抵押贷款最新政策与流程

办理条件：首先需要有房产，只要是产权清晰，包括住宅、公寓、联排、独栋、写字楼、商铺、地下室、车库、厂房等。

其次需要有公司，当然有些禁入行业，这样的公司是不能贷款经营的；如果没有公司的，需要成立或者注册一个公司。

所需材料：个人资料：身份证，户口本，结婚证，房产证，夫妻双方近一年流水；

公司资料：公司营业执照或者副本，公司章程，公司对公流水，上下游购销合同，法人章，公章，部分银行需要提供近1年公司财务报表；

公司对公流水一般要求月供2倍或者贷款额2倍，达不到要求可单独沟通。

办理流程：1，银行面签：准备好个人及公司所需资料到银行签定相关合同。

2，银行评估：由银行指定的或者认可的专业评估机构上门对房屋价格出具评值。主要是拍照和录制视频，部分银行要求所有房间必须开放录视频，不能有被锁不能进入的房间。并出具正式评估报告。

3，银行下户：银行到抵押物和公司实地考察抵押物居住或办公情况并拍照。如果没有经营场所的，可以单独沟通。

4，贷款审批：银行客户经理整理材料，确认各项资料无误后，提交给风控做审批。

5，批贷：银行出具贷款审批结果，主要包括利率，年限等。

6，房产抵押登记：到不动产登记中心，办理房产抵押给银行的手续。

7.，出他项：不动产登记中心出他项权利证。

8.，放款：银行领回他项权利证并放款。

抵押产品：

1.年化利率4.1%，先息后本6年，要求房本满足半年，新加公司可直接办理。

2.年化利率4.5%，先息后本3年，新公司新房本直接办理。（适合过渡使用）

3.年化利率4.85%，先息后本5年，或是等额本息20年还款，要求房本满足半年，公司满足半年（公司不满足半年可沟通）

4.年化利率4.35%，等额本息20-30年还款，要求公司一年以上，房本一年以上。

5.年化利率6%，房本满足半年，个人无需加公司，直接办理，先息后本或等额本息10-20年，系统评级（公、检、法客群适合）

6.年化利率3.85%，先息后本10年，要求公司经营一年以上，房本一年以上，真实经营客群。

7.年化利率4.35%，先息后本3年，要求公司满足半年，房本满足半年，（高负债客群适合，负债再多都不怕）

8.年化利率4.5%，先息后本3年，要求公司满足半年，房本满足半年，（房龄45年，申请人年龄75岁，无需子女共借，外籍人士可做）

9.年化利率5%，先息后本3年，要求公司一年，房本一年，可贷款房屋价值的8成（适合银行倒贷客群）

总结：不同的客户需求，会根据实际情况来匹配相应的方案，并且在面签之前先审核，做到风险前置，达到0风险，100%的成功率，很多客户的一些疑难问题，可沟通空间较大，只要有房产，就不怕融不到资金。

房企破产中在建建筑物抵押权的疑难事务丨干货解答

房地产企业破产中广泛存在的在建建筑物抵押。在建建筑物抵押，主要是在建房屋抵押涉及到债务人资产状况、在建建筑物的工程价款、抵押权人利益、购房者利益，各方利益交织一起构成了房企破产中的系列疑难事务。

本文通过梳理法律规定，结合司法实务案例、管理人实务经验，针对房企破产中存在的在建建筑物抵押权疑难复杂问题展开分析讨论。

本文目录

一、管理人调查、了解在建建筑物抵押事实的方式

二、如何理解房企中在建建筑物抵押

三、在建建筑物抵押登记申请资料和抵押登记公示信息不一致，如何确定在建建筑物抵押范围

四、在建建筑物抵押登记后至破产裁定受理日之前新增续建部分是否构成抵押物

五、房企在建建筑物抵押登记后法院裁定受理日之前续建部分中的从物、添附物是否构成抵押财产

六、房企在建建筑物抵押登记后法院裁定受理日之前续建部分中的从物、添附物价值区分

七、在建建筑物抵押登记设立后房企可否对外销售在建房屋

八、抵押权人对于已抵押登记在建建筑物另售应收购房款是否享有追及力或价金代位权

九、购房消费者要求交付房屋或返还购房款的权利保护

在建工程抵押，源自于《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定，但根据2016年的《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条、第七十五条等规定，本文统一称在建建筑物抵押。近期《民法典》及其《民法典担保部分的解释》的实施，抵押担保规则的大幅修改的改变，房企破产中的在建建筑物抵押权更显复杂化。

一、管理人调查、了解在建建筑物抵押事实的方式

管理人针对在建建筑物抵押，应向抵押登记机关调取抵押登记资料。根据《不动产登记操作规范（试行）》第14抵押登记的内容规定，抵押权设立的资料中含有办理抵押登记时的申请书、主体文件、债权合同、抵押合同、工程规划许可证、在建建筑物抵押明细表、在建建筑物抵押物评估报告及其他文件资料；如债权已经生效判决确认，则应当调查相关司法案卷资料。

