你的房贷利率又降了！百万贷款一年少还2500元，未来或会再降

22日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR由3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%。其中，5年期以上LPR在今年已是第三次下调，累计下降了35个基点。

5年期以上LPR的下调对楼市带来直接利好，按照首套房商贷不低于“LPR-20个基点”的要求，本次下调后，首套房房贷利率进一步下降至最低4.1%。对于那些正在还房贷的人群来说，以贷款100万元、等额本息30年计算，4.45%降到4.3%后，总利息节省约3.19万元，月供少了约88元。若算上今年三次的累计降幅，月供的减少幅度更大，每月较今年1月份少还207.66元，一年接近2500元。

5年期以上LPR下调幅度略超预期

本次1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点，基本上符合市场预期。

今年8月15日央行公告称，本月MLF操作利率为2.75%，上月为2.85%；当日7天期逆回购利率为2.0%，上次为2.1%。中国银行研究院研究员梁斯对中新经纬称，LPR改革以来，中国利率传导机制进一步打通，“政策利率(MLF)→市场基准利率(LPR)→市场利率(贷款利率)”传导的利率体系基本建立，金融机构发放贷款利率跟随LPR同向联动，贷款利率隐性下限被打破。三年来，在LPR改革带动下，金融机构信贷利率持续下降，企业融资成本连创新低，2022年二季度末，企业贷款利率已降至4.16%，为历史最低，LPR改革有力支持了实体经济发展。

东方金诚分析称，8月LPR报价下行体现了在政策性降息(MLF利率下调)引导下，企业和居民贷款利率将出现新一轮较快下调趋势，进而带动有效信贷需求回升，以宽信用支持稳增长的政策意图。这意味着继5月稳住宏观经济大盘一揽子政策落地后，新一轮稳增长措施正在加码，其重点也正在由此前打通物流堵点、推动复工复产的供给端发力，转向更大力度地提振消费、投资等宏观经济总需求。

多位分析人士认为，相较于1年期LPR，5年期以上LPR出现15个基点的大幅下降，有些略超预期，而此番下调对房地产市场更为利好。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，5年期以上LPR下调15个基点，略超出预期，“目前房地产复苏遇到新情况，金融贷款部门要积极宣传低成本房贷政策，鼓励合理住房消费，用好信贷政策，促进住房交易市场恢复。”

中原地产首席分析师张大伟称，根据国家统计局数据，7月份70城房价下调的城市数量再度增加，销售价格下调幅度有所加大，虽然稳楼市的政策频出，但购房者信心依旧低迷。此次下调，会增强购房人的心理预期。

全年下降35个基点或创13年来新低

5年期以上LPR的下调，减轻了购房人的房贷压力。

中新经纬以贷款100万元、等额本息30年还款为例，若以4.45%的贷款利率计算，每月需还5037.19元，总利息支出约81.34万元；以4.3%的贷款利率计算，每月需还4948.71元，减少约88元，总利息支出约78.15万元，减少约3.19万元。

将时间线拉长，2022年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下调35个基点。具体看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下调至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下调至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下调至4.3%。

仍以贷款100万元、等额本息30年还款为例，若以4.65%的贷款利率计算，每月需还5156.37元，总利息支出约85.63万元。这意味着，相较于1月，正在还房贷的购房人每月能少还207.66元，一年少还2491.92元。

要提醒的是，正在还款的购房人并不能立即享受到5年期以上LPR下调带来的利好。在2020年存量房贷批量转化成LPR报价后，一些购房人选择在合同签署日调整房贷利率，还有人选择在新一年的1月份调整，不论选择哪种方式，房贷利率每年只变动一次。因此，何时能享受到贷款利率下调，还要看房贷调整日期。

对于那些准备买房的人来说，下调的利好则可以快速享受。今年5月，央行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。因此，5年期以上LPR降至4.3%后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限则为4.1%，二套房贷利率下限降至4.9%。

首套房贷款利率4.1%的下限，在历史上是什么水平？张大伟对中新经纬说：“从近些年看，房贷利率最低的年份是2009年，当时房贷利率普遍打七折，首套房房贷利率最低4.158%。而对比此前的基准利率的话，也是历史最低了。”

房贷利率相对偏高未来还有下降空间

业内认为，5年期以上LPR在未来还有下降空间。

东方金诚认为，当前居民房贷利率仍处相对较高水平，需要较大幅度下调5年期以上LPR报价，为房贷利率进一步下行铺平道路。根据央行最新季度数据，6月新发放房贷利率为4.62%，环比3月大幅下降87个基点，主要是5月房贷利率“双降”所致(5月，全国首套房贷利率下限下调20个基点，5年期以上LPR报价下调15个基点)。当前房贷利率已处于历史低点附近。

