「贝壳科普」 全是干货，一文带你了解“个人住房商业性贷款“

一、青岛市目前执行怎样的个人住房商业贷款政策？青岛市个人住房商业性贷款政策如下：

注：基点（BP，即ii），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率（LPR）＋基点（BP）。例如，贷款5年以上，当前LPR为4.65%，某商业银行首套房贷款加70个基点，所以客户的贷款利率为：4.65%＋0.7%=5.35%。

二、商业性贷款首套住房、二套住房认定标准（1）首套认定标准：在全国范围内，以家庭为单位，名下无未结清的住房贷款并在青岛（七区三市）无住房；

（2）二套认定标准：在全国范围内，以家庭为单位，青岛（七区三市）无住房但在青岛外城市有一套未结清贷款的住房；在青岛有一套住房（全款购买或贷款已结清）；在青岛（七区三市）仅有一套未结清贷款的住房并青岛外城市无未结清的住房贷款；

注1：夫妻双方加未成年子女视为一个家庭；

注2：住房贷款指未结清的住宅贷款，商业性质的或者写字楼的贷款不计入住房贷款次数；

注3：青岛非限购区域有一套全款购买的商品房，那么他在青岛贷款买房则算二贷。

三、申请商业贷款时，什么情况下允许交易双方自行办理贷款（1）买卖双方本人（配偶）或本人配偶三代以内直系亲属为银行总做人员（父母、本人、子女）；

（2）非合作银行比合作银行给出的贷款利率低，或者贷款额度高，或者贷款期限期限长；

（3）公司合作的银行均拒贷的、公司购房，无法协助办理的。

我市个人住房贷款可办商转公

11月30日，记者从吉林市住房公积金管理中心获悉，2022年12月29日起，我市商业性个人住房贷款可以转成住房公积金贷款了。具备什么条件可以办理商转公？办理方式有几种？都需要准备什么材料？市住房公积金管理中心相关负责人作了详细解读。

商转公贷款，是指已在本市办理商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）且具备住房公积金贷款资格的借款人，在正常还款期间，申请将其商业贷款余额转为住房公积金贷款。商业贷款应为人民银行和银监会规定的购房贷款，其他各类非购房类商业贷款，均不能转为住房公积金贷款。

据了解，商转公贷款作为住房公积金贷款补充性政策，当住房公积金资金运用率高于85%(含)时，管理中心可以对商转公贷款进行动态控制，实行有计划发放。

办理商转公需要什么条件

据市住房公积金管理中心相关负责人解释，商转公借款申请人须为商业贷款的借款人；在申请商转公贷款时，须在管理中心连续、正常、足额缴存住房公积金12个月（含）以上；具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；在我市办理的商业贷款已正常还款12个月（含）以上，在还款期间无连续3期（含）以上逾期记录；没有尚未结清的其他贷款或担保，且信用良好；禁止向第三次及以上使用住房公积金贷款的职工家庭发放商转公贷款；商业贷款所购住房须已取得《中华人民共和国不动产权证书》。

商转公贷款额度按存量房公积金贷款额度执行，即按照房屋评估价值、贷款比例、家庭还贷能力、贷款限额等核定可贷款额度，且商转公贷款额度不得高于商业贷款结清本金余额。

商转公贷款期限按存量房公积金贷款期限执行，即房龄不得超过20年，贷款年限与房龄之和不得超过40年，最长期限30年且不得超过借款人法定离退休年龄。

目前，组合贷款商贷部分不能办理商转公贷款。

商转公贷款业务办理方式

商转公贷款业务有两种办理方式，一是先还后贷，以所购住房作抵押；二是先贷后还，以所购住房作抵押权顺位。借款申请人可根据实际情况选择办理。

先还后贷，即借款申请人自筹资金，结清商业贷款并解除抵押后再申请商转公贷款。这种方式效率高，手续简便，不受原商业贷款发放银行限制，任何银行的商业贷款均可办理。

先贷后还，即借款申请人无需自筹全部资金，在尚未结清商业贷款的情况下，管理中心为符合转贷条件的借款申请人办理房屋第二抵押权顺位后，先行发放商转公贷款，借款申请人结清商业贷款，商业银行注销商业贷款住房抵押权，管理中心自动转为第一抵押权人。这种方式可减轻职工筹措资金的压力，但是贷款流程复杂，办结时限较长，且原商业贷款余额超过已批准商转公贷款金额的部分，职工仍需自筹资金偿还，同时需要原商业银行配合。

