只有购房合同，没有房产证，可以作为抵押向银行贷款吗？

房产证迟迟办不下来，恰恰这时又急用资金周转，手中拿着购房合同可以抵押贷款吗？前几天，有个粉丝提出这样的一个问题，针对这个问题，小秦只能告诉你，一般情况下，只有购房合同是不可以抵押贷款的，这种抵押是没有任何的法律依据的，不受法律保护。但是，在特定的情况下，持有购房合同也是可以贷到款的，如何贷款，小秦给大家梳理几条。

一、一手房可以直接办理按揭贷款。一手房通常可以由开发商提供阶段性的担保，购房者可以持购房合同和首期款证明，以及身份证，户口本，结婚证，未婚证明可以直接办理按揭贷款，直到房产证办出，办好抵押后，开发商担保结束。

二、正在还贷的房子，一般情况下银行是不会再给你做二次贷款，但是也有一些银行有针对性地推出的二次抵押贷款业务，要求申请人还款满两年以上，房产有一定的抵押价值。另种情况就是你已经还了几年的房贷，这时可以结清银行的余下的贷款，在原银行或者另一家银行办理房屋贷款，这里要注意的是，房屋抵押是需要有资金用途证明。

三、首套房由于当时资金比较富裕，首付比例比较高，想把多余的部分钱拿回来周转的情况下，申请人可以和开发商协商，让开发公司帮你撤销备案，重新去签合同备案，这时，你可以按首套房的首付三成去重新缴纳，前提条件是房产证还没有办理下来，如果房产证办下来了，再做撤销备案就比较困难了。

四，还可以自己去找一些大的担保公司担保，即使有了这个第三方担保，有些银行放贷还是比较困难的，申请者可以去商业银行，一般通过机率比较高。

以上就是小秦给申请者的几点建议，如何所需的周转资金不是很高的话，可以结合购房合同，直接到银行去申请个人的消费贷款或者是经营贷款，也可以缓解你的资金不足的问题。

没有登记的房产抵押差点坑了她

原题：手握抵押人的书面担保承诺和房产证原件，起诉要求抵押人清偿债务时，法院却以抵押房产未作登记为由驳回其诉讼请求，抵押人更趁机将房产卖与他人。检察机关持续跟进监督，破解了这起长达七年的民间借贷纠纷——没有登记的房产抵押差点坑了她

江苏省新沂市的李女士万万没有想到，自己手握抵押人书面担保承诺和房产证原件，但起诉要求抵押人清偿债务的请求却被法院以“不动产抵押权自登记时设立”为由驳回。其间，抵押人更是将房产卖与他人。申请再审被驳回后，李女士向检察机关申请监督，七年维权路总算看到了尽头……

日前，该案因监督成效突出，被最高人民检察院列入“民事检察跟进监督典型案例”。

出借45万元，房产抵押担保埋隐患

2010年11月3日，正在上班的李女士忽然被同事陈花（化名）拉到角落，说自己的丈夫做房地产生意急需用钱，想跟李女士借10万元周转一下。热心肠的李女士爽快地同意了。考虑到陈花借钱的数额不小，担心还款得不到保障，李女士提出，希望对方能提供财产担保。

用什么为自己担保呢？陈花一下子想到了姐姐陈琼（化名）。陈琼和丈夫一直在外地生活，但在老家市区有套闲置的房子。

陈花和陈琼电话联系后不久，陈琼和丈夫便风风火火赶回老家，并在陈花的借据下方写下书面承诺：“本人同意把房产证借给李女士作为借款抵押”，并当场向李女士交付了房产证原件。

此后半年内，李女士又在陈花的请求下陆续借出45万余元。每次陈花都会在借据中写明以姐姐的房产作为抵押，并签订还款补充协议，约定如果陈花一个月内不还款，李女士可以把房屋过户到自己名下，或是直接出卖该房产……不仅如此，陈花还信誓旦旦地承诺，如果自己违约，自愿承担一切后果，即使将房产查封也绝不反悔。