该机构称，不过，与一般贷款利率走势相比，房贷利率仍处于偏高水平：6月，包括房贷、企业贷款等在内的一般贷款利率为4.76%，较历史均值低151个基点，而房贷利率较历史均值低96个基点。这意味着6月房贷利率仍然相对偏高。

东方金诚预测，LPR在今年下半年仍有一定下调空间，特别是5年期以上LPR会有15-20个基点的较大降幅。一方面，疫情波动下，下半年消费修复将较为温和，房地产还会低位运行一段时间，另外，在全球经济衰退阴影下，此前对经济增长拉动作用较大的出口存在减速趋势。这些因素意味着政策面有可能进一步加大稳增长力度，重点是刺激国内总需求。另一方面，下半年国内物价形势总体有望保持稳定，猪肉价格上涨带动的结构性通胀难以引发物价全面大幅大涨，扣除食品和能源价格的核心CPI将持续保持2.0%以下的低位(8月为0.8%)，不会对未来宏观政策形成较大掣肘。与此同时，下半年美联储等海外央行在政策收紧过程中，会更多考虑由此带来的经济衰退风险，政策收紧步伐有可能放缓。这意味着国内政策宽松的外部约束也在减轻。

张大伟也认为，5年期以上LPR在未来还有下降的可能。一方面，房地产市场尚未完全企稳，需要金融政策的支持；另一方面，存量房贷利率偏高，有下调利率、促进居民进行其他消费的必要。

（中新经纬）

最低3.78%！银行消费贷款利率一降再降，比房贷还便宜？

上个月，杭州的张先生看中了城北的一个网红楼盘。刚好，他手头有一张房票，加上一、二手房5000多元的单价倒挂，不免有点心动。可是摇号需要80万元冻结款，盘了盘手头流动资金，还有20万元缺口，他想到了个人信用消费贷。

“差不多从4月开始，银行‘狂轰乱炸’消费贷推销短信，最低的是一家国有行，4.35%年利率，最近又收到了另一家国有行的短信，借款利率从4.80%下调到4.35%。”张先生说。

由于消费贷严禁违规流入楼市的规定，张先生的贷款自然没有办成，但是各家银行发力消费贷是一个不争的事实。事实上，除了国有行，一些股份行和城商行也在“降利率”，最低仅3.78%。不过，申请这类贷款往往需要贷款人满足诸多条件，银行也在这类业务上设置了诸如利率折扣券、锦鲤秒杀等活动。

利率折扣券、锦鲤秒杀消费贷业务玩出了花第一波“消费贷降利率”要从国有行说起。快报3月20日报道，多家国有行降低消费贷利率至4.35%，但针对的多是“白名单”客户，最近，银行正在放宽这一限制。

（新闻回顾☞银行“求借钱”？杭州人发现最近接到消费贷打折促销的电话短信多了）

例如，张先生提到的国有大行，3月借款利率为4.80%，最近降到4.35%，就是一个很典型的例子。

该行工作人员告诉记者，4.35%的借款利率是从今年2月开始的，对申请人条件有一些要求，类似定向邀约，当时只有优质客户可以拿到这个贷款利率；而现在，“低价”面向更广大的客户群体。

开始行动的不止国有行。最近，某股份制银行上线了一款线上贷款产品，客户领取预约券后贷款利率达3.78%，单笔最长贷款期限为6个月，已经是市面上能找到的最低利率。

不过，优惠利率不是你想领就能领的。它针对的是该行的金卡客户，对日均资产有一定要求，还需要满足建额规则等。

而就在上个月，该行针对新客户推出的是9折券活动，折后最低利率5.04%。

上周，华东一家农商行开始了一个名为“市民贷锦鲤”的活动。活动页介绍，通过“锦鲤”名额秒杀，可获得3.85%的优惠贷款利率，每天仅限10名。

同时，该行针对一些合作企业，推送了两款产品，拼团利率最低4.8%，最高额度分别是30万元和50万元。这个利率，在消费贷普遍5字、6字开头的城商行中相当具有竞争力。

信用卡分期近期也被银行盯上了除了消费贷，银行还看中了信用卡分期这块蛋糕，最近频频发力。

杭州的唐先生最近接到某国有大行的客服电话和短信，推销的是该行的信用卡分期业务。

唐先生表示，他办的信用卡有额度5万元，每个月消费不超过1万元。他还有一张该行的储蓄卡，一般卡内余额几万到几十万不等，同时在该行还有几万元的理财。

他觉得很奇怪：自己并不缺钱，为什么银行会认为他需要信用卡分期？

事实上，正是因为唐先生属于优质客户，才会被银行“盯”上。

“当下银行卡市场已经处于饱和状态，而银行今年以来大力推广优质客户的分期，一方面是为了增加客户粘度，另一方面也是为了让客户所持卡片保持活跃度，现在是买方市场，如果银行不拿出优惠或者相关措施粘住客户，那么客户就有可能面临客户流失问题。”信用卡专家董铮表示。

