房抵贷与房贷利率倒挂，“二抵贷”又高调复出，背后的真相是什么？

如今，首套房贷利率都普遍在基准利率基础上上浮15%了，而且10月8日起，根据相关政策，贷款定价基准转换后，房贷利率仍难下调。

但细心的市民发现，近期甬城住房抵押贷款的门槛却意外降低了——

按8月20日首次5年期以上LPR报价4.85%计算，新发放首套房贷款利率不得低于4.85%；二套个人住房贷款利率不得低于5.45%。但“房抵贷”一年期甚至仅需4.35%。

如果将“房抵贷”的钱，用来还房贷岂不是很划算？！或者，用“二抵贷”盘活还在按揭中的住房岂不妙哉？不少房奴又打起了“小算盘”……

所谓的“二抵贷”，是指原本已经被抵押的房子，再次用于抵押贷款。这种情况风险较大，在之前银行很少接这样的业务。

如今，银行再次推动这一业务，究竟是为了什么？“二抵贷”会不会沦为某些人投机“炒房”甚至“炒股”的工具？

周女士刚在鄞州中心区按揭买了一套二手房，手头拮据的她又在为装修的钱犯愁。朋友给了个建议：以原有住房为抵押，贷款装修。

房子倒是还有一套，但是周女士犹豫了，在她看来，眼下房贷利率动辄上浮15%、20%了，抵押贷款的利率只会高不会低。

不过，一连咨询了7家银行，周女士意外发现，向来利率底线高企的“房抵贷”，眼下却十分亲民，部分大银行甚至将利率降至基准。

周女士目前居住的一套两居室正好处在市中心，学区房，按揭款早在七八年前就已还清。根据银行给出的“房抵贷”方案：三年期贷款利率仅为4.75%，一年期甚至只有4.35%。

“这比我当初申请的二套房贷利率低了一大截呢！”周女士说，她二套房申请到的是基准利率上浮20%。两相对比，周女士喜出望外，果断地申请了30万元抵押贷款！

正如周女士所了解的，在房贷利率不断上浮的情况下，房贷和“房抵贷”之间的利息差距已越来越小，部分银行甚至慷慨给出的基准利率，已与住房按揭贷款利率形成“倒挂”现象。

而且，即便是现有住房按揭款还未结清的房贷一族，眼下也被部分银行赋予了抵押贷款的资格。

陈先生是海曙区一家食品贸易公司老板。进入9月囤货期，他又开始张罗起货款的事。因为个人住房尚处于按揭阶段，过去2年，他只能动用有限的信用贷款额度来周转资金。今年，朋友圈里一家银行客户经理一句话让他的“钱路”豁然开朗起来。

银行客户经理说，只要有房子，有营业执照，就算未还清按揭贷款的房子也不碍事，也可以申请“二抵贷”。

将尚未还清按揭贷款的房子，再次拿去抵押，就是所谓的“二抵贷”。“‘二抵贷’客户一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以折扣，再减去剩余未还清的按揭金额。一般情况下，折扣系数为住宅7折、商业5折，也有部分年份较新的住房，可以到8折。”某银行业务员说。

“早年买的房子，价格翻了好几倍，遇到资金紧张，拿涨价后的房子作抵押，轻轻松松就能贷到超过住房买价的金额。”“二抵贷”的重现让陈老板如释重负。

他不止一遍计算过，他这套5年前以1.2万元/平方米购买的139平方米住房，当时总价不过166.8万元，首付了56.8万元，按揭110万元，目前剩余按揭本金尚有77万元左右。不过，陈老板的这套房子如今市场价已至3万元/平方米，总价达417万元。按照银行的评估，陈老板实际贷款额可达214万元，即417万元（当前市场评估价）×0.7（折扣）-77万元（尚未还清贷款）=214.9万元（可贷款金额）。

住房抵押贷款作为银行最常规的贷款品种之一，向来利率上浮幅度不小，如今为何自降身价？更令人不解的是，将已做抵押的抵押物，再次抵押获得贷款，对银行来说意味着更大的风险，以往，银行普遍不屑于做这种业务，为什么现在很多银行又高调推出这项业务，而且不少银行还开启了跨行办理二次抵押贷款的“绿色通道”？

