部分银行提前还房贷需排队到明年 4 月，银行为何不愿即时批准呢？

2022年下半年，“提前还贷”这个词热度越来越高，很多购房者正加入提前还房贷大军。据报道，各大一二线城市愈发普遍，比如杭州部分银行提前还房贷已排到明年4月；北京有市民反映某国有大行要排到明年3月；广州则有银行称要等30至40天左右等等。

恰好身边有同事在说，当她还在和老公商量，明年要不要提前还贷时，没想到提前还贷已经开始排队啦？那么，我们就来看看：此时银行为何不愿意即时批准提前还款呢？

一、现象：银行门口再次大排长龙，客户经理表示不可思议据北京青年报的报道，因为提前还房贷的人数过多，北京一家银行门口大排长龙，就连银行的客户经理也觉得不可思议。

客户经理说，今年选择提前还贷的数量相比往年整体增长了20%，有的网点单月提前还款金额比正常月份要多出一倍。

同时，也有媒体报道指出，全国范围内有银行直接拒绝客户提前还款的要求，如果提前还房贷有银行要收高额违约金。

可以看出，这些大部分购房者以前的房贷都是五六个点以上，银行又不肯给存量房贷降息，那就只能先还掉房贷，再去换利率更低的经营贷。毕竟现在经营贷最低可以做到3.7%，比房贷便宜两个点，一年确实可以省下不少利息。

部分以投资为目的的房贷客户，最为关注的是房价能否上涨。但今年以来，各地的房贷不仅没有上涨，还出现了不同程度的下跌。

面临“房价上涨跑不赢房贷利息”的情况，而且对于房价上涨没有预期的情况下，“提前还贷”似乎是投资类房贷客户唯一的正确选择。比如今年不少大企业降薪，导致很多高收入家庭难以支付月供，想要减轻负担是许多家庭考虑的首要问题。对于已经有房还在供房的家庭，大多会选择将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来，办理提前还贷。

二、案例：银行员工不容易，我也是要赚钱的，也要考核CPI的毫无疑问，大批量的提前还房贷，银行贷款经理是要扣钱的。那么，银行领导要扣钱，银行工作人员只能告诉你没有额度了。

我有个亲戚前段时间准备去银行存3年期，邮政银行工作人员说没有了。我打电话给其银行营业点负责人，他让我亲戚去存，但告诉我存一笔钱，他们要上报，而且他要扣钱，银行工作人员要扣钱，这是事实。同时，它潜台词是我在2020年左右给他拉不少存款，他其实是在还我人情。

毫无疑问，商业银行目前是一个大型公司，它是要赚钱的，他们员工也要考察CPI，各种指标去考核。以前利息6.3%，6.88%（二套上浮40%）。目前消费贷款利率都是4%到5%，装修贷款也可以做到5%，所以房贷这肯定是优质指标啊。这时，许多有钱人自然还掉贷款了，可银行任务是一级级下达的：

A指标，银行工作人员拿多少钱奖励；

B指标，银行工作人员扣多少钱；

C指标，银行工作人员扣多少钱，直属领导扣多少钱；

D指标，银行工作人员扣多少钱，直属领导扣多少钱，再上级扣多少钱。

比如达到C指标，领导肯定不愿意自己扣钱，其次影响自己业绩、考核和晋升。所以银行工作人员告诉你提前还贷需要排队，因为这关系银行工作人员切实利益。其实，我们要知道，自从2020年新冠疫情以后，大部分银行工作人员收入已经在减少了。你是想还可否不？当然可以的。

三、分析：不要低估市场的决策，准确来说，不要低估居民的算帐能力要知道，居民追求的无非是少花钱，而银行要的更多的是高质量的贷款和利息，这两者之间本身是存在矛盾的。

在涨价去库存后，市场需求端被点燃，投资者和刚需构成购房需求，信贷需求激增，即便是不断基准利率在上浮，信贷都是供不应求，房地产充分发挥着印钞的职能，每发放一笔贷款就创造了一笔货币供应。这也创造了一个传导，房价涨得越快，购房需求越旺盛，信贷需求越旺盛，信贷需求越旺盛，执行利率越高，基准利率上浮10%就是5.39，上浮20%就是5.88%，上浮30%就是6.37%。即便如此，只要房价增速高于这个数字，6~7%的利息大家都是抢着要，要知道涨价去库存很多城市按天张，2016年70城数据平均增速都高达两位数，大量高利率房贷被创造出来。

