5年期LPR再下调，首套房利率最低可至4.1%，百万房贷每月省88元

记者黄昱

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今年内LPR迎来了第三次调整。

8月22日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.7%下调为3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。

与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR，该数据在今年1月前已维持20个月不变。今年1月20日，5年期LPR从4.65%下调为4.6%；5月20日，5年期LPR从从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点（）。

此番5年期以上LPR再次下调15个基点，符合市场预期。

下调五年期以上LPR，最大的作用是稳定预期，对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款等有积极作用。

对于按揭购房者来说，5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。

假设从银行等额本息贷款300万、房贷利率为LPR+0基点、贷款期限30年，LPR下调后，月供将从约15111元减少为14846元，每月还贷减少265元；总利息从244万元降至234.5万元，将减少大概9.5万元。

对于此次LPR的下调，市场早有预期。明显的信号是，8月15日，央行开展4000亿元1年期MLF操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

方正证券分析师认为，央行缩量降息既有主动主动因素也有被动因素。历史经验上，按揭贷款利率领先商品房销售大约两个季度，货币条件是房地产市场重要影响因素。

今年以来，房贷利率进入持续下降通道。5月15日，央行、银保监会更发布通知，将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。

如果按首套房贷利率下限LPR减20个基点计算，此番LPR下调后，等额本息贷款100万、期限30年，月供将从4919元下降至4831元，每月节省88元。

贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

天风证券分析师孙彬彬认为，考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”，需要进一步降低住房贷款利率、向历史低点靠拢。

天风证券研报指出，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（在5.94%的基础上打7折），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，后续分别需要至少降低10、28个才能达到历史低点。

方正证券分析师也认为，据央行二季度货币政策执行报告，6月新发放个人贷款加权平均利率快速下降87至4.62%，对比企业贷款已降至有统计以来低位，个人住房贷款较低点还有30的空间。

为了稳定房地产市场，房贷利率下调的同时，陆续有城市放松限贷政策。

据克而瑞统计，今年以来，已有83城放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，例如兰州、贵阳、南通等；33城二套房首付下调至30%，如南宁、西宁、绍兴等。

融资规模通常反应市场主体对未来发展的信心，而7月居民新增信贷规模持续低迷。

据央行数据，7月居民中长期贷款新增1486亿，虽维持正增长，但同比减少2488亿，同比降幅高达62.6%。1-7月，居民新增中长期贷款17084亿元，创近年来同期新低，同比下降56%。

克而瑞研究中心表示，目前许多城市的房贷政策呈放松趋势，但当前居民部门杠杆率偏高，叠加信用危机下居民对期房交付信心不足，又因疫情冲击对未来预期收入偏悲观，多数对加杠杆购房呈谨慎观望态度，按揭投放低迷下房企销售回款进一步承压。

可以看到，当前楼市仍未出现明显好转。

国家统计局发布2022年1-7月全国房地产开发投资和销售情况显示，7月销售面积9255万平方米，同比下降28.9%（上月为同比下降18.3%）；开发投资金额为1.11万亿元，同比下降12.3%（上月为同比下降9.4%）。

另克而瑞数据，TOP100房企7月单月业绩规模环比降低28.6%，降幅与往年30%左右平基本持平。百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅，也仍保持在49%的较高水平。

中银国际分析师指出，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度和购房需求放松都有望进一步加强。

贷款利息如何计算？最简单的计算方法是什么？

很多朋友办理贷款时并不清楚自己的贷款利息是如何计算的，只知道贷款年限及利率等数据，那么具体的贷款利息要如何计算呢？

我们知道贷款利率的基本计算公式为贷款利息＝贷款金额×利率×年限。但若按照这个公式来计算的话，一定和最终实际要还的利息对不上。

实际上，目前市面上所有贷款产品的利息计算方式都是一样的，但根据不同的还款方式，最终的利息计算方式也不同。

因为我们在漫长的还款期限内，是不停在偿还本金的，自然不能用总的贷款金额来计算利息了。

今天，小编汇总常见的四种还款方式，来给大家看看具体的利息到底如何计算。

1.先息后本

先息后本是先支付利息，然后按还款约定支付本金的还款方式。具体计算方式为：贷款金额×利率×年限。其利率为月利率，因此贷款期限按月来计算。

2.等额本息

等额本息是在还款期间，每月偿还同等数额的贷款。其计算公式为[贷款金额×月利率×（1＋月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]，利率为月利率。

