按揭贷款买房，具体流程你真的清楚吗？你具备申请按揭的条件吗？

购房的时候要了解很多方面的内容，毕竟买房子不是小事情，所以需要重视和了解的内容还是有很多的，那么购房流程和注意事项是什么呢，需要根据具体的流程和购房的步骤进行，这样一步步的进行就会减少很多问题的出现了。那么需要重视什么问题呢。银行按揭贷款流程是什么，需要大家了解相关的内容和事项，可以对贷款买房有很好的参考。

(一)什么是按揭贷款?按揭贷款就是个人住房商业贷款，是指购房者在购买具有合法产权和合法手续的商品房时，由于资金不足，不能实现一次性付款，于是先向开发商预付房款的一部分(通常30%~50%)，然后将所购房屋抵押给银行，从银行处获得一定比例的贷款。贷款申请成功后，银行将受购房者的委托，将房款直接划付到开发商的账户上，而购房者则需按照贷款合同的约定，每月向银行还款。

(二)按揭贷款一般涉及哪些人?按揭贷款的主体一般有三方，即购房者、开发商和金融银行。当然，有时候按揭银行为了增强金融风险的防范力度，也会要求保险公司的介入。这样一来，按揭贷款就涉及四方主体，这四方主体又形成了如下的法律关系：

(1)购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。这是按揭贷款法律关系的基础和目的。

(2)购房者与金融银行之间的借贷法律关系。购房者需要与按揭银行签订《个人住房/商业用房贷款借款合同》，以约定借款金额、还款期限、利率利息等事项。《个人住房/商业用房贷款借款合同》与《商品房买卖合同》是两个独立的合同，前者不因后者的解除、无效、撤销而当然无效。

(3)购房者与金融银行之间的房屋抵押关系。购房者需要与按揭银行另行签订《个人住房/商业用房贷款抵押合同》，用《商品房买卖合同》中特定的房产作抵押，为借款合同提供担保。抵押房产为预售房的，应办理抵押登记备案；为现房的，应办理抵押权登记。

(4)开发商与金融银行之间的保证法律关系。即，开发商同意在购房者取得房产证并办妥抵押权登记前，对买方的还款责任向银行提供阶段性的担保。

(5)购房者与保险公司之间的保险合同关系。这种保险合同是购房者与保险公司签订的以按揭银行为受益人的综合保险合同。

(三)哪些购房者可以申请银行按揭贷款?根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第4条和第5条的规定，购房者需具备如下条件才能作为个人住房贷款的借款人：

(1)购房者应是具有完全民事行为能力的自然人

(2)具有城镇常住户口或有效居留身份

(3)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力

(4)具有购买住房的合同或协议

(5)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款

(6)有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人

(7)贷款人规定的其他条件。当然，各商业银行在办理具体的个人住房贷款时，可能会对央行的上述条件进行调整，所以，购房者在申请按揭贷款时，应向开发商指定的商业银行进行咨询，根据各按揭银行的要求办理。

(四)购房者需要交纳多少比例的首付款才可以申请按揭贷款?根据2003年中国人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。2006年，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，意见指出，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

(五)按揭贷款的流程是什么?根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的有关规定，购房者办理按揭贷款一般要按照以下步骤：

(1)购房者向金融银行提出申请。这里的金融银行是指开发商指定的办理按揭贷款的银行。购房者需按照按揭银行的要求填写《个人住房贷款申请审批表》等申请文件，并要求向按揭银行提交有关材料。

这些材料通常包括：

①身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件)

②有关借款人家庭稳定的经济收入的证明

③符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件

④抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明有权部门出具的抵押物估价证明保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明，

⑤申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明

⑥贷款人要求提供的其他文件或资料。

(2)按揭银行进行审查。按揭银行应当自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，依照银行规定的程序进行审查，并在三周内给购房者正式的答复。

(3)按揭银行发放贷款。贷款银行审查同意后，会与购房者签订《个人住房/商业用房贷款借款合同》以及《个人住房/商业用房贷款抵押合同》，购房者应按规定办理相关手续，之后贷款银行按照《贷款通则》的有关规定，向购房者发放住房贷款。

