我为什么不建议同学高息按揭贷款转抵押经营贷款，低利率不香吗？
我为什么要打消同学贷款置换的想法？低利率贷款难道不香吗？
可是，即使房产抵押经营贷款的贷款利率低，我也不会建议我的高中同学将原本利息稍高一些的按揭贷款置换过来，这是为什么呢？
事情是这样的，我的高中同学的二套房花了450多万，还剩下190多万按揭贷款没有还完。
最近两年这家伙混得风生水起，手头宽裕不差钱，但省钱抠门的习惯深入骨髓了，所以一直琢磨着提前还贷的事情。
他本来计划今年年底提前还清按揭贷款的，但因为疫情的关系可能需要延后一年半载了。可没想到他又打起了贷款置换的主意，将按揭贷款置换成房产抵押贷款。
要我说，这家伙人傻钱多吃饱了撑的，又或者不知道被谁忽悠了。
电话里他告诉我，有人可以将他的年化利率为5.7%（四舍五入了，那家伙电话里没告诉后面的小数）按揭贷款转成年化利率4%左右抵押经营贷款，问我靠谱吗。
我不知道那个人靠谱不靠谱，但我知道这事儿本身不靠谱，估计这家伙忘记要支付中介费了，关注焦点只放在利率对比上了。
我在电话里给他简单估算了一下，就打消了他这不切实际的念头。
先不说方案能不能成立，因为他要提前还款，所以也忽略贷款年限，直接按照当地银行年化利率3.65%给他推算。
本来是一年之后就能提前结清购房按揭贷款，所以说贷款置换也只是省了一年的利息钱。贷款中介费按照2%计算，综合年化利率就到5.65%了，他名下还没有公司营业执照，还得想办法转个营业执照过来，还需要一两万块钱。
另外按揭贷款得先还上吧，要不要垫资呢？垫资要收钱的，这也得算啊。
这么算下来，这一圈折腾下来岂不是等于直接送给贷款中介大几万块钱？
要是你，你会做这种善事吗？
贷款知识点：贷款置换之前，务必算清综合成本正常情况下，我们选择贷款置换主要有下面这三个原因：
降低贷款利率，省钱；降低月供金额，减轻还款压力；优化负债结构，减少负面信用记录；可是，做贷款置换之前，我们不仅要对比贷款利率，还要计算这个置换过程中可能产生的费用，所以我们要计算综合成本，否则贷款置换就失去了意义，甚至还有可能比之前贷款的利息成本更高。
写在后面如果你喜欢本文，请点赞支持一下，您动动手指就能给我更新的动力。
全款买房再抵押贷款，相比按揭贷款买房有什么优势？
客户为了孩子结婚，看中了一套学区房，房主却表示现在银行按揭款回款很慢，所以一次性付款的购房者优先。结果房东优先卖给了可以全款买房的人。
为啥这么多人全款买房呢？从贷款的角度看，有很多人是全款买了房，再拿来抵押。
那么，全款买房再抵押的优势有哪些呢？
1、可议价空间大
像成都，去年房地产市场不景气，很多房东急需要钱，全款买是可以优惠很多的，按揭基本无优惠。
2、可贷层数高
在成都，使用全款买房再抵押，最高可抵押贷款房产价值的7-8成，而未结清贷款的按揭房就只能贷房屋的剩余价值部分。
3、抵押贷款最划算的时期
目前抵押贷最低年化3.5%，可做10年期先息后本。
注意事项
如果想做抵押贷款，却拿不出全款的房子，就需要过桥垫资，会多一些垫资的成本钱在里面，如果没有营业执照的，还需要办一个营业执照。
抵押贷款期限没有按揭贷款那么长，按揭可以做20-30年，抵押是5-10年，不过到期了可以无本续贷，只要征信和负债不变化太大，一般没有太大问题。
总而言之，大致的利弊都在上面，结合自己的情况可以综合考虑一下，如果不差钱，就走正常途径按揭买。
如果因为按揭月供大，每月还款有压力，想省些利息钱，或者说你是要做生意，后续有投资意向的，那采用全款买房，再做个抵押贷款要划算一些。
房屋贷款和房产抵押，两种贷款方式哪个更划算？
银行房产的贷款有两种，一种是房屋按揭贷款，也就是大家常说的房贷，另一种是房产抵押贷款，它需要将房产抵押给银行。那么这两种贷款都有什么区别呢？
一、产品的特点不同
从期限来说：房贷的期限比较长，最长可以达到三十年，当然短到五年也没有问题。房产抵押贷款的期限相对较短，最长一般不超过10年，甚至超过5年的都比较少，大多数银行批准的都是一到三年的房产抵押贷款。
从利率来说：房贷的利率相对较低，一般都是5%上下。早些年，很多银行还在基准利率上打折，有些人还享受4%左右的房贷利率。房产抵押贷款的利率一般都在6%以上，有些客户资质不是很好，利率甚至能达到8%左右。
不过，现在为了响应支持小微企业发展，小微企业做房产抵押贷款也有比较低的。有些银行最低也能达到4%-5%。
从还款方式来说：房贷的还款方式一般就只有两种，等额本金和等额本息，可选择的范围比较小。房产抵押贷款的还款方式则相对多一些，除了等额本金和等额本息，还有计划还款、到期一次还本付息、按月还息，到期还本等。
房贷和住房按揭贷款是银行受众较广的两种产品，产品特点也呈现出了较大的不同。这些不同也决定了产品的受众不同。
二、产品的受众不同
房贷的用途只能用于买房，但是它的受众群体非常广泛。从个体工商户到企业老板，从工地打工的人群到写字楼的职员都有可能采用贷款来买房。
房产抵押贷款的用途则很广泛，可以用于各种消费，也可以用于生产经营。由于房产抵押的手续麻烦，人们的正常消费金额也不会太高，所以80%的房产抵押贷款都是用于生产经营。也就是说房产抵押贷款的受众群体主要是那些有经营实体的人群。
两类贷款的受众群体有所不同，但也有交叉的群体。就是这群既可以申请房贷又可以申请房产抵押贷款的人，在两种贷款的风险审批人员面前受到的待遇也是不同的。
三、审批宽容度不同
房贷的受众群体相对普遍，而且贷款用途几乎不会作假。期限拉长以后，月供对于大部分人来说都是能还得上的。基于这些原因，房贷的审批宽容度相对是比较高的。只要征信符合条件，银行流水没有那么糟糕，基本上都能贷出来款。
对于房产抵押贷款来说，审批宽容度相对较低。很多客户的房产抵押贷款用途是不确定的，虽然经过银行的调查，但不排除企业或个人挪用资金，引发风险。房产抵押贷款期限相对较短，每月还款金额也相对较高，对于借款人的资金实力要求较高。
同样是一拨人，如果是办理房贷的，银行在很多情况下是比较宽容的，最终出风险的概率还比较低。可如果是申请房产抵押贷款，那就需要借款人提供一系列材料，手续麻烦不说，耗时也相对较长。
总结：房贷是银行所有贷款产品中准入门槛最低的一种，也是对老百姓最友好的贷款产品。如果房贷申请不下来，住房按揭贷款以及其他类型的贷款基本上也就宣告无缘了。尽可能不要提前结清房贷，再去银行申请房产抵押贷款，暂且不说是否能获得优厚的贷款条件，可能你连贷款都无法申请下来。
