房贷期限，越长越好吗？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。

一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。房贷期限越长越好吗？提前还房贷，是好的选择吗？未来应从哪些方面合理降低购房者成本？一起来看本期快问快答↓↓↓

问：房贷期限越长越好吗？

答：房贷期限并非越长越好。延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3％利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。因此，在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；并且，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。

问：提前还房贷，是好的选择吗？

答：这个问题因人而异，涉及到未来的通胀问题，以及借款人个人的投资渠道、个人收入类型等。要结合个人收入结构、个人职业规划、对经济指标走向的研判等各种因素，审慎做出更适合自己的选择。

要回答是否应该提前还房贷，不能依靠“给银行打工”这种简单思维，而是根据经济学原理进行理性分析和科学研判，比较名义利率、实际利率，分析不同时期、相同数量人民币的购买力，以及个人收入随着时间推移如何变化。

名义利率和实际利率是什么？很长时期内，不论是个人住房贷款还是企业经营性贷款，所执行的利率均为名义利率。而实际利率是根据通货膨胀矫正的利率，即实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。假设贷款的名义利率为10％，通货膨胀率为4％，实际利率就是6％，通货紧缩则反之。但是要注意的是，通货膨胀不利于固定收入群体，但对于变动收入群体来说，他们的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。因此，如果未来的收入将逐年增加、且增幅较大，不提前还款或许是一个更好的选择，而固定收入群体则反之。

来源/经济日报（记者/郭子源策划/高珊珊）

为什么房贷期限最长是30年？清华教授一番话，道出了背后的原因

安居客曾经发布的一份报告显示，目前我国贷款买房的人大约有2亿，相当于背后有4亿人在还贷款。贷款的人多，所以我国发放的住房贷款余额也是非常多的，央行就有数据显示，截至2021年11月末，我国个人住房贷款余额已经达到了38.1万亿元，仅11月就新增了4013亿元。

之所以会有这么多人贷款买房，以及住房贷款余额这么庞大，主要是因为人们的收入不高，而房价又过高了。国家统计局的数据显示，2021年前三季度，我国居民人均可支配收入是26265元，相当于每个月只有2918元的可支配收入，就算是一个家庭两个人赚钱，那每个月也只有5836元的收入。

再扣除平时的生活花销，那是真的没有多少钱剩下来的，在我国的房价面前，那真的是微不足道。中国房地产指数系统有数据显示，2021年11月时，我国百城新房均价是16183元/平方米，二手房均价是16013元/平方米。

因此，大多数普通人仅靠自己的存款和工资，是很难全款买房的，除了跟亲戚借一点之外，还需要向银行贷款才行，就算是买了房就会背负一大笔债务，那也在所不惜了。

房贷的期限划分贷款买房，银行会给出三个期限范围，分别为10年、20年、30年。一般来说，多数人都会选择30年的房贷期限，因为期限越长，当下买房的经济压力越小，每月的房贷月供也会少很多。

虽然说期限越长，缴纳的利息会越多，但是平摊到每个月，就不会觉得压力很大了。而选择20年或者10年房贷期限的，那前期就需要准备很多的钱，而且房贷月供的数额也会多不少，如果不是实在没办法的话，一般只有财力雄厚的人才会选择更短的房贷期限。

其实，大多数人都很希望房贷期限能够越长越好的，最好是100年那么长，那样过完一生，刚好还完房贷，而且每个月的月供就会显得很少很少了。但是，银行最多只给了30年的房贷期限，这是为什么呢？

清华教授一席话道出真相2021年6月5日召开的中国城市规划学会住房与社区规划学术委员会年会，在会上，清华大学建筑学院教授尹稚作了题为《对当下中国住宅问题的几点思考》的主题报告。

在报告中，尹稚教授提到，我国住宅出让是70年，但是建筑的有效寿命是30年甚至是20几年，而且，曾经很多住宅的建造标准是比较低的，如果按现在的“双碳战略”，那技术标准是更低的。无独有偶，住建部原副部长仇保兴也曾说过，我国住房使用寿命只能持续25至30年，更替周期大多为30年。

尹稚教授的这番话已经道出了房贷期限最长只有30年的真相：我国住宅有效寿命最长30年，一般来说，到了30年之后，住宅就已经过了“保质期”了，属于应该拆除的建筑。所以在银行看来，最安全的房贷期限就是30年，要是超过了30年，万一贷款没有还完，房子已经拆除了，那业主要是不还贷，银行也没有房子可以收回来，简直亏大了。

