5年期LPR下调15个基点：房贷利率或再降，购房成本减少

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。这意味着1年期LPR维持3.70%不变，5年期LPR由此前的4.6%下调至4.45%，下调了15个基点。

作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。那么，5年期LPR大幅降低对于购房者有哪些利好？

首套房贷款利率可降至4.25%，百万房贷每月少还款207元

这是今年年内第二次下调5年期LPR，在此前的1月20日，5年期LPR出现第一次下调5个基点至4.6%。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅表示：“今年年内连续对5年期LPR调整，反映了连续刺激、加力刺激的政策意图。同时，下调5年期LPR是房地产市场需求端政策组合拳的一部分。从政策层面来看，全国多个城市在近期已经降低了首套普通商品住房贷款的基准利率，包括通过差别化信贷利率的设计。”

值得关注的是，5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这两个政策相叠加，首套住房商业性个人住房贷款利率最低下限将在4.45%的基础上再次降低20个基点，即为4.25%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“此前央行已经明确了‘LPR-20个基点’的房贷定价思路，此次LPR下调将进一步引导房贷利率下调。这意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能。”

以100万元贷款本金、30年等额本息的偿还方式的案例进行计算，叠加LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，那么，购房者的实际房贷利率就可以变为4.25%，假设购房者的房贷利率从4.6%下调为4.25%，其月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。

“需要说明的是，存量房贷用户的利息调整或者说已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才可以进行下调利息。而近期新购房的家庭，利率最低可以做到4.25%，实际过程中如何操作要看银行的行动。”严跃进如是说。

利好购房者和房企，促进楼市加快复苏

58安居客房产研究院分院院长张波表示：“除了美国次债危机时，国内房贷利率7折外，本轮已经是近十年来的利率水平低点，可以看出中央从金融层面拉动居民购房信心的力度明显增强。可以肯定的是，中央层面对楼市的利好效应正在逐步显现，各地调控的跟进亦需因城施策加速、重效，今年上半年楼市迎来全面复苏值得期待。”

“此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，对于房企申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。”严跃进补充说。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示：“此时通过压低按揭利率，拉动房地产需求市场，通过去库存的方式，来促进房地产企业去库存，从而加快房企资产周转速度，提高房企资产流动性，能够帮助房企回收流动性，同时也能帮助购房者降低成本。”

多个城市已下调房贷利率至4.4%，或将进一步下调

在央行联合银保监会将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点之后，经过短短的5天时间，多地已经响应这一政策，截至目前，郑州、天津、济南、苏州、无锡等地部分银行首套房贷款利率最低均降至4.4%。

据新京报记者了解，目前，苏州部分银行首套房贷利率由4.6%降至4.4%，二套房仍执行5.2%。无锡同样如此，部分银行首套房开始执行4.4%的利率水平，二套房利率不变。

苏州一位房产中介人员向新京报记者表示：“苏州首套房贷利率最高时曾超过6%，今年2月份还在5.1%左右。目前主流利率在4.6%左右。5月18日，已经有银行收到调整的通知，首套房贷利率降至4.4%，但是资料审核可能会严格。”

天津一位房产中介人员告诉记者，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行在内的四大行，以及兴业银行、浦发银行等银行，已经开始执行首套房贷款利率最低4.4%。

对此，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱说：“在5月15日央行公布各地差别化信贷政策之后，据不完全统计，已有20个城市首套房最低房贷利率降至4.4%，其中不乏一些一线城市和热点二线城市，包括深圳、广州、天津、苏州、济南、青岛、重庆等。此次5年期LPR再下调15个基点，这些城市的首套房最低利率仍有进一步下调的空间。”

“LPR下调叠加央行差别化的信贷政策，对市场的回稳有重要的作用。当前房地产市场需求端市场动力不足一个重要原因在于市场信心不足，央行多次实质性的支持，对提振购房者的信心起到很好的支撑。在中央信贷宽松的支持下，市场回稳的速度会加快，预计疫情好转后积累的需求将会逐步释放，下半年房地产市场销售逐步走高。”王小嫱说。