李女士以为有了借条、房产抵押“双保险”，能帮同事一把也是好事一桩。可她万万没想到，正是这个“先天不足”的房产抵押，让她走上了长达七年的维权之路。

债务逾期未还，抵押房产未作登记引纠纷

转眼间，时间来到了约定还款的日子。让李女士担心的事情发生了——陈花丈夫生意失败，借她的钱还不上了。陈花先是找借口拖延还款，之后索性躲着避而不见，最终干脆关机失联。2013年2月，李女士将陈花和抵押人陈琼夫妇告上法庭。在起诉状中，李女士要求陈花偿还45万元借款本金、3万元利息及2万元迟延还款的违约金。考虑到陈花可能已无力偿还，李女士同时诉请法院，要求抵押人陈琼夫妇也对上述债务承担清偿责任。

庭审中，昔日同事对簿公堂。李女士拿出的借条、协议都充分证明了陈花多次向李女士借款的事实，双方对借款金额、违约金和利息的计算也确认无误。李女士要求陈花偿还45万元借款本金的请求得到了法院的支持。

李女士认为，自己手里有陈琼亲笔签下的担保协议和主动交付的房产证原件，因此，要求抵押人陈琼夫妇对陈花的债务承担清偿责任的请求也应该被法院认可。然而，在法庭上，被告律师的一番辩词给了李女士当头一棒——“陈琼夫妇没有同李女士就欲抵押的房屋办理抵押登记手续，按照物权法第187条的规定，以房屋抵押的，应当在房屋管理部门办理抵押物登记，抵押权自登记时设立。因此，李女士没有获得抵押权”。

李女士的诉讼代理人据理力争，主张未进行抵押登记只是使得作为物权的抵押权未设立，由此产生没有优先受偿权、不得对抗善意第三人的后果，但抵押合同成立并生效，抵押人应承担抵押合同的担保责任。

法院听取双方意见后，支持了陈琼夫妇一方的意见，认为李女士的抵押权尚未设立，无法主张要求抵押人承担清偿责任。2013年7月，法院一审判决驳回了李女士对陈琼夫妇的诉讼请求。

债权人未获法院支持，申请检察机关监督

收到法院判决后，身心俱疲的李女士生了一场重病，病情缓解后，惊觉上诉期已过，想通过上诉“翻案”已不可能。

李女士此时又得知了一个令她更加气愤的消息：在一审法院审理过程中，陈琼夫妇已通过挂失补办房产证的方式，将涉案房屋以16万余元的价格转让给了陈琼的胞弟陈兵（化名）。不久后，陈兵又以25万元将该房产转让给案外人。这一行为让李女士坚定了一定要讨个说法的决心。李女士向原审法院申请再审，请求撤销原审判决书关于驳回自己对陈琼夫妇的诉讼请求事项，并依法改判。2017年4月17日，李女士的再审申请因超过六个月再审申请期限，被原审法院依法驳回。

至此，李女士能尝试的种种救济方式均宣告失败。

2017年5月，李女士路过一个小区大门时，门口的普法志愿者和宣传展板吸引了她的目光。正是这次很偶然的机会，让李女士得知，自己面临的这种困境，还可以申请检察机关监督。李女士的心中重新燃起希望。她立刻来到新沂市检察院12309检察服务中心，向检察官道出这桩让她心绪难平的纠纷。

提请抗诉，应认定抵押合同有效

“本案中，抵押权确实未生效，李女士无法就抵押房产享有优先受偿权。但陈琼夫妇向李女士交付房产证并书面承诺，李女士也表示接受，双方之间抵押担保合同已经成立并有效。陈琼夫妇可以预见到自己可能代为履行的债务就是抵押房产价值范围的部分。李女士基于已经生效的抵押担保合同，可以要求陈琼夫妇在抵押房产价值范围内对债务依约承担连带清偿责任……”新沂市检察院办案检察官武红艳经过细致的卷宗审查和询问后，认为原审判决适用法律确有错误。