“近年来房价节节攀升，客户之前已作抵押的住房价值早已今非昔比。”一家城商行相关负责人向东南财金记者道出了其中的原因。

以2018年为例，宁波市房价普涨，市六区平均涨幅超过20%。截至今年5月末，宁波新建商品住房销售价格同比又涨了7.8%。该人士解释，住房抵押贷款是指借款人以本人名义下的房产抵押，向银行申请用于个人合法、合规用途的人民币贷款，而按揭贷款实际上也是申请人以所购住房作为抵押而获得的贷款，所不同的是，抵押贷款需要对申请人的名下住房按照申请当时的市价进行评估，通常都有比较大的折扣，且抵押贷款的贷款期限普遍不长，一般都是1至3年，最多不过8年，对于银行而言，风险实际上更容易掌控，如今，房价一涨再涨，降低对“房抵贷”的利率，对贷款者和银行而言可谓“双赢”。而“二抵贷”也是一样道理，虽已做过按揭，但若用增值部分做抵押，只要贷款金额控制得当，风险便远不如从前。更何况，银行也为这类贷款设定了一定的门槛。

实际上，眼下“二抵贷”对于银行的诱惑力更甚。鄞州区一家股份制银行人士向记者坦言，“一笔贷款的发放，一是考虑风险；二是考虑收益，银行之所以热衷于‘二抵贷’，一是因为，当前银行在推的房产抵押贷款普遍用于企业经营贷款为主，不涉及监管部门向部分银行‘窗口指导’控制房地产贷款规模；二是，因为‘二抵贷’的利率普遍高于个人按揭贷款。”

当前，我市首套房贷利率普遍为基准利率上浮15%，即5.635%。而二次抵押贷款年利率普遍达5.8%至6.8%。对于银行而言，同样的风险之下，显然是“二抵贷”的利润更具有吸引力。

“‘二抵贷’业务是监管允许的，属于经营性贷款范畴，对盘活小微企业资产，解决其融资难有很大的帮助。”采访中，不少银行人士反复强调。

宁波银保监局人士也表示，就目前看，政策并未对“二抵贷”有明确禁止，各家银行业务品种不一，对业务的风险把控也各不相同。

不过，记者了解到，“通道”虽然开启，但银行对住房“二抵贷”的审核也是蛮谨慎的——首先，申请人或者关系人要为企业主或者个体户，即需要持有营业执照，且营业执照申请时间至少需要半年或一年以上；其次，银行对住房或商铺的按揭时间也有一定要求。一般来说，按揭期限低于2年的房子，可贷金额非常有限，银行放贷意愿也不强烈。房龄较高或变现能力较差的房子，银行也会谨慎对待。

“房抵贷”利率与房贷倒挂，“二抵贷”高调盛行，这让不少准购房者，或前期在利率高位时期购房的市民，不禁打起了“如意算盘”——

“以前购买时的贷款利率正处于6.55%的高位，如今房子市价大涨，是否可以先凑钱银行按揭尾款还清，再以基准利率获得抵押贷款。这样不是可以以更低的利率，获得更高额度的贷款？”

“二次抵押贷款虽然利息高一点，但关键时刻用它来筹齐首付款，或者在股市抄个底，短期内再还上不是皆大欢喜么。”

……

借以消费贷、经营贷为名，最后将贷款资金违规流入股市、楼市者随之而来。但是，这并非银行本意。

“不论房产以何种方式抵押，这种抵押贷款只能用于个人消费或经营，绝不能用于炒房、炒股。其中，‘二抵贷’一般都是面向企业或者个体户的（个人客户即便是允许办理‘二抵贷’，额度也会非常有限），若经调查核实违规，贷款者需立刻归还资金。”银行人士明确表示。

事实上，据记者了解，在贷款的用途上，各家银行均有比较严格的要求，甚至贷款流向受到监测。

“贷款人在申请贷款时，需要出示营业执照，证明申请人为企业主或者个体户，还要提交能证明用途的合同、发票等材料。”江北一家信用社个贷经理表示，虽然“二抵贷”属于个人贷款业务，但是，由于用于企业经营。因此，贷款金额将直接打到企业账户之上，尤其是大额资金。倘若企业申请贷款用于购买设备、材料，则需出具购销证明；若贷款用于装修，则需要提供装修协议，或者直接将钱打到装修公司账户。

