房子按揭状态,想做银行抵押贷款的流程是什么?
关于按揭房做房产抵押的流程,很多人可能会想着点把按揭还清,在申请新的抵押贷款,其实这种做法是错误的,按揭的房子在申请房产抵押贷款的时候,是可以先审批或者直接做二抵的。
先说正常一抵申请流程
1、提交申请
准备资料向银行申请抵押贷款
资料包含:借款人以及抵押人的身份证,户口本,婚姻证明,房产证,近6个月流水,用途合同,营业执照+公章(经营贷利息低,一般客户都会选择经营贷),经营佐证等
2、下户
银行安排下户评估房子,收集资料提交审批
3、签正式合同
审批通过,出正式批复,客户再去银行签一次正式合同
4、解压和原银行沟通,提前还款,还款前要准备好钱或者找好垫资公司,一般找中介办贷款的时候,他们合作的也有垫资公司,可以一次性办理,也有的银行合作的有提放公司,只要给他们出费用,就可以直接送赎楼
不走提放的情况下,还了原银行按揭款之后,等原银行出结清资料,出了结清资料之后,拿着结清资料去房产局办理解压手续,这个房子才算正式完完全全的属于你。
5、抵押放款
房子解压之后,抵押给现在的银行,一般抵押后当天,或者一两天,银行就会放款了,放款结束之后,第3步所签的正式合同才算正式生效。
6、避免资金回流,按时还款
款放了之后,一定要避免资资金回流的问题,目前放款有2种方式,一种是自主支付,就是放款到自己的卡上,一种是受托支付,放款到三方账户,自主支付的话,款放了之后,借款人一般是通过刷卡的形式刷出来,然后让别人取现金给你,而受托支付的话,也要让收款人取现金给你,只有取了现金断了流,银行才查不到这个钱的流向,那么再次存到自己的其他卡里,随笔怎么花都无所谓了。
按揭房的二抵
如果客户资质好,有真实经营,又着实不想解压,那么也是有利息低的二抵的,但是前提一定是资质好,有真实经营,小编之前有分享过为什么银行不愿意做二抵,感兴趣的小伙伴可以主页看下。这里就不多讲了,如果不在乎利息的,那么二抵就不需要真实经营了。
想做二抵的客户,只需要联系好中介,根据你的资质,给你匹配一个合适的产品,然后直接申请,步骤跟第一个一样,只要少了一个解压流程
最后,我是在郑州做贷款的彤彤,希望可以帮到您。
按揭房抵押贷款的两种方式——
现在的房价,我想很多朋友应该都了解,只高不低,要买房难度还是很大的。有一些朋友在贷款买房后,遇困难资金周转不开急需用钱,就会考虑将房子抵押,或者转让出去。
有贷款的房子如何办抵押?第一种是直接办理房屋二次抵押
按揭房贷还款满一年,有房产证就能直接办理二抵,不过贷款额度不高。
房屋二抵的额度是根据房屋的余值来决定的。无论是一抵还是按揭房做二抵,起码需要保证所有证件齐全,包括房产证、土地证(证件合一的不动产证)。
计算方式:贷款额度=房屋价值×70%-原贷款的本金余额
比如说评估价200万的房子,现在还有50万按揭没还清,那可贷额度就是200×70%-50=90万
不同的地区和银行,对于按揭房的抵押要求都不同。之前各银行受调控影响,资金也都收紧,再想做二抵就会难很多,需要借款人提前做好准备。
而且并不是所有的银行都接收房屋二次抵押贷款,例如中国银行在2013年就取消了二抵业务。
推荐产品:
1、利率:年化5-7.2%
2、额度:最高80万
3、年限:1-10年期
4、还款方式:1-5年先息后本(中途不归本)、6-10年等额本息
5、受理标准:按揭还款满一年,可不要执照,无当前逾期
产品优势:
1、征信要求宽松,半年查询次数不超过20次
2、对外担保不超过200万,已婚的以家庭为单位计算
3、先息后本还款中途不需要归本,资金使用率较高
4、除开抵押类贷款,其他贷款综合不超过100万
5、办理不需要营业执照,不用看个人流水,工作证明可操作
第二种方法用垫资过桥还清按揭后办一抵
当借款人资金不足无法偿还贷款时,也可以通过垫资的方式短期融资归本,然后再把这笔贷款借出来偿还给垫资公司,这个过程就叫过桥。
目前所有的转抵押贷款业务,当涉及到结清原贷款的操作时,大部分都需要过桥垫资的介入。
案例:
客户李先生的房子市值大概是300万左右,之前办理的A银行按揭贷款还剩80万,因为生意周转需要100万的资金,就准备做转贷。客户觉得做二抵利息太高了不划算,把剩余的按揭都结掉,再办B银行的一抵,但是又没有钱足够的钱。
