提前还房贷划算不？多个银行收高额违约金，这三家明确不收

“省了很多利息，跑赢大多数理财产品”，近日，白领林小姐刚刚提前还了一笔房贷，在她看来，眼下经济形势不明朗，当手有余钱，又无更好的理财渠道时，提前还房贷无疑成为了好的选择。

其实，像林小姐这样提前还贷的“按揭族”不少，有些人为了提前还贷，还向银行交了一笔不菲的违约金。那么，针对越来越多的提前还贷族，哪些银行不收违约金？哪些银行收取违约金，其收取标准又是怎么样的？可不可以免交违约金？南都·奥一新闻记者团队进行了测评。

图源南都图库

LPR不断下调，高位上车者想提前还贷

近日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，3个月内，二度下调，1年期LPR为3.65%，相较上个月下降5基点；5年期以上LPR为4.3%，相较上个月下降了15个基点。这也意味着，最新首套房贷利率可低至4.10%。紧接着，广州多家银行也跟随LPR新报价下调房贷利率，目前首套房贷利率大多为4.3%至4.5%，二套房贷利率则普遍为4.9%。

无疑，这对于正准备买房的人来说是利好消息，但与此同时，也有不少高位上车者在纠结自己要不要提前还贷？

刚完成提前还贷的林小姐就告诉记者，如今身边不少手里有闲钱的朋友都选择提前还贷，“省了很多利息，跑赢市面理财产品”。

业内人士指出，如果是公积金贷款，利率较低，提前还款与否意义不大，但是若贷款利率较高、手上又有余钱的话，在没有更好理财选择的情况下，提前还贷不失为好选择。

不过，林小姐也透露了在提前还贷过程中的困扰：“今年年中就想提前还贷，工商银行让我们排到九月，想还都还不了。去年还付了6500元的违约金，真的好贵”。

诚如林小姐所言，有些银行对于用户提前还贷并不积极。排队困难、违约金高，也成为不少还贷用户的痛点。“有些银行可能会收一些违约金，然后就给你拖着，基本都是拖，能拖就拖。反正我知道的提前还贷，基本就是内部人员有些关系的。之前我遇到有些客户，想要提前还贷被告知要等三个月，时间到了，又让再等两个月。”天河区的一名房产中介说。

对于这位中介的说法，某银行经理毛先生也作了证实：“银行肯定是不太希望太多这种情况的，特别是近一两年，资金整体还是供大于求的，收回来意味着要寻找优质客户再贷出去。但是，如果客户要提前结清，银行也只能按合同要求执行，可能会收取违约金，但是应该不会说什么额度有限等理由来拒绝。顶多是做一下挽留，比如审批时间比较久，这个过程中就可以对客户做二次营销或者挽留”。

南都·奥一新闻记者刘婕摄

提前还贷违约金收费标准不一

近日，南都·奥一新闻记者团队，调查了广州房贷市场上18家银行针对客户提前还贷的违约金收取情况。调查发现，各家银行在提前还贷的规则制定以及违约金的收取上标准不一。今年8月初，交通银行发布了一则有关提前还贷收取违约金的公告，其中称提前还款按照1%收取补偿金。引发不少网友批评，“为什么我想还钱还要为此赔钱？”上文提到的林小姐坦言，“如果再给我机会，我不会选择向工商银行贷款了，（提前还款）违约金好高。”

有的银行违约金确实很高，如汇丰银行某员工告诉记者，今年8月8日之前签署的房贷合同，一年后两年以内，全部提前还款违约金为提前还款金额的2%，最低两万元；部分提前还贷，违约金为提前还款本金金额的两个月贷款利息，最低四千元；提前还款时间为抵押权人贷出款项二年以后三年以内（含三年），全额提前还款补偿金为提前偿还贷款金额的1％，但最低不少于一万元；提前还款时间在抵押权人贷出款项三年以后的，免除全额提前还款补偿金。

工商银行某经理告诉记者，目前工商银行提前还贷一般罚息一个月；交通银行部分分行会收取提前还款的补偿金，金额不超过还款日当前剩余利息的1%；农业银行则公告，住房贷款不足一年的罚息,6个月，需提前一个月申请可提前还贷，满足一年不足三年的罚息3个月，满三年以上的罚息1个月；东莞银行也明确表示会收取违约金。

有不少银行在还贷满一定期限后，可免收违约金。如邮储银行一年以后可免除违约金，提前还款要提前一个月申请；招商银行满12期减免违约金，提前还款要提前30天申请；光大银行同样满一年可减免违约金，提前还贷不用提前申请；花旗银行放款满两年后没有违约金，提前一月申请即可；兴业银行贷款超过一年，提前15个工作日提出书面申请，同时在还款账户内存入足额提前还款本息的，也可免收违约金。

中国银行工作人员还告诉记者，公积金贷款不收取违约金，其他按照合同来收取,补偿金收取最高标准不超过6个月的利息。如果贷款满一年后提前还款，可免除违约金。

三家银行明确不收取提前还贷违约金

记者了解到，也有的银行则明确表示不收取违约金。如建设银行不收取违约金，只需要通过APP或者前往柜台提前两个月左右预约即可。与此相同，广发银行以及民生银行也表示不收取违约金。

还有不少业内人士提醒，提前还贷的益处也视情况而定，若等额本息还款已经过还款周期的一半，或者等额本金还款期数已过三分之一、四分之一，那么大部分利息已经偿还，接下来还款就是在还本金，提前还贷也就不是很划算了。

另外，值得一提的是，在提前还贷的实际操作过程中，用户也可向银行申请豁免违约金。今年选择提前还贷的李小姐便告诉记者，自己通过手写申请，表明需要房屋置换后，银行便为其免除了千元的违约金。

