%。

西山区一项目置业顾问介绍，只要政策出来，房贷利率肯定会按照最新的LPR实施，“今天（22日）以后，首套房贷利率肯定就是4.1%了。”

呈贡区一项目置业顾问介绍，“我们合作的10多家银行都调整了，首套4.1%，二套4.9%。”

工商银行相关工作人员表示，LPR调整之后，工行“从今天（22日）开始，首套房贷利率按照4.1%执行，二套房贷利率4.9%。目前只要客户资质好，审核流程走完就可以放款。”

交通银行工作人员称，已经按照最新的最低首套4.1%，二套4.9%执行，只要客户征信和流水没有问题，都可以享受这个利率。

中国银行工作人员表示，已经按照首套最低4.1%，二套最低4.9%执行，具体要看合作楼盘情况和客户的资质来决定。

记者联系的银行中，招商银行和光大银行的工作人员表示目前还未接到再次下调房贷利率的通知，目前还是“首套4.25%，二套5.05%。”

5年期以上LPR下调15个基点对房地产市场意义重大

首套房贷利率低至4.1%，购房者能省下多少钱呢？

以贷款100万元，贷款期限30年计算：若房贷利率为4.25%，那么每月还款4919.4元，利息77.1万元，还款总额177.1万元。

若房贷利率为4.1%，那么每月还款4831.98元，支付利息73.95万元，还款总额173.95万元，总购房成本将降低3.15万元，每月少还款87.42元。

需要说明的是，这是按照贷款30年，利率4.1%的固定值来计算的。购房后，购房者还可能提前还款，或受房贷利率浮动等因素影响，这个数值并非一成不变，但可以确定的是，LPR下调，能有效降低购房者的购房成本。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，这是5年期以上LPR今年以来继1月和5月后第三次下调。业内对于本次LPR下调早有预料，就在前几天，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，MLF利率下降10个基点。这一操作被视作LPR下调的指向标。

从近期的经济走势和市场行情来看，8月份LPR下调也是符合市场需求的，其中，金融数据一直未有明显好转，7月新增信贷规模回落明显，信贷需求尚未完全复苏，在这样的背景下，LPR下调能有效的提升投资需求和居民消费积极性，对于信贷需求的恢复有着重要意义。

“本次LPR针对性下调反映出中央解决房地产市场难题的决心”

分析认为，本次LPR变动的一个重要特点就在于不对称调整，并且对与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更甚。体现了对于房地产市场的政策倾斜力度，尤其是在当前观望情绪尚浓，市场信心亟需提振的背景下，这样的政策安排对于整个房地产市场而言是一项重大利好政策，体现了中央对房地产市场的实质性支持。尤其是基于近期以来的烂尾楼停贷潮风波对市场信心带来的重大打击，本次LPR针对性下调也是反映出中央对解决房地产市场难题的决心。

整体来看，当前房地产市场仍面临着一定的下行压力，尤其是在近期停贷潮风波的干扰下，市场恢复进程受阻，根据国家统计局公布的7月份市场数据来看，开发投资累计同比持续下降，销售面积累计同比降幅扩大，数据不甚理想。促进房地产市场回稳迫在眉睫。

在这样的背景下，本次LPR下调，尤其是5年期以上LPR下调15个基点，对房地产市场意义重大。一方面，可以有效的降低购房成本，对购房者而言能够提升入市的积极性，对于企业而言，融资成本也有所降低，一定程度上缓解企业的资金压力，降低流动性风险。对提振市场信心起到很好的支撑作用，预计后续在信贷宽松的支持下，市场恢复进程会加快。

同时，后续各地房贷利率下调的空间也有所扩大，对于各地方房地产销售的复苏也能起到很好的助力。

来源：大象房鉴所

都市时报全媒体记者：姜洁

责编：杨芮

编审：符亚丽

终审：周健军

房贷利率史上最低，现在是否买房的绝佳时机？

最近，房地产市场上最大的利好莫过于房贷利率：目前我国的房贷利率已经降低到史上最低水平！

在这样的背景下，买房人面对的两大迫切问题：

第一，房贷利率未来会怎样，会不会继续降？

第二，现在是不是买房的绝佳契机？

1、房贷利率史上最低，济南首套房利率4.1%

上周，最新的LPR数据出炉。作为房贷基准利率，5年前LPR下调15个基点至4.30%！

这使得我国的房贷基准利率延续了下跌趋势，而且创下了历史最低水平，比2008年亚洲金融危机期间的5.94%还要低！

有人说，在2008年年底，房贷利率可以在基准利率的基础上打7折。这意味着，当时的房贷利率最低可达4.185%左右。

但现如今，首套房房贷利率也可以在基准利率上下浮20个基点。据媒体报道，济南市场已有招商、建行、浦发、工商等银行执行新利率，首套房贷款利率最低执行4.10%、二套房4.90%！

这意味着，无论是基准利率，还是打折后的实际执行利率，我们的房贷利率都已经创下了历史最低水平！

2、未来利率会怎么样？可能发生的两种路径

房贷基准利率已经创下史上最低，未来它会怎么样走呢？

首先，纵向看，近二三十年，我们国家的房贷基准利率是不断下滑的！

在上世纪90年代，我们的房贷利率一度高达10%以上，此后它在波动中不断下滑，自2011年7月7日以来更是呈现单方面持续下滑，从7.05%下降到了现如今的4.3%。