尽管“二抵贷”对盘活个人资产，缓解小微企业融资难，大有裨益。但也有分析人士指出，“二抵贷”的重现是一个危险信号。

一名资深银行业人士表示，银行向来比较钟爱跟房子相关的业务，认为房地产有抵押物，相对可靠。“二抵贷”顾名思义是对按揭贷款之后的残值进行评估和二次抵押，看上去好像只要房产不跌价，银行就没有大的风险。其实，借款人的借款杠杆更高了，就好像压垮骆驼头上的最后一根草，随时岌岌可危。更何况，尽管目前来看，房价仍处于上行阶段，但二次抵押贷款业务没有考虑到最大的风险就是借款的“多重负债”和房产下跌的风险，一旦爆发，便是坏账累累。

除此之外，对于贷款利率，银行个贷专员也借此发出提醒：如果贷款利率过低，甚至低于基准利率，其背后便可能隐藏各种风险。

一般情况下，利率过低的住房抵押贷款业务肯定不会出自正规银行，可能是个人放贷，又或是机构放贷，以低利率幌子抢占银行做不来的客户，后期容易出现提前催账、说了不算等失信行为，从而带来损失。

此外，过低的贷款利率之下，房贷机构还可能会通过增加其他收费种类，平衡公司营收达到盈利目的，甚至可能设计套路，变卖你的房产。

作为一种融资渠道，“房抵贷”一定会有市场，而且是受欢迎的。无论其利率是否倒挂，存在即是合理，必定是有其市场逻辑的。能利用它将利益最大化，那是本事，皆大欢喜。

但同时我们也必须认识的，它本质上仍是一种债务杠杆。俗话说，好钢要用在刀刃上。倘若违背了初衷，打起歪主意，当心聪明反被聪明误，必然会受到市场的惩罚。

文字：崔凌琳编辑：诸新民美编：周驰

恒大暴雷，用半生积蓄买房的人如何自救

本文来源于真实故事计划（i：zhhihi1），欢迎关注及投稿，符合者将获得【1800元至3000元/每篇】稿酬。

据人民法院公告网的信息，2021年，全国有396家房企发布破产公告，众多地方房企陷入流动性危机。买房作为中国人一生的大事，不仅是权衡利弊后的选择，更是押上全部家当的赌局。

去年2月，父亲用半生积蓄买了一套恒大地产的房子。短短6个月后，恒大暴雷。得知这个消息后，我和父亲决定不能坐以待毙，必须展开自救。

迟到半年后，父亲人生第一套商品房的备案合同终于寄到了我们手上。2021年2月，父亲在安徽老家买了一套恒大集团开发的商品房。在蚌埠，房价远不及北上广深般可怖，那套精装修房总价84万。

按规定，付完首付款后，恒大需要在30日内与父亲签订房屋备案合同。然而，等到30天仍然没有任何消息。每次催问置业顾问，对方都会以“快了，下个月就可以”的回答搪塞过去。

到了8月中旬，置业顾问才将房屋合同寄到我们手里，嘱咐签署后寄回去给他们。

买下这套房子的时候，父亲已年过50。根据银行规定，这样的贷款者，最高贷款年限只有15年。月收入7千的父亲每月要掏出4200元还贷。父亲觉得压力过大，和我商议后，决定以我的名义买下房子，办30年的房屋贷款，慢慢还完房贷。

由于备案合同无端拖了半年，我担心先前提交的贷款资料可能失效，于是在签署合约前，给银行打去电话询问。

没想到在那通电话里，中信银行的工作人员告诉了我一个更加糟糕的消息：我们购买的房子，很有可能会烂尾。

他当时的说法是，由于恒大没有按期去住建局完成合同备案，住建局已经监管了恒大的后续贷款账户，银行后续也不再与恒大合作。这样的回复，暗示着恒大的这个楼盘资金链出现了问题，正在修建的楼盘，很有可能烂尾，无法交房。