管理人通过抵押登记设立过程中的法律文件，可以看到债权债务合同、他项权证或抵押证明文件、抵押物清单等信息，并可据此向债务人核实。

故，管理人对于房企破产中的在建建筑物抵押，应综合通过债权申报资料、债务人核查、管理人调查、卷宗调阅方式综合搜集在建建筑物抵押的全部资料，以期全面了解在建建筑物抵押的详细情况，为管理人处理在建建筑物抵押权提供全面信息。

二、如何理解房企中在建建筑物抵押

实务中，很多债权人、债务人、甚至管理人工作人员对于在建建筑物抵押的理解不准确、不清晰，对在建建筑物抵押认知模糊，不理解、不明白在建建筑物抵押是什么，因此有必要厘清在建建筑物抵押的内涵。本文通过梳理法律法规对在建建筑物抵押的规定，尝试理解在建建筑物抵押的内涵。

第一，《民法典》及《民法典担保部分的解释》实施之前法律对在建建筑物抵押的规定。

法律名称

条款

条款内容

《物权法》（已失效）

第一百八十条第五项

可作为抵押物的在建建筑物是正在建造的建筑物

第一百八十二条第1款第1句

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

《担保法司法解释》

（已失效）

第四十七条

以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记人民法院可以认定抵押有效。

《城市房地产抵押管理办法》

（现行有效，2021年修订）

第三条第五款

在建工程抵押是抵押人为取得在建建筑物继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建建筑物的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

关于《城市房地产抵押管理办法》在建建筑物抵押规定与上位法是否冲突问题的答复

（现行有效）

法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。

《房屋登记办法》

（已失效）

第六十二条

在建过程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押登记转为房屋抵押登记。

《不动产登记暂行条例实施细则》

（现行有效）

第七十五条

以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。

当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

第七十七条

在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

《不动产登记操作规范（试行）》

（现行有效）

第4.5.1条

在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况。

第14.1.1条

以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

第14.1.2条

抵押财产：正在建造的建筑物

第14.1.6条

在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看。

第二，《民法典》及《民法典担保部分的解释》实施之后法律对在建建筑物抵押的规定。

法律名称

条款

条款内容

《民法典》

（现行有效）

第三百九十五条第五项

可作为抵押物的在建建筑物是正在建造的建筑物

第三百九十七条第1款第1句

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

《民法典担保部分的解释》

（现行有效）

第五十一条

当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

综上，通过法律对在建建筑物抵押不同时期的沿革考察，可以看到在建工程抵押到在建建筑物抵押的历史变化。传统民法认为在建工程不是独立之物，理论上不能作为抵押物。法律基于充分发挥物的交换价值，提高物的利用效率，实现融通资金的作用，将在建建筑物这一非完整、独立之物作为可抵押财产。在建建筑物抵押核心在于将尚处于在建状态，未完全实现建筑物完整性、独立性、功能性的工程物作为可抵押之物。在建建筑物抵押在现有法律框架下逐渐成为清晰的法律术语，具有准确的内涵及外延。

故，在《民法典》及其司法解释实施前，法律规定的在建建筑物抵押是以正在建造的建筑物进行的抵押，同时一并抵押的涵盖该建筑物占有范围内的土地使用权，但未明确已抵押在建建筑物新增续建工程是否当然属于抵押物；《民法典》及其司法解释实施后，对于已抵押在建建筑物新增续建工程是否当然一并抵押的问题予以明确，即，在建建筑物抵押财产只能是已经建造完毕的部分，对于尚未建造的部分，因其尚不存在，故不能当然作为抵押财产。

三、在建建筑物抵押登记申请资料和抵押登记公示信息不一致，如何确定在建建筑物抵押范围

在建建筑物抵押登记办理相关规定，明确了申请、登记中申请人、不动产登记机构的法律义务，在登记过程中形成的客观资料，尤其是抵押登记的原始资料、登记的公示信息，可以直接作为确认押物范围的证据。

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十六条规定，申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交抵押合同与主债权合同、享有建设用地使用权的不动产权属证书、建设工程规划许可证、其他必要材料。这里的“其他必要”材料，本文理解可以是用于识别、确定用于抵押的在建建筑物的材料。不动产登记中心为了明确所登记在建建筑物避免出现押物不确定、押物不清晰，一般要求申请双方提交的抵押物《评估报告》或《抵押物清单》，抵押权人为了将来能够顺利变现抵押物用于清偿债权，同时负有向不动产登记中心提交详细的押物清单的义务。《不动产登记操作规范（试行）》第4.5.1条、第14.1.6条规定，对于在建建筑物抵押登记的应当进行现场实地查看。如此规定主要在于不动产登记公示具有审慎、公信原因，为了防范不动产登记机关出现登记了不存在的在建建筑物或登记不全面的风险进一步要求不动产登记机构现场查看。

