房产抵押贷款的全套流程，你知道吗？
在疫情常态化的背景下，很多人在面临经济不景气的困境下还有很多必要的开销，如果这时候还有急用钱的事情那房产抵押贷款可能会成为您的救星了。因此，做足预案事先掌握房产抵押贷款的全套流程就相当有必要。
一、房产抵押贷款的限制条件
1、年龄限制，年满18周岁，具有完全民事行为能力；
2、房产评估差异的限制，申请房产抵押贷款时，您需要提供评估报告，但银行也会指定评估机构重新对拟抵押房产的价值进行评估，若二者出入较大，拒贷可能性大，因为银行认为你有骗贷嫌疑；
3、职业收入不稳定、信用不好，无偿还能力等对于个人信用的限制。很多人都希望拿到高额度的贷款，但你要有相应的收入与之匹配才行。
二、房产抵押贷款申请资料
1、房屋产权证、购房合同及发票原件；
2、身份证原件、户口簿原件；
3、婚姻证明；
4、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件。
三、房产抵押贷款额度
一般来说，抵押的房子不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。通常情况下商品住宅的抵押可以达到70%，而商铺和写字楼的抵押可以达到60％，工业厂房的抵押可达到50％。例如，成华区的小李有一处房产，评估价值为100万元，那么小李办理房产抵押贷款最高能贷70万元，具体贷款金额还与借款人的工作、收入、征信等因素有关，所以您有贷款额度上的疑惑，可直接拨打融诚有信客服热线进行房子估价的免费咨询哦。
四、房产抵押贷款利率
房产抵押贷款利率会在央行贷款基准利率上浮动执行，基准利率是：
1、一年(含)内的贷款，年利率为4.35%；
2、一至五年(含)的贷款，年利率为4.75%；
3、五年以上的贷款，年利率为4.90%。
五、房产抵押贷款哪里办理
1、如果借款人拥有良好的职业和收入、而且有着很好的征信，那么建议优先选择国有银行，虽然贷款门槛高，但是却可以有效地降低贷款利率，这对于贷款本金比较高、贷款期限比较长的房屋抵押贷款来说，无疑是一个非常有利的元素；
2、如果借款人的职业、收入或者征信一般，可以考虑选择非国有银行，这样一来贷款门槛会降低一些，虽然利率会相对地提高一点，但也非常有限，而且很多银行为了吸引贷款，在利率方面也给出了极大让步。
房屋抵押贷款，具体流程怎么操作？附具体流程操作图
楼主跟房屋抵押贷款的标准业务有点不同，因为楼主的房子已经申请按揭贷款了，现在想申请一抵的话，必须先还清原来的按揭贷款，可能会比之前房屋抵押贷款的标准业务的时间长一点，但如果规划好，还是很容易批下来的，不会竹篮打水一场空的啦。以下就是大致的操作流程可供大家参考：
第一步：银行面签
去银行面签的时候，需要根据银行的要求带上相应的材料，一般材料都需要准备原件：贷款人及抵押人（产证持有名字房产所有人都要到场）夫妻双方身份证、结婚证（离婚证、离婚协议）、户口本、营业执照及营业执照副本、章程，租赁合同，税收申报资料近一年（要有税务章）或者社保缴纳记录近六个月、抵押物产证，其他房产产证，车辆行驶证，股票市值单（如果有）做资产用。（以上材料原件及复印件都要带）。还要准备好公章、法人章、最近六个月公司银行流水，个人银行流水。
第二步：银行下户
银行的客户经理会要求你提供抵押物家庭住址和公司通讯地址，并跟你预约好时间去你家和公司进行现场拍照记录。
第三步：补充材料
一般在面签的时候，我们很多客户会丢三落四，可能会漏掉这个材料或漏掉那个材料，这时候银行就是给你机会把之前没交的材料补齐。
第四步：银行审批
银行审批成功后，会有批复下来，批复上面会写明额度是多少，到了这一步基本上贷款已经是十拿九稳啦。
第五步：申请按揭提前还款