买套城里的房子，是父亲奋斗一生的目标。在父亲的生活经验中，要实现阶级跨越，这是最重要的一步。年轻的时候，父亲靠着爷爷的资助，成了村里较早从茅草房搬到瓦砖房的一批人，虽然日子越过越清贫，父亲却怡然自得，因为在他看来，他已经靠房子实现了贫民到平民的跃升。

下一步，是从平民到小康，他觉得这要靠在城里买房来实现质变。为提高收入，父亲婚后辞去了村会计的职务，跟着南方商人贩花生——可惜亏得血本无归；跟着朋友做木材生意，遇到了大洪水，一次次咸鱼粘锅。

后来，他外出打工，在无锡务工十多年，他和母亲一直租住在连自来水都不通的城中村，只为了每月省几百块钱，留作日后买房。他们能省则省。母亲鞋子破了都要拿去修，实在穿不了才买新的；父亲的一件白色T恤穿了多年，洗成土黄色，也不舍得扔。

在父亲50岁这年，他终于攒够了首付。是时候到城里买一套精装房了。

父亲极为宝贝这套还在修造的房子。付完首付款当天下午，父亲硬拉着姑姑又看了一遍样板房。在小区楼下，他指着几乎未动工的期房颇为自豪地说道：“我买的房子就在那，13栋606，六六大顺！”

图｜楼盘效果图

他当时一定没想到，6个月之后，这个他引以为傲的房子会变成一个烫手山芋。

银行不与恒大合作的消息有迹可循。2021年7月中，广发银行申请冻结恒大银行存款1.32亿，恒大深陷债务危机的消息不胫而走，多家银行纷纷撇清与恒大关联。

当时，市里还与恒大合作的银行从十几家缩减为三家，置业顾问让我们去那几家继续办贷。我害怕房子烂尾，拿不上房又得背上房贷，就和父亲商量去退房。

那是付完首付款后我们第一次回到售楼处，几个置业顾问散乱地坐着，偶有顾客进门，他们也只是抬头一瞥，然后就迅速低下头玩手机，完全不复6个月前点头哈腰的热情。

在大厅找了个地方坐下后，我们给我们的置业顾问打了3个电话，她才从办公室徐徐走出。看见我和父亲后，她瞬间眉头紧锁，故作为难地说道：“叔叔，这个真的退不了。”

她说退首付款基本不可能，即便退，也需要长达半年。提交各种申请，走完所有流程，至少得两年半的时间才能到账，我们还必须按预售合同所规定，按总房价10%支付违约金。

僵持一个小时后，置业顾问离开了。父亲左转径直走到小区门口，保安以正在施工为由，把他拦了下来。

我见状赶紧将父亲拉上了出租车。车驶上大桥，从窗外一望就看到了恒大楼盘。十几栋房子都未完工，灰黢黢的房屋上错乱地垂着几根黄色的塔吊，下方被绿网一圈圈围住，上方露出一截钢筋，在大雨中孤独料峭。

司机热情地和我们搭话，“大哥是要看恒大的房子？”

“没看好。”父亲回道。

“没看好就好，恒大这几个月都没开工了，看样子像烂尾啊！”司机感叹着父亲塞翁失马，祸福相倚，殊不知，我们早已是局中人。

谈判未果，我们去了一家律师事务所，想要通过诉讼解除合同。

听了我们的讲述后，张律师觉得这是一场胜诉很大的官司。因为恒大违约在先，并没按照预售合同上所规定的30日内完成备案，与我们签订正式合同，直接导致我们在中信银行的贷款材料过期。

“能百分百把钱拿回来吗？”坐在椅子上的父亲猛地将手放在桌子上，身子前倾，瞪大双眼。

张律师吓了一跳，尴尬一笑：“没有百分百能赢的官司。”

父亲觉着张律师8000元的代理费太贵，就给他认识的侯律师打了电话。简单复述事情经过后，侯律师问了句，“该不会是恒大吧？”

“对，就是！”父亲告诉侯律师，楼盘承建方是恒泽置业，恒大的子公司。

谁知侯律师叹了一口气，“那这官司不好打啊，现在恒大的案子都被集中到广州中院去了。”他说自己刚接手一个恒大商票逾期未兑付的案子，诉讼材料都递交到了法院，眼看就要开庭，却被告知所有恒大系案子都要移交广州中院。