目前与管理中心签署抵押权顺位业务合作协议的商业银行，市区有：建行银行、工商银行、交通银行、中国银行、农业银行、吉林银行；外县（市)有：建设银行。

办商转公公积金提取额度有限制

因办理商转公贷款产生的提取住房公积金业务，提取额度与商转公贷款额度之和不得高于商业贷款结清本息金额。

举例说明：商业贷款剩余本息额为25万元，审批通过的商转公贷款金额为20万元，借款人须自筹5万元，全部结清商业贷款，故借款人本人及其配偶可提取住房公积金5万元。

商转公贷款办理所需材料

借款申请人可通过管理中心官方网站、官方微信等线上途径查询或下载《商转公贷款申请材料清单》，对照清单备齐材料。

所需材料如下(材料已包含不动产登记部门所需材料)：

1．身份证明：夫妻双方身份证原件及复印件2份（身份证正反面复印在同一张A4纸上）；

2．户籍证明：夫妻双方户口籍原件及复印件1份（户口簿复印首页公安机关盖章页、户主页、本人页、配偶页）；

3．婚姻证明：原件及复印件1件（已婚：结婚证、离异：离婚证或法院判决、丧偶：配偶死亡证明）；

4．个人征信报告：夫妻双方均需提供（30日内有效）；

5．不动产权证书：原件及复印件2份（复印房产证首页、房屋信息内容页、附记页、房产分户图页、宗地图页）；

6．商业贷款《借款合同》：原件及复印件1份（复印合同封面、贷款详情页、签字页）；

7．还款卡：还款卡及存取款回执原件及复印件1份（还款卡及存取款回执复印在同一张A4纸上）；

8．结清证明及结清票据：原件及复印件1份（抵押权顺位方式不需提供）。

商转公贷款预约受理

职工可以通过登录“吉林市住房公积金”微信小程序，预约办理线下商转公贷款业务。职工可选择未来五个工作日内的任意时间段进行预约，预约成功后请按约定时间携带相关材料到指定地点办理，并遵守我市疫情防控要求。预约办理地点，市内选择“个贷中心”，外县（市）选择当地分中心。未经预约的，线下窗口暂不予受理。

选择“先贷后还”的市区职工，原商业贷款银行须为工、农、中、建、交、吉林银行，职工预约时须选择商贷对应的银行。选择“先还后贷”的职工，预约时可以选择工、农、中、建、交、吉林银行任意银行。

无法登录微信小程序的，需到柜台修改个人电话、账号等相关信息。可持身份证到任意分中心办理。

江城日报全媒体记者：孙洪艳

来源：吉林乌拉圈客户端

为什么买房时候没人告诉我，能用公积金就不用商业贷款？

从古至今，买房都是人生一件大事。在中国买房的付款方式有全款和贷款两种。全款买房对于很多来说都比较困难，尤其在一二线城市买房压力比较大，那么，贷款买房就是个不错的选择。贷款买房方式可参考商业贷款和公积金贷款。

公积金贷款：

指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

商业贷款：

商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。

为什么说，能用公积金就不用商业贷款？公积金和商业贷款对比看，公积金有明显的优势，主要体现在以下几方面：

1、公积金贷款—门槛低

公积金一般正常缴纳的人都可以使用公积金贷款买房，对贷款人没有资信限制，贷款年限也相对较长。商业贷款虽然对很多人都适用，但年龄限制一般不能超过65岁，公积金贷款的最长年限则可以贷到借款人70周岁。政策性住房开户并缴存一个月就可以申请贷款，且可以贷到9成，购房人首付压力较小，贷款年限长，月还款金额少。

2、公积金贷款—利率低

虽然央行5次降息后，各种贷款利率有所下调，在最后一次公积金贷款利率没有调整的情况下，公积金贷款仍然处于各种贷款利率最低位，总体下来公积金贷款买房比商业贷款买房能省不少利息。

3、公积金贷款—贷款比例高

同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套可以贷到8成。