利率低至4.45%，买房记得先咨询这几家银行
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利率又降了，首套低至4.45%
本周，有媒体从渣打银行及汇丰银行了解到，目前这两家银行的首套最低利率为4.45%、二套5.1%，较4月份的首套4.7%、二套5.25%下降显著。但范围仅限于二手房，且只能纯商贷。
与此同时，建行等国有银行的利率也在下调，首套从上个月的5.0%降至最低4.7%。
有业内人士认为，杭州的房贷或许还有进一步下探空间。
因为根据中国人民银行、银保监会发布的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。以5月20日公布的5年期LPR为4.45%来计算，下限为4.25%。
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新政后，已有家庭用上了新增“房票”
上周，杭州“5.17新政”出台，明确符合条件的三孩家庭可多一个购房名额，且在报名参与新房摇号时被视为“无房家庭”，可优先摇号。
随后，杭州市卫健委也对“符合条件的三孩家庭”进行解答，明确申请人双方应具有合法的夫妻关系，已共同生育或合法收养三个子女（现有子女数），且第三个子女的出生或收养日期应在2021年5月31日（含）以后。
海潮望月城展示中心图源：杭报房产
新政公布当天，望江新城的海潮望月城领证，80套房源中有24套向无房家庭倾斜，精装均价69141元/平方米。据透露，最终入围的748户家庭中，已出现符合要求的三孩家庭报名。
这也是新政后首批使用新增房票的三孩家庭。
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多盘公示项目规划，
涉及艮北、下沙、滨江等板块
本周，包括绿城东冠项目、绿城大学城北项目、大家牛田项目、万科良渚项目等多个楼盘进行了规划公示。
公示信息显示，绿城东冠项目位于冠新佳苑北侧，规划建造9幢21-26层高层，外立面由涂料、铝板和石材组成，精装限价40000元/平方米，与周边二手房基本持平。
绿城东冠项目规划图
距离最近的在售新盘为金成滨玺云筑，精装限价38000元/平方米，迄今为止只有1次开盘记录，160套房源仅有1组家庭登记。
同一天，绿城大学城北项目也进行公示，拟建造6幢26层的高层，社区中央还规划有880平方米绿地和室外活动场地等。项目精装限价27500元/平方米。
绿城大学城北项目规划图
另一个关注度比较高的，就是大家的牛田项目。地块位于艮北新城南部，与中海翠揽云境相邻，与钱二板块仅一路之隔，精装限价44400元/平方米。
规划信息显示，项目建筑面积约16.7万平方米，拟打造17幢13-16层的高层，中心还有一个小型景观水系。
大家牛田项目规划图
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第五批未来社区创建名单发布
近日，浙江省住房和城乡建设厅官方公布第五批未来社区创建名单，共涉及186个项目。其中仅有13个为新建类，其余均为旧改项目。
名单中，杭州项目有33个，但仅萧山临空社区和淳安千岛珍珠社区为新建项目。旧改项目中，上城区占比较大，有11个，西湖区2个，滨江区1个，萧山区3个，余杭区2个，临平区2个，钱塘区6个，富阳区2个，桐庐县1个，淳安县1个。
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上海恢复一批次地块出让，
将于6月1日进行现场竞拍
5月26日，上海发布恢复第一批次地块出让的通知，将于5月31日发布现场交易活动安排，6月1日正式进行现场竞拍。
根据通知，公告地块均采用挂牌方式出让，取消先前“招挂复合打分入围”方式，有效申请人即为竞买人。
据悉，此次共有36宗住宅地块出让，总面积199.71万平方米（2995.6亩），总建筑面积425.19万平方米，总起始价806.5亿元。
从供地区域来看，临港新片区有8宗，松江区和青浦区各有4宗，闵行区、嘉定区、奉贤区、宝山区各有3宗，普陀区、浦东新区、金山区各有2宗，杨浦区和徐汇区各有1宗。
重磅！央行、银保监会宣布“降息”：首套房贷利率可低至4.4%
5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》），明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。
《通知》表示，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》事项包括：
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
首套房贷款50万未来30年或可少还2万元利息
当前房贷利率以5年期以上LPR利率为基础，银行根据各地房地产市场情况、银行相应贷款策略等，在该利率基础上进行加点后形成最终的个人房贷利率。根据最新的5年期以上LPR为4.6%，这意味着在个人住房贷款利率下限下调之后，各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。
那么，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有什么变化呢？光大证券首席经济学家高瑞东表示，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。
值得提醒的是，央行此次通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。