我们才知道，原来自7月份广发银行吹响恒大暴雷哨角后，恒大在全国各地的诉讼应声而起。为了防止各地诉讼瓜分恒大资产，8月初，最高院安排广州中院对恒大司法集中管辖，帮助恒大全心解决债务危机。

这消息无疑给我们当头一棒。从蚌埠到广州，如果我们坚持打官司，成本会更高，打赢了恒大也未必有钱赔付。但若不打官司，想解除合同就得答应他们的条件，承担至少十几万的损失，还有可能拿不到剩余首付款。

“这个官司换作任何一家没有财务危机的房企都能打，也都好打，可现在是恒大，你们得考虑清楚。”侯律师建议父亲拖着，观察恒大后续如何发展，再做决定。他说，只要确保房子已经备案到我们名下，即便恒大破产，我们也不至于两手空空。

是继续贷款，还是解除合同？如果决心解除合同，我们是要打官司，还是按他们的协议来？或是什么都不做，就这样耗着。

回家的路上，我疯狂滑动手机，想从网上翻到一点有用的信息，看到的却全是坏消息：恒大脚踩“三道红线”，低价抛售房屋只为偿还债务；网传恒大需偿还1300亿元负债，存在资金断裂风险……这些新闻提示着风险，早在我们买房前就爆出，但那时我们与恒大没有瓜葛，不曾注意。

我看到一位恒大购房者的网帖，她说自己和恒大达成退房协定后，恒大不但逾期不退还，反倒催她每月还房贷，否则就要告她。后来她通过起诉解除合同，申请了强制执行，可两年的执行期过去，没拿到一分钱。

我越看越心慌，心想：既然打官司那么麻烦，还不一定能拿到钱，不如再去别的银行，看看是否能贷到款。赌一赌，也许房子不会烂尾。

给侯律师打完电话，我和父亲去了银行。在银行等候时，我们遇到了一个男孩。他宣称和我们在同一个楼盘买了房，一开始，他因为实际月工资未达每月应还款的两倍，他从置业顾问那里拿了份假收入证明，被安排到中信银行贷款。前几天，他签完合同后才被置业顾问告知，因为中信银行不与恒大合作，他需要重新找银行贷款。

他说，为了买这套房子，他已经赌上家里两辈人的积蓄，因此决定再度铤而走险。遇到我们的时候，他已经在置业顾问帮助下，做了份假银行流水，想继续尝试贷款。

“可是恒大暴雷了，你知道吗？”我问。

“暴雷？啥意思？”他倏地直起弓着的腰，瞪大双眼。8月正值酷暑，他额头上的汗珠不断往下滑。

他就像买房前的我们一样，不知道恒大这个中国曾经的龙头房企已经岌岌可危。“就是恒大现在不一定有钱继续盖剩下的房子了，你没看已经停工好久了嘛？”我跟他解释。

他怔了怔，“是哦！”，然后猛地拍了一下大腿，“我说今天怎么去看，感觉和五一去看的时候差不多。”他从满是灰尘的牛仔裤中掏出了手机，“我问问俺爸俺妈怎么办！”

父亲责怪我多嘴，但我看着他和我差不多年纪，留意到他因劳作被晒得黝黑的面庞，我不忍心知情不言。

“俺爸讲不会交不了房的，”男孩很快打完了电话，挠着头又坐了回来，“那么多人都买了，政府不会不管的。”

我和他相视一笑，没再多言。

排到我们时，男孩站在门口，我和父亲率先进去询问。刚说了几句，工作人员就直截了当告诉我们，恒大现在这个情况，他们已不打算接收恒大购房者的贷款申请。即便现在接收，后续也可能不放贷。

银行对恒大的态度可以说相当嫌弃。我们若继续贷款，无疑是留下个定时炸弹。我回头想叫男孩进来，却发现他已经消失。

银行的态度，打消了我们继续贷款的念头。我们想要及时止损，就只能想办法解除合同。而在起诉之前，得先确定恒大确实已将房子备案在我们名下，否则就没有打官司的必要。

我和父亲去了住建局的不动产权登记中心。工作人员得知我们买的是恒大的房子时，冷笑了一声，“都想贪便宜买便宜房，也不想想这么便宜会不会有问题”。

可他还是告诉了我们一些有用的消息。从他口里我们得知，恒大一期共开了1400多套房，且已全部售出，但通过备案的仅有400多户。“剩下的人还不如你们，付了钱，却连房子都还没备在名下。”他说。

