如果想提前还贷，怎么做比较划算

今年房贷利率的调整是近几年来最大的一次

因为上海一直以来都是全国买房利率最低的城市之一，不太会有很多客户提前还贷，但在其他城市

遥想当初2018-2019年，首套的利率没有低于5%的，甚至最高可以达到6%以上，所以很多人最近有了提前还贷的想法

小文当初就是买在一个利率高位上，她首套向银行贷了100万，利率是5.2%

最近她看了看股票和基金收益，简直哀鸿遍野，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，再想想自己5.2%的房贷利率

一咬牙一跺脚，她想拿出包括股票基金存款的50万现金，提前还房贷本金，去对冲高昂的利息

今天我们来帮小文算一笔账，如果掏出50万现金

提前还房贷的话，怎样做才比较划算

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先来算算现在的利息

小文2020年5月年买下的首套房，贷款100万，利率5.2%，算下来真的蛮高的

因为她当时把贷款年限拉到了30年，选择等额本息的还款方式，以100万房贷计算，产生的利息是97.6万

而目前已经按时还款两年，共计24期

我们来看下，截止到今年的5月，小文总共还剩余97万本金+87.4万利息未偿还

因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息也接近100万

虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个体这辈子能够借到最低利息的贷款了，轻易不要提前还房贷

而最近小文还是动了提前还贷的念头

02

有两种提前还款方式

她算了一笔账，如果拿出50万的现金提前还房贷，可以选择

一个是缩短还款年限，每月的月供不变

一个是保持还款年限，每月的月供减少

这两种方式都是提前偿还本金，最大的不同就是后续所需支付的利息不同

如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完

而利息也从原来的97万减少为22.51万，但接下来的11年还是需要继续按照原月供还款

还有一种方法，还款期数不变，选择大大减少月供

按照原先的还款计划，小文每月的月供是5491元

如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数不变的话，从今年6月开始，小文的月供将会降低一半，变成2659元，月供少一半

但因为还款期数不变，依旧要还到2050年4月才能结清，因为还是拉长了贷款年限，利息的支出要比前一种方式更多，共计52.81万

从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算

当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合看

像小文的情况是工作稳定，用她的话说，再奋斗个十几年，大概40岁出头，然后房贷也还完了，自己无债一身轻

而现实中也有很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少为之前的一半

这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量

提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望

就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险

03

不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金

在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式

小文和某某行签订的合同里，就这样写了

如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块

但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息

违约金计算下来共差不多是1.2万元

这笔费用就是小文需要支付的违约金

实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同

有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取

我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多

而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少

小文还觉得，自己提前还的有点晚了

当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万

当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等

因为对于小文来说

眼下的情况实在容不得她去思考这么远

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一边是低额收益，另一边是高额利息

大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值

小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低

她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻

再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观

小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了

但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了

手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息

提前还贷是个人选择和各取所需

你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？

以上为正文，来自乔不丝

银行不会告诉你这3种超省钱的房贷打开方式

也许，买房就是现在大家的梦想，而贷款买房就是这场梦的延伸。买房还贷这场梦，许多人一做就是大半辈子，有人问，贷款年头少的月供压力大，有没有什么方法可以减少点压力呢？其实，贷款也有很多“隐形菜单”，需要购房者自己去发现，因为银行不会告诉你，他们只会推荐对银行比较有利的选项，所以下面这3种超省钱的房贷打开方式，你确定不了解一下？

一、改变还款周期

既然选择了贷款买房，那么自然也是需要还贷的，但还款周期的选择就是种技巧，比如，你可选择还“双周供”，不过这个方法很有局限性，并不是所有地区的所有银行都有这项业务。目前，开放这项业务的银行非常少，但不排除以后不会多起来。

只要你在还贷时选择到合适自己的还款周期，那么就能轻轻松松帮你省下不少钱。因为还款周期对利息的影响很大，把月供拆成两半，分开还，就等于提高了还款的频率，还款本金就会快速减少，还款总额也得到减少，长此以往的算下来，或许可以少还好几万的利息。

二、更换银行

相信大家都知道，不同的银行，它给予购房者的优惠或折扣都是不同的。此外，每家银行的利率和服务是不一样的，差距大的时候，那么你可省下的钱累计可能都不会是个小数目。此外，每家银行其实也存在竞争关系，信贷柜员也有业绩要求，因此不同银行不同折扣也很正常。

当然了，上面所说的都是在贷款之前的选择，现在小编来说说贷款之后的选择。如果你的房贷浮动很大且近期有连续下降的趋势，那么就可以通过新的贷款银行帮忙找一家担保公司，先还掉原来贷款银行欠的所有房贷，然后再在新的贷款银行重新办理房贷手续。

三、缩短还贷年限

在贷款买房这条道路上，有不少贷款人有一个普遍都存在着的误区：都认为提前还款就是省钱，但其实并不是。它有一定的前提，即要看当初选的是“等额本金”还是“等额本息”，这俩区别特别大。前者适合有经济实力的群体，前期还款多，后期逐渐减少，适合提前还款。