(4)购房者办理还款手续，按照借款合同的约定每月向银行还贷款，直至还清本息为止。当然，购房者也可以提前还清贷款，解除房屋抵押。

购房流程和注意事项在准备买房前要根据自己资金的实力、还款的能力等一些问题来估算自己实际的购买力，选择房源这一重要环节其实是准备工作的延续，实地看房这是一道比较复杂而且非常重要的工序。

1、在准备买房前要根据自己资金的实力、还款的能力等一些问题来估算自己实际的购买力，还要根据自己工作生活需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

2、选择房源这一重要环节其实是准备工作的延续，可以从媒体、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。

3、实地看房这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在相对专业的经纪人带领下，对我们要购买的房屋进行实地考察。要查看一些房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过对比之后定下该房。

4、谈判并签订买卖合同确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到本质上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

5、办理贷款目前二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。

6、办理产权过户原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

7、验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。

2020年如何办理房屋抵押贷款? 流程, 时间, 知识点

银行抵押流程：

1.测算可以做多少利息，额度

2.上门评估

3.出同贷（出同贷书，即银行同意这笔贷款，审核通过）

4.垫资（垫资方来还款，垫资费千分之一，按天算）

5.提前还款

6.涂销解押（房产证上会写上）

7.到房管局解押

8.入押

9.入押到另一个银行

10.出回执（已经在办理）

11.房产它项登记证

12.放款

资料：房产证原件或复印件，双方身份证，双方户口本，婚姻证明，工作证明，近一年银行流水

广州地区抵押最高7成

佛山地区抵押最高6.5成

银行转押流程：

1.准备资料

2.安排上门评估

3.出批复（即同贷书就是银行同意这笔贷款，审核通过）

4.垫资（垫资结清一二押剩余金额，垫资费千分之一，按天算）

5.出一二押涂销（垫资前就要预算，银行可以给加急费或者投诉）

6.涂销入押（去房管局涂销一二押再入押转押的银行）

7.出回执（入押当天有回执）

8.出他项（看银行是回执放款还是他项放款）

9.放款到账

10.垫资公司平账

资料：房产证原件或复印件，双方身份证，双方户口本，婚姻证明，工作证明，近一年银行流水

如果您已经将房子抵押在银行，且超过5厘以上，建议您转贷了。

今年央行大力扶持中小微企业，有很多贴息政策，可做到月利息3.6厘，年化4.3%，比理财还便宜。

转押主要目的

1、把原银行高息贷款置换为现在疫情低息贷款，目前主流利息最低可降至年化4.75%～5.22%

2、把房产升值的贷款空间通过贷款置换贷出来，提升贷款额度；拿钱的同时也在省钱

3、更换原来的还款方式，最常见的是把原来的先息转为等额本息，降低还款压力

做一个房产抵押货款前首先我们要考虑这么多的间题,

然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求

稍等再简单介绍这里的问题。

做一些机构房产抵押会相对简单些,速度快些,这些放在一边,本答不做介绍。

走银行标准件业务大概需要15-30天的周期,这里涉及的流程评值,初审,下户,(补资料)批贷,公证,上抵,出它项权利证书,放款。如果有上家抵押还需要垫资,也需要时间。

一些地方银行会开通非标准件业务，简化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方说光大银行，兴业银行，中信银行，广州银行等5-8家银行可以做到这个周期。

