签了房屋认购协议，交的定金还能退吗？|房产法律问题精选问答
问题一：与开发商签订认购协议并交付定金后，能否在要求退还？
分两种情况：1、购房者签订认购协议并交付定金后，事后不想购房的无权请求返还定金。2、因开发商未取得预售许可证明或违约不履行购房合同约定的义务，购房者可以要求双倍返还定金。
问题二：商品房买卖的认购协议、订购、预订等预约合同，具备什么条件可以转化为正式的商品房买卖合同？
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括房屋的坐落、面积、楼号、价款、支付方式、交付时间等，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
问题三：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额如何确定？
1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
问题四：房地产开发企业“一房二卖”会受到什么样的处罚？
房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
问题五：法院如何确定开发商“一房多卖”时所有权的顺位？
（一）已经办理商品房过户手续的买受人的房屋所有权要求应予以支持。
（二）数位买受人均未办理商品房过户手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。
（三）既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已经先行合法占有争议房屋的买受人的房屋所有权要求应得到支持。
（四）均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。
购买房屋，签了认购书、交了定金，不想要了，还能退吗？
前言：任何合同、协议的签订都需要当事人深思熟虑，不可以随便赖皮！否则构成违约，需要自行承担法律责任。一般情况下，买房签订了认购书，在认购书的条款也很清晰的情况下，可以认为是一份买卖合同。但是认购书和房屋买卖合同在一手楼买卖中有所不同。
一、什么是定金？
定金是指合同的当事人为了确保合同的履行，依据法律的规定或者双方当事人的约定，由一方当事人按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。根据我国《合同法》的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、买房签了房屋认购书是否能够退定金？
根据目前的法律规定，房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。如果是购房者的原因不能签订购房合同的，那么开发商就无需退还定金。虽然购房者在签订了房屋认购书后并不是必须得买房，但是如果不买房，那么购房定金也不会退还。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、权利义务、违约责任形式等都存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
签订认购书并不是房地产交易过程当中的必经程序，属双方自愿行为！生活中大多数人在购房时基本上都会先签认购书，交购房定金，但这会使购房者在签订正式合同时处于被动地位，有些要求会遭到开发商拒绝。而实际上，如果非要和开发商签订认购书不可，也应该在签认购书时在认购书上写上以下字样：“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还定金。
三、购房者什么情况下可以退定金？
1.签订认购书时有增加退定金的补充协议；
2.定金的退还是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退。但必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录或是双方谈话的录音来证明；
3.对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
四、退定金的方法和途径有哪些？
1.与出卖人协商解决。
2.找村(社区)调委会出面调处解决。
3.拨打12315举报。
4.向法院起诉。
买房交了定金，又后悔了，如何合法地要回定金？四个步骤
很多人到售楼部看房的时候，在销售的介绍下，往往会当场签署定金合同或者认购协议，并交付定金，但是回家后往往又因为一时冲动没有深思熟虑而后悔，很多人就会去找开发商要求退款，但是你想想，是你不想买了，开发商怎么会退钱呢？于是很多人就会起诉开发商，但是诉讼结果往往也不理想。
诉讼结果为什么会不理想呢？
我先普及一下“定金罚则”。
根据《民法典》第五百八十七条规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
通俗点讲，就是如果买房人违约，开发商可以不退定金；如果开发商违约，开发商需要双倍返还定金。所以交了定金之后因为买房人自己原因不想买了，开发商不退定金于法有据。
那如何合法地要回定金呢？
先看法律规定，再说操作步骤。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
看到没？如果是由于“不可归责于当事人双方的事由”导致未能订立合同的，开发商应当返还定金。
所以操作步骤就是
四步走：
第一步：找开发商协商《商品房预售合同》主要条款。
这时候千万不能说是自己不想买了，如果已经这样说了或者想这样说，就当我没写过这篇文章。而是去找开发商协商即将签署的《商品房预售合同》的主要条款。
定金合同或者认购协议往往只是包含了房屋地址、房屋价格、贷款还是全款等基础条款，但是对于交房条件、交房时间、过户时间、违约责任等等《商品房预售合同》的主要条款并未做出约定，那在签署《商品房预售合同》前当然可以就合同的主要条款进行协商，而且一定要就某些主要条款无法协商达成一致。明白我的意思了吗？任何人包括私法领域的法律都不能强迫公民去接受对自己不利的合同条款，否则就违反了公民意志自由，也违反合同法律的基本原理。所以双方无法就将要签署的合同主要条款达成一致而未能订立合同，就不再是买房人自身原因了，所以开发商应当返还定金。
温馨提示：谈判时不能提出特别苛刻的条件或者违反公序良俗的条件，这样的话适得其反。
第二步：一定要保留证据。
前面谈判谈得再好，没有保留任何证据，法官也无法采信。
第三步：再找开发商要求退还定金。
当然此时，就是以未能就《商品房预售合同》主要条款协商一致为由了。
第四步：如果开发商拒绝，向法院提起民事诉讼。
说明一点：本文我不是在教人损招，而是希望能够运用法律让你在纠纷中争取主动。