我们问他：“听银行说，住建局要监管恒大的贷款存放账户，这是不是意味着能保证后续交房？”他赶忙摇头：“现在我们是让恒大把钱放到指定账户，但至于它放不放，放多少，我们很难干预。”

听到这个消息，我和父亲感觉到无力和无奈，认定争取退房更为稳妥。住建局的工作人员也没办法为我们提供更多帮助，我和父亲决定离开，去别处了解消息。

去住建局之前，我曾通过“皖事通”留言，向老家“12345”市长热线求助退房。从住建局出来后，我接到了热线工作人员的回电。他看了我的留言，多方了解后建议我不要退房。电话里，他建议我：“换个银行办按揭，政府会想办法让你们拿到房子的。”

在我和父亲看来，住建局和市长热线的工作人员，都是政府的工作人员，却给出了不同的答案，这让我们陷入混乱，不知该以谁的说法为准。

跑了一天，我累得再也走不动，直接蹲在了住建局门前。

“去哪？”父亲问我。

“还能去哪呢？”我抬头盯着父亲。

他将目光转向马路对面，那是一个普通的居民楼小区。看着小区内一栋栋的单元楼，原本就紧皱眉头的父亲深吸了一口气，又叹了出来，“这么大个城市，这么多楼，我怎么就不配有个家。”

从住建局出来，我们在路边随意找了家宾馆住下，各自坐在床上，背对着，一言不发。

父亲的电话响起，打破了沉静。“是张先生嘛，我是和您微信联系的王琪，那个贷款的事情你考虑的怎么样了啊？”电话那头问。听到贷款二字，我心里咯噔一下，不知道父亲在搞什么鬼主意。

旁听两人交谈了大概十分钟，我大致了解清楚了事情的来龙去脉。大概经过就是父亲得知银行不再放贷，就想着能不能从别处贷50万，把尾款付清。王琪自称是安徽老乡，她提出可以帮父亲用公积金在无锡贷50万，去补完剩余房款。还说5年后父亲若还不上50万的本金和利息，还可以找她帮忙再从其他银行贷款，去还之前的贷款。

“公积金抵押贷款利率比房贷利率低多了，要不试试吧。”父亲转过身，将手机递给我，想让我看那个客服给他发的东西。

我只觉得荒谬。暂且不说公积金抵押贷款年限低，且基本不可能一次性贷50万，就算贷成功我们也不可在规定期限内还本付息。到期后再从别处贷款，去还旧的的贷款，我们将一辈子活在还债的阴影中。

“你永远是这样，做事不和别人商量，不考虑后果，拉着别人为你的错误买单！”经过一天的辗转磋磨，我控制不住心中怒火，对父亲怒吼道。

父亲听后，将头猛地低下，然后用两只胳膊抱住，带着哭腔弱弱地说了句：“我对不起你。”

看到父亲的样子，我内心一阵酸涩，当晚一夜未眠，父亲的鼾声也未照常响起。

我躺在床上，麻木地搜索着恒大的消息。突然，一个律师的微博引起了我的注意。他说恒大系案件虽然被广州中院接手，但各地法院执行力度区别很大，且商品房合同纠纷大多可以在本地起诉。

仿佛堕入激流的人看到一根树干，我当即给当地法院打了电话，询问我们的案子是否需要移交到广州中院。工作人员告诉我，他们没收到这个通知，只要我们准备好起诉所需的材料，他们会决定是否立案。

只要能尽快解除合同，我们就不用被50万房贷搞得惴惴不安，甚至冲动犯错。张律师也提醒我们，现在部分购房者正陆续办理按揭，贷款会放进监管账户，只要我们官司打赢，向法院申请强制执行，就能从那里拿回我们的首付款。