不过，实际上很多住宅建筑到了30年之后，也没有被拆除，这是因为我国很多住宅楼虽然看着很破旧了，建筑工艺也落后于时代，但是还没有成为危房。就算成为了危房，那也可以通过老旧小区改造的方式重获新生，因此，我国大多数住宅达到有效寿命之后仍然会继续使用，但是银行出于稳妥的考虑，房贷期限仍然不会延长的。

房贷断供者多，买房需谨慎既然房贷期限最长只有30年，那购房者也没得选择了，只能是尽量选择30年的房贷期限。不过，大家也不要觉得选择了最长的房贷期限就从此高枕无忧了，因为房贷断供的情况，并不少见。

这两年来，工作不好找，反而被裁员的人越来越多了，最近，某知名视频平台就大量裁员了。没有了工作，最大的问题就是房贷的供应来源断了，有不少人就难以还贷，断供时间长了，房子都被银行收回，成为了法拍房。

因此，大家买房时就不要觉得有30年的房贷期限可以选择，就放心大胆地买那些房价很高的房子。要知道，就算是房贷期限很长，房价越高，那月供也是越多的，多到一定的程度，可能工资仅够还贷，生活压力大，一旦失业了，那就不得不被迫断供了。

所以买房的时候，最好是量力而行，看看自己最高能够承受多少还贷金额，尽量控制在一个可接受的范围内，这样一来，再加上30年的房贷期限，那压力就会小得多了。

专家：建议房贷延长至40年！官媒发声：房贷期限并非越长越好

这些年房地产市场高速发展，在大量农民进城的背景下，给城市商品房产生了很大的需求，而城市作为各种资源的聚集点，各方面的优势都要比农民明显，对于来了城市工作的人来说，他们久而久之就有了在城市买房的想法，毕竟只有买了房子才能享受到城市的优势资源，在这样庞大的人口供需红利之下，我们的房价也发生了明显的上涨行情，可以说过去20余年，整体的房价走势都是呈上涨的状态，一套房总价已经达到了大几十万甚至几百万，这么贵的房子想要一次性付款是很难的，贷款买房成为了大众买房的主流方式，自己首付30%，剩余的70%可以通过银行贷款，然后分二三十年来偿还即可！

虽然说这种购房支付方式从一定程度上减轻了购房者的压力，但这个压力其实也并不小，毕竟在不断上涨的房价水平之下，收入的增长明显是跟不少来的，这就导致不少人贷款买房之后，因为房贷的问题，生活其他方面的质量出现了降低的情况，有些人为了买房，不惜让房贷支出占到到月收入的30%以上，这种不健康的消费结构，从很大程度上来说给购房带来了不小的压力，所以最近几年很多人对于房价下跌的期待越来越强烈了，毕竟从银行借来的钱，也是有利息的，而且借的越多时间越长，产生的利息也就越多，有些人最终房贷利息甚至还超过了贷款本金！

但最近北师大教授董藩则提出了，建议将房贷时间延长至40年，这一观点立马就上了热搜，因为房贷时间的延长本质上不会降低购房者的购房压力，只是在购房的前期降低了首付成本而已，后期的房贷成本只会增加，而且40年的房贷对于大部分人来说都不现实，这就相当于一个年轻人从大学毕业时就买了房子，贷款还清都到了退休的年纪了，基本上一生中最黄金的三四十年都是在还贷中，这无疑于不是什么好事！

而最近官媒经济日报就发表了一篇题为《房贷期限并非越长越好》的文章，其中就说到，延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

对于这篇内容的观点笔者是很支持的，如果真的要降低购房者的压力，那么肯定是通过降低房价最为明显，这个方法在该内容中也有出现，仅仅是延长房贷年限，是没办法从根本上降低购房压力的，甚至还会增加购房压力，不要说40年的房贷了，就是30年的房贷很多人都不愿意，毕竟时间越长利息就越多，现实中大部分人的贷款年限还是尽量控制在20年以内的，毕竟这个时间相对30年来说还是比较短的，对于未来收入的预见和把控也更加的清晰，一个人从业的黄金期其实也就是二三十年的时间而已，一般人30岁买房，房贷20年，50岁的时候房贷就还完了，如果房贷时间越长，那么购房者自己也是没有信心的！

很多人其实都想全款买房，因为这样能节省几十万的利息成本，只是很少有人有这样的经济实力，可一般不会想着延长房贷年限，而是尽量的降低房贷年限，可能会有人说钱是贬值的，但对于未来三四十年到底如何，其实很多人都是用过去的经验去定义的，房贷还是额度最小时间最短为好！