为了增加客户参与的积极性，银行在信用卡分期业务上也给出了诸多优惠。比如上述国有行，使用信用卡分期年手续费最低3%，另一家股份行的活动则是信用卡分期手续费5折。

记者王潇潇

编辑肖旭

房贷利率下调 年轻人要珍惜“首贷”

对于近期想要买房的年轻人，房贷利率降了肯定是好事，但相比此次降息的5个基点，首套房贷的机会更重要。

房贷利率下调

25年百万商贷每月可省近1200元利息

日前，央行公布了本月的贷款市场报价利率（LPR）：1年期3.7%，5年期以上4.6%，较上期分别下调10个基点（1个基点等于0.01%）和5个基点。由于房贷利率大都与5年期LPR挂钩，各家银行已于上周开始执行最新利率。

目前，北京地区个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

此前，北京首套房贷利率下限为5.20%，二套房贷利率下限为5.70%；从1月21日开始，二者均跟随LPR下调5个基点，分别降至5.15%和5.65%。

不要小瞧这5个基点，对贷款月供的影响非常大。

以25年期100万商业房贷为例，首套房贷月供为5933.63元，二套房贷月供为6230.78元，比首套房贷高出297.15元。

如果贷款额度为400万的话，首套房贷月供为23724.52元，二套房贷月供24923.12元，每月相差1188.6元，25年累计下来，首套房贷比二套房贷要少付利息35.66万元。

珍惜首次购房机会

买500万房产首套首付较二套少125万

年轻人首次买房时手里积蓄都不会太多，相较应付每月的月供，一次性凑齐数百万的房贷首付对大部分人来说更不容易。

目前，北京地区首套房首付款比例不低于35%，如果买的是非普通自住房，首付款比例不低于40%；二套房贷首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，分别比首套房贷高出25%和40%。

以北京一套500万的普通住宅来算，申请首套房贷首付需要175万元；如果是二套房贷就需要首付300万元，二者相差125万元，首套房贷的首付压力要小很多。

当然，二套房贷的贷款金额也比首套房贷少了125万元，每月月供也会相应减少。不过对于处于上升期的年轻人来说，收入一般都会逐年增加，月供的压力只会越来越小；而首付款可是要在签合同后不久一次付清的，凑不齐的话别说贷款办不了，可能房子也“飞”了。

首套房如何认定呢？北京执行的是“认房又认贷”的政策，即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录，才能享受首套房贷待遇。如果名下无房，但是有过贷款记录，也只能按二套房计算。

等额本息等额本金怎么选？

例如首次购房买一套售价500万元的房子，首付175万，贷款325万，期限25年，利率5.15%，等额本息与等额本金还款方式有何差别？

等额本息

●首月还款额19284.29元

●第2个月开始每月均还19284.29元

●本息合计5785285.64元

●支付利息款2535285.64元

等额本金

●首月还款额24781.25元

●第2个月开始逐月递减46.49元

●本息合计5349161.46元

●支付利息款2099161.46元

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年轻人更适合哪种还款方式？

很多购房人在准备买房时，不清楚等额本息与等额本金的区别，虽然两者只有一字之差，其实却大有不同。

购房人每月的月供其实都包含本金与利息两部分。等额本息最重要的一个特点是每月的还款额相同，但其中本金和利息所占的比例却每月都不同，本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

等额本息还款法的好处是每月偿还的贷款额度相同，还贷稳定，便于贷款人合理安排自己的收支计划；这种还款法最大缺点是支付的利息较多，所以比较适合未来收入会逐渐增加的年轻人。

等额本金法最大的特点是每月所还的本金都一样，但利息不同，月供呈逐月递减的状态，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。这种还款法的优点是利息支出相对较少，缺点是前期还贷压力较大，适合目前收入较高，但是未来收入可能降低、准备提前还款或者几年后有置换打算的人群。

举例来说，如果一个年轻人首次购房要买一套售价500万元的房子，首付175万，贷款325万，期限25年，利率5.15%，按等额本息还款，每月还款19284.29元，25年总利息为2535285.64元；如果是按等额本金还款法，第一个月要还款24781.25元，比等额本息法的月供高了近5500元，以后每月递减46.49元，25年总利息支出为2099161.46元，比等额本息法少支出利息43.6万元。不过大部分购房者都会选择提前还款，一般还款年限不会超过10年，所以两种方法的实际利息相差不多。但月供增加5000元，会大大影响当前的生活质量。所以，等额本息还款法更适合年轻人。（程婕）

来源：北京青年报