全款购房抵押贷款攻略
案例一
客户A先生最近想在上海购买一套总价900万的房产，但是之前名下有一套房子办过按揭贷款，本次购房需要准备房款70%的资金。而A先生小孩子马上要读书，短期之内也不可能凑齐70%的首付款，这种情况该如何解决？
案例二
客户刘女士最近刚离婚，原有的房产已经离婚析产给前夫后名下无房，准备再购买一套房产，原本以为名下无房就可以享受首套购房政策，谁知被银行告知因有按揭记录，还是要求60%的首付，这种情况又该如何解决？
办法总比困难多，下面的方法看看适不适合你
1、申请信用贷款解决首付资金问题优势：融资成本小，速度快。
劣势：资金量小，只能解决部分首付款问题。
2、通过全款购买后办理抵押贷款解决二套的首付款问题优势：目前抵押贷款利率比按揭贷款还低，额度比按揭高，相当于20~30%首付
劣势：需要先找人垫资后购买，会增加购房成本。
备注
现抵押贷款利率总体比按揭低，贷款期限也跟按揭贷款一样，可以最长做30年的等额分期，目前抵押贷款产品优势明显，但操作要求较高，非专业人士慎用。
操作流程
请做一个有准备的人
NO.1准备好银行必需的资料，尤其是“养流水”
1、银行贷款大部分都需要有流水，提前3~6个月走账
2、找一家靠谱的公司挂靠，或者自己注册个体户/公司
3、找1-2家银行评估一下欲购房产的房价或者通过房产中介平台了解房价行情
4、购房人夫妻的征信报告拉出来，自己看或者找专业人士咨询
5、降低名下信用卡，信用贷负债（原则上30万以内）
NO.2准备资料
1、所有个人资料和经营资料准备好原件。2、银行有可能会要求查看经营场地和抵押物实地，准备好相关场地。
3、银行一般会了解贷款用途、还款来源、家庭是否稳定等重要信息。
NO.3实战阶段
1、找银行正式申请，确认好额度、利率、还款方式
2、补充资料，房产评估，经营资料等
3、做好银行审核准备工作，问答流程
4、银行审批后，办理抵押登记
5、提供贷款用途合同，准备放款流程
6、放款后向银行索要还款计划书、贷款合同、抵押合同
PS：以上流程如果顺利时效为：T（办出不动产证）+5~10个工作日
房贷转经营贷
对于今年各大房产中介发布的房贷转贷问题，今天我来进行一下细说。
前几年贷款利率偏高，很多地方的银行房贷利率都是首套5.88%二套6.125%或者6.37%，虽说银行有两种利率方式，一种浮动利率，一种固定利率，但是目前就我所在的城市，银行都是默认的浮动利率，没有其他选择(对今年贷款利率比较低的客户，非常不利，目前的利率可以说是近15年房贷利率最低)如果明年利率上浮后，今年所有的客户，也都会跟着上浮。
现在来说下转贷是怎么回事，转贷就是转为经营性抵押贷款，必须是全款房，也就是需要将您之前的贷款提前结清，重新办理经营性贷款，其最高贷款年限为20年，可以选择本息或者本金还款方式，也有先息后本3年期不过本，5年期每年过本的，今年的经营贷利率最低可以做到3.75%，20年本息、本金4.5%，大家注意，经营贷是固定利率
所以大家可以征对自己的房贷利率高低，选择一下是否转换
下面给今年将要买房的客户一个小建议，今年买二手房可以跟房主直接谈一次性付款，然后进行返按揭贷款(经营性贷款），这样利率比房贷利率便宜，且是固定利率，明年利率涨了也没有关系，由于房主这边给到的是一次性付款，价格也会优惠很多
全款房怎么办理抵押贷款？你清楚吗？
全款买房的人很多，虽然房子的价格很贵，但是有钱人还是很多的，所以选择全款买房也不是什么稀奇的事情，买了房子之后可能自己就要更努力奋斗了，都说世事难料，一旦遇到困难，人们还是会选择用房子抵押进行贷款，下面就来具体学习一下全款房怎么办理抵押贷款？全款房抵押贷款需要准备什么的知识吧。
全款房怎么办理抵押贷款？
1、全款房抵押贷款需要借款人办理抵押贷款前需要填写居民住房抵押申请书，并且需要向银行提交下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明。借款的担保人的营业执照以及法人证明等资信证明文件。
2、借款人具有法律效力的身份证明。符合法律规定的有关住房所有房产的房产抵押贷款流程第一步。
3、全款房抵押贷款需要根据银行贷款流程，银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
4、根据以上房产抵押贷款流程，贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
5、对于办理贷款存在限制，年满18周岁，全款房抵押贷款需要具有完全民事行为能力的自然人，职业收入不稳定、信用不好，无偿还能力等对于个人信用的限制，很多人都希望拿到高额度贷款，但你要有相应的收入与之匹配才行，若你的个人信用有不良记录，同样有被拒贷的风险。
全款房抵押贷款需要准备什么？
1、全款房抵押贷款需要房产证。权利人及配偶的身份证。权利人及配偶的户口本。权利人的婚姻证明（结婚证或民政局开具的未婚证明）。
2、全款房抵押贷款需要收入证明。如房产证权利人有未成年儿童，请提供出生证。如房产内还有银行贷款，请提供原贷款合同及后一期的银行对帐单。
3、为提高贷款通过率，请尽量多的提供家庭其他财产证明，（如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）。
当我们跟随小编对全款房怎么办理抵押贷款？全款房抵押贷款需要准备什么的知识学习了解后，我们才发现其实选择全款买房子之后，要是自己遇到困难想要抵押贷款的话，是可以的，因为全款买的房子不存在二次抵押贷款的情况，希望上文小编的介绍可以帮助到大家。
本期小编为您推荐几处大连较好的楼盘，不妨一看。
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文章来源:乐居买房