3.一次性还本付息

一次性还本付息是指在贷款期内，借款人不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息的方式。其计算公式为：贷款金额×利率×年限。这与先息后本不同，利率为年利率，贷款期限按年来计算。

4.等额本金

等额本金是在还款期内，将总贷款数额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。其计算公式为：（贷款金额-已还款金额）×贷款利率。利率对应为月利率。

上述就是市面上常见的还款方式及对应的利息计算方式了。有需要的朋友速度点一波收藏哈，以备不时之需。

当然了，如果大家觉得比较麻烦的话，可以直接在百度上搜索【贷款利息计算器】来查询。

为了方便大家查询，目前各大银行官网都有对应的计算器，只需要根据自身情况输入金额、利率、期限等数据就能看到个人每期应该偿还的利息金额啦。还能够根据不同的数据，对比出最适合自己的还款方式哦。

房贷利率从5.88%到了4.25%，买房人怎么办？提前还款能解决吗

房贷利率从5.88%到了4.25%，那么买房人怎么办？提前还款并不能解决问题

房子是什么，居住的地方，虽然有不少的炒房客，但很多人买房还是为了自住，毕竟有了房子才能稳定下来。

但目前楼市突变，房贷利率开始下降，目前部分城市已经降到了4.25%，有人问了，这利率真的真的不低，甚至可以说20年需要多付很多房贷，那么该怎么办好呢？

很简单，就是提前还贷，这是必然的选择。

但对买房人来说，提前还贷并没有那么简单。毕竟每个时间段进行还贷的利率有很大的差别。并且要知道，银行会不会同意你提出提前申请那么简单的问题。

对银行来说，他们不是此三机构，之所以会有贷款业务，主要还是想通过贷款来盈利，这是银行最重要的收益来源，如果所有的人都提前还贷了，那么银行的收益就会减少。同样，你把钱存到银行同样也会有利息，但银行的存款利息远远低于贷款利息，只有这样银行才能盈利。但从现实来看，其实这个收益是波动的，有的年份高，有的年份低。就目前来看，随着经济的下行，银行的收益也在下降，比如说提前还款的，坏账、死账等。

从现实情况来看，目前银行的贷款利率正在下降，2020年房贷利率最高是6.15%，2021年的降低到了5.88%，到了2022年，银行贷款利率是4.15%，一直在下滑。对一些在2020年，2021年买房人来说，需要多交纳不少的利息，那么不是会赔钱吗？

其实未必。正常情况来说，不少人买房签订合同都是固定利率，也就是说无论银行利率如何变化，自己贷款后还款是不变的，你就要按照这个利率一直偿还。但对还没有买房的人你来说，还可以选择贷款利率低的时候买房，毕竟这样能省下不少钱。

因此，现在有一些人在目前贷款利率下降的时候，自己手中有充足的资金，会考虑一次性提前还款，然后用手中多余的资金再买一套房子，那么这样是否依然划算呢？

秒懂认为，不一定。如果要提前还款，需要按照以前的利率计算本息，并且有些银行允许提前还款，或者还款需要交纳违约金。对买房人来说，如果需要支付的违约金少于还款利息，或者更少，那么可以选择提前还款。

对很多人来说，其实提前划款很不划算，总的来说，不少人都需要多支付出一笔利息钱，并且这个利息是根据当初签贷款时候的利息计算，并不会随着市场而变化。因此，想提前还贷的人一定要考虑清楚了。

对现在的买房人来说，目前如果有足够的资金去买房，最好选择全款购买现房。但现在如果现在资金不够，考虑贷款，但一定要仔细考虑清楚贷款利率变化之后的还款额度，减轻自己的经济压力。