有些客户对自己的资质比较自信，直接去银行申请贷款。

但是我告诉你，凭这么多年的经验，每一个客户都多多少少的有这样那样的问题。想起来简单，实操做起来难。

我一一简单讲解一下。进件要求（简单说也不会太短）

1人；中国公民18-65岁无被执行或失信记录

2征信当前不能有逾期

3广州房（增城花都南沙单价大于1W2单价以上楼年限25年内）

4企业要求半年以上（抵押是做经营性贷款需要有营业执照是法人才可以做的）

5贷款年限；1-20年具体看1.评估价2.借款人年龄

6还款方式等额先息

下面广州佛山科普下最近比较流行的抵押贷款的银行

建行抵押快贷：

1、借款主体要求：公司法人、公司股东（中国内地居民，个人网银盾客户，名下拥有优质房产或者在建行尚有个人住房贷款）

2、贷款金额：最高1000万

3、期限：最长3年，循环支用

4、利率：年利率6%

5、抵押率：最高可至7成

6、还款方式：随借随还，按实际使用金额及天数计算。可二押，建行按揭房产可二押，按现价评估计算贷款额度

7、房产押品：住宅、别墅、办公用房、商铺、公寓

广银房商贷

借款主体：公司法人、公司股东、个体户（要求从业经验一年（含）以上，在广州银行当地有经营实体）

贷款期限：额度最高1000万，

期限最长；20年年龄

楼龄：16-65岁，楼龄不超过25利息：

最低上浮35%

贷款成数：住宅最高7成、公寓6成、商铺5成

抵押物要求：住宅为主，写字楼要位置比较好的，商铺只接受一楼临街的（提供本人或者直系亲属名下本地住房作抵押）

华夏银行

一、借款人要求：抵押人要求70岁以内，贷款期限加上抵押人年龄不能超过70。港台人士可以在我行做抵押人。

二、经营主体要求：不能涉及小贷，钢铁，房地产，煤炭，家电零售，名贵木材，玻璃行业。主体要求真实经营，可上门拍照考证，营业收入超过贷款金额的两倍以上，真实经营一年以上。

三、征信要求：近两个月贷款查询不能超过4次，贷款及信用卡逾期两年内不能超过五次有效逾期及连续三次有效逾期（超过一千，天数超过7天）

四、还款方式：等额还款最长30年，5年内可以灵活按照客户意愿按计划还款，三年内可以先息后本，一年内额度循环使用。

五、利息：利率上浮20%

六、抵押物要求：广州住宅，优质商业物业可以接受，偏远空置不能接受，不接受自建房七、额度：最高2000万

八、提前还款约定：提前还款没有违约金九、负债和资产要求：所有负债包括我行的负债小于或者等于年收入的二分之一，资产越多越好，负债越低越好。

任何一个贷款客户都会有各种各样的问题，看了这篇回答，你会大概知道自己哪有问题。有一个问题（非超硬难解的征信问题），那可能有10家银行都可以接受，但是你有2个问题3个问题，那作为你不是行业内比较懂的人）可选银行可就稀里哗啦了。

比方说，我举个最极端的例子，方便理解。除非家里开银行的。就像菜市场里的菜，已经烂到芯上了，95岁的花眼裹脚老太太都不会青睐。现实是，你刚好有几个问题处理不了，银行基本就批不了贷了。因为银行不是福利院，不是慈善机构，人家是为了赚取利息，但肯定不想把本金搭到里边，信审风控准则就把这些问题给规避掉了。

适合你的才是最好的，做好选择，才是最难的。

其他的事儿，都是水到渠成。合理规划资金使用，珍爱个人信用，享用美好生活。

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用公司名义购买商铺可以贷款吗

知法维权

以公司名义买房可以贷款，购房者既可以是个人也可以是公司企业。不过，公司买房一般都是视为商业用房，贷款额度一般是50%，利率要上浮10%，且外资公司在国内只允许购买一套房子。(๑•̀ㅂ•́)و✧

公司名义买房区别个人名义买房

01

购房的政策不同

从政策角度来看，限制人口的是户籍或非户口，购买数量有限，但以公司名义购买房屋，购买数量限制尚未制定，而购买限制规避理论是完全可行的。(￣︶￣)

02

物业收取的费用不同

但物业的成本很高，需要缴纳各种税费，并且不再拥有房屋之前支付。如果想将房屋转移到个人名称，将需要支付土地税、营业税和企业所得税。此外，银行贷款难以贷款。(°ー°〃)

03

对购买限制不同

以公司名义买房可以规避购买限制，但成本高，不划算，除非是自住。因此，除非是出于融资目的，否则这种方法对普通买家来说是不可靠的。(ー`′ー)

04

买房的方式不同

以公司名义买房，先注册一家公司，然后再买一套商业房，但实际上是用于生活。这种买房方式绕过了购买限制政策。只要财务资源不受限制就可以全额购买更多套房。专业人士说：买房后获得房产证，也可以申请抵押贷款，以缓解资金压力。(ˉ▽￣～)

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