本着“光脚的不怕穿鞋的”心态，我和父亲最终决定打官司“自救”。

2021年8月25日，我们将立案材料递交法庭。当天恒大发布公告称，上半年恒大房地产亏损约人民币40亿元。

上半年的低价抛售房屋，并没让恒大走出债务危机，谁都无法预知已经穷途末路的恒大将走向何方。但对于我们来说，只有尽快行动，才可能在它倒下前拿回本属于自己的钱。

好在法院很快通过了我们的立案申请，定于9月10日开庭。

庭审下午3点开始，父亲负责出庭，我因为回学校上课，没有去现场，通过中国庭审公开网实时观看庭审。开庭前父亲给我打了个电话，颤颤巍巍地问我：“我要是说错话怎么办？我们要是输了怎么办？”我不知如何安慰，只能让他相信律师。

图｜庭审现场

庭审过程并没预想中复杂，我们的诉求是解除合同，返还首付款及其利息。因为承建方、恒大的子公司恒泽置业没在签订预售合同的30日内办理备案手续，已构成实质性违约；银行方明确回复，不能放贷是因为恒泽置业长时间没出备案合同，导致我们贷款材料过期。

对此，对方律师辩称，按揭贷款是否办理是中信银行的决定，和恒泽置业无关。贷款可向其他银行申请解决，如要坚持解除合同，则属于单方面违约，需按合同规定承担违约责任。

庭审不到一小时就结束了，审判长询问双方是否要调解。对方律师连忙站起身，“好啊，我们是想调解啊。”见她着急忙慌的样子，我就知道，这场官司我们赢面很大。庭审现场的父亲和律师跟我想法一样，他们拒绝协商，决定等待判决。

一周后，法院判决结果下达，恒泽置业需在10日内归还首付款。我们以为他们会通过上诉拖延时间，但直到10月中旬我们都没有收到他们上诉的通知。

本以为他们不上诉，我们就能从监管账户中执行到首付款。但事与愿违，执行法官告知我们，蚌埠市自然资源和规划局、徽商银行蚌埠分行分别申请冻结了恒泽置业的2.9亿、3.8亿的账户资金。一番冻结后，恒泽置业的账户上仅剩1万多的流动资金。

那以后，我们从新闻里得知，恒大系股价全面崩盘，两股在香港暂停交易，接着恒大又公告正被追偿2.6亿美元债务，或无法履行担保义务，随后广东省政府向恒大派出工作组，督促推进企业风险处置工作……一切无不说明，恒大的情况正越来越糟。

图｜“中国恒大”股价走势

坏消息不断传进耳朵里，我竟慢慢麻木，此前，我相信恒大这种体量的集团，无论如何也能掏出34万，赔偿我家的首付款。一条接着一条的新闻却暗示着我，这家企业正一点点被掏空，我反倒觉得恒大这种情况，拿不回首付款才正常。

可对父亲来说却不是这么一回事。这个房子的首付款，可以说是父亲一生的积蓄，背后是他一月月、一天天靠劳动积攒下来的钱财。原本，他即将完成一生的梦想，对自己数十年的辛勤劳动有个美好交代，但在一切实现的前夕，这个期待骤然碎了。

自从意识到拿回首付款希望渺茫之后，父亲持续地颓靡了下去。

2021年11月，父亲从同事那里听到一家专做强制执行的律师团队，对方保证能够帮我们拿到首付款，否则不收费，但成功的话需按执行金额的10%收费。

父亲想要试一试，但被我否决。强制执行虽有赖于申请方提供的资产线索，我不否认对方可能有这样的实力，但我很怀疑，早已被各地法院强制执行的恒大，又还能有什么隐匿财产没被挖出。

之后，父亲坚持每两周给执行法官打个电话，询问进展。每次得到的答案都是“还没发现有可执行的资产，耐心等待”。就在我和父亲都已做好要不到首付款的心理准备后，2022年2月11日，法院突然通知我们，可以去领执行款了。

去法院的路上，我们经过了恒大楼盘，见工地上有了动工的样子，父亲问司机：“那里是不是已经正常施工了。”

“（这楼盘）今天动工，明天停工，已经有好几波人闹过了。”司机指着前面那已经杂草丛生的广场感叹，“你看这个广场，两年前就该交房了。开发商跑了，政府也找不到人接盘，买它的人能怎么办？”