实务中由于债权人在申请在建建筑物抵押中的不谨慎或不动产登记中心的原因导致出现抵押权人未能在抵押登记材料中全面、详细的列示抵押财产；而在房企破产中，抵押权人基于维护自身利益的需求，有向管理人提交在建建筑物范围大的证据主张权利。对此，管理人应按照不动产登记中心公示的在建建筑物范围认定押物范围。对于房企中押物较多，管理人对公示信息不清晰的，无法确认押物范围的，还应核查不动产登记时的原始资料，查阅抵押物清单，结合在建建筑抵押证明等资料确定押物范围。如前述，法律法规既然已赋予抵押权人在申报不动产登记时提供便利、准确登记的原始资料，并由不动产登记中心现场查看后进行抵押登记；在房企破产中，管理人不是法院，不能越权认定押物范围，只能依据足以识别并确定押物的客观资料予以认定押物范围。

例如：抵押权人依据建设工程规划许可证，认为抵押的在建建筑物应当包含地下车库、储藏室，但车库、储藏室并未办理抵押登记。如抵押登记公示的仅在于在建的房屋工程，且登记申请的《评估报告》或《抵押物清单》中亦未有地下车库、储藏室，则管理人对抵押人主张不应支持；如抵押登记公示的仅在于在建的房屋工程，但登记申请的资料的《评估报告》、《抵押物清单》却含有地下车库、储藏室，但由于地下车库、储藏室尚未建造或已建造但由于不动产登记机构原因导致未能进行登记，则管理人同样对抵押人主张不予支持。

因为未建造的建筑物上不存在当然不能登记为抵押物；已建造但未登记的，抵押权人作为抵押登记申请人负有更多保障自身债权实现的注意义务，不动产登记中心作为登记机构负有审查申请资料的注意义务，已建造、已申请但未能登记公示的不利法律后果应由受益方或过错方承担而不能由管理人认定为押物，否则有违公示公信力，且损害其他债权人的利益。

四、在建建筑物抵押登记后至破产裁定受理日之前新增续建部分是否构成抵押物

房企破产中，经常出现在建建筑物抵押登记时只完成部分，如桩基工程、主体结构、外墙砌体，抵押权人只登记了部分完工部分，对于未完工部分经续建的建筑物未及时办理抵押登记。该部分未登记且在破产裁定受理前新增续建的建筑物往往成为管理人和抵押权人产生争议的疑难问题。

实务中存在两种不同观点。一种观点认为：在建建筑物抵押中，抵押的财产应当是整个房屋及其占用范围的建设用地使用权。所谓的“整个房屋”既包括抵押登记时已经建造完成的部分，也包括抵押登记时未建造完成的部分，只要是建设工程规划许可证中规划建设的当然可以构成抵押物。因为这种方式更能有效保障债权人的债权实现，同时免除了当事人因新完工部分增加而不断办理在建建筑物抵押权变更登记的繁琐。

《担保法解释》第47条规定：“以依法就获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《城市房地产管理办法》第三条第五款规定，“在建建筑物抵押是抵押人为取得在建建筑物继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建建筑物的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”这种观点认为，只要是建设规划许可内的未建造的、待建造的投入资产，无论后续是否进行登记均构成抵押物。

例如（2015）锡民终字第1149号民事判决书认为：建筑物在抵押设定时尚未完工，未完工部分应当属于抵押财产。在建建筑物是一个总体设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。作为一个建设项目，不应仅仅包括完工部分。

在建建筑物抵押，是指以正在建造且未来一定存在的财产作为抵押物而设定的抵押。新增建筑物，是指在抵押时尚不存在，抵押后新增的建筑物，而非抵押时已经纳入规划建造的在建建筑物。

（2018）最高法民再19号民事判决书认为：根据《最高院关于适用担保法若干问题的司法解释第四十七条、《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定认定，在建建筑物抵押作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围内不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划学科范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。不动产登记制度的规范趣旨，是为了保护以该不动产为交易客体的第三人的信赖利益和交易安全。三联集团公司破产管理人在接管之后，试图利用登记实务中的不同理解否定三联集团公司此前在自身财产上所设定的权利负担，明显有违诚信原则。

本院认定，金汇信托公司的在建建筑物抵押权已经设立，该抵押权所支配的抵押物范围内，应当以抵押合同约定作为确定权利范围的依据。

另一种观点认为：在建建筑物抵押中抵押财产只能是已经建造完毕的部分，未建造的部分不能成为抵押物，如抵押权人将续建部分纳入抵押物则应当根据在建建筑物的续建程序及时办理抵押物登记，否则该部分不属于抵押财产。

《民法典担保部分的解释》采取了该观点，第五十一条规定：“当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。”如在建建筑物首次登记抵押后，该在建建筑物有新增建筑物，抵押权人只能通过对新增续建建筑物进行登记，才能享有抵押权。

新法采取此观点，一方面基于《民法典》强化尊重双方当事人意思自治的精神，双方当事人对抵押物范围可以进行约定并随时办理抵押登记，法律对此不应过度规制；另一方面在于通过此种方式促使抵押权人更加关注自身权利，增加抵押权人的注意义务，释放抵押物价值的资金融通效率相匹配。