等潮水退了，大家发现房价高增长不能持续了，可借的债总要还的，尤其收入预期不涨的时候，拿什么还债，加杠杆一方面是对未来房价的乐观预期，另一方面是对收入的乐观预期，这两年客观现状是两个前提都不存在了，越来越多的人开始算细账。

前几年上车的群体，增值根本就无法抹平利息和中间产生的税收，绝大多数的城市都是在替银行打工，拿着5~6%的资金成本去投资每年2~3%增速的房子，今年70城数据多数处于负的0~3%，持续个几年算上利息基本把首付就消耗完了。

政策为了托市，只有一个办法，就是宽松信贷，降低利息和贷款的门槛，而且利率算了下，不管是首套房还是二套房，执行利率一年内普遍下跌100个，前几年购房者面临高房价、高利率和高违约风险，100万贷款20年多还接近13~14万利息，30年分期的话则省大概20万左右利息，这就是晚买一两年的利息成本下降，还不包括房价的直接下跌。相反，再看投资收益，经济下行带来投资收益下降，现在什么投资可以做到5~6%的低风险收益，挺难的，连银行净值型理财都亏钱，一进一出，提前还款也就成了很多人的选择。

最后的话：晴天送伞、雨天收伞，银行就是这么干的

总之，当前房贷利率大幅高于理财收益率，还贷比存理财是“赚的”。而且现在新旧房贷利率差拉大，真要买房的人，肯定是把过去房贷还掉，再借新的低利率房贷。对银行而言，存量房贷那可真是优质中的优质资产，贷款利率还比较高，性价比如此之高的资产能轻易让你还了吗，肯定要想方设法设置门槛。

但是，退一万步讲，对于真正有刚性需求和改善的群体，至少今年比过去几年要好的多，今年70城数据就在那里，房企为了回款不仅不会加附加条款，还会额外送些物业之类的东西，多数城市利率下行至少100等等，其实这都是隐形的利好。

房贷一年多没批下来？？原因都在这里

有两种人不能获得抵押贷款。

1连续三次和累计六次没有还款的：2在法院有执行记录的

上述两类人不能够贷款买房。目前，市场上有许多恢复信用的公司，这些公司都是无用的。不要上当受骗，只能靠全额购买。

除此之外，几乎所有的住房贷款都可以办成

图片来自龙湖·翠湖壹号

原因：房地产价值。房子的成交价是100万，你需要30万首付。即使你的信用很差，几年后不贷款，银行也会直接封查并拍卖房子，这比赚取利息还多

正常银行贷款审批的主要要求是，资金收入是月供的两倍。如果你还有汽车贷款和其他债务，就需要两倍以上。

无法满足以下条件之一：

1有稳定的工作，如公务员、教师等，可以直接免除流程审批。

2月供在5000以内，无需流量审批。

3去一家宽松的银行，多开一些证明材料。

4用父母作为共同借款人

注：如今，假流水会被轻易发现，银行全部联网，随时可以查出。

其如果信用记录有几次预期，并不重要，不要太担心。

总结：只要征信过关，贷款没有问题

我会坚持每天分享各种房地产体验，发布文章，希望能在买房买车的过程中给大家带来帮助。如果您有任何问题，留言我会回复。

付了60万首付 4个月后却被告知房贷办不下来 宁波这位业主懵了

市民陈女士反映，她去年购买了鄞州区中海学仕九里的一套公寓，约定今年三月份交房。可是交房的日子到了，销售方却突然通知陈女士：她的房贷没有批下来。陈女士要么全款买房，并在三个月内付清；要么，销售方把陈女士交付的60%首付款退还给她，没有任何赔偿。陈女士认为销售方这样的操作太不合理，她希望对方给出合理解释，并得到应有的赔偿。

2020年11月1日，陈女士看了鄞州区中海学仕九里的一套二手房公寓。当时销售人员表示，这套公寓很抢手，如果想买就要趁早。本来还有点犹豫的陈女士就马上付了定金。不过，陈女士在付款的收据上看到，收款方并不是开发商。