跟之前按揭贷款的银行申请提前还款，预约好还款时间。有些客户可能手头上没那么多的钱还款，这时候就需要垫资公司帮忙垫付了。
第六步：签订合同
这才是最关键的一步，去银行签订正式的借款合同，只需要带好身份证、公章、法人章就可以了。签合同的时候可能会要求你签很多份合同，但时间很快的。
第七步：房产撤押抵押
按揭贷款提前还款后，需要去房地产交易中心办理撤押登记，这时候要确认好时间，同时跟下家银行的抵押老师确认什么时候能去房地产交易中心办理抵押登记，确保无缝衔接撤押抵押同步进行，房产证上有名字的人都要去房地产交易中心签字，不方便来的人需要提供委托证明材料文件。
第八步：出他证
办理好房地产抵押后，一般等五个工作日左右，房地产交易中心会出他项权证，这个银行抵押老师会自己去拿的。
第九步：放款
等到他项权证进入银行系统后，等个一天或几天银行就会短信提醒你已放款啦，至此流程操作结束。
以上九个步骤是大致的操作流程，各个银行的审核制度不同，可能房子撤押抵押的流程操作也会有所出入，这也是给大家普及一下知识，如果大家有贷款需求，一定要找专业的中介机构，避免踩坑噢。
最后，有两点注意事项要提醒大家：
1、贷款申请时间长：
房屋抵押贷款本身申请时间就长要1个月左右，再加要上还清之前的按揭，这次可能要1个半月左右的时间。
2、成本费用：
购买一年以上的壳公司需要8K的费用，另需支付每年2400元的代理记账费用。
找中介机构需要1.5%左右的服务费用。
如果手头没有钱还清按揭贷款，需要找垫资公司垫款，每天需要万8的利息，再加上一次性千3的费用。
还有其他隐形的费用等等。
贷款未还清怎么办理房屋抵押？
买房难度大，是众所周知的问题，有些人在贷款买房后，遇到困难急需用钱，会考虑降房子抵押或者出售转让。
有贷款的房子如何做抵押？
第一种是直接办理房屋二次抵押。房屋办理二次抵押需要满足下面两个条件：一是房本已经到手，二是房屋有剩余额度，一般房贷要还满四年以上才会有一定的剩余额度。
房屋二抵的剩余额度计算公式：房屋价值*70%-房贷尾款
举例：房屋价值100w，房贷尾款还有50w，那么这个房屋二抵的剩余额度就是：100w*70%-50w=20w
那么这个房屋的剩余额度就是20w。
但是二抵这个业务在一些城市是没有开通的，所以有些城市是做不了这个业务的，而且在不少城市里面只有结清房贷尾款才能拿到房本。
做二抵受的限制比较多，比如有些房屋做二抵的时候，要取得原房贷银行的同意，如果原房贷银行不同意，依然做不了二抵。
而且做二抵的一大多数是非银行的金融机构，利息要比房屋一抵高出不少，所以二抵比较适合非常着急短期资金周转的，办理的比较快，节省时间，但是利息高，所以不适合长期使用。
第二种方法是还清尾款之后办理一抵结清房贷再贷一般都会涉及到垫资这个过程，因为很多人无法短时间内结清这么多房贷尾款，所以大多数还是通过垫资还清尾款。
大致的流程就是：通过垫资还清A银行贷款，再想B银行贷款，放款后再还垫资的部分。
这种方式比较适合房贷尾款少，需要资金数量比较大的。
比如：房子价值300w，房贷尾款只剩下80万，但是需要100w的资金周转，如果做二抵的话利息有些高，不太划算。
这种情况适合垫资还掉尾款，再办理B银行的一抵。
房子300w，B银行按照正常评估房子可以贷210万，等放款之后再把垫资的80w还掉。
这种方法比较适合大额的资金需要、房贷利息置换、负债整合这几种情况，一是可以满足额度的需求，二可以顺便降低一下原贷款的利率。
在垫资的过程中需要注意一点：先等新银行的贷款批复拿到之后再垫资，以防先还清尾款之后，新银行不给你批贷款或者额度不够，到时候会面临两难的境地。
这两种方法各有利弊，没有一种方法是两全其美的，根据个人资金计划选择合适的方式。