故，管理人在处理上述问题时，应根据在建建筑物抵押登记、续建的实际情况和新旧法律规定的适用规则给与妥善处理。对于主债权合同、抵押合同及登记行为发生在2021年1月1日之前的，当时法律规定有明确规定的，原则上按照当时的法律规定予以认定抵押物范围；但由于破产案件往往涉及当地社会和经济秩序、群众利益，管理人仍应根据最高院《关于适用民法典时间效力的若干规定》第二条但书条款“三个有利于原则”结合具体情况，明确法律适用规则，维护全体债权人利益。对于债权债务和抵押登记行为发生在2021年1月1日之后的，按照《民法典》及其司法解释规定予以认定抵押物范围。

对于法院裁定受理破产后，管理人为了全体债权人利益，在已抵押在建建筑物上通过共益债方式续建的建筑物，无论何种情形，均不构成抵押权人的抵押物。否则，过度保护抵押权人将导致管理人不会引入资金展开续建工作，最终损害全体债权人的利益，不利于破产程序的推进和解决破产中衍生的社会问题。

五、房企在建建筑物抵押登记后法院裁定受理日之前续建部分中的从物、添附物是否构成抵押财产

房企中续建部分中常见配套设施工程、水电暖气管网工程、外立面工程、室内装修装饰工程等，此类续建建筑物作为从物或添附物是否构成抵押财产、如何处置、是否进行价值区分关系到债权人利益。《民法典》及担保部分的司法解释实施后，法律对该部分的规则变化较大，具体见下表：

法律名称

条款

条款内容

《担保法司法解释》

（已失效）

第六十二条

抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

第六十三条

抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

《民法典》

（现行有效）

第三百二十二条

因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

《民法典担保部分的解释》（现行有效）

第四十条

从物产生于抵押权依法设立前，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院应予支持，但是当事人另有约定的除外。从物产生于抵押权依法设立后，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院不予支持，但是在抵押权实现时可以一并处分。

第四十一条

抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持。本条所称添附，包括附合、混合与加工。

对于从物问题。《民法典》及其司法解释实施前，法律只规定抵押权设定前，抵押权效力及于抵押财产的从物，未规定抵押权是否及于抵押权设定后的抵押财产的从物。司法实务中认为在抵押担保合同未明确约定抵押登记后抵押财产的从物是否属于抵押财产，原则上抵押财产及于新增从物。例如最高院在(2005)民二终字第73号案认为：“鉴于抵押合同双方在合同中对电梯部分并未作出特别约定，同时，根据本院二审查明事实，可作为独立物存在的电梯，至今未作新的产权确定。虽然电梯可以作为独立的权利客体存在，但作为建筑物重要组成部分的电梯，一旦与建筑物本身脱离，其将失去独立存在的意义。

因此，原审法院依据担保法解释第六十二条、六十三条之规定，将在建项目中的电梯部分认定为抵押物金龙大厦的从物是正确的。虽然在抵押设定时，电梯并未安装，但至今上诉人也没有证据证明该电梯的所有权属于另外一个主体。因此，无论在抵押权设定前后，除非当事人之间有特别约定，电梯应当视为抵押房产的组成部分之一，即大厦的从物。故本案抵押物的财产范围应当包括电梯部分。”

现行《民法典担保部分的解释》第四十条弥补了上述规则漏洞，作出了和《民法典》实施之前相反的规则，明确了原则上抵押权效力不及于设定后新形成的抵押财产的从物，仅是支持一并处置。

对于添附物问题。房企续建建筑物添附物主要是附合形式的添附。该类续建建筑物，常见有续建的外立面保温层，外立面涂层，门、窗、框、玻璃安装，楼梯扶手安装，管道和线路添附、室内装修装饰添附及其他构成不动产上之添附的物。《民法典》第三百二十二条首次规定了添附物的权属和补偿。《民法典担保部分的解释》第四十一条明确了抵押权人权利及于抵押财产设定抵押权后新增添附物，但是对于添附使得抵押财产价值增加的，不及于增加价值部分。由于添附可能导致原物的损害，导致抵押物财产价值贬损，导致抵押权人受偿利益受损，故法律原则上规定抵押权人权利基于抵押财产登记后新增的添附物；但是对于抵押财产为不动产的添附行为，通常是能够增加该抵押财产的价值，如仍认可抵押权人权利基于该部分价值将出现过度保护抵押权人利益，可能损害其他债权人利益，违反公平公正，因此法律对此规定了例外。

故，管理人在《民法典》背景下处理此问题时，对于抵押权登记设立前在建建筑物续建中形成的从物，原则上抵押权及于从物，但如双方约定不及于从物，则按照约定；对于抵押权登记设立后在建建筑物续建中的从物法律规定不属于抵押财产，抵押权人对从物价值不享有优先受偿权，但从物应和主物一并处置。对于抵押权登记设立后新增的在建建筑物的续建添附工程可认定构成抵押财产一并处置，但抵押权人对于添附物增加的价值部分不享有抵押权优先受偿权利。

