临沂市房屋抵押贷款如何选择

相信大家在面对众多银行在办理哪家贷款这方面一定有过这样的困惑——哪家我可以办理？哪家利率最低？哪家还本金时间最长？下面我将结合我的工作经验给大家简要分析一下。

大家先要建立两个基本概念，一、现在经济政策层面是大力扶持实体经济，适当支持居民消费，体现到银行政策上就是同一家银行有营业执照的办理的经营性贷款利率是低于消费性贷款。二、经济学上收益越高风险越大，那么银行贷款的原理就是风险越大利率就越高，住宅抵押贷款便是传统贷款中风险最小的贷款类型，所以通常利率最低。

下面根据常见的几类贷款条件，对通常的贷款选择进行简要的介绍：

征信查询次数正常——征信贷款申请和信用卡申请查询次数6个月少于6次

征信正常——征信逾期次数两年内总计不超过6次且未出现连续3个月逾期的情况

银行交易流水正常——银行流水上营业收入通过行业利润率倒推利润额足够覆盖贷款额

1、征信正常，查询正常，流水正常，营业执照过1年，房产在名下超3个月，首推平安银行，事少速度快材料齐全3-5天，一年一还本金3.2厘不用买理财。

2，征信正常，查询正常，流水正常，有真实经营无营业执照，房产在名下超1年，首推民生银行，3.4厘-3.8厘先息后本，可无还本续贷10年。

3、征信正常，查询正常，无流水，有营业执照超3个月，房产新过户也可，首推建设银行，3.54厘先息后本，三年一还本。

4、征信正常，查询正常，无流水，新办营业执照，房产新过户也可，首推邮储银行，3.6厘先息后本，一年一还本，其次农业银行3.28厘，再次济宁银行5.6厘4天放款无费用.

5、征信逾期次数12次以内，并无当前逾期，新办营业执照，首推临商银行线下先息后本7.3厘，其次威海蓝海银行12.8厘。

速度上济宁=平安＞邮储＞蓝海＞民生=建行=农行

利率上工商=平安＜交通=农业＜建行＜民生＜济宁=农商=临商＜蓝海=担保自有资金

征信审核尺度上临商线下＞蓝海＞农商＞济宁＞平安=民生=建行=邮储＞工商

各行其实都有特色业务比如，齐丰银行可以做自建房，集体土地房产；莱商银行可做二押；农行商用公寓也可进件；潍坊银行可做担保流水贷等等，希望大家在这方面多交流，对我们的错误也多多指教。

融资困难如何破解？ 农行“纳税e贷”、“抵押e贷”帮你轻松搞定！

小微企业是民营经济发展的生力军，也是推动国民经济发展的重要力量，更是扩大就业、改善民生的重要支撑。

为了精准助力小微企业发展，农业银行不断提升普惠金融政策支撑，强力拓展线上产品扩户增容，多措并举济民惠商，助力破解小微企业融资难题，助推小微企业稳企稳岗、复工复产。

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什么是纳税贷？

纳税贷，是以企业涉税信息为主，结合企业及企业主的结算、工商、征信等内外部信息，运用大数据技术进行分析评价，对诚信纳税的小微企业提供的在线自助循环使用的网络融资产品。

企业准入条件

企业经营2年以上；

纳税信用等级A、B、M级；

近2年无税务严重失信情况、不存在欠缴的税款；

近12个月纳税总额在1万元（含）以上、销售收入在20万元（含）以上。

产品特点

全流程在线办理

可线上办理授权、申请、签约、提款，省时省力又省心。

纯信用免担保

无需抵质押担保，使用网银、掌银发起申请，一点即贷。

极速秒审秒批

依托税务、结算、工商、征信多维税务数据，为企业增信。

额度循环使用

贷款额度最高300万元，按日计息，一年内循环使用。

还款方式灵活

可通过网银、掌银提款还款，支持利随本清、分期还款等多种还款方式。

什么是抵押贷？

抵押贷是以农业银行认可的优质房产抵押作为主要担保方式，对符合条件的小微企业办理的在线抵押贷款业务。

“抵押贷”企业准入条件

生产经营1年（含）以上，能够提供居住用房（不含别墅）、商业用房、办公用房、工业用房等市场流通性较好的物业。

“抵押贷”的贷款特点

（一）额度高，期限长

抵押贷整合多维数据，为企业智能匹配金融服务，贷款额度最高1000万元，额度有效期最长10年；

（二）押品种类多样

可接受居住用房、办公用房、商业用房、工业用房等多种押品作为贷款抵押；

（三）审批智能快捷

依托互联网、大数据实现贷款在线自动审批、业务办理方便快捷；

（四）资金灵活运用

可通过农业银行掌银、网银提款还款，支持利随本清、分期还款等多种还款方式；

（五）减费让利，减轻企业负担

押品评估费、抵押登记费均由农业银行承担，切实降低小微企业融资成本，减轻企业负担。

如果您有融资需求

可到就近农行网点咨询办理

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在上海，普通人也能操作的经营性抵押贷款

引言：经营性抵押贷款其实不是一个新鲜词，但由于从2020年开始政府为保经济、保就业、保民生，相关政策大放水，使得该类贷款的热度近三年来一直居高不下。

今年，经营性抵押贷出现年化利率低至3.85%的产品，这是往年所不敢想象的。作为一种长期贷款，利率低破4%，从某些角度上看，其优势已经远超同为长期贷款的按揭贷款。

经营性抵押贷概念：经营性抵押贷是为匹配小微企业推出的长期贷款，借款人以房屋抵押的方式从银行申请贷款。

国务院推行“扶持小微企业发展”的政策，经营贷的低利率正是为了迎合这一政策。

然而，实际情况与政策口号多少有些出入，小微企业融资难的问题不是一朝一夕能解决的。小微企业风险大，短期贷款银行都审查得很严，更不必说长达二三十年的长期贷款。

虽然银行愿意放贷给小企业主，但是相比于经营状况不稳定的小企业，银行显然更乐意冒更小的风险，放贷给收入来源稳定的上班族。实际上，普通上班族只要提前做好规划流程，也可以申请经营性抵押贷款。