领回首付款后，父亲把消息告诉了同样买了恒大房子的同事。父亲跟我说，他的同事在恒大暴雷后，冒着风险把贷款办了下来。他们的房子本该在2021年10月交付，但至今，那套精装房连装修的消息都还没有，更别提交付了。

房子还没到手，还贷的日程却按时开启。

“现在做什么都晚了，只能在坑里打滚，慢慢熬着。”爸爸的同事说。他每月还要还四千多房贷，时至今日，他只盼着能拿到房子，不让自己前半生白忙活。

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撰文张威

编辑温丽虹崔玉敏

深度解析房贷和房抵贷的区别！转贷可省几十万不香吗？

2021年8月20日，全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告：

2021年8月20日LPR：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

2021年8月LPR和上月相比无变化，2020年4月之后也再无变化。

2021年6月初，武汉首套房利率普遍由从5.68%上浮到5.73%-5.78%（5年期+108至113个基点)，二套房5.98%(5年期LPR+128至133基点)，9月可能继续上浮。

经过小调查，武汉目前首套房执行的利率一般为5.73%（部分为5.78%），二套房一般为5.98%，商办一般为6.37%。由于银行额度的收紧，9月开始可能还会上浮5个基点（0.05%）

2021年最新的房贷利率怎么计算？

通常来说，各家银行的房贷利率都是在央行发布的最新基准利率上进行浮动，然后18家银行聚集在一起商量浮动的频率，最后由中国人民银行确定下一个基数，然后各家银行再根据当地的政策在该基数上进行浮动。

2021年央行发布的五年期最新贷款基准利率为4.65%，而各家银行在经过综合评估之后，定下的房贷利率不低于5.1%。根据乐居提供的数据来看，在2021年的8月份，全国有17个城市的房贷利率上调了10个BP。而到了9月份，在珠海、杭州、惠州等17个城市，有15家银行的首套房贷款利率在6%左右，二套房的贷款利率在6.1%左右。而经历了房贷利率四连涨的广东地区，从最开始的首套房5.1%、二套房5.25%涨到了现在的5.85%金额6.15%。

从近期市场表现来看，受到利率走高的影响，楼市整体成交也有所降温，购房者观望情绪渐浓，楼市成交明显乏力。而在新房方面，在有限的额度下，银行会更倾向于确保合作楼盘的按揭贷款，对客户资质要求较以往明显提高。

以2021年9月武汉各大银行首贷利率目前在5.68%。

案例：房屋贷款100万，等额本息，30年，首贷房屋贷款利率为5.68%

疫情过后，国家为支持中小企业发展，推出多项针对房抵经营贷的利率优惠政策

交通银行最新推出房抵经营贷，申请贷款用于公司经营。贷款利率低至3.85%，可贷款房屋评估金额的7成以上，批额度30年，先息后本，循环贷，随借随还。

在所有贷款业务当中，房屋抵押贷款能贷到的资金最多，利率也最低，对借款人征信、工作、收入等个人资质审查的要求，相对于其他贷款业务相对较松，能更好满足借款人的资金需求额度，也能更好缓解借款人的还款能力，尽最大可能降低借款人的贷款成本。

房抵经营贷与房贷的区别和优势

1，房抵贷的利息比房贷利息低得多。

同样100万贷款，房产抵押，30年，等额本息：

相同条件下，房抵贷相比首贷节省近40万，相比二贷节省47万。

2，房抵贷可以进一步节约利息。房抵贷，批额度可循环利用30年，随借随还。手上有富余现金，可随时还款，进一步节约利息的支出。相比房贷，不存在提前还款，没有任何违约金。随时不用贷款，随时全部还进去。随时需要急用，随时手机上操作，马上放款至借款人私人银行账号。

3，房抵贷可支持先息后本，每个月只需要还利息，每年度还款进去，第二天即可提取贷款额度。房抵贷的资金使用效率最高。

区别：

1，房抵贷，需要借款人需要提供营业执照，营业执照法人代表或营业执照企业20%以上的股份。

2，房抵贷，每年需要到期还本金。当天还清，第二天即可提取贷款。需要用多少，提取多少。非常方便，且节省利息。