六、房企在建建筑物抵押登记后法院裁定受理日之前续建部分中的从物、添附物价值区分

抵押权人享有的权利本质上是抵押财产的价值受偿，抵押权人受偿的最终金额不得超过抵押财产的评估实物最终变价的金额。对于房地产企业破产中存在的从物、添附物基本是具有增加了抵押财产价值的功能，因此对于该部分续建建筑物新增价值部分的区分就尤为重要，只有明确的区分才能更加公平的平衡全体债权人利益。

首先，对于在建建筑物的价值不是造价价格，而是现存价值。造价价格是构成项目在建设期预计或实际支出的建设费用；房企破产中的在建建筑物常常是烂尾的建筑物，经常因失修、疏于管理造成建筑物严重损耗，按照工程造价价格不符合实际情况。如（2016）皖民终491号民事判决书认为：工程造价与在建建筑物抵押权实现价值并非同一概念。工程造价实为了完成一定工程所需要的人力、物力、财力等方面投入；在建建筑物抵押权实现价值是在建建筑物通过折价、拍卖、变卖等方式实现抵押权所得价款，在建建筑物处置时可能不限于工程本身，在一定程度上包含其占有的土地使用权。

其次，房企中在建建筑物的从物多具有独立价值，因为不动产的从物必须和不动产相结合才能更大发挥其经济功能，对于此类从物从评估机构角度，可以单独计量评估价格，也可以和建筑物整体计量评估。管理人在实务中，为了区分在建建筑物的价值，可以由评估机构对于从物单独评估价值后扣减；也可以整体评估在建建筑物，然后按照从物工程量所占在建建筑物工程量比例进行扣减从物价值。

再次，房企中在建建筑物的添附物，不具有独立价值。评估机构对此添附物价值存在评估困难，通常无法采用科学的计量方法进行评估。实务中，此类添附物不能按照造价合同价格确认价值，但从有效、经济、确定的评估角度，可以考虑按照工程进展的比例来进行确定。试举一例，甲公司2016年5月1日办理乙公司住宅楼在建建筑物抵押登记，办理时经现场勘查，尚欠外立面、楼内扶梯、室内装修未建，工程整体进度85%之后乙公司继续开发至100%，甲公司就续建部分未能办理登记，双方对于添附物未作任何约定。2021年4月1日，乙公司破产。续建在建建筑物新增部分的评估价值=评估价值总价*（1-85%）。添附物的价值确认实务中存在困难，但通常评估机构或者抵押权人在办理抵押登记时的勘查工作会存在客观资料，据此操作对于债权人比较公平。

七、在建建筑物抵押登记设立后房企可否对外销售在建房屋

设定抵押权，仅是在物上设定了权利负担，抵押人作为抵押财产的所有权人，仍然享有对抵押财产的支配权，其中就包括转让抵押财产的权利，法律没有限制抵押人转让抵押财产，因此，设定抵押权后仍可以对外销售房屋，对外销售在建房屋的合同合法有效，但存在合同无效情形的例外。

法律名称

条款

条款内容

《物权法》（已失效）

第一百九十一条

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《民法典》（现行有效）

第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《民法典》实施之前的法律，对于抵押人转让抵押财产进行限制，抵押人转让抵押财产需要经过抵押权人同意，抵押权人同意转让的，抵押权人对转让所得价款可要求以购房款提前清偿或提存；未经抵押权人同意抵押人转让的，抵押权人享有追及力；《民法典》则取消了抵押权人同意或不同意的区分，在认可抵押权追及力的基础上承认抵押人有权转让抵押财产。

《民法典》尊重当事人意思自治，即抵押担保合同可以约定禁止抵押人转让或经过抵押权人同意后方得转让抵押财产，只不过这种约定禁止或同意的方式仍然不能对抗善意第三人。对于提前清偿或提存则对抵押权人设置了较重义务，要求能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可请求将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存。

房企破产中常见在建建筑物抵押登记后，房企又对外出售的或者将抵押财产进行“以房抵债”的。对于对外出售的，无论房企是否取得预售许可证，均不影响房屋买卖合同的效力。预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证对外出售房屋，行政机关可依法处罚，但不影响合同效力，购房者均可依据合同向管理人申报债权。

对于“以房抵债”的如协议形成时间是在债务履行期限届满前，则应当按照原债权债务关系予以认定；如是在债务履行期限届满后，则债权人可依据“以房抵债”协议申报债权。

八、抵押权人对于已抵押登记在建建筑物另售应收购房款是否享有追及力或价金代位权

首先，法律没有规定抵押权人享有抵押物转让所得款的优先受偿权，法律规定了抵押权人的追及效力，但未规定对转让所得价金代位制度。物权追及效力是指物权设立后，不论标的物辗转流入何人之后，物权人都有权追及物之所在并直接支配该物的效力。