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经营性抵押贷款优势

1、利率低：2020年下半年以来的多次定向降息，结合今年疫情影响，使得现在经营贷利率甚至和按揭利率倒挂。真实经营年化利率可低至3.85%，普通人也可以申请到3.85%二十年等额本息/三年先息后本的产品。

2、贷足成数高，套数不受限：无论名下有几套房屋或有无房贷记录，根据当前政策理论分析，都可以贷足7成，甚至更多，避开成数不足的困境。

3、灵活性高，还款方式多样：还款方式包括5-10年先息后本、类按揭的二十年等额本息、随借随还。

4、效率高：只要做好贷前规划工作，大部分银行可以实现进件5个工作日内完成批复，效率远超按揭。

近两三年来，经营贷的利率从近6%降至低于3.75%，综合优势明显高于按揭，相关产品也从平庸的类目一跃成为各家银行主推的贷款产品。执意上车的还是上车了，左右摇摆的，也伴随着房价的一路上升不得不用尽手段。

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经营性抵押贷的几大要素

NO.1房产证

房产证主要包括：商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形态。

商品房的额度：大部分可以操作的是7成，但可以拉高额度做到8-9.5成，贷款年限通常在1-30年，一般比较常做的是15年或者20年。且还款方式十分灵活，包括先息后本、等额本息、随借随还等。

公寓和别墅额度：一般只有5成，通常无法拉高额度，主要是该类房产市场的流动性差。许多银行甚至不接受该类房产的经营性抵押贷。

写字楼和商铺：要求就更苛刻了，最高只有5成，且必须处于收租状态，即需要提供租赁合同。可以选择的银行比公寓和别墅还要少。宅基地、自建房、厂房、地皮抵押也可以，但条件更不友好，这里就不展开介绍了。

对于商品房、别墅、公寓来说，大部分人买房不会全款买。如果在按揭，手上必须有房产证，且银行评估价7成减去按揭欠银行的款必须大于0才能操作。全款房可以直接出证抵押。

NO.2营业执照

如果贷款人为真实经营，根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以，注意场地的招牌清楚，现场有经营物料。如果不是真实经营，需要根据当时的银行政策，另行沟通。

经营时长：如果贷款人的执照未满三个月，很多银行不准入。如果此时你的房本也是新的，也就是双新，需要等待双新期过去。经营执照满一年后，可选择的余地就比较大了。

此外，有很多人自己当老板，但是法人不是自己，这种情况下要签订一定的暗股协议就可以。但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然，直系亲属有营业执照也是可借用的。

NO.3征信

征信对经营性抵押贷来说也是尤为重要的，银行查征信时主要针对征信负债、征信查询次数以及历史逾期情况。

负债：银行为了控制风险，往往对企业/个人要求是，负债不超过总资产的70%，一旦超过这个百分比，坏账率风险极高。因此贷款者要注意控制自己的负债率。

征信查询次数：一份健康的征信报告，对征信查询次数是有一定要求的，一般来说，一个月不超3次，2个月不超4次，3个月不超8次，基本没有问题。超过这个数据太多的话可能会面临大数据评分过低的问题。

历史逾期:当前如果有逾期是铁定过不了的，所以我们现在讨论的是历史逾期问题。历史逾期主要看金额和时间。如果历史有过逾期，但时间比较久远且金额不是太大，银行会与贷款者进行线下沟通，但如果历史逾期记录比较恶劣，包括不仅限于贷款数额较大、逾期时间较长等，那基本也很难通过。

NO.4银行流水

银行流水是很多贷款者容易忽略的一环，很多贷款者准备了房产和营业执照，但往往会忘了银行流水也需要。

既然是经营性抵押贷款，必然需要贷款者有经营性流水。很多工薪阶层对账户流水不太了解，但作为银行审批人员，是能够轻易通过流水分辨你是工薪层还是经营身份的，所以这点需要提前包装一下。

经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水，还要体现经营。根据我们的经验，抵押贷100w以内需要6w以上的进账，100-400w需要10w进账，500w以上的需要15w进账。当然一定要有留存，在5-10笔，有对公的账户转账更好。如果没有就对私人转账。

NO.5贷款主体

抵押贷主体年龄大部分在25-65岁，如果不在这个年龄范围内的，需要提供共同借款人或者担保人。

已婚的提供结婚证、户口本，谁是主借人上的谁的征信，一般是收入较多，征信较干净的作为主借人。离异的提供离婚证，虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异，但是离婚的确可以做负债隔离。未婚的这里没有特别注意事项。

如果房子是夫妻一方单独所有，当前来贷款也要夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债。如果房子是共同所有，房本上有多少个人，那么出面签约就要有多少人到场，这是没得商量的。

此外，有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的，比如：公检法，持枪警员等。如果有过犯罪记录，也很容易被拒之门外。这些，都是贷款者需要提前了解好的。

以上就是操作经营性抵押贷的全部要素，如果有问题，欢迎在后台留言进行讨论。