坚持“稳”字当头带动房地产交易行情的活跃
业内专家表示，此次《通知》在刺激需求的同时，仍然坚持“房住不炒”原则，预计未来房地产市场仍将保持平稳健康发展。
“通知首次对于差别化住房信贷政策发布专门文件，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
他认为，金融部门下调首套普通自住房贷款利率充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，其会产生多方面的重要影响：一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策；二是有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃；三是有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件；四是有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。
“《通知》拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，二套房房贷利率加点下限没有调整，主要是为防止资金过多、过快地流入房地产领域，彰显了“房住不炒”的根本原则。
上海金融与法律研究院研究员刘远举认为，该政策对于房地产市场起到了促进作用。下一步可能需要将重点转向生产上，避免发生滞涨的可能性。
展望未来，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，预计部分楼市供给相对大、需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，以此减轻刚需购房成本。整体上看，国内楼市仍将坚持“稳”字当头，同时，推动各地“因城施策”、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。
数据：一季度全国百余城市下调房贷利率
人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
据北京青年报报道，统计显示，目前大部分地区实际执行的个人房贷利率水平依然明显高于全国统一的下限。央行最近发布的一季度货币政策执行报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均利率为5.49%，比去年末下调14个基点。
4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。
据报道，广州地区目前多数银行首套利率为5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之间，部分外资行最低降到4.6%；南京主流首套利率在5%-5.2%之间，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；苏州大部银行首套利率为4.6%。
个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则
在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向。
部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”邹澜说。
邹澜在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上解释了相关机制。他表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。
以利率下限为例，彼时，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。
邹澜表示，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。
潇湘晨报记者李鑫智综合报道
来源：潇湘晨报
至少17个城市首套房贷利率低至4.25%，银行板块能否迎来估值修复？
新华财经北京5月27日电（刘润榕翟卓）“首套房贷利率下限调整”与“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）调降”的双重大礼惊喜现身。各地“因城施策”，相较一线城市，二三线城市调降空间更明显。
据不完全统计，至少17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率，不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率。业内人士预计，近期银行板块已经明显回调，倘若后续地产销售改善，疫情好转，那么市场对经济的预期将明显改善，驱动银行估值修复。
至少17个城市首套房贷低至4.25%
分析认为，自LPR新机制建立以来，本次5年期以上LPR下调幅度达15BP，叠加监管部门“首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调20BP”的政策，首套房贷利率最低可以降至4.25%。
以一线城市为例，北京、上海、深圳仅跟随5年期以上LPR下调房贷利率，但在加点方面均未做调整。