就抵押权来说，其追及力表现为，在抵押人将抵押物转让他人的情况下，抵押权人可以向受让人主张抵押权，即受让人取得的是有抵押权负担的财产。《物权法》第一百九十一条规定了经同意的抵押财产转让行为抵押权人可要求提前清偿债务或提存，但并没有规定抵押权人对抵押物转让所得享有优先受偿权，没有规定价金代位。第一百七十四条规定，抵押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿，前述款金也可提存。该条规定产生物上代位的事实限于毁损、灭失或者被征收导致抵押物绝对灭失的事实，而转让导致所有权主体的变更，并未导致抵押财产灭失，故转让所得价款不属于代位物的范畴。

《民法典》第四百零六条则更加明确的确立抵押权人对抵押财产转让价金享有的追及权，但并未承认价金代位权。司法实务对于《民法典》之前《物权法》及《担保法》及《担保法司法解释》中的相关理解存在偏差。

如(2019)最高法民终741号中，黑龙江高级人民法认为：前述条款是关于抵押财产处分的相关规定，确立了价金物上代位制度和抵押权追及效力制度两种模式。在经抵押权人同意转让抵押财产的情况下，采用的是价金物上代位制度模式，抵押权人通过将其支配权的客体从物，转移到价金来实现抵押权，抵押权的效力及于转让价金，在抵押财产的交换价值实现之日，即丧失了物上追及效力，受让人可据此排除抵押权追及效力的影响，从而获得抵押财产的完全权利。在未经抵押权人同意转让抵押财产的情况下，采用的是抵押权追及效力制度模式，抵押权人对抵押财产享有绝对的追及效力，此时受让人可代为清偿债务而涤除抵押权，以实现抵押权人与受让人之间的利益平衡。

但本案二审法院最高人民法院则认为《物权法》确立的不过是售房款直接清偿或提存制度。最高院认为：建行松北支行同意立宏公司出售抵押的房产后，怠于行使《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款赋予的要求立宏公司以售房款直接清偿债务的权利，却转而要求对穆迪所购房屋及其占有范围内土地使用权进行折价或者变卖、拍卖以清偿债权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的生存利益，有失公平。

建行松北支行及其债权受让人应当按照前述物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。最高院的这一论证和《民法典》第四百零六条及《民法典担保部分的解释》第四十二条沿袭的规则一致。

其次，房企破产中如允许抵押权人对应收购房款享有追及力，则将出现让全体无过错债权人对抵押权人怠于行使提前清偿或提存权利的过错承担还款责任，违反公平公正。

房企的抵押权人一般不禁止债务人对外出售在建建筑物房屋，更多通过对房企销售行为和应收购房款展开监管，期望债务人能够顺利销售在建建筑物回款后用于偿债。抵押权人本身作为监督能力较强的债权人，应积极的对房企的销售、回款行为承担监督义务，房企破产中发现抵押登记后的另售、回款不明、应收回款未特定化通常和抵押权人怠于履行监督义务高度关联，抵押权人通常具有过错。

对于购房人已支付购房款且债务人已出具收据，抵押权人不能提供证据证明购房人存在恶意损害债权人利益的故意或重大过失情况，不能证明另售合同无效的情况下；购房人又已支付部分或全部对价，对未支付的对价仍愿意继续支付的前提下，购房人构成善意第三人，其权利依法应受到保护。房企另售房屋形成的应收购房款肩负着破产程序中对在建建筑物的续建、偿债功能，如允许抵押权人享有追及力不仅让抵押权人转移了怠于行权的过错成本，更损害其他无过错债权人，违反公平公正。

再次，房企破产中管理人对于应收购房款的管理、催收系管理人归集破产财产，属于管理人履职行为，目的用于清偿全体债权人。破产程序的启动合法阻却了抵押权人要求就应收账款提前清偿债务或提存的可能性。应收购房款即使回款系货币，本质上和管理人归集的其他财产统一，法律不允许再进行任何特定化，抵押权人向管理人主张应收购房款享有追及力有限受偿的没有任何依据。

最后，法律没有规定另售房款价金代位受偿，抵押权人要求就应收购房款代位受偿没有法律依据。《民法典担保部分的解释》第四十二条延续了《物权法》、《担保法》及《担保法司法解释》的规定，抵押财产毁损、灭失、被征收的，抵押权人就保险金、赔偿金、补偿金可以代位优先受偿。

法律没有规定抵押权人房屋转让出卖价金或应收款、清算金、租金可以享有代位优先受偿权利。房屋转让的价金不属于代位物，成为代位物的前提是担保财产出现了毁损、灭失、被征收从物理上客观消灭的情形，抵押财产的转让并不导致其客观灭失。

抵押财产的租金是抵押财产的使用权能的获得的利益，同样不是抵押财产的代位物，如将租金作为抵押财产的代位物则意味着抵押权人变相获得了本应属于抵押人的使用和收益的权能，和抵押权本质系抵押物的交换价值相否，有失公正。

