能用房子做哪些贷款？

最近回答一些客户的问题，发现针对房子的问题蛮多的。接下来会写一些文章介绍房子融资相关的内容。今天先来说说房子能做哪些贷款的问题。

房子是我们国家国民持有的最大资产，是现在市场上的硬通货，也是当下金融市场上最保值的优质资产。因此也成为银行等金融机构最为青睐的融资抵押物。房子可以用来做抵押，大多数人都知道，但是房子可以用来做信用贷款，可能知道的人就不多了。今天就系统来介绍下，我们如果手中持有房子，到底能做哪些贷款？

我们先根据房子是否贷款来对房子做一个简单的分成三类：清房、按揭房、持证抵押房。

第一类清房就是我们平常说的全款房，要么买房的时候一次性付款，要么就是之前有贷款，但是现在已经还清了，产证原件在产权人手里持有；第二类按揭房是最普遍的一类房子，大多数买房的人都会做按揭，买房人自己付一部分比例的首付，然后剩余部分通过银行按揭的方式贷款。买房人一般分5到30年不等的时间每个月分期还款，还款方式主要是等额本息和等额本金，这类房产的产证原件一般是放在按揭银行；第三类是持证抵押房，指的是清房抵押给银行做了抵押贷款这类房子，产证一般还在产权人手中持有，给你办理抵押的银行持有他项权利证明，证明你的房子在所属银行做了抵押贷款。这类房产做的贷款一般有两类用途，一类是用于企业经营，一类是用于个人消费。也就是经常听到大家说的消费贷和经营贷。市面是主要的持证抵押房都是做了一次抵押，我们简称一抵；也有极个别的抵押房，做了一次抵押后，还继续做了二次抵押，二次抵押可以抵押给银行，也可以抵押给机构甚至是个人，这叫二抵。当然也存在三次抵押的可能，但这个极难见到，因为经过两次抵押之后，房产剩余的抵押价值空间不大了，没有什么再做三次抵押的必要了。接下来还是用一个表格分别对这三类房产能做哪些贷款做一个说明：

清房

信用贷款

可以根据房子的评估价，给产权人授信一笔不高于房产价值20%的清房贷，有的银行有最高额度的限制，例如有家银行最高33.3万。

一抵

一般可贷房产评估价的7成，最高可以做到8.5成；市面上年利率一般在3~4%，最低可做到年化3%；还款方式支持先息后本、等额本息甚至自主月供、超期月供等还款方式；贷款期限有1~20年不等。

二抵

跟一抵类似，但额度是按房产评估价的7成（最高9成）减去一抵的贷款余额，利率偏高，一般银行都做不了这种类型的二抵，机构会偏多一些；还款方式同样支持先息后本、等额本息等；期限1~5年不等。

按揭房

信用贷款

可以根据每个月的月供以及已还款的期数授信一笔月供贷，一般在20~50万之间，一般在还款一年以上比较好申请，当然特殊情况一个月以上也行。

二抵

大多数银行都可以做这种类型房子的二抵，其他的跟清房的二抵类似。

持证抵押房

信用贷款

一般针对抵押贷款的还款方式是等额本息或等额本金，可以类似做上面按揭房说的月供贷。如果还款方式是先息后本，比较难做，能做的机构少，但也是可以操作的。

二抵

如果只有一抵，跟清房的二抵类似。

以上的说明主要是针对住宅类房产，对于其他类的房产：商铺、办公楼、厂房、商场、会所等，能做的贷款可能不会像上面这么多，可以参考，涉及到具体的房产类型以后再做专题介绍。

热点丨房企再获信贷支持

图片来源/新华社

■中国经济时报记者周雪松

11月23日，楼市再出重磅消息，全国主要商业银行密集对重点房企进行授信。接受中国经济时报记者采访的专家表示，此次授信动作大、信号意义强，充分体现了商业银行积极落实金融16条政策。预计接下来其他一些房企也将获得更大支持，以进一步改善流动性问题。展望2023年，预计全年市场延续平稳，而从中长期看，我国住房需求仍将处在高位。

房企再获上千亿信贷资金支持

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据本报记者了解，交通银行此次为美的和万科分别给予了200亿元和1000亿元的意向性综合授信额度，其用途包括开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。农业银行也与中海、华润、万科、龙湖、金地等五家房企签署了银企战略合作协议。其资金用途将围绕商品房、保障房和城市更新三个领域开展。中国银行和万科签署了《战略合作协议》，并向万科提供1000亿元的意向性授信额度。此外，工商银行和龙湖、碧桂园等战略合作也在推进。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者表示，这充分说明，各主要商业银行已经在持续落实金融16条的政策内容。预计在11月下旬和12月份，其他一些房企尤其是销售排行在TOP20-TOP70的房企，会积极和金融机构合作，以进一步改善流动性问题。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水也表示，预计后续会有更多银行、房企签署合作协议。根据近期政策精神，要稳定房地产贷款，全国性商业银行要增强责任担当，支持优质房企发展。这将促进房地产投资企稳，增强宏观经济复苏的基础。