新京报记者徐倩段文平

编辑武新校对赵琳

7月LPR按兵不动，房贷利率还会下调吗？

继6月按兵不动后，7月LPR（贷款市场报价利率）继续保持不变。对于这一情况，市场并不意外。

“5月5年期以上LPR刚刚下行了15，其在贷款量价上所形成的效果明显且具有持续性，因此于本月再度引导LPR下行的必要性不高。”光大证券固定收益首席分析师张旭对记者称。

不过，近期部分地区房地产项目出现业主停贷事件，“保交楼”再度被监管部门强调，这激发了市场对于5年期LPR报价单独下调以支持楼市回暖的预期。但从结果来看，这一预期落空，本月5年期LPR报价并未变化。东方金诚首席宏观分析师王青认为，监管层或正在观察5月房贷利率“双降”对楼市的持续性影响。

在不少业内人士看来，未来LPR仍有调降空间，其表现形式很可能为LPR相对于MLF（中期借贷便利）利率加点幅度的压缩，即LPR在MLF利率不变的情况下单独下调。其中，5年期LPR报价再度单独下调的概率较大，进一步带动居民房贷利率下调；同时，结合下半年投资和消费修复动能分析，也不排除1年期LPR报价小幅下调的可能。

LPR连续两个月不变

7月20日，最新一期LPR报价出炉：1年期品种报3.70%，上次为3.70%，5年期以上品种报4.45%，上次为4.45%。至此，LPR已连续两个月未变。而在今年5月，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）创下单次最大降幅。

LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点。7月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价的定价基础没有变化；加点方面，4月之后未实施降准，近期未出台其他降成本措施，再加上6月贷款规模大幅冲高，贷款利率处于历史最低水平附近。由此，无论从银行资金成本还是贷款市场供需平衡角度看，7月报价行都缺乏下调加点的动力。

光大银行宏观分析师周茂华对记者表示，本月LPR继续保持不变，基本符合预期，一方面，6月金融和经济数据显示，国内经济活动加快恢复，实体经济融资需求明显回暖，信贷结构优化，市场利率维持低位；另一方面，经过此前几次LPR利率调降，加上复杂的经营环境，部分银行面临较大的息差压力。

数据显示，截至今年1季度末，商业银行净息差为1.97%，环比下降0.11个百分点，较2021年同期下降0.2个百分点，创2017年以来最低。其中，大型银行与城商行的净息差均已跌破2.0%，分别为1.98%和1.73%。

另外，5月5年期LPR报价下调15个基点，幅度较大，对市场的影响还在持续。张旭称，5月LPR下行的效果明显，在5月LPR下调后，5月和6月人民币贷款一举由4月的同比少增扭转为了大幅多增。“5月份LPR变化对于信贷总量显著的、快速的影响也体现出我国货币政策是有力且高效的。”

张旭还提及，这一调整对于贷款市场的影响显然是具有持续性的，其作用并不会因新一期LPR报价的公布而归零。本个LPR周期内（即7月20日至下一次LPR报价前），大量的长期限贷款依然使用下行了15后的LPR（即4.45%）作为定价基准，银行发放贷款过程中所受到的利率约束仍处于较为宽松的状态，这将促进信贷总量的稳定性进一步加强。

与此同时，7月LPR报价不变，银行实际贷款利率将保持在历史低位附近，王青称，部分银行还可能自主下调企业和居民实际贷款利率。在经济转向复苏阶段，这将有助于提振实体经济融资需求，推动各项贷款余额增速保持上扬势头。

另外，今年新设立的三项结构性货币政策工具（科技创新再贷款、普惠养老专项再贷款试点和交通物流专项再贷款）将于7月开始首次申请。这在带动银行贷款增量扩面的同时，也会形成一定“减价”效应。