需要注意的是，如房企某部分在建建筑物被拆迁，但未提供货币补偿而是房屋产权调换，该用于产权调换的房屋是否构成代位物，抵押权是否有权利优先受偿。本文认为，抵押权人对抵押财产被征收的货币补偿尚有优先代位受偿权利，对于“以物易物”的抵押财产置换物当然享有优先代位受偿权利。

九、购房消费者要求交付房屋或返还购房款的权利保护

《企业破产法》并不创始权利义务关系，只是理清债权人和债务人之间破产前已形成的、既有的权利义务关系。故，对上述各优先受权分析归根结底在于寻找《企业破产法》之外的法律解释和适用。

法律名称

条款

条款内容

《合同法》（已失效）

第二百八十六条第二款

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高院关于建设工程价款优先受偿的批复》（已失效）

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》

二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

四、请你院依照《批复》的规定与精神，以你院审判委员会的多数人意见为基础，结合具体案情依法妥善处理相关案件。同时注意以下几个问题：

1.对于房屋买受人主张的违约金是否优先保护问题，你院应当在兼顾建筑工程承包人、抵押权人等各方当事人合法权益的基础上妥善处理，避免相关主体之间的利益失衡。

2.与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。

3.如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿。在参与分配程序中，应注意确保对各方当事人依法进行程序性救济。

你院请示问题涉及到相关案件中大量房屋买受人的利益保护，关系到社会稳定的大局，山东省委、省政府一直予以密切关注。你院要紧紧依靠山东省委的领导，积极争取山东省政府的支持，坚持司法为民，严格把握法律规定与政策精神，针对可能出现的问题制定相应预案，依法妥善处理相关案件，切实防止出现社会性群体事件，依法保护各方当事人的合法权益。

《民法典》（现行有效）

第八百零七条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

（现行有效）

第三十六条

承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第三十七条

装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第四十条

承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

第四十一条

承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

房企破产不仅需要解决法律问题同时要解决大量的社会衍生问题，包括建筑工人利益保护、购房业主生存利益维护、群体性上访事件预防、社会大局稳定。房企破产中消费者要求交付房屋或返还购房款的权利、建设工程价款、抵押权人利益必然存在受偿的冲突。实务中管理人面临上述权利冲突的情形，仅仅依靠法律不足以妥善解决。管理人必须拥有超越法律的智慧，充分理解政治秩序、社会秩序、法律秩序关系，基于法律的公平公正妥善处理权利冲突。

购房消费者如系购买的住宅、商住房屋应给与优先保护其生存权利，可以物权期待权对抗工程价款优先、抵押权优先。理论上，购房消费者可以向管理人申请交付房屋或者购房款返还的债权。需要注意的是，通常房企进入破产程序时面临着房屋尚未完工、未竣工、未验收不具备交付条件，购房消费者申报房屋交付存在客观不能困难。管理人对于已支付100%购房款的，不具备合同解除权，且该房屋因特定化原因已不属于破产财产，管理人应在房企符合条件时给与交付房屋。对于支付50%以上购房款的，购房消费者仍享有向管理人主张其交付房屋的权利。对于支付购房款低于50%的，如购房消费者向管理人出具承诺将支付剩余购房款的，管理人为维护购房者利益，不能轻易解除合同。

如（2014）通民初字第1064号就认为，第三人刘菊所缴购房款已过半，因此原告作为工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗该买受人。其余第三人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定，但是该第三人所缴购房款同样物化在建设工程中，且基于该司法解释规定主要考虑消费者购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权。

一种通行的和符合国情的做法是生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许承包人行使优先权，相当于用消费者的资金清偿开发商债务，即开发商将自身债务转移给消费者，这样做法违背特殊保护消费者的相应法律规定，也有失公允。况且未达到支付过半购房款的第三人在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上，法律也不应将该消费者权利予以排斥。

消费者如购买的系商铺、写字楼，此类行为从经济本质上系投资性行为，不存在居住者利益保护问题，管理人对其不应认定为购房者，对其权利保护不能适用购房消费者优先保护的原则，但购房款全部支付的可以参照适用《九民会议纪要》第125条规定认定购房者享有优先交付房屋权利，可以对抗工程价款优先、抵押权优先，目的在于维护交易安定性。对于已支付购房款100%的，管理人不具备合同解除权，房企负有单方交付义务，管理人应在符合条件时给与交付房屋；对于未支付全部购房款的，管理人不再区分是否支付过半问题，有权根据实际情况解除合同返还购房款或者在购房者一次性补足购房款后在符合条件时给与交付房屋。如此类购房者在不符合交付条件时申报交付房屋的债权，管理人应向其释明建议变更为申请购房款返还或等待符合条件时由房企进行交付；申报优先返还购房款的，管理人基于社会稳定大局，可以予以考虑。

消费者购房款优先返还债权，根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》保护基本生存权的精神，消费者购房款优先返还优于抵押权，但不得获得超出生存权利益的补偿。同时可参照《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条规定，应仅限于本金，不包括利息、违约金、损害赔偿金。