经检察官联席会议和检委会讨论决定，新沂市检察院于2018年4月12日向原审法院发出再审检察建议，指出该案中抵押合同已经成立并生效，陈琼夫妇应当在抵押房产价值范围内承担违约赔偿责任。

原审法院对该检察建议不予采纳，理由是：“从起诉状和庭审陈述及举证质证意见看，李女士对陈琼夫妇主张的是抵押担保责任而非违约赔偿责任，法院出于尊重当事人处分权，不应对陈琼夫妇应否承担合同责任进行审理。”

“李女士作为债权人已提出诉讼请求，要求债务人陈花和抵押人陈琼夫妇一并承担清偿责任，该请求权基础包括借贷关系和担保关系。原审判决基于当事人诉请，对借款合同及担保合同成立、履行情况依法审查并不违背处分原则。”新沂市检察院认为原审法院对再审检察建议未予采纳不当，决定跟进监督，提请徐州市检察院抗诉。

跟进监督，再审改判抵押人担责

徐州市检察院审查该案后认为，陈琼夫妇提供抵押担保的意思表示明确，债权人李女士亦予以接受，双方达成合意，该抵押担保合同对双方当事人具有约束力。原审期间，陈琼夫妇未经李女士同意，擅自将未办理抵押登记的房屋向他人出售，并致无法收回，应当承担违约损害赔偿责任。2018年12月，徐州市检察院向徐州市中级法院提出抗诉。徐州市中级法院审查后作出民事裁定，指定新沂市法院再审此案。

2019年12月，新沂市法院作出再审判决，采纳了检察机关的抗诉意见，改判陈琼夫妇以涉案房屋价值为限对陈花不能清偿的部分承担赔偿责任。

再审改判后，陈琼夫妇不服，提起上诉。2020年9月7日，徐州市中级法院判决驳回陈琼夫妇的上诉请求。至此，这起长达七年的纠纷终于尘埃落定。目前，该案正在法院强制执行中。

“我们都以为没有希望了，要不是检察机关一直跟进，哪有这样的结果！”拿到再审判决书后，李女士和她80岁的父亲专程到新沂市检察院表示感谢。老人紧握办案检察官的手，边说边流下眼泪。这泪中有心酸，但更多的是激动和高兴……

■检察官说法

锲而不舍办好民生“小案”

基层检察院民事检察部门办理的案件大多发生在群众身边，常见多发，案件的社会影响往往并不大，但对涉案人及其家庭来说，这些“小案”都是天大的案件。办理好这一桩桩民生“小案”，是对司法为民最好的诠释。

本案中李女士的七年维权路让人唏嘘。“不动产抵押权自登记时设立”是法律的明确规定。然而，仍有很多老百姓朴素地认为只要双方达成抵押担保的合意，并交付了不动产权属证书即设立了抵押权。但事实上双方之间成立的仅为抵押担保合同，即使一方向对方交付了不动产权属证书，也只是履行合同的行为，不会直接导致抵押权的设立。

原审法院基于抵押权尚未设立，驳回了李女士对抵押人的赔偿请求，这是未能有效区分债权行为和物权行为。签订抵押合同与抵押权设立是两个不同的概念，两者成立生效的前提和条件也不同。抵押合同自双方当事人达成一致意思表示时即成立，而不动产抵押权需要办理抵押登记方可设立。抵押合同成立后，双方就产生了相应的合同义务，在违反合同时应承担相应的赔偿责任。

本案中，原审法院基于错误认识，未采纳再审检察建议。检察机关依法提请上级检察院以抗诉方式跟进监督。最终法院再审改判抵押人以涉案房屋价值为限承担赔偿责任。通过锲而不舍的跟进监督，这桩延宕七载的纠纷终于峰回路转，依法保护了债权人的合法权益。而检察官也希望以此案为鉴，提醒当事人双方在达成合意成立房屋抵押合同时，一定要及时办理抵押登记，以免像李女士那样陷入漫漫维权路。（江苏省新沂市检察院武红艳）