我们给他的方案是用垫资过桥的方法来操作。先用垫资把A银行尾款还掉,把房子变成全款房了,然后再把全款房拿去B银行做一抵,银行批了195万,放款之后再把垫资80万还掉。
抵押产品推荐:
年化3.70%,1-10年先息后本
1、执照满3个月,持证时间不限;
2、不看流水,轻看负债;
3、可做三方贷,抵押人不上征信;
4、纯先息后本产品,中途不归本,资金使用率高。
垫资一般都是短期的,也就几天时间。时间计算是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点,到B银行放款后结清过桥资金为终点。
注意事项:
1、垫资之前,预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间,找靠谱的贷款中介问清楚,梳理清楚操作流程
2、确保找到的是真正一手资金方,而不是冒充的“多道贩子”,那些要在放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。
3、条件允许的情况下,宁可为了确定性而多垫资,也不要少垫资增加不确定性。
最后,还要提醒大家的是,垫资本质就是一种短期拆借行为,期限短、灵活性强,同时也具有风险高、利息高等特点。垫资过桥时一定要做好资金规划,一旦出现坏账,成本可是非常高的哦!
按揭房可以抵押贷款吗?什么是一抵、二抵?有什么区别?
首先,按揭房可以抵押贷款,核心要点是看此房还有没有二押空间。
一般银行抵押贷款成数7到7.5成,拿房子现在的估值乘以70%,再减掉未还按揭款,就是你二抵可以拿到的贷款额度,记住是后减按揭贷款余额,不是先减。
以1000万估值的房子举例,如果按揭贷款还有200万未还清,那么你现在二抵能拿到的贷款额度就是500万左右,你算明白了吗?
这只是理论上的额度,实际操作中还有以下问题。
1、不是所有银行都接受二抵业务,少部分接受二抵,一抵还必须是银行按揭贷款,有银行抵押贷款的二抵能做的就更少了,真要操作,找资金把贷款余额还清,再次抵押贷款,这中间一定要找专业人士咨询清楚,衔接好每个环节。
发生过贷款还清了,再贷批不出来的情况,或者批出来了,利率高多了,再或者批出来了,还掉配资所剩无几,也没必要折腾。
如果是银行的30年按揭贷款,建议不要还,直接找能做的银行操作二抵,前面写过一篇文章讲此事,你可以参考。
信托、信保、小微贷公司一般都能接受各种住宅的二抵,只是利息高。
2、二抵都以住宅为主,抵押物价值相对比较稳定,像商铺、办公楼、厂房等做二抵可能性不大,真要操作,需要先找资金把贷款余额还清,再次抵押贷款,
还是那句话,这中间一定找专业人士咨询清楚,衔接好每个环节,发生过贷款还清了,再贷批不出来的情况,那是很伤心很不爽的。
3、二抵一般要求为经营性抵押贷款,要有正常经营的公司,有开票,有流水。
4、做二抵的房子按揭贷款要满一年以上,还有的银行要求产证上不能有小孩、老人名字,有的话要有备用房,等等,各种资料还是要到位,要求比较高。有需要的朋友可以随时咨询我们。
5、一般情况下,能做二抵的,都是因为房子买得比较早,中间升值了,去掉贷款余额还有一定的空间,值得操作。
6、如果去掉按揭贷款余额空间很小了,这里有一个专业名词叫“大头小尾”,就是说现在房子的估值减掉按揭余额还剩了个尾巴,有是有的,这个时候真是急着用钱,银行一般不会接了,找民间资金操作比较好,可以操作,时间也比较快,3天到1周搞定没问题。有需要的朋友可以随时咨询我们。
以上是对一抵、二抵的介绍,那么二抵和一抵有什么区别呢?
看到这里明眼人都想明白了吧,因为二抵比一低风险要高,别说非银机构和个人资金利息比较高,就是能做的银行利息也比一低要高差不多1个百分点。
还有就是抵押债权偿还顺位不同,如果借款人无法偿还贷款,房产拍卖后,一抵优先获得债权偿还,其次才偿还第二顺位债权,这是贷款机构的事,与贷款人无关了。
当然这种情况也极少出现,一出现就是让人头疼的故事。
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