19家银行目前提前还贷违约金收取情况/表格制作吴昊珏

最低降至4.1%！多地银行首套房贷利率下调，额度充足，最快当天可放款

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。

中国证券报记者致电并走访多个地区的银行分支行及网点，了解到多数银行首套房贷利率随5年期以上LPR进行下调，且贷款额度充足，放款周期较短。目前，北上广深四大一线城市，首套房贷利率均在5%以下，更有苏州、呼和浩特等地首套房贷利率最低降至4.1%。

北京首套房贷利率“破5”

随着最新LPR的揭晓，北上广深四大一线城市首套房贷利率集体进入“4时代”。

“目前，北京地区各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。”建设银行北京地区某个贷专员告诉记者，“本次LPR调整之后，在加点不变的基础上，北京首套房贷利率下限降至4.85%。”

北京也成为继广州、深圳、上海之后首套房贷利率跌破5%的一线城市。

广州地区首套及二套房贷利率也进一步下探，首贷利率最低可降至4.3%。渣打银行广州分行某贷款顾问表示，“此前我行首套房贷款利率加点为0，目前也未接到上调加点的通知，那么现在新申请客户和暂未放款的客户都可以以4.3%的最新贷款利率执行。”

除部分外资银行外，广州地区主流商业银行首套房贷利率普遍下调至4.5%左右，二套房贷款利率维持在4.9%-5.05%之间。且广州地区部分银行执行“认贷不认房”政策，某股份行个贷经理透露，“首套房贷款结清后，二套房仍可申请首套贷款利率”。

上海及深圳地区，房贷利率随LPR的调整平稳下调，加点保持不变。上海地区本次调整后首套房贷利率降至4.65%，深圳首套利率下限则调整为4.6%，即在最新5年期以上LPR基础上分别加了35个和30个基点

部分城市利率低至4.1%

“目前首套房贷利率可申请到4.1%，是最低价格了。”苏州市某股份行个贷人员表示，“客户如果在全国范围内已无其他房贷，首付比例为三成。对部分符合优惠条件的客户，首付比例可降至两成。”

今年5月，央行、银保监会联合下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

记者在此前调研中了解到，此通知下发后，苏州、天津、郑州、青岛、呼和浩特、长沙、武汉等多个城市均有银行将首套房贷利率下限调整至5年期以上LPR-20基点的水平。因此，在本次LPR下调之后，多地首套房贷利率最低可降至4.1%。

此次5年期以上LPR下调也将减轻部分购房者的还贷压力。以首套房贷100万元贷款30年为例计算，总的贷款利息可以省约3万余元。

但也有银行贷款经理表示，已得到放款的客户并不能立刻就享受到LPR下调的福利。“按照贷款合同，需等到每年的重定价日才能执行新利率。重定价日一般为每年1月1日，也有贷款人选择定为贷款发放日或合同签订日。”

同时他补充说，截至目前，本年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。若后续不再调整，那么选择每年1月1日为利率重定价日的贷款人，到明年1月的房贷利率可以下降0.35个百分点。

贷款额度充足

记者调研发现，多数银行均表示目前房贷额度充足，放款周期较短。

例如，北京各家银行普遍一周内就可以完成放款，还有其他城市部分银行表示各项手续完成之后，款项当天就可到账。

“现在房贷额度整体比较宽裕，放款环节速度很快，基本两三个工作日就能到账。”工行北京某个贷经理告诉记者，“前期材料审批大约需一周时间，后续房子抵押登记等各项手续一周内也能完成。因此从发出贷款申请到放款完成，最快只需半个月的时间。”

中信银行深圳分行个贷部工作人员也表示，目前贷款批复量不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。

不少业内人士指出，本次降息15个基点，略超出预期。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

戒不掉的房贷，各银行房贷业务规模排行

近日，多地发生停i事件。现在还无法得知这一事件的影响面，也无法得知具体对哪些银行的个人住房贷款影响更大。

本文根据2021年上市银行数据做了一些客观统计，仅供参考，需要特别说明的是，个人房贷规模大、占比高，并不一定代表银行所受影响就大，还需要结合其他指标，比如问题开发商的开发贷相关度。

有外资机构做了研究，结论是几家股份行影响较大。全行业具体的潜在影响规模，目前各大券商给出的预测数据相差较大，在数千亿到万亿之间。

现在不必过度放大这一事件，但也必须引起足够重视，因为房贷牵涉到的利益链条是在是太大了。预计后续监管与银行也会有所行动。

一、银行个人住房贷款规模排序

目前，6大国有行的个人住房贷款余额最高，其中建行、工行、农行都超过了5万亿，中行也接近5万亿。此外，邮储银行、交行、招行、兴业银行的个人房贷余额也在1万亿以上。

二、银行个人住房贷款占比排序

在银行的贷款总规模结构中，个人住房贷款占比最高的5家上市银行，都是国有行，均超过了30%，其中建行的个人住房贷款占比最高，超过了34%。

另有7家上市银行的个人住房贷款占比超过了20%，以股份行居多。在股份行中，个人住房贷款占比最高的是兴业银行，超过了25%，其他占比超20%的全国性银行还有招行、交行、中信银行。

城商行中，个人住房贷款占比最高的是成都银行，占比为21.88%，北京银行的占比也超过了20%。

三、戒不掉的房贷，极低的不良率

绝大多数上市银行的个人住房贷款不良率都在1%以下，甚至多数不良率都低于0.5%，低于银行零售贷款整体的不良率。以前，戒不掉的房贷，是有原因的，那以后呢？

来源：零售金融研究