上面这2者的区别相信大家都看得出来了，但你们知道这代表着什么吗？这代表着，后者（即等额本息）则是每月还款均等，但前期（即等额本金）还的都是利息，后期才是本金，因此提前还款特别吃亏，很多情况下还需要违约金。

以上就是本文的全部内容了。在购房时你如果想要省钱的话，那么就需要和卖方或开发商要优惠或砍价，同样地，在申请房贷时，你也需要学会一定的技巧来争取拿到银行的优惠，或者是自己通过一定的技巧来达到省钱的目的，总而言之，如果想在房贷中多省钱，上面这3条技巧其实是必看不可的。

LPR双降，专家称有闲钱提前还房贷较划算，相当于8%收益率理财

LPR双降今天早上，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。也即，本月一年期LPR下调了5个BP，五年期LPR下调了15个BP。

五年期LPR利率下调15BP的原因，一方面是央行上周一下调七天逆回购利率和MLF利率10个BP，LPR利率一般会跟着下调；另一方面是7月份经济复苏力度减弱，由于停供事件影响，房地产市场景气度再次大幅回落，为了降低居民还贷压力，刺激信贷需求。

截止到8月，一年期LPR已经下调了两次，从3.85%下调到3.65%，五年期LPR已经下调了三次，从4.65%下调4.30%。道理也很简单，从去年下半年开始我国宏观经济就逐步进入到下行周期，而疫情又加重了经济下行趋势，为了稳住经济增长，就需要用放水、降息等政策来刺激社会总需求。

存款、理财收益率也在降其实，不仅是贷款利率，存款利率、银行理财利率也在下跌。有数据表明，进入2022年4月后，已有多家国有银行和股份制银行将大额存单利率进行了下调。例如，对于3年期的存单来说，利率再破新低，最低已低至2.9%。

至于银行理财，我们以余额宝为例，国泰利是宝货币7日年化收益率已经跌到了1.459%，一年期定期存款利率是1.5%，也就说余额宝收益率已经不如一年期定期存款了，要知道余额宝收益率最高的时候能有4%。

余额宝是货币基金，主要是投资定期存单、同业存款、央行票据、国债等短期货币市场工具，由于存单、存款利率在下降，货币基金收益率自然也会下降。

理财产品除了货币基金外，还有信托产品、债基、股票基金，信托理财产品以前主要是投资房地产项目，现在房地产自己都不行，信托理财产品收益率也在下降，不少都暴雷了。股票基金今年也不行，开年A股来了四个月的熊市，五月、六月份有一轮反弹，进入到七月份又不行了。债基相对好一些，债券是衰退期相对受益的品种，利率下降反而利好债市行情。

资产荒下提前还房贷较划算实际上，今年我们已经进入了严重的资产荒，所谓“资产荒”就是社会整体收益率下降，难以找到收益率高而风险又相对可控的资产。

逻辑上也很好理解，理财产品的收益率来源于社会各类资产的增长，过去我国GDP增速较高，房地产和互联网快速发展，能够接受以相对高的利率来融资，所以理财产品也能拿到较高的收益率。但是近两年房地产和互联网遭受严监管，行业景气度大幅下滑，行业扩张欲望和能力都在下降，大家都不当冤大头了，资金也找不到好的底层资产，收益率自然下降。

除了刚需买房的朋友，对于投资房地产的朋友来说，以前以5%、甚至6%的利率买房是为了啥？肯定是觉得投资房地产的收益率能够会高于贷款利率，就相当于一笔理财。但是，现在指望房价快速上涨不太现实，能稳住都不错了，这笔理财就不划算了。

2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%，如果算上今天的降息，首套房和二套房贷款利率分别为4.25%和4.97%。

现在摆在我们面前的是，年利率4.25%的房贷和普遍低于4%的理财收益率。如果理财收益率高于4.25%，那我们可以把闲钱拿去理财。但现在理财收益率大幅低于房贷利率，如果我们把闲钱拿去提前还房贷，不就是少了一笔年利率为4.25%的支出，就相当于这笔钱投资了年利率4.25%的理财。

甚至是，在当前各种贷款利率下行的情况下，如果我们能搞到利率低于房贷利率的贷款，拿来提前还房贷也是划算的。

当然，我们这里强调的是闲钱（找不到更高收益率）或者是合法合规的贷款，如果大家是刚需买房，那就以刚需为先，毕竟现在买房也比过去要划算。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，提前还贷主要有两种情况：第一种情况，对于很多人来讲，如果找不到比银行房贷利率更高的理财产品，再加上机会成本、房屋折旧、物业管理费、按揭成本等因素影响，有机构算过，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右。所以，还不如把房贷还掉，还掉的贷款就相当于是理财了。

另外一种情况就是，现在消费贷，特别是经营贷，又开始有所松动。很多人会通过借贷过桥一次性还掉房贷，再拿房屋去抵押办经营贷。其实经营贷利率还是比较低的，基本上做十年期没有问题。

最后，根据南方网报道，在签订贷款合同时，很多银行都规定了提前还贷的期限，如果在规定期限前(一般是1-2年)还款，需要按照合同约定向银行缴纳违约金。