文章来源：国曜破产业务研究中心

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不良资产处置业务操作流程

学不良资产，上米多课堂！

一、入场

1、信息来源

（1）一手包信息

一手包的信息来源相对狭窄，根据相关规定，银行的资产包转让邀约只能发给政府、四大资产管理公司和省级AMC，因此，对于其他的投资人而言，一手包的信息只能通过上述几家单位，或者银行内部人员获取。

（2）二手及以上资产包

这类信息来源相对比较广泛，可以直接向资产管理公司了解双方有计划转让的资产包，或者童那个个互联网交易平台网搜相关的资产包转让公告，还可以通过律师等资源了解民间资产包。

2、初步筛选

在获得资产包基础信息（本金规模、户数、涵盖地区、逾期时间、抵押查封等）后，投资人应结合自身需求进行初步判断，确定是否继续跟进。

对于一手包，由于银行不可将不良资产包（10户以上）直接转让给民营不良资产投资方，因此民营投资人采购的交易对象只能是国有四大资产管理公司及省级AMC。

可通过四大资管公司及省级AMC获得银行出包信息，并选择绑定一方，共同尽调跟进，提前了解资产包信息。

二、对接

针对欲剥离的资产签订保密协议，展开项目对接，具体可以分为三大部分：

1、书面资料获取（包括但不限于）

（1）剥离卷：借款合同、借据、担保合同、抵押登记（他项权证）、抵押物评估报告、抵押清单、催收文件、还款协议、裁判文书（判决书、调解书、支付令、裁定书、公证书、裁决书等）、债权凭证、贷前审批报告、贷后管理报告、剥离报告、律师法律意见书等；

（2）报纸公告

（3）亮点项目详细介绍

上述资料在银行准予情况下，可通过电子版、现场拍照、扫描等方式获取汇总。

2、访谈信息获取

——通过信贷员、资产管理部、分管行长等银行人员获取

（1）项目资产情况，贷款时期、现状、银行是否采取限制措施等；

（2）项目法律程序，是否诉讼，是否执行，如未诉或未申请执行的原因？

（3）企业出现不良的风险因素

（4）企业法人、股东、实际控制人的承债能力、现状、还款意愿等

（5）项目是否有意向买家

3、银行配合进行资产包采购前尽调

银行协同，进行抵押物、查封物、企业经营现场等实地现场尽调

三、尽调评估

除了银行的协同尽调外，投资人可依据自己的需求，独资开展更为详尽的尽调工作，补充完善资产信息，对资产状况、权属关系、市场前景等进行评估分析，估算资产价值，合理预测风险。

对拟收购资产进行量本利分析，测算收购资产的预期收入和成本，根据自身的风险承受能力，理性评估定价。

四、资金募集

不良资产包的交易涉及金额较大，需要投资人有足够的资金实力或者资金募集能力

五、购买债权

对于二手及以上的资产包，购买方式相对比较灵活。可以协议方式向其他民间投资者或四大资产管理公司购买债权，以及以协议方式向地方AMC受让债权的收益权，或者经过拍卖、竞价、竞标等公开途径受让债权。

对于一手包而言，地方政府和国企可以协议方式从金融企业购买政府单位或国企债权；民营投资人可以从金融机构协议购买10户以下的债权；10户以上的资产包，民营投资人不可以直接从金融机构购买，可绑定资产管理公司，资产管理公司受让资产包后，再通过拍卖、竞价、竞标等公开途径从资产管理公司购买。

六、材料交接、发布债权转让公告或通知

1、交接的材料包括但不限于

（1）剥离卷：借款合同、借据、担保合同、抵押登记（他项权证）、抵押物评估报告、抵押清单、催收文件、还款协议、裁判文书（判决书、调解书、支付令、裁定书、公证书、裁决书等）、债权凭证、贷前审批报告、贷后管理报告、剥离报告、律师法律意见书等；

（2）报纸公告、催收通知等催收文件

2、发布债权转让公告或通知

根据相关的法律规定，选择有效的债权转让通知方式，通知债权人和相应的担保人。

方式包括：在约定时间内在全国或者省级有影响力的报纸上发布债权转让通知暨债务催收公告；邮寄债权转让通知以公告方式送达债权转让通知等。

七、投后管理

投资人可以自行或委托服务商做资产包的投后管理。管理内容包括但不限于：

（1）整包的按期催收工作；

（2）完成项目和整包的全面尽职调查工作，发掘项目的亮点和风险

（3）推动法律程序，包括保全、诉讼、执行程序，以及在诉讼执行中的进行变更诉讼主体、变更执行主体、恢复执行等各项法律工作；

（4）筛选合理的项目代理人；

（5）单个项目或整包的推介、营销；

（6）与买家或债务人的谈判；

（7）建立完善的项目档案管理、信息管理、客户管理制度，妥善保管档案信息材料。

八、退出

退出的方式主要有诉讼清收、强制执行，与债务人和解，债务人回购债权，以物抵债，重组，债转股，单项目转让、资产包分拆组包转让，整包转让等。

资产包整包的退出要综合考虑投资回报率和处置周期，合理地运用各种处置方式，实现高效益退出。

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