房贷按揭和房子抵押贷款哪个更划算

我今天跟一个客户在争论，到底是房贷按揭划算，还是说把按揭结清之后，贷款抵押更划算？

然后现在朋友圈或者市面上有很多人在讲，说受疫情影响，用户贴息抵押贷款的利息利创历史新低，基本上都是在年华4以内。如果说把一个房子，他本来是按揭，然后全款还掉房贷，然后再进行房子抵押贷款，年化只有3.8到3.85，然后像房贷的年化，一般是在5.5，觉得每年可以省多少多少钱，这样就比较划算。客户告诉我，他想这样办。然后我跟他讲，我说不建议他这样办，其实没有那么划算。房贷是我们普通人能做的，贷款时间最长、利息最低、额度最大的贷款，如果说像经营贷之类的贷款，他这个风险还是比较大的，就是一般人实在是不建议他们办这个贷款。

之后我会陆续说一下为什么？先说第一个。最基本的算账的问题，房贷的话100万年化5.5等额本息30年，每一期还款5677。这个可以下载一个房贷计算机算出来。等额本息是5677，等额本金是7360。如果说30年，等额本息30年的利息是104，等额本金，30年的利息是82万。

咱们再算抵押，年化3.85，100万每年的利息是38500，每个月的利息是3208，30年下来113万，这个东西很好算的，哪个多哪个少，一目了然。

LPR双降，专家称有闲钱提前还房贷较划算，相当于8%收益率理财

LPR双降今天早上，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。也即，本月一年期LPR下调了5个BP，五年期LPR下调了15个BP。

五年期LPR利率下调15BP的原因，一方面是央行上周一下调七天逆回购利率和MLF利率10个BP，LPR利率一般会跟着下调；另一方面是7月份经济复苏力度减弱，由于停供事件影响，房地产市场景气度再次大幅回落，为了降低居民还贷压力，刺激信贷需求。

截止到8月，一年期LPR已经下调了两次，从3.85%下调到3.65%，五年期LPR已经下调了三次，从4.65%下调4.30%。道理也很简单，从去年下半年开始我国宏观经济就逐步进入到下行周期，而疫情又加重了经济下行趋势，为了稳住经济增长，就需要用放水、降息等政策来刺激社会总需求。

存款、理财收益率也在降其实，不仅是贷款利率，存款利率、银行理财利率也在下跌。有数据表明，进入2022年4月后，已有多家国有银行和股份制银行将大额存单利率进行了下调。例如，对于3年期的存单来说，利率再破新低，最低已低至2.9%。

至于银行理财，我们以余额宝为例，国泰利是宝货币7日年化收益率已经跌到了1.459%，一年期定期存款利率是1.5%，也就说余额宝收益率已经不如一年期定期存款了，要知道余额宝收益率最高的时候能有4%。

余额宝是货币基金，主要是投资定期存单、同业存款、央行票据、国债等短期货币市场工具，由于存单、存款利率在下降，货币基金收益率自然也会下降。

理财产品除了货币基金外，还有信托产品、债基、股票基金，信托理财产品以前主要是投资房地产项目，现在房地产自己都不行，信托理财产品收益率也在下降，不少都暴雷了。股票基金今年也不行，开年A股来了四个月的熊市，五月、六月份有一轮反弹，进入到七月份又不行了。债基相对好一些，债券是衰退期相对受益的品种，利率下降反而利好债市行情。

资产荒下提前还房贷较划算实际上，今年我们已经进入了严重的资产荒，所谓“资产荒”就是社会整体收益率下降，难以找到收益率高而风险又相对可控的资产。

逻辑上也很好理解，理财产品的收益率来源于社会各类资产的增长，过去我国GDP增速较高，房地产和互联网快速发展，能够接受以相对高的利率来融资，所以理财产品也能拿到较高的收益率。但是近两年房地产和互联网遭受严监管，行业景气度大幅下滑，行业扩张欲望和能力都在下降，大家都不当冤大头了，资金也找不到好的底层资产，收益率自然下降。

除了刚需买房的朋友，对于投资房地产的朋友来说，以前以5%、甚至6%的利率买房是为了啥？肯定是觉得投资房地产的收益率能够会高于贷款利率，就相当于一笔理财。但是，现在指望房价快速上涨不太现实，能稳住都不错了，这笔理财就不划算了。

2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%，如果算上今天的降息，首套房和二套房贷款利率分别为4.25%和4.97%。