（房贷基准利率趋势图）

其次，横向看，参照世界上其他国家和地区，通常来说发展中国家的利率更高，而发达国家的利率更低。

我们来看“四大金砖”与部分发达国家的房贷基准利率对比：

我们可以看到，四大金砖国家中，南非、巴西、俄罗斯的房贷基准利率都达到10%及以上！

在发达国家中，美国房贷利率最高，达到5.13%，日本最低，只有1.4%。

另外，一些落后国家的房贷基准利率更高。全球数据库机构Si的资料显示，目前全球房贷利率最高的分别是以下国家：

这些国家都是欠发达国家，部分国家甚至可以说是失败国家。

其三，从我们的现实看，经过近几十年的快速发展，我们已经迈入中等收入经济体行列，这是个可上可下的敏感时间段。

截至2021年，我们国家人均GDP约1.23万美元，世界排名64位，非常接近世界平均水平，是名副其实的中等收入经济体。

当进入中等收入水平后，世界上有两类完全不同的案例：

一类是成功案例，比如韩国、中国台湾地区，它们成为中等收入经济体后，经济在稍作调整后继续向上，最终变成发达经济体。

在这样的经济体中，社会利率整体是盘旋向下的。在经济发展低迷期，它们通常会降低利率刺激经济；经济恢复后，提高利率以抑制通胀；通胀控制后，利率会逐渐再次进入下行趋势……

一类是比较尴尬的案例，比如南美洲、东南亚的很多经济体，它们在成为中等收入经济体后会陷入停滞，也就是进入所谓的中等收入陷阱。

在这样的经济体中，宽松的货币政策可能并没有让经济恢复，从而不得不持续货币放水，并出现严重通胀，最终让经济陷入长期滞涨，利率也不得不大幅上涨，呈现大涨大落状态，最终长期无法实现低利率。

所以，未来我们的利率大致怎么走？大家可以根据自己对宏观经济的看法做出自己的判断。

至于我们的答案，如果有亲友问我们，我们可能这么回答：

短期内，迫于经济形势，利率大概率持续低迷，不排除进一步下降可能性；中期看，如果经济彻底复苏，会加息抑制通胀，经济进入良性循环后迈过中等收入陷阱，逐渐成为长期低利率经济体；同时，也应保持敬畏之心，警惕中等收入陷阱，那就不是利率、房子的事儿了，那对我们所有人来说都是不幸，无论你是哪行哪业……

3、现在是不是买房的绝佳时机？只提两个建议

利率降低到史上最低，现在是不是买房的绝佳时机？这个问题同样令人非常纠结。

首先，我们的城市化进程还在半山腰，还有大量的人口在想着买房，在等着落户城市。从这种意义上说，房地产市场还有很长的发展道路。

其次，从微观说，济南这样的二线城市人口吸纳力很强，而且济南的住宅供应也并不过剩，所以我们的房价还是比较坚挺的。

以上两点，都是给我们信心的地方。

但不利的方面也很明显。

首先是，现在的经济形势比较复杂，部分人收入受到极大影响。

在观察君的身边，已经有N多好友的收入下降，甚至有个别好友遭遇失业，他们都是中等收入群体，是社会中坚力量，现如今却收入水平大降，令人唏嘘不已。我们可以环顾自己身边的亲戚朋友，有多少人收入受到冲击，不必多说。

其次，高房价已经压垮很多人，也把很多本该买房的人挤出了市场。

人们常说，房价不是有买不起的人决定的，而是由买得起的人决定的。这句话没毛病，但现在的问题是，能买得起房子的人能不能撑起当前的市场？

很多人会说，XX城市的房价不高。但房价高不高的标准是什么？在我们看来，这个标准应该是房价与老百姓的收入比。

如果房价收入比太高，将使得老百姓把人生的绝大部分财富都投资到房子上，那老百姓的压力就会很大，而且让老百姓没有财富去消费，不利于我们内需增长。

那么，我们的房价收入比高吗？拿我们的一线城市与国际大都市相比，我们的房价收入比是相当高。

如果说，以前大家对房价太高的担忧只是停留在心理上，现在这种的担忧已经呈现在现实中——

新出生人口的大幅下降，十三五期间可能出现的人口负增长，都已经说明高房价已经超出了很多人的承受范围，这不得不让我们担心。

基于以上因素，现在是不是买房的绝佳时机？我们不知道，但如果身边亲友正在买房，我们会向他如此建议：

第一，我们不建议继续“投资”房产，特别是对于已经有多套房的人来说，要学会合理配置资产。

观察君一位好友，家里已经有3套房子。最近，他父母一套老房子面临拆迁，能赔偿一百多万，他向观察君问道，去哪儿买房比较好？

我就对他分析，为什么一定要买房子，你已经有3套房子了，你的绝大部分财富都在房子上，不要把鸡蛋放在一个篮子里吗，有100万现金握在手中，做一些正规渠道的理财，随时可以变现，或者出去旅游，吃吃喝喝玩玩，是不是能进一步提高生活的幸福度？

现在投资房产的变现周期长，投资回报不确定性，已经不是很好的投资标的了。

第二，建议到高速内、配套相对成熟片区买房，不建议去远郊组团

在楼市收缩期，越中心的位置资产越坚挺。

在现在的行情下，我们非常不建议大家到配套远不成熟、甚至只是停留在规划中的片区买房。这个地方要多少年成熟，你能居住吗，对外出租有人接手吗，多少年之后你才能将它出手？自己不住、没人租、不好出手的房子，永远不要买！