值得关注的是，11月21日，人民银行行长易纲、证监会主席易会满在“金融街论坛”上指出，房地产业对经济健康发展具有重要意义，实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求。

刘水告诉记者，对房地产业地位的再明确，将有利于统一思想认识，加大措施实施，尽快修复市场。

此外，易会满还提到“实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求”，以及“支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”。刘水认为，这将促进民营企业融资恢复，进而改善房企资产负债表，使房企经营回归正常。同时也可以看出，有关部门对涉房企业的融资支持力度在加大，调控政策更加精准。

住房需求下降但规模仍在高位

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尽管房地产宽松政策频出，但整体上房地产需求恢复仍然乏力，那么，未来房地产市场究竟如何？

建诚晟业苑承建在接受本报记者采访时表示，虽然我国住房存量规模大，但区域和人群不平衡。2020年七普数据显示，城镇常住人口人均住房面积38平方米，户均1.17套，但人均住房面积低于19平方米的家庭占比15%，其中广东、上海、北京的比例为34.3%、27.3%、23.9%，高于全国平均水平。人（居住）户（房）分离普遍，人口净流入区域住房更显不足。

在苑承建看来，中长期看，我国住房需求将明显下降，但规模仍在高位。在经济中速增长、人口规模触顶的假设下，从增量人口、人均提升、存量拆除三个角度进行住宅需求预测，2021-2035年城镇住房需求总量182.2亿平方米，年均12.2亿平方米，其中“十四五”（2021-2025）、“十五五”（2026-2030）、“十六五”（2031-2035）间分别为12.9亿平方米、12.2亿平方米和11.3亿平方米,在“十三五”基础上分别下降26.5%、30.2%和35.3%。

央行调查显示，受疫情、经济形势低迷等多方面影响，居民倾向更多储蓄的比例达58.1%，2022年9月，住户存款余额115.7万亿元，比年初增加7.8万亿元，同比多增14.6万亿元；消费意愿不足，仅占比22.8%，投资意愿处在历史低位，三季度小幅回升1.2个百分点，居民加杠杆意愿略有上升。值得关注的是，2022年三季度，央行调查显示，未来3个月增加购房支出的储户占比为17.1%，较上季度提高0.2个百分点。

苑承建认为，在经济恢复承压和中央已出手的背景下，各地稳定房地产市场更加积极，限购、限贷等核心政策松动力度将加大。

展望2023年，苑承建认为，2023年房地产市场延续企稳态势，全年销售面积和销售金额相比2022年上下波动幅度不大，全国平均房价接近1万元/平方米，同比上下波动幅度也不大，预计明年全年市场整体上基本平稳。

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房子正在按揭中，可以办理抵押贷款吗？

相信不少朋友在买房的时候，都会选择向银行申请办理按揭贷款，成为房奴，但生活难免一帆风顺，大家都碰到过急需用钱的情况。

而房产抵押贷款，无疑是短时间内能够大量解决资金问题的方式之一。那么房子正在按揭中，可以办理抵押贷款吗？今天来为大家详细说明一下。

首先可以肯定的是，按揭中的房子是完全可以办理抵押贷款的。但根据不同的银行和申请人的资质，最终的结果也是大相径庭。只有申请人的个人资质、征信水平及用于抵押的房屋都满足银行条件的情况下，才能顺利办理。

想要成功办理需要满足哪些条件呢？

首先，房子正在按揭中，这时申请人的负债对于银行来讲是相对高的，所以大部分银行是不接受按揭房抵押贷款的。那么通常办理按揭房抵押，是需要将房子的剩余尾款结清，再重新到银行办理的。只有很少一部分银行支持直接办理按揭房二次贷款。

按揭房办理抵押，必须得是现房，而且银行对于房屋的品质和地理位置也有很高的要求，身处城市优质地域且有较高经济价值的房屋更容易得到银行的青睐。

通常我们需要找到第三方公司，办理一个垫资过桥，成功将按揭房尾款还清，再将全款房向银行办理抵押。可以成功贷出房屋估值的7成以上，再偿还第三方公司垫付的尾款和利息即可。这样才能成功办理按揭房抵押贷款。

不过需要注意的是，大家在选择贷款机构时注意选择正规可靠的机构，信誉高，规模大，办事我们才能更安心啊。