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按揭贷款计算器等额本息「什么是等额本息?如何计算等额本息?」

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什么是等额本息?等额本息还款如何计算

买了房子,贷了款,应该选择什么样的还贷方式呢?等额本息到底是啥?又该如何计算?跟着小编一起来涨姿势。

什么是等额本息还款法?

等额本息是指一种购房贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),和等额本金是不一样的概念。

每月还款额计算公式如下:

[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

举例:

假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率4.2%,每月还本付息。按照上述公式计算,每月应偿还本息和为1233.14元。

上述结果只给出了每月应付的本息和,因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础,一个月为一期,第一期贷款余额20万元,应支付利息700元(200000×4.2%/12),支付本金533.14元,仍欠银行贷款199466.86元;第二期应支付利息(199515.67×4.2%/12)元。

注意:在等额本息法中,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。

等额本息适合的人群

等额本息每月的还款额度相同,所以比较适宜有正常开支计划的家庭,特别是年青人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升如果这类人选择本金法的话,前期压力会非常大。

用Excel计算按揭房贷月供非常简单,看究竟哪种还款方式更划算?

按揭房贷月供有两种计算方式等额本息还款。每月归还固定金额,即本金加利息合计每月固定。等额本金还款。每月归还固定本金,利息不同。用PMT函数计算等额本息还款的月供月供=PMT(月利率,还款期数,贷款金额)假定房贷金额为100万元,年利率为基准利率4.9%,期限为30年。则:

月利率=年利率/12=4.9%/12

还款期数=30(年)*12;

月供为:

=PMT(4.9%/12,30*12,1000000)结果为:5,307.27元。如图:

等额本息还款法月供的秘密1、等额是指每个月(每期)归还的本金+利息是相同的。

2、每期支付的利息是上期本金余额的一个月的利息。

如上图可见:

第1期支付利息(C7单元格)为:

=100,0000*4.9%/12=4,083.33第2期支付利息(C8单元格)为:

=99,8766.07*4.9%/12=4,078.343、月供减去支付的利息剩余部分归还本金。

如上图可见:

第1期支付完成利息后还本金(B7单元格)为:

=5,307.27-4083.33=1,223.93归还本金后的余额为:

100,0000-1,223.93=998,776.07由此可见,每月支付的利息都是上期剩余本金形成的一个月的利息。

等额本金还款的月供计算等额本金就是将本金平摊到每个月,然后每个月支付上期剩余本金形成的一个月的利息。

等额本金还款每个月的归还本金是固定的,但月供总额是不相同的,是逐月递减。

具体计算如图:

结论从对比中可知,无论采用何种还款方式,每期支付的利息都是上期剩余本金形成的一个月的利息,只要利率相同,从财务角度上看资金的时间价值就是相同的,其计息体现的原则都是多占用金额和时间同比例多付利息。也就是说从划不划算的角度来选择哪一种还款方式是没有意义的。

当然,从还款压力上来说,等额本息还款的前期压力要小于等额本金还款。在整个还款周期中,等额本息还款资金占用也要更多更长,所以累计支付利息要多于等额本金还款。

很多人买房,连月供都不知道怎么算,这篇文却讲透了!

来源:中国房地产网

很多朋友都知道,房贷的月供有两种计算方式,但是就是不知道怎么计算,作为一个专业的地产人士,这个知识怎么能不掌握呢?

今天我就和大家分享一下,怎么计算月供,如何自己制作月供系数表,从而方便计算月供。

1

等额本息

等额本息就是每月还款本息相同,即每个月还银行的月供都是一样的意思,把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。

大家都说房贷便宜,但是其实银行也要赚钱也挺奸商的,因为他们借钱给我们,用的竟然是复利模式而且是按月复利!

(腹黑一句,为什么群众存款利息低得可怜,还不搞复利呢?)

好在银行让你还的月供也是给你复利计息的,让人稍稍安慰,所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。

言归正传,我们先说等额本息的月供计算公式,就是下面这个

其中

:表示月供,是月字的首个拼音字母;

P:表示本金,假如你贷款100万,30年,P就是1000000;

i:表示月息,假如你商业贷款基准(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;

:表示月供的期数,假如你贷款30年,一年12个月,月供期数就是360。

下面说下这个公式是怎么推导出来的,这当中要用到一个公式,等比数列求和公式(我附到后面再说)。

我们假设S表示本金利息和(即本息),P表示本金,代表按揭者每月要偿还的等额月供,

那么根据复利公式,银行要获得的本息为

S=P×(1+i)

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息,每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×(1+i)-1

第2个月×(1+i)-2

第3个月×(1+i)-3

第4个月×(1+i)-4

第个月×(1+i)0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×(1+i)-1+×(1+i)-2+×(1+i)-3+…+×(1+i)2+×(1+i)+

=

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息S=P×(1+i)

因此,就容易得到(月供计算中最难计算的)等额本息的月供计算公式:

2

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同,月供的组成分为两部分,每月所还的本金相同,再加上未还本金使用一个月的利息。

月供为(每月递减),每月所还本金为=P÷,其中P为本金,为月供期数。

第1个月,本金,需偿还利息P×i,其中i为月利率,月供为+P×i;

第2个月,本金,需偿还利息(P-)×i,月供为+(P-)×i

第3个月,本金,需偿还利息(P-2)×i,月供为+(P-2)×i

……

第个月,本金,需偿还利息[P-(-1)]×i=×i,月供为+×i

所以,等额本金的规律是每个月的差额就是×i,第一个月的月供最高,第一个月的月供为+P×i(其中=P÷,P为贷款本金总额,为贷款月供期数,i为贷款月利率),以后的月供逐月等额递减,递减额为×i。

3

月供系数表的制作

因为等额本金的计算比较简单,首月月供=+P×i,月供递减×i。

因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可,余者可以类推,比如贷款100万,就是100乘上1万元贷款的系数。

只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出,这里我们就不一一计算了,感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。

以下就是我制作的等额本息贷款系数表,大家可以直接使用。

例1:

假如某客户从建设银行等额本息贷款100万,贷款年限30年,利率上浮10%。

对应上述表格中的系数就是56.09,这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供,贷款100万就是5609的月供。

如果我们套用公式

那么,P=1000000,i=4.9%×1.1÷12,=30×12=360,

经计算,最终月供=5609.07元。所以说,上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。

例2:

假如某客户从建设银行等额本金贷款100万,贷款年限30年,利率上浮10%。

他的月供就是:

首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元

以后月供是等额递减的,差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元

第1个月的月供:7269.44;

第2个月的月供:7256.96;

第3个月的月供:7244.48;

……

余此类推,依次递减12.48元。

4

其他

等额本金和等额本息的优劣

等额本金和等额本息各有千秋,前者利息少,但前期还款压力较大;后者每月还款额固定,但是利息较多,优点是每月还款压力较小。

要不要提前还款

其实很简单考虑下经济效益,比较房贷、投资两者的收益率高就行了!

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