现在摆在我们面前的是，年利率4.25%的房贷和普遍低于4%的理财收益率。如果理财收益率高于4.25%，那我们可以把闲钱拿去理财。但现在理财收益率大幅低于房贷利率，如果我们把闲钱拿去提前还房贷，不就是少了一笔年利率为4.25%的支出，就相当于这笔钱投资了年利率4.25%的理财。

甚至是，在当前各种贷款利率下行的情况下，如果我们能搞到利率低于房贷利率的贷款，拿来提前还房贷也是划算的。

当然，我们这里强调的是闲钱（找不到更高收益率）或者是合法合规的贷款，如果大家是刚需买房，那就以刚需为先，毕竟现在买房也比过去要划算。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，提前还贷主要有两种情况：第一种情况，对于很多人来讲，如果找不到比银行房贷利率更高的理财产品，再加上机会成本、房屋折旧、物业管理费、按揭成本等因素影响，有机构算过，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右。所以，还不如把房贷还掉，还掉的贷款就相当于是理财了。

另外一种情况就是，现在消费贷，特别是经营贷，又开始有所松动。很多人会通过借贷过桥一次性还掉房贷，再拿房屋去抵押办经营贷。其实经营贷利率还是比较低的，基本上做十年期没有问题。

最后，根据南方网报道，在签订贷款合同时，很多银行都规定了提前还贷的期限，如果在规定期限前(一般是1-2年)还款，需要按照合同约定向银行缴纳违约金。

手上有余钱，是提前还房贷划算，还是存入银行赚利息划算？

对于有房贷的人，有些人在手头宽裕后，就想要把房贷提前还清，毕竟提前还清房贷可以省不少利息。

而有些人就算手上有钱，宁愿把钱存起来也不愿提前还房贷。那么，到底是提前还贷好还是把钱存入银行赚利息好呢？

有钱是提前还贷好还是存银行赚利息好？首先，就是要看房贷利率和存款利率哪个更高。

一般来说，贷款利率都会比存款利率更高，所以在金额相同时，贷款利息通常也高于存款利息。

不过，对于房贷来说，就并非所有贷款的利率都比存款利率高。一方面，房贷中的公积金贷款利率就比较低，5年以上的才3.25%，而有些银行3年期的存款利率就有3.5%，5年期的利率可达到4%。

另一方面，房贷利率也是会不断变化的。因为房贷的周期都比较长，在这么长的时间里，房贷利率大概率会出现变化。

不过，有些人的房贷利率可能是固定的，如果之后房贷利率上涨了，原有的房贷利率就会显得比较低了。而房贷利率上涨，存款利率也大概率会上涨。此时存款利率也有可能会比原有的房贷利率更高。

只要存款利率比贷款利率更高，提前还贷就是不划算的。因为把用于提前还贷的钱存起来可以拿到更多的利息，用存款利息来偿还贷款利息还能有剩余。

其次，就是要看收入是否稳定。

在收入比较稳定时，要不要提前还贷都可以，或者说收入这块不用考虑，只需考虑其他的就行。

可如果收入不稳定，提前还贷可能就要更好一些。因为房贷一般是每个月都需要还的，而且不能间断。如果自己的收入不稳定，那么在收入比较少的时候，可能就不得不动用存款来还贷。

然而，存款一般都是有一定期限的，且利息越高的存款期限就越长，想要拿到全部的利息，就必须持有到期。可如果要用来还房贷，就未必能等到存款到期，此时就可能需要把存款提前取出来。

提前支取存款和把存款持有到期，利息可是天差地别。就算原本的存款利率比房贷利率高，一旦把存款提前取出，存款利率较高的优势就会荡然无存。

再次，就是从流动性需求来看。

如果把这笔钱存在银行，在需要用钱的时候还是可以拿出来用的，就算是存款还没到期也能及时取出，最多损失一些利息而已。

可如果要把钱用于提前还贷，那么这笔钱就没法作他用了，除非是把房子卖掉。不过就算是卖房，也未必就能很快卖掉，甚至很长时间卖不掉都有可能，除非愿意承担较大损失大幅降价卖。

总之，房子的流动性肯定不如银行存款的，如果是希望自己的资产能有较高的流动性，以备不时之需，那就是把钱存银行更好。要是手头非常宽裕，不差这点钱，把房贷提前还清也算了却了一桩事，省去了日后的麻烦。