5年期品种下调概率大

虽然本月LPR保持不变，但在不少业内人士看来，未来LPR仍有调降空间。张旭对记者称：“略长一些看，LPR终归是要下行的，其表现形式很可能为LPR相对于MLF利率加点幅度的压缩，而不是MLF利率的主动下降。”

更进一步看，资金成本是加点幅度的主要决定因素之一，今年1月以来1年期LPR一直没有变化，但这期间银行的资金成本降了不少。比如，4月的全面降准为金融机构每年直接节约资金成本65亿元，6月份全国银行新发生存款的加权平均利率就较4月份下降了12，近四个月商业银行存单发行利率出现了较大幅度的下行。

“量变引起质变，上述变化所形成的蓄力较有可能在下一阶段的LPR中得到体现。”张旭说道。

王青也认为，未来MLF利率下调的可能性较小，但考虑到下半年全球经济减速前景下，我国出口增速波动下行的可能性较大，房地产还将低位运行一段时间，加之国内消费修复可能较缓，政策面在稳增长方向将保持较高连续性，接下来货币政策操作的重点将是稳住政策利率，着力引导实际贷款利率下行，持续降低实体经济融资成本，以宽信用巩固经济修复势头。

其中就包括进一步引导房贷利率下行，推动楼市在三季度尽快回暖。根据央行公布的最新数据，3月居民房贷加权平均利率为5.49%，较2021年12月的前期高点下降14个基点，仍明显高于同期4.98%的一般贷款利率，且仍停留在房贷利率历史均值附近。

王青判断，5月房贷利率“双降”落地，二季度居民房贷加权平均利率或有30-40个基点的较大降幅。“但无论从当前楼市景气状态，还是居民房贷利率的绝对及相对水平来看，三季度房贷利率都有较大下行空间。除了银行自主下调居民房贷利率外，通过引导5年期LPR报价下行，带动居民房贷利率全面下调，将是未来稳楼市的一个主要发力点。”

“未来房贷利率有进一步下调的空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，尤其是有些城市房贷利率没有朝着最低方向走，三季度依然是降低房贷利率的重要时期。但对于一些此前已经做过调整的，三季度会维持不变。

另从房地产市场表现来看，严跃进分析，房地产市场有进一步企稳和复苏的空间，尤其是低利率加各类宽松购房政策，依然有助于促进房地产市场向好发展。

事实上，LPR改革已为监管层提供了相应的政策工具，目前监管部门继续引导压降银行负债端成本，为降低实际贷款利率释放更多空间。有分析称，下半年在MLF利率保持不变的同时，监管层可通过引导银行资金成本下行，推动LPR报价下调，进而降低企业和居民贷款利率。其中，4月新设立的存款利率市场化调整机制有望持续发挥关键作用。

整体而言，在王青看来，基于当前楼市动向及控制相关风险的考虑，三季度5年期LPR报价再度单独下调的概率较大；视下半年投资和消费修复动能而定，也不排除1年期LPR报价小幅下调的可能。“稳定MLF利率+下调LPR报价”将是未来一段时间货币政策在保持稳增长取向的同时“兼顾内外平衡”的一个具体举措。

央行：全国一百多个城市银行自主下调房贷利率

在4月14日举办的2022年一季度金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。

房地产贷款主要由个人住房贷款和房地产开发贷款两项构成。个人住房贷款与房地产交易直接相关。比如说，新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值，从长期观察，始终在38%到42%之间波动。受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。

此外，随着个人住房贷款余额不断增大，每个月的还款额也在逐渐增大。3月末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%，尽管人民银行观察新房贷款发放额与新房销售额的比值还处于历史上较高的水平，但余额同比增速比去年末下降了2.3个百分点。

从房地产开发贷款看，恒大风险显性化后，金融机构出现了短期的应激反应，人民银行积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求。与去年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。

据介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

下一步，人民银行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。

图片来源：ICh