陈女士称：“在付定金的时候，上面写着贵州亿诚，一个贵州的公司，我就有疑惑，他们（销售）说开发商（中海）授权给他们的，他们也是一样，那我也是信任他们，就这样签了。”

听了销售人员的话，陈女士也没多想。陈女士看中的这套公寓总价100万，双方约定首付60%，剩下的贷款。为了稳妥，陈女士特意去查了自己的征信。

陈女士表示：“（征信）给他们看，他们就说没有任何问题，能贷款下来的，（2020年11月9日）就这样我付了首付。”

按照合同，双方应在2021年3月31日办理该房屋的不动产权转移登记。但是，3月底的时候，陈女士接到了一个电话。

陈女士称：“（贵州亿诚实业有限公司客服）说政策现在收紧，贷款贷不下来，如果说三个月内凑不齐剩下的尾款，他们就退款给我，他们就是通知我，也没有给我商量的余地。”

陈女士认为，买房的时候销售方明确表示可以贷款，现在却通知她无法操作。她认为销售方要承担赔偿责任。

陈女士表示：“退款的话也可以，退款给我，房子升值的（部分）差额也要补给我，包括违约金，都要退给我。”

那么，陈女士的诉求能实现吗？记者拨通了贵州亿诚实业有限公司客服的电话。

贵州亿诚实业有限公司客服表示：“如果您付不了全款的话，您就可以过来办退，然后办退的话，我们派财务过去给您做相应的流程和资料，如果想要的话就是付全款，过户、更名。（那赔偿没有吗？）公司没有给到我。（为什么会存在这样的情况？贷款贷不下来呢）这个是公司的流程，我也不清楚。”

随后，记者又来到了当时陈女士购房的售楼处。

记者：你们是哪个公司？

售楼处工作人员：中海。

记者：之前那个公司呢？

售楼处工作人员：不知道。

记者：中海这个公司跟贵州这个公司有什么关系呢有关系吗？

售楼处工作人员：没有啊，没有关系。

记者：他们怎么会在这里卖房子呢？

售楼处工作人员：不是跟我们签的协议，你是跟他们签的协议，你是不是要跟他们联系，让他们派人过来。

这位中海房产的工作人员表示，陈女士与贵州亿诚实业有限公司之间的购房行为和中海无关。随后，记者来到了鄞州区住房和城乡建设局。

鄞州区住建局房地产市场管理科工作人员表示：“（原本的房产公司是属于）中海的，中海开发的，如果是产权人卖出来，他要取得不动产产权证以后才可以销售，他（贵州亿诚实业有限公司）又不是开发商，又不是代理公司，代理公司也有三方合同。”

记者：那为什么他们能在那卖房子呢？

鄞州区住建局房地产市场管理科工作人员说：“所以这个情况我们要搞清楚以后才能详细给你们回复。”

工作人员表示，贵州亿诚实业有限公司的销售行为不符合相关规定。该公司销售人员给出的，陈女士银行贷款通不过的说法也存在问题。

鄞州区住建局房地产市场管理科工作人员称：“（那其实是跟银行贷不出款是无关的？）银行贷款这个贷不了，这个合同银行不认可的，银行贷款要我们那边认可的，统一的存量房买卖合同，我们窗口备案后才能认可。”

鄞州区住建局房地产市场管理科负责人周志成称：“他们贵州这个公司可能是有问题的，房产公司的房子可能是卖给他的，他们的钱跟房产公司还没有付清，没有付清的话，过户不能过户，贵州这个公司可能在没有完成手续之前没有办理房产证，应该是房产证办好以后，再通过二手房买卖的，在这个过程中他提前出卖了，卖给小业主了，从程序上来说，里面肯定有瑕疵、有漏洞，是不规范的。”

周志成表示，他们会马上着手调查事情的来龙去脉，给陈女士一个说法。

鄞州区住建局房地产市场管理科负责人周志成表示：“我们要去现场调查，包括中海房产，到底跟他们的合同怎么在订的，包括小业主的情况，能找到贵州的公司，可以找到的，我们尽量到他们公司去调查。根据调查的情况，有可能牵扯到欺诈销售也好，包括其他问题也好，我们会同其他部门一同来处理。（时间上您大概会给答复是在什么时候呢？）一个星期左右吧，我们尽快去调查核实去。”

记者陈欣鲍靖晖