其中，北京首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。上海部分银行首套房贷利率从4.95%降至4.8%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。深圳部分银行首套房贷利率从4.9%降至4.75%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。而广州地区首套房贷利率普遍下调，集中在4.45%-5.2%之间。股份行多是LPR+20BP至30BP，大行最低可以做到LPR+40BP(4.85%)。
相比之下，一线城市外的区域反应热烈，大多将逐步执行全国下限利率。天津、苏州、郑州、常州等二三线城市首套房贷利率最低执行4.25%。此外，太原、武汉、杭州、成都等地纷纷出台稳楼市新政，内容包括放松限购条件、提高公积金提取额度、更好满足三孩家庭购房需求等。
据一位中介人士介绍，首房首贷按照最新LPR办理，但目前还未收到具体细化的规则。不过申请房贷利率下限需要将购房者缴纳社保、公积金、个人信用情况、与楼盘合作情况等纳入考量。
“不同城市采用不同利率，这也是基于‘一城一策’的原则。对于银行来说，并不是一定要执行最低的利率水平，而是根据‘一城一策’的原则，各个城市的房价水平，稳地价、稳房价、稳预期的调控原则，以及与稳增长相结合来合理地制定利率。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
截至5月25日，据融360数字科技研究院监测，17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率，既包括之前房贷利率已经到达首套下限要求的苏州、郑州、济南等地，也有5月15日之前首套利率尚在5%以上的城市，比如温州、南京等地。不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率水平。
对银行影响几何？
房贷利率“调降潮”下，楼市成交有望改善，购房者也迎来利好，那么作为贷款的发放方，银行又会受何影响？
分开来看，首套房贷利率下限调降仅影响新发放贷款，因而对银行收入的直接影响或相对较小。但5年期LPR下调将直接作用于近39万亿元的存量按揭贷款，对银行2023年的利息收入及营收带来下拉作用。
具体看，首先在首套房贷利率下限调降方面，随着本月5年期以上LPR调降15BP，当前首套房利率最低可降至4.25%，与4月5.17%的重点城市主流首套房贷利率（贝壳研究院监测数据）间形成了92BP的调整空间。
中金公司在研报中提到，由于首套房贷利率仅影响新发放贷款，不影响存量贷款定价，因此对银行收入直接影响较小。综合考虑其他因素后，房地产放松政策对银行有正面影响。
“一是利率下调刺激销售，银行可‘以量补价’，按揭贷款增速提升2个百分点即可抵消利率下调影响；二是房地产市场放松政策能够降低按揭和开发贷敞口资产质量风险。”中金公司研究部银行业分析师林英奇说。
其次在LPR调降方面，结合1月份的变动，当前5年期以上LPR年内共计下行20BP，综合考虑重定价问题后（按揭贷款按年重定价，且大部分在年初时点重定价），5年期以上LPR下调对银行2022年净息差影响很小，而主要将在2023年有所显现。
据光大证券王一峰测算，5年期以上LPR下调对2023年银行贷款定价的影响约为5.4BP，对利息收入影响约1.7%，对营收的影响约1.2%。
按银行类型划分，由于按揭贷款规模和占比均相对较高，此次调整中国有行受到的“拖累”或最明显，其次为股份制银行，城农商行则因按揭贷款占比相对较低而受影响最小。
以部分银行为例，截至2021年末，国有大行中工行、农行、中行、建行的个人住房贷款占总贷款的比例分别为30.8%、30.6%、30.8%、34.4%，股份行中招商、平安、兴业、光大占比分别为24.7%、9.1%、25.3%、17.1%，城农商行中北京银行、上海银行、渝农商行、常熟银行占比分别为20.9%、11.3%、18.0%、7.7%。
据招商证券廖志明估算，2021年A股上市银行整体净息差为2.11%，综合考存款利率上限下调以及市场利率低位运行后，年内LPR调整预计将使2022年商业银行净息差下降约5BP。其中，四大行息差或降约4BP，股份行息差降约3BP。
不过廖志明也提到，对于银行业绩来说，量价皆重要，倘若有价而无量，业绩同样承压。“因而LPR下调若能带来地产销售明显好转，信贷需求改善，那么，最终不一定是利空。”
东北证券也在研报中提及，现阶段降息对或银行不是利空，一是前期已有降低银行负债成本的政策进行对冲，包括存款利率浮动上限下调10BP，以及建立存款利率市场化调整机制等。
二是当前银行估值修复的核心不在于息差，而在于信贷需求的恢复、宏观风险的缓释以及稳预期稳增长的推进，此次LPR调降再次验证了政策面对于稳信贷、稳预期、稳增长的坚定决心。
在疫情等因素扰动下，当前经济整体承压，实体经济融资需求偏弱，银行在扩大信贷投放中存在一定难度，这从诸多银行积极收票，5月23日1个月期国股银票转贴现利率一度接近“0利率”（0.0102%）中也可见一般。
往后看，业内人士预计，近期银行板块已经明显回调，倘若后续地产销售改善，疫情好转，那么市场对经济的预期将明显改善，驱动银行估值修复。
此外，王一峰还提到，尽管监管进一步加大了银行负债成本的管控，但在银行存款结构中占主导地位的核心存款利率依然高位运行，抑制了综合负债成本的改善效果。净息差过大挤压不利于金融系统稳定，后续或仍有更多管控负债成本举措出台，而可能采取的举措就包括：非对称下调政策利率、再次改革存款利率报价机制以及将结构性存款期权收益纳入自律机制考核等。
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