（来源：《检察日报》作者管莹丁鑫武红艳封面图：视觉中国）

【编辑：刘艳】

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怎样办理房屋抵押贷款，手续麻烦吗？

房屋抵押贷款是金融机构针对已取得房产证的客户，推出的个人或企业融资业务。

借款人只须将自己或企业名下的房产经过价值评估，然后到所在区的房产交易中心办理抵押登记手续，即可得到一定额度的贷款。

房屋抵押贷款主要分为个人贷款和公司贷款两类，而贷款机构分为银行，非银行机构与民间个人配资。

个人贷款是指以个人名义申请的房屋抵押贷款，也叫个人消费贷款，因为是消费贷款所以用途只能作为消费使用，额度会有一定的限制，目前消费贷最高一般可以贷到300万。

公司抵押贷款，也叫企业经营性贷款，额度方面没有太大限制，主要还是看抵押物价值，企业还款来源方面，考察企业的经营情况，企业负债以及银行流水，一般要求流水能两倍覆盖贷款金额，目前银行政策比较宽松，贷款金额500万以下基本上审批很方便，时间2到3周左右就能办好。

因为是经营用途，人民银行规定30万以上都要受托支付，只能把款项打给第三方企业，金融机构一方，贷款企业一方，贷款企业的购销客户为第三方。

贷款机构常见的有银行，机构，个人三大类。

首先是银行，我们国家64%的社会资金掌握在银行手里，目前市场上有工、农、中、建、交、邮储国有6大行，12家股份制银行，城商行，农商行，村镇银行都有房产抵押产品，大部分银行还是以企业经营性抵押贷款为主。

如果客户时间不太急，资质能达到银行的标准肯定是首选银行，毕竟利率低，物业抵押在银行有保障。

今年银行抵押最低年化3.65%，比买房按揭贷款利率还要低，2022年2月公布的LPR5年期基准利率4.6,稍微一上浮，按揭贷款利率已达年化5%左右，而二套房按揭贷款利率会更高。

并且经营性贷款有的银行还可以随借随还，额度批下来后支用多少算多少利息，不支用不算利息。

不过银行收单到放款最快也要2周时间，中间补补材料啥的一个月时间也有可能，看前期准备，客户配合。

另外银行对于客户要求也高一些，比如个人征信是否有即期逾期，往期逾期次数，查询次数，负债比例是多少，近半年流水情况，还款意愿，还款能力，是否涉诉限高等等，所以有一部分客户并不能在银行拿到贷款，就只能退而求其次选机构资金了。

非银机构主要有信托资金，保险资金，典当行，小额贷款公司等有金融牌照的非银行机构。

这类资金一般时间要快一些，最快三天，慢的的话一周时间，要求也宽松一些，主要看抵押物情况，要求也相对于银行宽松很多，当然利息比银行也要高出一些了，一般月利息在0.5-0.9厘之间。期限最长五年先息后本或十年等额本息，还款方式也比较灵活，可以谈。

个人配资这类资金是以公司为平台，匹配出借人和借款人，所以资金是来自于个人，个人配资操作时间和机构差不多，最快一两天，慢的话一周放款，月息1-1.28分之间。主要看抵押物变现能力，对客户资质要求宽松。

个人消费贷款需要的材料比较简单，房产证、主贷人及配偶身份证、户口薄、结婚证、个人消费用途的相应合同等就差不多了。

企业经营性贷款需要的材料多一些，大致有房产证、主贷人及其配偶身份证、户口薄、结婚证、营业执照、近六个月的流水、年度财务报表和近一个月的财务报表等。

都是一些常规资料，一般出纳、会计很快都能提供到位。

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